Являются ли трудовыми отношения Председателя Правления ТСЖ и самого ТСЖ

Законодательство РФ четко регулирует правила управления многоквартирным домом. Если жильцы дома не хотят работать с управляющими компаниям, они могут самостоятельно создать товарищество. Организация ТСЖ возможна, если более половины жильцов проголосовали за такую форму управления. Следующим этапом, обязателен выбор главы, который возьмет в свои руки всю работу по курированию процесса эксплуатации МКД. В этой публикации разобраны аспекты того, кто может быть председателем тсж многоквартирного дома, каковы его обязанности и права, а также как он выбирается.

Председатель ТСЖ кто это?

Председателем является житель МКД, обладающий полномочиями по итогам общедомового совещания владельцев движимого и недвижимого имущества, расположенного в доме. В соответствии с п.3 ст. 147 ЖК РФ человек избирается из состава членов совета дома, если иное не указано в Уставе. Фактически это руководитель, который должен представлять и защищать интересы членов товарищества без выданной для этого доверенности согласно статье 149 ЖК РФ.

«Председатель правления ТСЖ это официальная работа, поэтому с кандидатом заключается трудовой договор (ст.17 ТК РФ), в котором прописываются все должностные обязанности специалиста при работе на многоквартирных домах»

Важно помнить

Председателя правления ТСЖ выбирает правление или общее собрание членов товарищества, если это прописано в Уставе, на срок не более двух лет. С момента составления протокола собрания, на котором должностное лицо было выбрано, председатель получает полномочия, указанные в ст. 149 ЖК РФ и Уставе ТСЖ.

Председателем правления ТСЖ может стать только собственник помещения в доме и член правления, при этом неважно, зарегистрирован ли он в данном помещении. А вот члены его семьи, а также арендаторы не имеют права претендовать на эту должность.

Поскольку председатель правления ТСЖ является должностным лицом, то за нарушения в работе товарищества собственников он может быть привлечён как к административной, так и к гражданско-правовой ответственности.

Все эти вопросы были подробно, с примерами, освещены в ходе онлайн-семинара «Проблемы в работе ТСЖ и пути их решения инструкция», который наш эксперт Сусана Киракосян провела в апреле 2019 года. Материалы с этого семинара размещены здесь.

На основании чего действует председатель?

Порядок работы ТСЖ регулируется Уставом сообщества и ЖК РФ. Работа председателя строго регулируется нормативно-правовыми актами РФ. Главный из которых — Жилищный кодекс РФ. До 2005 года на территории Российской Федерации действовал федеральный закон о ТСЖ. В силу своей неэффективности, документ был упразднен. Кроме того, правообразующая роль в деятельности ТСЖ отведена Уставу товарищества. Согласно п. 4 ст. 135 ЖК РФ товарищество может функционировать неопределенное количество времени, если иное не зафиксировано в тексте протокола голосования жильцов.

Обязанности

Основные обязанности, как и права председателя, нашли свое отражение в статье 149 Жилищного кодекса РФ. Однако в договоре их перечень всего более объемный.

Председатель ТСЖ, согласно инструкции, обязан:

1. Соблюдать условия заключенного договора, положений, прописанных в Уставе организации. Действия самого председателя и всех нанятых работников регламентируется, прежде всего, федеральными и региональными законодательными актами, а их нарушение влечет последствия разного рода.
2. Являться официальным представителем интересов товарищества в государственных учреждениях различного рода и направленности.
3. Защищать имущественные и иные интересы представляемой организации в судебных органах.
4. Незамедлительно реагировать на возникшие форс-мажорные или опасные ситуации, с целью оградить жителей от нанесения вреда жизни и здоровью, а также сохранить их имущество в целости и сохранности. Председатель несет также ответственность за все имущество, что находится у ТСЖ на балансе, даже если оно не принадлежит напрямую товариществу.
5. Руководить подчиненными и теми работами, что они производят.
6. Контролировать производимую рабочими деятельность.
7. Следить за тем, чтобы трудовая дисциплина и техника безопасности не нарушались.
8. Принимать решения, касающиеся финансовой части деятельности, а также хозяйственных вопросов. Нести ответственность за эти решения и те последствия, что они повлекут.
9. Эффективно использовать имеющееся имущество, делая основной упор на сохранность его целостности.
10. Обеспечивать выполнение решений, принятых правлением.
11. Анализировать информацию о финансово-хозяйственных результатах деятельности Товарищества в согласованные сроки, сводить ее в общие информационные блоки и представлять Правлению.
12. Осуществлять периодический контроль состояния конструкций, инженерного оборудования и внешнего благоустройства здания.
13. Осуществлять контроль над проведением текущего или капитального ремонта здания.
14. Выдавать, в пределах своих полномочий, жильцам дома расчет за предоставляемые услуги, справки, выписки, акты, копии лицевых счетов и другие документы.
15. Участвовать в работе инвентаризационных комиссий.
16. Возглавлять заседания в составе Правления.
17. Следить за тем, чтобы процесс протоколирования заседаний, а в дальнейшем и возможность свободного доступа к документам, был верно организован.
18. Обеспечивать бесперебойную подачу коммунальных услуг в рамках своих полномочий и возможностей.
19. Заключать договора со сторонними обслуживающими компаниями для проведения ремонтных, санитарных или обслуживающих работ как в самом многоквартирном доме, так и его придомовой территории.
20. Не реже одного раза в месяц производить инспекционные проверки правильности выполнения уборочных работ, состояния инженерного оборудования, крыши многоквартирного дома, водосточных желобов, технических площадей и подвальных помещений.
21. Производить анализ необходимости в материалах и оборудовании, нужных для проведения ремонтных работ и закупать их. Данная обязанность подразумевает обязательное согласование расходов и их целесообразности с правлением.
22. Особое внимание уделять контролю поступления, движения и расходования денежных средств, сравнивая его с документальными отчетами.
23. Готовить актовые списки материалов, готовых к списанию, но сама процедура производится только после общего согласования с иными членами управления.
24. Постоянно контролировать качество подаваемых услуг коммунальными службами, а в случае необходимости предъявлять им претензии.
25. Удовлетворять претензии собственников жилплощади о перерасчете взимаемых коммунальных платежей при наличии доказательств их низкого качества.
26. Вести базу документации правоустанавливающего порядка, которая подтверждает права владения на отдельные квартиры и нежилые помещения, а также обеспечивать их сохранность.
27. Отвечать за учет и сохранность иной формирующейся и входящей документации.
28. Контролировать и руководить бухгалтерскими операциями.
29. Лично проверять, как жильцы выполняют свои обязательства по оплате услуг ЖКХ.
30. Принимать посетителей, которые относятся к данному ТСЖ, учитывать их приходы и регистрировать подаваемые жалобы и заявления.
31. Принимать решения по обращениям граждан и давать письменные ответы на их письменные обращения.
32. Соблюдать интересы товарищества и не разглашать коммерческую информацию посторонним лицам.

На председателя могут быть возложены и другие обязанности, не противоречащие требованиям закона.

Требования к претенденту на должность

В ч. 3 ст. 147 ЖК РФ указано, быть управляющим ТСЖ можно одному из членов совета, если иное не заявлено по Уставу. В таком случае стать председателем ТСЖ может один из домовладельцев. Не играет роли в каком месте прописан кандидат на должность, если у него есть недвижимость в МКД.

Глава ТСЖ должен быть собственником жилого помещения в доме и входить в состав правления

Часть 3 ст. 147 ЖК РФ четко регламентирует перечень лиц, неимеющих прав претендовать на управленческую должность или войти в правление:

• служащие ТСЖ, занятые в товариществе по контракту
• представители ревизионного органа ТСЖ
• управленец, с которым подписан контракт

На вакансию председателя ТСЖ не может претендовать не собственник жилья или арендатор. Члены семьи владельца, прописанные в квартире не имеющие собственной доли, не могут быть выдвинуты на пост.

Как и кто избирает правление ТСЖ

Товарищество собственников жилья, согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, является одним из трёх способов управления многоквартирным домом. Членами товарищества должны являться собственники, обладающие более чем 50% от общего числа всех голосов в доме (ч. 3 ст. 135 ЖК РФ).

К органам управления ТСЖ относятся общее собрание членов товарищества и его правление (ст. 144 ЖК РФ). Правление ТСЖ принимает решение по всем вопросам деятельности товарищества, которые не входят в компетенцию общего собрания собственников или членов ТСЖ.

Правление ТСЖ избирается на общем собрании членов товарищества (далее – ОСЧ) на срок не более, чем два года. Решение оформляется протоколом, который должен быть оформлен по требованиям приказа № 44/пр, которые предъявляются к протоколам общих собраний собственников в МКД.

Права и обязанности

В числе ключевых обязанностей председателя правления ТСЖ согласно жилищного кодекса:

• гарантия своевременной реализации работ, нужных для исправного функционирования МКД
• обеспечение собственников помещений качественными коммунальными услугами от подрядчиков
• правильная реакция на запросы и рекомендации всех жильцов

Для успешного исполнения обязанностей руководитель должен разбираться во многих сферах и обладать специализированными знаниями в управлении коммунальными ресурсами и административной части деятельности. Оптимально, если претендент, пройдет специальные курсы.

Глава ТСЖ наделен следующими правами:

• распоряжаться деньгами, находящимися на общем счете товарищества
• нанимать, увольнять сотрудников и начислять им заработную плату
• контролировать работу персонала
• иметь доступ во все помещения, в том числе личную собственность, в случае возникновения аварийной ситуации, грозящей испортить имущество других собственников
• принимать решение на общедомовом собрании, используя свой голос, если голоса разделились поровну.

Управляющий должен:

• производить контроль своевременной оплаты собственниками МКД коммунальных услуг
• осуществлять перерасчет стоимости в случае изменения тарифных планов
• уметь трактовать законы и правовые акты РФ
• следить за изменениями в законодательстве, в особенности Жилищного кодекса РФ
• отслеживать работу финансовых структур и подчиненных товарищества
• исполнять решения, принятые большинством собственников
• отслеживать деятельность управляющего блоком товарищества по соблюдению Устава и других документов, регламентирующих их работу
• поддерживать порядок в МКД и на прилегающей территории
• руководить персоналом ТСЖ

В полномочия председателя ТСЖ входит составление расписаний работы, отслеживание исполнений трудовых обязанностей служащих, разъяснение правил начисления зарплаты и иным вопросам, связанным с рекрутингом и кадрами, отследить исполнение всех договоренностей, подписанных с поставщиками ресурсных компаний, ремонтных организаций и прочих предприятий, обслуживающих МКД, защищать права и интересы жителей, состоящих в товариществе, находить поставщиков и подписывать с ними контракты по обеспечению состояния МКД на должном уровне, предупреждать конфликты или гасить их, сохранять общедомовую собственность, работать с документацией, предоставлять отчеты по итогам выполнения работ.

Должностная инструкция главы товарищества собственников

Одним из документов, на основании которого председатель осуществляет свою деятельность, является должностная инструкция. Составляют ее члены правления товарищества по согласованию с жилищной инспекцией. Как правило, инструкция включает в себя такие разделы:

1. Общие положения.
2. Возложенные на должностное лицо функции.
3. Должностные обязанности председателя правления товарищества.
4. Права председателя ТСЖ.
5. Ответственность должностного лица.
6. Дополнительные положения (разрешение споров, порядок снятия с должности).

К общим положениям должностной инструкции относятся:

1. Главная задача главы правления – управление деятельностью товарищества в интересах жильцов.
2. Действия главы не должны противоречить законодательству страны, подписанному уставу и требованиям должностной инструкции.
3. Глава организации вправе распределять поручения между должностными лицами.
4. Глава товарищества несет ответственность за выполнение всех принятых членами товарищества решений.
5. Председатель может вносить предложения для рассмотрения их на общем собрании.
6. Глава правления обладает правом представлять интересы товарищества жильцов в других организациях.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

8 (800) 302-76-94

Ответственность председателя ТСЖ по закону

В статьях 7.22 и 7.23 КоАП РФ прописана ответственность, которая может быть наложена на должностное или юридическое лицо. Руководителя ТСЖ не имеет статуса должностного лица, поэтому привлечь его к административной ответственности нельзя. Таким образом, за действия председателя будут ответственны сами жильцы, если иное не указано в Уставе. А вот само юридическое лицо (ТСЖ) может облагаться штрафами.

Согласно ПП РФ №731 от 23 сентября 2010 года ТСЖ в лице председателя несет ответственность за непредоставление информации или копий документов жильцам. В открытом доступе должна содержаться информация об общих сведениях о компании, основных данных деятельности, расценках на ЖКХ, работ и услуг, производимых на МКД.

В рамках судебного делопроизводства, избранное лицо привлекается за:

• многочисленные нарушения по ремонтным работам общедомового имущества или неправильное содержание (статья 7.22 КоАП РФ)
• невыполнение требований, предъявленных прокурором (статья 17.7 КоАП РФ)
• невыполнение условий и требований госжилинспекции (ч. 24 статьи 19.5 КоАП РФ)
• неправильное ценообразование (часть 2 статьи 14.6 КоАП РФ)
• нарушения в работе с персоналом (статья 5.27 КоАП РФ)

Руководитель ТСЖ должен возмещать убытки, причиненные товариществу по причине неправильных действий или бездействия в течение всего срока правления (статьи 15 и 53.1 ГК РФ).

Как документально оформляется вступление в должность?

Если у ТСЖ имеется статус юр. лица, то председатель вступает в должность не сразу, а в несколько этапов. Для начала требуется подготовка следующих документов:

• протокол собрания жильцов или участников совета ТСЖ;
• приказ назначения председателя;
• трудовое соглашение с избранным главой товарищества;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• заявление для оформления указанного человека в председательской должности по форме ФНС.

Подготовленный пакет бумаг предоставляется нотариусу на ознакомление. Кроме указанных документов, необходимо дополнительно приложить:

• паспорт избранного лица;
• устав;
• ОГРН.

После рассмотрения бумаг нотариус заверяет заявление на вступление главы ТСЖ в должность. Далее документы требуется подать налоговикам, в течение 3-х дней после выбора председателя. При пропуске этого срока законодательство предусматривает наложение штрафов в отношении ТСЖ.

При условии правильного оформления документов, их своевременного предоставления, новому главе товарищества предоставляется выписка из ЕГРЮЛ, что является фактическим принятием им полномочий управления.

Полномочия

Председатель правления товарищества собственников жилья действует на основании Устава. Этот документ признан в организации основным. Для утверждения документа набирается кворум голосов, составляющий более 50% владельцев имущества МКД. Помимо Устава, полномочия управляющего ЖКХ прописаны в ст. 149 ЖК РФ.

В сравнении с руководством управляющей компании глава ТСЖ наиболее ограничен в своих действиях. Права и обязанности председателя могут меняться, если это будет определено голосованием членов товарищества.

В компетенции ответственного лица входят:

• визирование финансовой документации по дому
• единоличное заключение соглашений без согласия правления дома, если они разрешены законом
• ведение бухотчетности
• подпись документов обязательных к исполнению
• расчет времени и места проведения сборов с участием членов правления
• действия от лица ТСЖ без доверенности
• наем и увольнение персонала
• начисление штрафных санкций за некачественную деятельность
• распоряжение фондом дома
• согласование планов по изменению планов помещений с их собственниками
• страхование имущества товарищества

А также управленец имеет решающий голос на общедомовых собраниях. В случае равного голосования принимается то решение, за которое проголосовал председатель. Все полномочия, вверенные управляющему, отражаются в Уставе. Они должны быть подкреплены нормативными актами РФ и вознаграждены материально.

Полномочия и права главы товарищества

К основным полномочиям главы ТСЖ относятся:

• заключение сделок от имени жилтоварищества для достижения уставных целей;
• отбор сотрудников, их приём на работу и увольнение;
• заверение платёжных документов;
• подписание внутренних нормативных актов, протоколов собраний и заседаний правления;
• прямое руководство сотрудниками;
• представление интересов жилищной структуры в органах местного самоуправления, судах и налоговых органах;
• распоряжение средствами спецсчетов, общих расчётных счетов и резервного фонда в рамках выполнения решений общих собраний;
• распоряжение иным имуществом товарищества.

В большинстве жилищных товариществ устав наделяет избираемого главу сдавать пустующие помещения в аренду и организовывать постройку новых помещений на придомовой территории без одобрения собрания. Наделение руководства дополнительными правами, относящимися к компетенции собраний и конференций жильцов, связано со сложностью организовать сбор собственников жилья большей части недвижимости на собрании.

ВАЖНО! Глава товарищества может заверять и проводить без доверенности только те решения, которые не требуют одобрения правления или собрания жильцов-собственников, в соответствии с жилищным кодексом и пунктами устава конкретной организации (п. 2 ст. 149 ЖК).

У председателя во многих товариществах разрабатывается режим экстренных полномочий, согласно которому у избираемого руководителя возникает право проникать в помещения жильцов без их согласия в случае возникновения риска аварии, последствия которой могут принести ущерб значительной части жителей дома.

При реализации своих прав по распоряжению средствами расчётных счетов и иным имуществом глава ТСЖ несёт ответственность по жилищному и гражданскому законодательству за последствия своих решений перед жильцами дома.

Как избирается председатель ТСЖ

Руководитель ТСЖ и представители правления дома избираются на общедомовом собрании. В ст 145 ЖК РФ указано: для организации легитимного голосования, более 50% владельцев недвижимости МКД, должны в письменной форме дать свое согласие. Итоговый результат будет зафиксирован в протоколе голосования. Протокол заседания правления ТСЖ о выборе председателя оформляет секретарь собрания. Этот документ обязателен. Без него невозможно зафиксировать факт избрания руководителя товарищества.

Процедура избрания председателя

Согласно с. 44 ЖК РФ общедомовое собрание — ключевое звено в управлении МКД. Именно на этих мероприятиях прорабатываются варианты решений актуальных вопросов, выбирают или переизбирают управляющего ТСЖ. На первом этапе проводится очное собрание, результаты которого действительны, если набран кворум голосов.

Порядок действий прост:

• регистрация жителей, посетивших мероприятие
• определение председателя собрания и секретаря
• рассмотрение всех вопросов из повестки
• голосование жильцов в письменной форме (иное недопустимо)
• подсчет результатов счетной комиссией
• фиксация в протокол собрания

Во время заочного голосования жилец заполняет бюллетень, выданный на руки, и затем кладет в ящик, к которому имеет доступ только секретарь правления, либо возвращает секретарю. После подсчета бюллетеней с голосами оглашается результат.

Все назначения производятся в соответствии с законодательством РФ. На основе протокола собрания председательствующий на голосовании публикует и подписывает приказ о назначении председателя ТСЖ. Бланк распоряжения составляется в свободной или унифицированной форме Т-1, утвержденной Постановлением Госкомстата РФ от 5.01.2004г.

Кем может быть руководитель ТСЖ

Организовать ТСЖ и выбрать руководителя нужно обязательно (согласно 161 статье ЖК).

Должность председателя товарищества – избираемая. Выбор руководителя организации происходит владельцами квартир на общедомовом собрании, которое вправе выбирать председателя, прекращать его полномочия раньше срока.

Все действия и решения общедомового собрания, в том числе касающиеся работы главы товарищества, должны быть зафиксированы. Избрание главы товарищества владельцами квартир происходит на общедомовом собрании. Образец бюллетеня голосования представлен ниже.

БЮЛЛЕТЕНЬ ЗАОЧНОГО ГОЛОСОВАНИЯ

Очередного общедомового собрания ТСЖ «Лебедушка»

г. Тольятти, ул. Ново-промышленная, д. 114 02 февраля 2020 г.

Сведения об участнике:

Подпись члена ТСЖ «Лебедушка» ________/_____________________

Бюллетень заочного голосования общедомового собрания ТСЖ

Документом, в котором фиксируются результаты собрания, является протокол. Требования к его оформлению указаны в Приказе № 44пр от 28.01.19 г. Минстроя РФ.

Единый вариант оформления протокола общедомового собрания законодательно не утвержден, но обязательными составляющими должны быть: реквизиты организации, дата проведения, количество проголосовавших человек, подписи и печать организации.

Договор

Все трудовые отношения в стране регламентируются соответствующим законом. С председателем ТСЖ, как и иными работниками, заключается договор найма. Документ составляется в 2 экземплярах.Срок полномочий, а соответственно и срок, на который избирается председатель ТСЖ согласно законодательства составляет не дольше 2 лет. В соответствии со ст. 275 ТК РФ в дальнейшем проводят повторные выборы кандидата или полную смену правления.

В этот период управленец действует согласно трудовому кодексу и, составленному на его основе, договора. В этом же документе зафиксирована материальная и дисциплинарная ответственность председателя, на законных основаниях позволяющая взыскать издержки.

Права

Основные права председателя указаны в статье 149 Жилищного кодекса РФ. В то же время их перечень может быть расширен заключенным договором и Уставом организации.

Чаще всего председатель вправе:

1. Заявлять требования о необходимости выполнить те условия, что были прописаны в заключенном договоре.
2. В установленные сроки получать денежное вознаграждение за свою работу, причем в том объеме, что был прописан на бумаге.
3. Представлять интересы ТСЖ на законных основаниях без доверенности.
4. Ставить свою подпись на всей формирующейся в правлении документации и тем самым удостоверять ее подлинность.
5. Производить иные действия, способствующие развитию своих прямых обязанностей и не выходящие за рамки законодательства, а также не противоречащее Уставу товарищества, без необходимости получения одобрения от иных членов правления или собственников жилья.
6. Разрабатывать и выносить на утверждение ТСЖ собственные правила внутреннего распорядка для наемной рабочей силы, которая призвана обслуживать бесперебойную работу инженерных коммуникаций, а также обслуживающих иные нужды жилого комплекса.
7. Назначать заработную плату работникам в соответствии с положением об оплате труда.
8. Требовать представления отчетов по работе от остальных сотрудников.
9. Раздавать приказы по различным поводам. Все указания председателя должны исполняться неукоснительно.
10. Взыскивать с провинившихся материальный ущерб, а также награждать работников, если они того заслужили.

Указанный перечень не является исчерпывающим. Общее собрание может его расширить, при условии, что это не противоречит действующему законодательству.

Формирование вознаграждения

Общим собранием жильцов определяется зарплата управляющего тсж и членов правления. Сумма денежных средств, полученная за исполнение функций эксплуатации МКД, облагается налогами, в том числе НДФЛ, и взносами в ФМС, ПФ РФ, ФСС. В рамках собрания жители МКД вправе решить вопрос о вознаграждении председателя в твердой денежной сумме и зафиксирована в статье расходов на текущий год в графе «управленческие расходы». Важно правильно оформить решение собственников об уровне вознаграждения управленца. В этом документе указывается, сколько получает председатель в период управления МКД.

Оформление договора

Договор с председателем оформляется в порядке, установленном законодательством. Он оформляется в письменном виде, в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон сделки. Допускается использование обычной офисной бумаги. Текст договора заполняется от руки или на технических средствах печати.

В документе должна содержаться следующая информация:

1. Дата и место подписания договора.
2. Сведения о сторонах.
3. Предмет договора. В данном случае это будет осуществление деятельности на должности председателя ТСЖ.
4. Права и обязанности сторон.
5. Ответственность председателя.
6. Порядок и размер оплаты.
7. Срок действия договора.
8. Условия досрочного расторжения.
9. Порядок разрешения споров.
10. Реквизиты сторон.

Договор должен быть подписан участниками сделки и заверен печатью товарищества, при наличии таковой.

Работа председателя ТСЖ по совместительству

Статья 282 Трудового кодекса РФ регламентирует порядок выполнения работниками иной оплачиваемой деятельности на постоянной основе в свободное от ключевой работы время. Трудовые договоры заключаются с нелимитированным количеством компаний, если другой порядок не предусмотрен ФЗ. Руководитель товарищества имеет полное право поступать так же.

В ст. 147 ЖК РФ указано, что ни один правленец, в том числе его руководитель, не может занимать еще одну должность в одном и том же товариществе. Ограничений по трудоустройству в другие фирмы нет. Главное, чтобы в трудовом контракте было прописано, что сотрудник совмещает свою деятельность.

Длительность работы, осуществляемой по совместительству, не может превышать 4 часов в день в те дни, когда сотрудник занят на основной работе. В выходной день он может выходить на полную ставку. При этом за 1 календарный месяц выработка часов на дополнительном месте не будет превышать половины от ежемесячного норматива рабочих часов, прописанных в ст. 284 ТК РФ. Исключение делается только в том случае, если человек отстранен от деятельности на основном месте или приостановлено сотрудничество в соответствии со статьями 142 и 73 ТК РФ.

Выгодно ли быть начальником?

Работает глава правления за вознаграждение, которое платят жильцы со своих отчислений, а взамен хотят всегда иметь:

• свет, тепло, электроэнергию;
• постоянно горячую и холодную воду, отлично работающую канализацию;
• бесперебойную работу лифта;
• своевременный вывоз бытового мусора;
• чистые отремонтированные подъезды, двор, прилегающие дороги;
• посыпанные зимой песком тротуары;
• крышу без протеканий и многое другое.

Чего стоят одни приемы жильцов! Должность главы товарищества назвать особо хлебной никак не получается, это трудная и хлопотная работа, на выполнение которой восьми часов в день всегда мало.

Ответ здесь однозначный: нет, это не очень выгодно, плюс сплошные проблемы жизнеобеспечения дома и вечно недовольные жильцы.

Как сменить председателя

Произвести смену председателя можно несколькими вариантами:

1) путем проведения голосования в рамках общедомового собрания.

Процедура действительна при согласии свыше половины жителей,

2) по факту окончании действия трудового договора.

Выборы нового председателя ТСЖ производятся во время общедомового собрания. Инициирование процесса возможно, при выявлении следующих нарушений:

• действующий глава пренебрегает своими обязанностями, прописанными в Уставе
• поступает противозаконно
• уличен в растрате, воровстве
• нарушает ценообразование и выставляет незаконные квитанции

Можно начать процесс досрочного снятия с поста, если за такой вариант проголосует свыше 50% жителей. Только так членами правления может быть принято решение, о снятии полномочий с руководителя товарищества. После этого любой собственник может подать заявку на рассмотрение своей кандидатуры на вакантное место.

Порядок процедуры расторжения сотрудничества с председателем прописан в Уставе.

После формирования протокола правления ТСЖ об избрании нового председателя, заключается контракт с будущим руководителем, и публикуется приказ о назначении работника. Копия документа вместе с остальным пакетом документов предоставляется в налоговую инстанцию. Это необходимо, чтобы государственные служащие внесли исправления в ЕГРЮЛ.

Когда и кто может снять с председателя правления ТСЖ его полномочия

Председатель правления ТСЖ прекращает свою деятельность на этой должности в следующих случаях:

1. На ОСЧ товарищества принято решение об избрании нового председателя (пп. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Если на собрании члены ТСЖ решили прекратить полномочия действующего председателя, но нового не выбрали, то первый продолжает свою работу до момента, пока на эту должность не будет выбран другой член правления товарищества собственников.

Досрочное прекращение полномочий председателя происходит при наличии серьёзных оснований, в том числе неспособности лица вести дела надлежащим образом или грубых нарушений при исполнении обязанностей (абз. 2 ч. 2 ст. 123.14 ГК РФ).

1. Лицо, избранное председателем ТСЖ, утратило право собственности на помещение в многоквартирном доме, где создано данное товарищество (ч. 3 ст. 143 ЖК РФ).

Данный факт подтверждается судебной практикой: постановление Четырнадцатого ААС от 29.07.2013 по делу № А44-4579/2012, решение Арбитражного суда Тюменской области от 11.12.2013 по делу № А70-11284/2013.

В судебных решениях говорится о том, что с момента утраты статуса собственника помещения в доме лицо не может более быть председателем ТСЖ в силу императивных норм закона, следовательно, не может представлять интересы товарищества в гражданских правоотношениях.

Куда пожаловаться на председателя

Жалоба на председателя ТСЖ инициируется в следующих случаях:

• завышение тарифов на коммунальные платежи
• игнорирование и постоянное нарушение норм, установленных на общедомовом собрании
• выявлен факт использования общедомового имущества в личных целях
• погашение задолженностей отдельных жильцов за счет других
• противление правилам, принятым на собрании
• оспаривание норм, не соответствующих законам РФ
• превышение полномочий
• невыполнение обязанностей, прописанных в Уставе, в том числе отказ предоставить публичные документы

Одна или несколько причин из списка, представленного выше, позволяет любому собственнику МКД подать жалобу на председателя в Роспотребнадзор, городскую жилищную инспекцию, прокуратуру, суд. Но прежде чем обратиться в одну из инстанций, необходимо попытаться разрешить проблему мирным путем. Для этого составляется претензия в двух экземплярах, которая передается руководителю. Претензия считается принятой, если на бланке заявителя указаны дата подачи жалобы и подпись ответчика.

Форма отчета председателя о работе товарищества

Руководитель обязан отчитываться по итогам прошедшего года перед членами товарищества. Для этого он озвучивает на собрании годовой отчет – основной отчетный документ, заверенный подписью председателя, в котором отражаются все направления расходов и доходов. Отчет сопровождает пояснительная записка, в которой приведена детальная информация.

Образец годового отчета приведен ниже.

Годовой отчет ТСЖ

При наличии свободного денежного остатка на общедомовом собрании также решается вопрос на какие статьи расхода направить сэкономленные средства.

Глава ТСЖ – это человек, от опыта и личностных качеств которого зависит комфорт жильцов, результативность деятельности ТСЖ. Главный критерий, который должен соблюдаться кандидатом на должность главы товарищества – это владение помещением (его частью) многоквартирного дома.

Правильность соблюдения процесса избрания председателя ТСЖ контролируется органом местного самоуправления, следовательно, обойти момент наличия или отсутствия собственности у кандидата не получится.

Образцы документов

Образец договора с председателем

Образец приказа о назначении на должность

Образец должностной инструкции председателя правления ТСЖ

Руководитель ТСЖ – ответственная должность, на которую может быть выбран только владелец недвижимости в данном МКД. Вакансия требует больших временных затрат. И еще большего количества навыков.

Рекомендуем так же изучить штатное расписание компаний в сфере ЖКХ

Переизбрание

Действующим законодательством определена возможность переизбрания председателя ТСЖ. Порядок такой процедуры указывается в Уставе организации. Переизбрание возможно при наличии к тому причин, которые подтверждаются документально. При этом необходимо выполнить ряд последовательных действий.

Причины

Освобождение от занимаемой должности может произойти принудительно либо добровольно. В первом случае переизбрание происходит, если председатель нарушил свои должностные обязанности, превысил права или совершил действия, которые стали причиной утраты доверия, например, хищение имущества или должностной подлог. Во втором случае, человек сам подает ходатайство в связи с достижением пенсионного возраста, переменой места жительства или утратой права собственности на жилье.

Следует отметить, что в случае добровольного ухода председатель не обязан объяснять и документально подтверждать причины такого решения.

Порядок

Порядок переизбрания аналогичен назначению на должность. Такое решение принимается правлением или общим собранием. Все зависит от правил, определенных Уставом организации. На практике организовывается и проводится собрание или заседание правления, на котором выносится решение.

Результат рассмотрения вопроса оформляется протоколом. К нему прилагаются документы, подтверждающие обоснованность решения. Это актуально для случаев освобождения от должности в принудительном порядке. Если председатель отказывается передавать дела и должность новому работнику, то товарищество направляет материалы в суд.

Что входит в обязанности?

Поговорим об обязанностях главы перед жильцами. Что делает? Именно этот аспект большего всего трогает как жильцов, так и членов правления, так как на его плечах лежит очень много функций.

Эти функции можно подразделить на стандартные и дополнительные. К стандартным относятся те функции, которые обычно прописываются в уставе. Давайте рассмотрим самые яркие и распространенные примеры:

1. Одна из самых важных функций – это контроль за решениями, которые были приняты правлением. Не всегда правление ориентируется на законодательство, бюджет и пожелания жильцов. Анализируя принятые доводы, он должен учитывать тот факт, чтобы все стороны остались довольны.
2. Отдавать распоряжения всем должностным лицам, которые только имеются в товариществе. Распоряжения могут иметь различный характер, главное, чтобы они были направлены на действия, связанные с содержанием многоквартирного дома.
3. Осуществлять действия от имени товарищества. К ним относится открытие счета, снятие с него средств на нужды дома. Разумеется, из этой обязанности вытекает и обязанность о подотчетности руководителя не только членам правления, но и всем жильцам.
4. Оставлять свою подпись на всех без исключения платежных документах, тем самым подтверждая, что он контролирует денежные потоки.
5. Следить за соблюдением всеми работниками товарищества всех правил внутреннего распорядка, которые так или иначе могут отразиться на обслуживаемом доме в случае их невыполнении.

Также руководитель может прибегать к разрешенным уставом мерам ответственности за несоблюдение правил или систематическое их нарушение.

6. Оплачивать труд работников, осуществляющих действия по обслуживанию дома.
7. В обязанности обсуждаемого лица также входит присутствие на собраниях собственников жилья и неукоснительное исполнение всех решений, принятых на них.

Пошаговая инструкция

Процедура избрания председателя ТСЖ должна происходить на общем собрании. Оно может быть очным или заочным, если членов ТСЖ слишком много.

В любом случае инициативная группа товарищества обязана оповестить остальных участников о предстоящих выборах.

Если голосование происходит заочно, то к уведомлению прикладывается бюллетень. Все действия при выборах на очном голосовании сводятся к следующему:

1. Назначение места и даты проведения выборов.
2. Подготовка и рассылка письменных уведомлений.
3. Проведение собрания с обязательным оформлением протокола.
4. Подсчет всех голосов.

Для утверждения кандидатуры обычно требуется не менее половины всех голосов членов ТСЖ.

Выборы председателя

Кандидат в председатели выдвигается из состава правления товарищества.

Председатель выбирается большинством голосов правления, если уставом не предусмотрены выборы общим собранием ТСЖ. Заявление кандидатур происходит за 10 дней до заседания. За кандидата должны проголосовать не менее 50% членов правления. Перевыборы происходят каждые 2 года в согласии с уставом. Должность председателя оплачивается на основе оформленного трудового соглашения.

Если председателя избирает общее собрание, то возможны 2 вида голосования:

• очное, когда собирается необходимое для легитимного голосования количество участников;
• заочное, когда при голосовании не набирается необходимое количества голосов.

Имеет ли право

Товарищество собственников жилья – относительно новая форма управления многоквартирным домом, многие моменты остаются неурегулированными и вызывают вопросы. Это касается также статуса главы сообщества и его прав.

Быть не собственником жилья

Кандидат на должность председателя обязан иметь в собственности жилплощадь в многоквартирном доме или быть владельцем земельного участка, если речь идет об их объединении в товарищество.

Вывешивать списки должников

ВАЖНО! ТСЖ может существовать и обслужить дом только за счет платежей собственников.

Вопрос своевременной оплаты, когда речь идет о коммунальных услугах, стоит особенно остро. Общественное порицание – действенный метод, поэтому многие организации ЖКХ вывешивают списки неплательщиков, чтобы подтолкнуть их к погашению долга.

Закон защищает персональные данные граждан, поэтому вывешивание списков должников в привычном виде, где фигурируют Ф. И. О. должника, адрес и сумма долга, незаконно.

Но достаточно убрать личные данные, сохранив номер квартиры и задолженность, чтобы оставаться в правовом поле. Кроме того, можно регулярно озвучивать на собраниях задолженность собственников.

Входить в квартиру

ВАЖНО! Конституцией РФ каждому гражданину гарантирована неприкосновенность жилища.

Даже сотрудники правоохранительных органов не имеют права проникать в квартиру без разрешения собственника и судебного постановления. Следовательно, председатель не уполномочен входить в квартиру без владельца. Даже возникновение чрезвычайных ситуаций, потопов, проблем с электричеством не меняют положения.

В таких ситуациях возможно только изолировать квартиру через соседей. Например, перекрыть стояки или отрезать электропроводку. Впоследствии расходы на эти мероприятия будут возложены на отсутствующего собственника.

Работать по совместительству

Согласно действующему трудовому законодательству, работа по совместительству – выполнение гражданином оплачиваемой деятельности на основании договора дополнительно к ключевому месту занятости в свободное время. Количество подработок закон не ограничивает.

Жилищный кодекс запрещает председателю совмещение должности в правлении и деятельности в этом же товариществе по договору. Это не касается других организаций. Поэтому он имеет полное право работать по совместительству в сторонней компании.

Получать зарплату

Председатель товарищества не является наемным работником, действующим на основании трудового договора. Поэтому заработная плата ему не начисляется и не выплачивается. В то же время работать бесплатно он не должен, поэтому получает вознаграждение в пределах, зафиксированных в Уставе.

Уходить в отпуск

Председатель не является работником товарищества в полном смысле этого слова. С ним не заключен трудовой договор, ему не выплачивается заработная плата, поэтому отпуск, если он предусмотрен, лицо получает за свой счет. Порядок отдыха и замещения главы в периоды его отсутствия должны быть определены в Уставе.

Что делать, если не выполняет свои обязанности

Если глава не исполняет своих обязанностей или относится к ним халатно, нужно попытаться договориться с ним мирно: составить обращение от жильцов, в котором изложить свои претензии и требования (например, лучше контролировать дворника, который не соблюдает график уборки территории).
Если ситуация не изменится, нужно начинать процедуру избрания нового председателя. Первым шагом является сбор неопровержимых доказательств его недобросовестности.

Можно проверить состояние придомовой территории, подъездов, освещения, лифтов. Если они не обслуживаются, не ремонтируются, территория захламлена, отходы не вывозят, можно составить акт о том, что деньги на эти цели расходуются не по назначению. Дополнительным доказательством послужат квитанции с начислением по этим основаниям.

Собственники вправе потребовать у бухгалтера ТСЖ отчет о том, как расходуются уплаченные ими взносы. Копии налоговых деклараций нужно официально запросить в инспекции.

ВАЖНО! Можно организовать независимую аудиторскую проверку, которой председатель обязан подчиниться.

На основании выявленных нарушений проводится избрание нового главу. Также можно обратиться с иском в суд.

Отпуск

Имеет ли председатель право на отпуск? Кто за него решает вопросы на время отпуска?

Как и любое другое должностное лицо, имеет право на отпуск.

Несмотря на то, что деятельность руководителя не относится к трудовой сфере, все же уставом за ним должен быть закреплен отпуск. Максимальное количество дней, которое можно отсутствовать равняется тридцати.

Безусловно, за время отсутствия руководителя товариществу придется решать какие то вопросы, и не всегда будет возможность поддерживать связь.

Функцию главы на себя возлагает один из членов правления, заранее выбранный как исполняющий обязанности. Его кандидатуру собранию собственников должен предложить сам руководитель и если собственники одобрят ее большинством голосов, то кандидатура утверждается.

На время отпуска руководителя, на его заместителя возлагаются все права, и обязанности которые имел председатель. Отныне он может принимать решения, вносить коррективы, собирает собрания и ставить свои подписи на платежных документах.

Как только отпуск подходит к завершению, все обязанности снимаются с его заместителя и переходят обратно к руководителю.

Порядок управления многоэтажкой

Обязанности правления ТСЖ исполняют:

• Всеобщие сборы жильцов (главный орган);
• Правление;
• Председатель ТСЖ.

Создается товарищество для продуктивного общего управления многоквартирным домом. Управление позволяет:

• Эксплуатировать МКД эффективно;
• Продуктивно управлять ресурсами, которые находятся в собственности.

Создание представляет собой ряд этапов:

1. Определение МКД, которые будут входить в кооператив, и на жильцов которых будут распространяться полномочия правления;
2. Формирование инициативной группы, в которую входят жильцы, имеющие профильное образование и обладающие опытом исполнения властных полномочий;
3. Обобщение информации о жильцах, а также объявление общего сбора жильцов;
4. Оформление результата общих сборов посредством Протокола, описывающего основные вопросы и принятые решения;
5. После принятия решения о создании Товарищества, проводится подготовка учредительной документации, прописывающих состав жильцов, входящих в управляющую ТСЖ организации, права и обязанности ТСЖ;
6. Утвердить устав можно путем голосования на повторном общем собрании;
7. Регистрация установочной документации в государственных инстанциях, открытие расчетного счета в банке, направление сведений балансодержателю МКД;
8. Передача многоэтажки Товариществу осуществляет комиссия территориальных органов исполнительной власти совместно с органами правления ТСЖ. О результатах передачи оформляется Акт и передается техдокументация на МКД.

Инструкция

Как проходят выборы:

1. Первым делом, уберите с должности руководителя, который вас не устраивает со своего место, этот вопрос также решается на собрании.

Если вы выбираете председателя в только что созданное ТСЖ – составьте список возможных кандидатур.

2. Далее вам необходимо организовать собрание собственников и известить членов правления о том, что они могут выдвигать свои кандидатуры.
3. Теперь вам необходимо известить всех собственников о том, что они должны присутствовать на общем сборище.
4. Назначьте секретаря, он будет вести протокол заседания.
5. Затем вам необходимо предложить собственникам проголосовать за ту или иную кандидатуру.
6. Как только большинство собственников выберет ту или иную кандидатуру – подпишите с ним договор о том, что он является председателем.

На основании изложенного можно сделать следующие выводы:

1. В триаде управленческих структур ТСЖ — общее собрание, правление, председатель — наибольшим объемом прерогатив по осуществлению гражданско-правовых сделок обладает председатель правления ТСЖ.
2. В действующем ЖК РФ отсутствуют эффективные правовые механизмы, обеспечивающие эффективный контроль за финансово-хозяйственной деятельностью, осуществляемой товариществом собственников жилья в лице председателя правления.
3. Председатель правления ТСЖ должен быть отнесен к органам управления юридического лица.
4. Мерой, призванной защитить ТСЖ от потенциальных финансовых потерь, может стать норма, фиксирующая понятие крупной сделки, совершаемой ТСЖ. Критериями крупной сделки может стать величина, кратная определенному размеру МРОТ. Обязательным условием осуществления крупной сделки должно стать разрешение общего собрание членов ТСЖ и предварительное положительное заключение аудиторской компании или независимой экспертной организации.
5. В нормах ЖК РФ необходимо прописать обязательный ежегодный независимый аудит хозяйственный деятельности товарищества собственников жилья. Независимые аудиторы должны назначаться в ТСЖ органами государственной власти. Ревизии финансовой деятельности товарищества, осуществляемые ревизионной комиссией, должны стать ежеквартальными.

Кaрпyхин Д.

Срок полномочий согласно законодательству

Федеральным законом нет четкой регламентации сроков полномочий председателя ТСЖ. Сроки устанавливаются на муниципальном уровне. Обычно, такой срок равен двум годам. Поменять и переизбрать председателя вашего товарищества собственников можно по истечении этого срока. Уставом многоквартирного дома или рекомендациями правления ТСЖ может быть установлен и более короткий срок.

Не установлено каких либо пределов, в течение которых один и тот же гражданин может переизбираться. Поэтому такие граждане могут занимать свой пост и двадцати и тридцать лет. По истечении вышеуказанных сроков полномочий происходит переизбрание в порядке и по правилам, предусмотренным внутренними локальными актами.

Нужно отметить, что срок полномочий председателя вашего ТСЖ не может быть больше сроков действия самого товарищества сбоственников.