Как бы там ни было, а долевая собственность может выручить гражданина в тех случаях, когда на полноценную правовую сделку у него нет достаточных средств или необходимых намерений.
При этом каждому гражданину, претендующему на данный вид права, становится понятно, что эта процедура требует более тщательного подхода, чем в случае обычных имущественных сделок. Тем не менее, владение долей позволяет участвовать во всех имущественных сделках без исключения, в том числе – обменивать её.
Законодательная база, регламентирующая мену долей
Договор мены долевой собственности может составляться в достаточно свободной форме, но иметь основные параметры, предусмотренные законом для подобного рода документов.
Основным является положение гл. 31 ГК РФ. Оно формулирует основные условия сделки.
Кроме этого, участники мены должны быть ознакомлены со статьями:
- Гражданского кодекса: ст.163, ст. 168, ст. 169, ст. 209 и ст. 567.
А также: статьи 177, 178, 179; 288, 289, 290; 549, 550, 551. - Жилищного кодекса: ст.17, ст. 18, ст. 30 и 37, 38, 39.
- Статьи и 35 СК РФ.
о том, что сказано в законодательстве о договорах мены и не приватизированной недвижимости, читайте здесь.
Если другие совладельцы против сделки
Так как законодательством предусмотрено обязательное уведомление других совладельцев недвижимости о предстоящем отчуждении части недвижимости, то не исключен вариант, что собственники выразят возражение против сделки. В таком случае у владельца части квартиры есть три варианта:
- направить совладельцам письменное уведомление и дождаться ответа в течение 30 дней, если никакого ответа не последует, можно заключать сделку без препятствий;
- выделить обмениваемую часть в натуре, если такой выдел не противоречит закону и не наносит ущерба объекту недвижимости;
- отказаться от заключения соглашения.
При уведомлении других собственников они не смогут противиться сделки без законных оснований. Единственное, что они могут сделать, это предложить владельцу выкупить его долю.
Содержание договора
Договор мены доли квартиры на квартиру или мена квартиры на долю в квартире включает в себя факт произведения сделки, при этом ориентируясь на специфические аспекты процедуры. Обменивающимся надлежит заведомо утвердить те условия, на которых осуществится сделка, а также – посредством которых будет произведено отчуждение и принятие принадлежащего имущества каждой из сторон.
В содержание договора мены долей квартиры входит представление личных данных владельцев долей, презентация объектов, участвующих в имущественной сделке, с опорой на сведения, отражённые в право устанавливающих и технических документах.
Основными фрагментами договорных условий становятся те, что определяют сам процесс мены или процедуру, ставшую единственным правовым основанием признания владения иной долей, переданной владельцу взамен отчуждённой.
Этот факт должен быть понятен из контекста документа и не вызывать допущения интерпретации.
Поэтому любой контрактный документ должен составляться лаконично и юридически корректно. Ниже вы можете увидеть договор мены долей недвижимости, образец.
Образец договора мены долей в квартире (долями квартиры).
Здесь должны быть выражены подводные течения, мотивирующие на осуществление мены. Скорее всего, граждане не вступят в сделку без особых причин. В их числе может быть:
- смена района;
- расширение;
- получение доплаты.
Эти моменты обязательно отражаются при составлении договора, во избежание споров в результате его аннулирования.
Условия аннулирования и непризнания договора также должны быть тщательно прописаны, так как при несоблюдении обозначенных условий одной стороной, другая имеет правомочность резолютивного принуждения к соблюдению. Иначе, его придётся расторгнуть.
Этот тип контрактных отношений характерен тем, что в данном аспекте невозможно передать конкретную пространственную характеристику реального объекта, то есть место или часть площади в одной из комнат, где субъект смог бы законно находиться.
Данный вид права в определённой степени виртуален, он предусматривает пользование объектом на удостоверенных в контракте, а впоследствии – в акте, правах. Рассмотрим на приблизительном примере, каким образом документ возможно составить. ДОГОВОР МЕНЫ
Составлен 31.08.10 г.
Мы, Боев Виктор Михайлович, именуемый в дальнейшем «Сторона 1», паспорт (указать данные) с одной стороны,
И Мирошниченко Игорь Васильевич, именуемый в дальнейшем «Сторона 2», паспорт (указать данные) с другой стороны, составили настоящий договор о нижеследующем. 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Каждая из Сторон обязуется передать свою долю в праве собственности на квартиры, в обмен на другую. На определяемых ниже условиях.
1.2. Сторона 1 передает Стороне 2, 1/6 долю в праве общей долевой собственности на кв. N 60, расположенную в доме, по адресу: ул. Советская 72. В обмен на принадлежащую Стороне 2 на праве долевой собственности 1/2 долю в кв. N 8 в доме, расположенном по адресу: пер. Цуркова 220.
1.3. 1/6 доля в праве общей долевой собственности на кв. N 60 в доме, расположенном по адресу: ул. Советская 2, принадлежит Стороне 1 на основании договора купли-продажи (указать).
Право собственности Стороны 1 на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на квартиру было зарегистрировано в Свердловском областном ГКН.
Квартира находится на 3 этаже жилого кирпичного дома, состоит из 2 комнат, имеет общую площадь 83,7 кв. м, жилую площадь 46,6 кв. м, подсобную площадь 9 кв. м. Кадастровый номер (указать), что подтверждается кадастровым паспортом № (указать).
Инвентаризационная оценка 1/6 доли указанной квартиры составляет 240 000 руб. (двести сорок тысяч).
1.4. 1/2 доля в праве общей долевой собственности на кв. N 8 в доме, расположенном по адресу: пер. Цуркова220, принадлежит Стороне 2 на основании права наследования (указать). Право собственности Стороны 2 на 1/2 долю в праве долевой собственности на квартиру зарегистрировано в Свердловском областном ГКН. Квартира расположена на 2 этаже жилого кирпичного дома, состоит из 1 комнаты, имеет общую площадь 24 кв. м., жилую площадь 12,2 кв. м, без балкона и подсобной площади. Кадастровый N (указать) что подтверждается кадастровым паспортом № (указать).
Инвентаризационная оценка 1/2 доли квартиры составляет 442 000 руб. (четыреста сорок две тысячи).
1.5. Стороны гарантируют, что являются собственниками передаваемого имущества, которое не находится под арестом, в залоге, не обременено другими основаниями. 2. ПОРЯДОК ОБМЕНА
2.1. Обмен осуществляется одновременно.
1.09.2013 г. по адресу: ул. Советская д.2, Сторона 1 передает имущество Стороне2.
1.09.2013 г. по адресу: пер. Цуркова 220, Сторона 2 передает имущество Стороне 1.
2.2. Право собственности на доли в имущественном праве, переходит к Сторонам одновременно, по исполнении обязательств передачи прав каждой из Сторон. 2.3. Имущество, подлежащее обмену, имеет различную стоимость.
Разница в цене обмениваемого имущества составляет 242 000 руб. (двести сорок две тысячи). Эта сумма причитается к выплате Стороной 1 в пользу Стороны 2.
2.4. Выплата должна осуществиться 2.09.2013 г. в результате перехода прав на долю в недвижимом имуществе актом передачи. 3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
3.1. При нарушении сроков выплаты разницы, Сторона 2 имеет право затребовать со Стороны 1 выплаты пени, в размере 300 рублей за каждый просроченный день.
3.2. Нарушение оговоренной процедуры или договорных сроков для перехода имущественных прав, влечёт для недобросовестной Стороны последствия и возможность затребовать от неё выплаты пени в размере 500 рублей за каждый просроченный день. 3.3. За неисполнение обязательств, каждая из Сторон несёт ответственность на основании положений Гражданского и жилищного кодексов РФ. 4. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ
4.1. Стороны освобождаются от ответственности за полное (частичное) не исполнение взятых на себя обязательств, при возникновении форс-мажорных: чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (перечислить).
4.2. При их наступлении Стороны обязаны в срок 5 дней предоставить уведомление.
4.4. Если они продолжат действовать более 1 календарного месяца, Стороны вправе расторгнуть Договор. 5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
5.1. Настоящий Договор составлен в четырех экземплярах, имеющих равную юридическую силу.
5.2. Переход права собственности на указанные доли в праве собственности на квартиры подлежит государственной регистрации в учётных кадастровых записях Свердловского областного ГКН.
По завершении оформления договорных положений, тексты всех экземпляров нужно оформить подписью субъектов мены и приложить требуемые право. Договор без регистрации недействителен. Соответственно, сделка должна быть внесена в учётные записи.
Госпошлина, расходы
Различают нотариальные и государственные расходы при совершении обмена долями. Тарифы стандартные, но зависят от ситуации в регионе:
- удостоверительная надпись нотариуса – 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей;
- услуги нотариуса (УПТХ) – от 1 000 до 7 000 рублей;
- составление проекта договора мены – от 500 рублей и выше;
- госпошлина за регистрацию в Росреестре – 2 000 рублей с одного собственника.
Случается, что в сделке не фигурируют деньги, однако это не отменяет ее связи с куплей-продажей. Отсюда и расчет госпошлины за утверждение договора у нотариуса – % от цены соглашения.
Налоги
Одна из обязанностей участников мены – подать налоговую декларацию о получении дохода от сделки. Ставка НДФЛ – 13% от разницы между стоимостью долей в квартирах (например, одна стоит 300 000 рублей, а вторая 150 000 рублей – значит, разница составляет 150 000 рублей).
Дополнительные документы и приложения
При составлении договора потребуется представить паспорт, а также:
- Правоустанавливающие и право удостоверяющие документы.
- Документы на технические и инвентаризационные сведения.
- Разрешения всех совладельцев на долю в праве от каждой стороны.
- Разрешение от супруга, при его отсутствии представить заявление об отсутствии такового.
- Акт приема передачи по договору мены долей.
Образец акта приема передачи по договору мены долей (имущества).
Кроме этого необходимо составить акты отчуждения права и его принятия другой стороной.
Это очень важно в том плане, что в некоторых случаях информация, полученная при презентации доли в праве, разительно отличается от реального положения дел. На основании такого акта можно будет затребовать от совладельцев соблюдения беспрепятственного соблюдения права пользования. В обратном случае договор может быть аннулирован.
Можно ли обменяться при вступлении в наследство
Законом не запрещены подобные операции. Однако непосредственное их выполнение допустимо только после вступления в права наследования с прохождением типовой процедуры нотариального оформления. Далее придется подождать еще 6 месяцев, чтобы получить возможность распоряжаться объектом недвижимости без ограничений. Этот стандартный срок необходим для удостоверения в отсутствии других претендентов на получение наследства.
Обмен долями по наследству
Если завещание отсутствует, наследники вправе сами распределять между собой наследственную массу. По соглашению между ними, в присутствии нотариуса, можно обменяться долями.
Например, в собственности наследодателя имеется квартира, загородный дом и машина. Из наследников только два сына, которые должны получить по ½ на каждый вид недвижимости. Но братья составили между собой соглашение, что машина и загородный дом сразу поступят в собственность одного брата, квартира – другого. Нотариус подготовит каждому наследнику свидетельство с учетом их соглашения.
При этом, если рыночная стоимость распределенного имущества не одинакова, никто никому не доплачивает разницу.
При наличии завещания не удастся по соглашению распределить имущество. Нотариус введет родственников в наследство исключительно таким образом, который указан в завещании, исполняя волеизъявление наследодателя. Потом наследники могут сделкой обмена переоформить права на недвижимость.
Сдача документов
После благополучно произведённой имущественной сделки, сторонам будет необходимо:
- Снять по 2 экземпляра копий с документов.
- Приложить к подлинникам и копиям документов 4 экз. договора, 2 из которых останутся в ГКН, а по одному вернут каждому из владельцев.
- Оплатить госпошлину и приложить квитанции.
- Сдать обозначенное для внесения в записи кадастрового учёта, написав заявление.
Документы будут приняты под расписку, а в срок после 21 рабочего дня при предъявлении расписки и паспорта – получены новые.
С чего начать?
Нужно подать объявление о продаже жилья. Сделать это можно, обратившись в агентство недвижимости, или самостоятельно — через специализированные сайты или печатные издания.
Когда нашелся покупатель и доказал серьёзность своих намерений (внёс аванс или задаток), нужно приступить к поиску подходящих вариантов для покупки. Это делается по аналогии с поиском покупателя на свою собственность — через риэлтеров или самостоятельно.
Несовершеннолетний правообладатель
Родители часто приобретают долю в праве своим детям и оформляют договор мены долей квартиры с несовершеннолетним.
Если они ещё не достигли 18 лет – это не препятствие для сделки. Для оформления доли такому правообладателю необходим представитель.
Обычно в этой роли выступают родители, которые действуют в интересах ребёнка и имеют право подписи вместо него.
В некоторых случаях, по достижении 14 лет, с разрешения родителей и под их контролем, правообладатель способен собственноручно ставить подпись в документах, подтверждающих имущественные права.
Образец: договор мены долей квартиры с несовершеннолетним.
Согласование операции
Если ребёнок не является собственником недвижимости или доли в ней, а только зарегистрирован, то ни с кем не нужно согласовывать операцию по размену.
Нужно заблаговременно снять его с учёта в УФМС и зарегистрировать в другом месте (например, у родственников или друзей).
Вместе с ребёнком эту же процедуру должен пройти хотя бы один из родителей, так как по закону ребёнок не может жить один без семьи.
Другие важные аспекты
В случае, если сособственниками жилья являются несовершеннолетние, нужно очень тщательно готовить сделку по родственному обмену. Все, что касается прав несовершеннолетних, курируется органами опеки. Там необходимо будет получить документ, подтверждающий их согласие на обмен. Попечительские органы контролируют равноценность обмениваемых долей имущества, чтобы интересы ребенка ни в коем случае не ущемлялись.
В современной юридической практике встречаются все вышеописанные варианты родственного обмена долями в жилье. Такой обмен проводится по стандартным правилам, никакие льготные режимы для лиц, состоящих в родстве, не предусмотрены. Если в результате сделки образовалась прибыль у той или иной стороны, возникает необходимость уплатить подоходный налог.
На что еще обратить внимание
Особенно внимательно следует проверять обмен с долями квартир несовершеннолетних. Такие ситуации контролируют органы опеки и попечительства – для проведения обмена нужно получить их согласие. Проверяется равноценность передаваемой и получаемой части недвижимости для соблюдения интересов ребенка в полном размере.
Все перечисленные выше способы применяют на практике. Общие правила не дают особых преимуществ, если обмен долями выполняют родственники. Как и другие физические лица они обязаны выплачивать налог с полученной прибыли.
Три важных пункта обмена: Росреестр, нотариус, налоги
Независимо от того, в какой форме родственники произвели обмен долями в принадлежащей недвижимости, все документы по сделке оформляются нотариально. Нотариус заверяет подлинность договоров своей подписью и печатью.
Следующим шагом будет регистрация новых документов в ЕГРН. Делают ее сами владельцы долей (в МФЦ) или нотариус. Регистрация сданных документов не автоматический процесс. Сначала будет проверена правильность проведения обмена, наличие обременений, судебных запретов, задолженностей в части налогов по недвижимости. Если все в порядке, оформляются новые записи в базе Росреестра — сделка по недвижимому имуществу может считаться законченной.
Необходимость заплатить налог при родственном обмене долями возникает, если эти доли имеют разную стоимость. Это требование закона остается в силе даже при незначительной разнице в цене. Что может освободить от уплаты подоходного налога? Срок владения недвижимостью более 3 лет (если собственность оформлена до 1 января 2021 года) или более 5 лет (если — после вышеуказанной даты). Декларацию по НДФЛ надо подать в налоговую не позже 30 апреля следующего после заключения сделки года. Платить деньги нужно в срок до 15 июля (включительно).
Получение согласия совладельцев
Любая сделка нуждается в тщательной подготовке, чтобы предотвратить возможность признания ее недействительной. Не исключение и родственный обмен долями. Если выбран вид купли-продажи или мены, закон предусматривает необходимость письменного согласия на совершение сделки, данного владельцами остальных долей квартиры. Документ должен быть заверен нотариусом.
Форма письменного согласия содержит детальные условия продажи (или мены) долей. Ответа сособственников, согласно букве закона, следует ждать в течение одного месяца. По истечении данного срока можно совершать сделку. Естественно, сделку совершают и при получении письменного согласия от других собственников квартиры.
Внимание!
При дарении между родственниками закон разрешает не обращаться к сособственникам за согласием — можно сразу совершать сделку.
Не надо забывать о роли органов опеки: если одной из сторон сделки является несовершеннолетний, то эти инстанции обязательно проявят бдительность. Без их согласия не получится воспользоваться материнским капиталом или поменять долю ребенка на меньшую.
Причины отказа в обмене со стороны администрации
Органы местной администрации имеют право отказать в проведении обмена в нескольких случаях (статья 73 ЖК РФ):
- Одно из помещений находится в аварийном состоянии,
- Существует решение суда о закрепленном праве на использование жилья,
- Дом, в котором расположена одна из квартир, находится в плане на снос,
- Наличие у одного из участников сделки хронического заболевания, которое опасно для окружающих людей,
- Один из домов нуждается в проведении капитального ремонта,
- Одна из квартир имеет статус служебного жилья, а, следовательно, не может выступать объектом сделки.
Если причина отказа в обмене долями не соответствует выше перечисленным, то дальнейшее решение вопроса возможно только в судебном порядке.
