Нужно ли ТСЖ заключать договоры с собственниками – не членами

ТСЖ обязано направить собственнику – не члену договор-оферту

Товарищество собственников жилья создаётся при условии, что в него готовы войти собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов в доме (ч. 3 ст. 135 ЖК РФ). Следовательно, в товариществе могут состоять не все собственники помещений, и эта группа жителей МКД не подчиняется Уставу товарищества. Поэтому, согласно пп. «б» п. 16 ПП РФ № 491, надлежащее содержание общего имущества обеспечивается товариществом собственников жилья путём:

• членства собственников помещений в ТСЖ;
• заключения с собственниками помещений – не членами договоров о содержании и ремонте общего имущества.

Указание на необходимость ТСЖ заключить договоры с не членами, владеющими помещениями в МКД, указана также в ч. 6 ст. 155 ЖК РФ, пп. «д» п. 4 ПП РФ № 416. В НПА не закреплена форма такого договора, однако, в существенные его условия необходимо внести перечень работ и услуг и их стоимость, утверждённые общим собранием (ч. 1 ст. 137, ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). Договор между ТСЖ и собственником, не вошедшим в него, должен заключаться письменно по следующему алгоритму:

1. Товарищество направляет проект документа каждому собственнику помещения, который не вступил в ТСЖ.
2. У жителя дома есть 30 дней со дня получения, чтобы подписать договор, либо составить протокол разногласий к нему, если какие-то пункты в документе его не устроили.

Существует и третий вариант: владелец помещения откажется подписывать договор (ч. 1 ст. 445 ГК РФ). Поговорим дальше о такой ситуации подробнее.

Об особенностях проведения общих собраний членов ТСЖ и ЖК
41801

9

Договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч.9 ст. 161 ЖК РФ). Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном законом, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном ЖК РФ, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

В законе определено содержание договора, в нем должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; Произвести описание общего имущества не возможно, такой документацией собственники не обладают, да и договоры были бы очень громоздкие. Достаточно поэтажного плана дома.

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Проблематично применение указанной номы в связи с наличием в доме собственников нежилых помещений, разным уровнем услуг.

Договор управления многоквартирным домом, за исключением договора, заключаемого застройщиком, заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а обязательный договор на срок не менее чем один год и не более чем три года.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Для обязательного договора, заключенного по итогам конкурса ЖК РФ устанавливает специальные правила по одностороннему отказу от его исполнения со стороны собственников на основании решения общего собрания:

1)по истечении каждого последующего года, если они выбрали способ управления многоквартирным домом

2) если управляющая организация не выполняет условий договора

Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

В качестве третьего способа указано на возможность создания ТСЖ – это некоммерческая организация, создание и деятельность которой регулируются разделом 6 ЖК РФ. История ФЗ от 24.05.96 «О ТСЖ». За рубежом достаточно развитый институт: США, Германия. Преимущества: аккумуляция денежных средств на счете, контроль со стороны собственников, быстрое обслуживание за счет диспетчерской службы. В России число ТСЖ за последние три года значительно возросло. Трудности: неплательщики, выбор ремонтных организаций, они в основном муниципальные, т.е. нет конкуренции.

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Существенно расширено понятие товарищества собственников жилья. Во-первых, законодатель постарался включить в него все возможные варианты (модели) создания указанного юридического лица. Это не только объединение собственников одного многоквартирного дома, как указывалось ранее, но и нескольких многоквартирных домов или нескольких жилых домов. Учитывая, однако, тот факт, что согласно ч.2 ст. 136 ЖК РФ товарищество может быть создано также и собственниками дачных домов, определение с этих позиций все равно нельзя расценивать как универсальное. Во-вторых, несколько видоизменены и дополнены функции этой некоммерческой организации. Ныне речь идет не об управлении комплексом недвижимого имущества, а управлении общим имуществом многоквартирного дома, что в большей мере соответствует всей терминологии ЖК РФ. Кроме того, с одной стороны, из целей создания организации изъята необходимость обеспечения эксплуатации общего имущества, вероятно, по тем причинам, что она входит составной частью в понятие «управление общим имуществом», с другой стороны, добавлена еще одна функция по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставлению коммунальных услуг. В обозначающем последнюю функцию перечне действий, на наш взгляд, есть явно та часть, которая уже охвачена понятием «управление», а, следовательно, нет надобности специально закреплять ее в определении. Такой вывод подтверждается и завершающим дефиницию указанием о возможной любой иной деятельности, направленной на достижение целей управления. Тогда возникает вопрос, зачем повторяться, накладывая друг на друга схожие понятия. Если есть необходимость в рамках определения товарищества детально раскрыть или детализировать деятельность по управлению, то сама структура определения должна быть, с нашей точки зрения, иной. Функция же, связанная с обеспечением владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом, в прежнем виде сохранена только применительно к товариществу, организованному в одном многоквартирном доме. Для иных моделей она звучит лишь как «совместное использование имущества». Такой дифференцированный подход не совсем логичен. То есть касательно иных форм товарищества речь уже не может идти о распоряжении общим имуществом, что не совсем объяснимо. Логично либо совсем исключить такую возможность, дабы не конкурировать с деятельностью (компетенцией) общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, либо сохранить ее для всех видов товариществ независимо от особенностей создания. В противном случае ТСЖ, созданное при объединении нескольких многоквартирных домов, в которых также есть имущество, находящееся в общей долевой собственности, является усеченным вариантом организации в плане возлагаемых на нее задач, она не сможет полноценно осуществлять предполагаемую законодателем для таких юридических лиц деятельность, поэтому объединение собственников нескольких небольших домов для создания одной организации будет уже не столь эффективным.

Как отмечалось Постановлением КС РФ от 3.04.1998 ТСЖ как один из возможных способов управления и членство в нем является производным по отношению к праву собственности, возникновение права собственности не может быть поставлено в зависимость от членства в ТСЖ.

Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ (ст.143 ЖК РФ). (в отличие от ЖК, ЖСК, не установлен порядок его рассмотрения и внесения вступительных взносов, так как речь идет о собственнике) Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Реестр членов товарищества собственников жилья должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Как любое юридическое лицо подлежит государственной регистрации, учредительный документ – Устав. При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Неслучайно появление в ЖК РФ и нововведений, касающихся порядка регистрации товарищества собственников жилья. Ряд исследователей верно отмечают, что товарищество собственников жилья существенно отличается от иных категорий юридических лиц по целям, задачам и порядку создания. Упрощенная процедура регистрации такого юридического лица может создавать предпосылки для нарушения прав собственников жилого помещения в многоквартирном доме.

Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 ЖК РФ, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В уставе товарищества собственников жилья может быть предусмотрено использование системы или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением в товариществе собственников жилья, с учетом функций указанных систем.

Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

В связи с тем, что речь идет о добровольном объединении, не все собственники могут быть членами ТСЖ, в таком случае с остальными ТСЖ заключает договор о содержании и ремонте дома, так как на них лежит бремя содержания имущества.

Собственники помещений в многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. (причиной тому единство объектов общей собственности, хотя ранее допускалась иная ситуация) Решение о создании принимается на общем собрании.

Товарищество собственников жилья может быть создано:

Действие пункта 1 части 2 статьи 136 (в ред. от 04.06.2011) не распространяется на товарищества собственников жилья, созданные до дня вступления в силу Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ (

1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;

2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.

Возможность создания товарищества собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах существенно ограничена. Эффективность работы товариществ, рассчитанных на большое количество домов и квартир, невелика, учитывая, что речь идет о непрофессиональных участниках складывающихся отношений, поэтому изъятие обозначенной возможности с нашей позиции негативно не отразиться на правах собственников. Уточнены и иные ранее используемые и нуждающиеся в разъяснении условия организации такой разновидности товарищества: расшифровано понятие «общие (соседние)» земельные участки – это участки, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу; указан дополнительный признак для расположенных в границах этих участков элементов инфраструктуры – «предназначенность для совместного использования собственниками помещений в данных домах».

Как и прежде допускается создание товарищества собственников жилья не только для управления общим имуществом многоквартирного дома, но и при объединении нескольких близко расположенных жилых и дачных домов с целью решения общих вопросов. Поскольку они обладают определенной спецификой, для таких организаций введен собственный порядок создания (по соглашению всех собственников) и избрания органов. Действительно, при отсутствии общей долевой собственности принцип «большинства голосов» не может быть применим при создании товарищества и утверждении его устава.

Для представления и защиты общих интересов при управлении многоквартирными домами два и более товарищества собственников жилья по договору между собой могут создать объединение (ассоциацию, союз) товариществ собственников жилья.

Органами управления ТСЖ являются:

Общее собрание членов и правление (ст. 144 ЖК РФ). Почему то не назван председатель???, хотя указано что он без доверенности реализует правосубъектность юридического лица, Все органы формируются из числа членов ТСЖ(ст.149 ЖК РФ)

Орган контроля – ревизионная комиссия (ревизор) возможно привлечение не-членов ТСЖ? – прямого указания ЖК РФ нет.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;

8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;

8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;

11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;

— другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами. Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.

Статья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья

Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом) либо иным способом, предусмотренным решением общего собрания членов товарищества или уставом товарищества. Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания.

Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 настоящего Кодекса и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества.

Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6 и 7 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.

Правление товарищества собственников жилья (ст.147 ЖК РФ)

Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества, оно осуществляет руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.

Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.

Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества. Правление товарищества собственников жилья правомочно принимать решения, если на заседании правления товарищества присутствует не менее чем пятьдесят процентов общего числа членов правления товарищества. Решения правления товарищества принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом товарищества. Решения, принятые правлением товарищества, оформляются протоколом заседания правления товарищества и подписываются председателем правления товарищества, секретарем заседания правления товарищества.

Специально закреплены обязанности правления товарищества собственников жилья:

1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

7) ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья (ст.150 ЖК РФ)

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.

Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:

1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

1.1) представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Применительно к порядку проведения высшего органа управления, во-первых, предусмотрена возможность использовать иные способы уведомления о нем помимо заказных писем и вручения под расписку, что облегчит, на наш взгляд, его созыв, так как может быть менее затратным по времени и средствам. Во-вторых, иначе определяется правомочность собрания, ныне она не зависит от количества членов, а определяется числом их голосов по аналогии с правомочностью общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Единый подход в обоих случаях представляется нам логичным, учитывая тесную взаимосвязь между ними, но, к сожалению, не способствующим полноценной реализации своих прав всеми членами организации. ЖК РФ прямо не определяет, каким числом голосов обладает член ТСЖ. Вероятно, количество голосов определяется аналогично правилам, предусмотренным для общего собрания собственников помещений, пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, поскольку по всему порядку проведения собрания в целом содержится общая отсылка к ст. ст. 45-48 ЖК РФ (п.1.1. ст. 146 ЖК РФ). Данный факт подтверждается и новым подходом при определении правомочности собрания. Как и в случае с голосованием на общем собрании собственников помещений дома ограничена возможность проведения заочного голосования, поскольку, регулирующая его проведение норма содержит отсылку к ст. ст. 47 и 48 ЖК РФ, закрепляющим соответствующее предписание. Предусмотренные ранее формы проведения собрания посредством опроса в письменной форме или голосования по группам членов товарищества в зависимости от вида помещения исключены законодателем.

В ст.137 ЖК РФ можно выделить две группы прав товарищества.

Первая связана непосредственно с выполнением ТСЖ возложенных на него функций:

Оплата счетов за ЖКУ не членом – подтверждение сложившихся договорных отношений

Отношения между ТСЖ и всеми собственниками помещений в доме носят обязательный характер независимо от того, являются ли такие жители МКД членами товарищества и участвовали ли в ОСС по вопросу его создания. Не члены ТСЖ не могут отказаться от услуг, которые оказывает всем собственникам товарищество: услуги и работы по содержанию направлены на всё общедолевое имущество в целом. Долю собственника в нём можно только рассчитать, но не выделить в натуре, чтобы именно эту долю ТСЖ не обслуживало из-за отказа собственника платить за это (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).

Однако никто не может заставить жителя дома подписать договор с ТСЖ, хотя товарищество в силу закона обязано заключить его с не членом (п. 2 ч. 1 ст. 138 ЖК РФ). Поэтому если объединение отправило собственнику оферту, но тот никак на это не отреагировал, считается, что ТСЖ исполнило возложенные на него законом обязанности. Главное, чтобы у товарищества осталось подтверждение факта направления документов.

Но в такой ситуации договор в письменной форме по сути остаётся незаключённым. Однако можно говорить о том, что оплата собственниками счетов за ЖКУ, которые ежемесячно направляет ему ТСЖ, расценивается как согласие на условия договора (ч. 3 ст. 434, ч. 3 ст. 438 ГК РФ). В счёте отражены существенные условия оферты: перечень работ и услуг и их стоимость, утверждённые на общем собрании.

Это соответствует позиции Пленума ВС РФ, высказанной в постановлении от 25.12.2018 № 49 и нормами ч. 1 ст. 8 ГК РФ. Следовательно, отношения между товариществом и владельцем помещения – не членом в такой ситуации считаются сложившимися.

Как составить документы для общего собрания членов ТСЖ и ЖК
16412

0

Содержание общего имущества: что в него входит?

Согласно ст.151 ЖК РФ, собственность самого товарищества — это движимое и недвижимое, расположенное внутри и вне дома имущество:

1. помещения для обслуживания деятельности ТСЖ;
2. инвентарь;
3. оргтехника;
4. мебель;
5. расходные материалы, использование которых обязательно для исполнения предусмотренных в уставе задач.

ТСЖ обладает правом приобретать имущество за счёт членских взносов, если таковое приобретение осуществляется для достижения уставных целей организации.

Обратите внимание! Товарищество не имеет возможности отчуждать, а, следовательно, и приобретать долевую собственность. Однако по решению общего собрания, такое имущество может быть передано товариществу в пользование.

Всякое приобретение нового движимого имущества ТСЖ фиксируется в бухгалтерских проводках и имеет документальное сопровождение и подтверждение (чек, договор или пр.). Право собственности на недвижимое имущество регистрируется в соответствующих правоустанавливающих документах, где собственником обозначается товарищество.

В распоряжение ТСЖ может быть приобретена та собственность, которая принадлежала собственникам, но для использования в целях, отличных от проживания. К примеру, это могут быть различные нежилые помещения на первом этаже, которые использовались для обустройства магазинов, аптек, ателье и т. п.

Содержание и приобретение имущества товарищества ведётся за счёт членских взносов собственников жилья. На эти средства ТСЖ вправе приобретать то, что напрямую связано с достижением целей, оговоренных в уставе. За счёт этих средств также выплачивается заработная плата администрации и обслуживающему персоналу.

Помещение для правления

Помещение, в котором осуществляют свою работу правление и обслуживающий персонал, может быть выделено из части долевой собственности. Такое решение принимается всеми собственниками. Может быть выделена территория в коридоре, подвале, на техническом этаже либо может быть приобретено отдельное помещение в доме на средства членов ТСЖ.

Помещение должно иметь доступ к электро- и теплосети, средства для хранения документации (договоров, бухгалтерской отчётности), а при условии наличия кассового аппарата для приёма взносов и платежей – систему охраны.

Запомнить

Товарищество собственников жилья, управляя многоквартирным домом, оказывает жилищно-коммунальные услуги:

• членам ТСЖ в силу положений Устава и решений общих собраний членов товарищества;
• не членам – на основании заключённого договора на оказание услуг.

ТСЖ должно отправить оферту каждому владельцу помещения в доме, не вошедшему в объединение. При этом неподписание договора собственником не освобождает его от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества в МКД.

Если собственник оплачивает счета, которые ежемесячно направляет ему ТСЖ за жилищно-коммунальные услуги, то договорные отношения считаются сложившимися. При неоплате начислений ТСЖ имеет право обратиться в суд с требованием к собственнику погасить задолженность, и отсутствие заключённого договора не может служить аргументом в пользу должника.

Имущество владельцев жилья

Согласно ст.36 ЖК РФ, общим имуществом считается то, которое используется для обслуживания двух и более помещений.

К общему имуществу жильцов МКД относят:

• лифты, коридоры, лестничные клетки, подвалы и чердаки;
• помещения, отведённые для удовлетворения социально-бытовых потребностей;
• инженерное и техническое оборудование, находящееся как внутри, так и за пределами помещения;
• крыши и технические ограждения;
• придомовая территория.

Справка! Со временем, за счёт использования целевых взносов от состоящих и не состоящих в товариществе граждан, в МКД могут создаваться новые объекты долевой общественной собственности, например, спортивная или детская площадка. Решение о создании нового имущества принимается на собрании членов ТСЖ.

Случаи отказа

Когда могут отказать?

Не редки и отказы в регистрации.

Как правило, происходят они по следующим причинам:

1. Вы не донесли, какие либо документы. Очень часто подобный факт становится причиной оставления договора без внимания.
2. Также возможно вы некорректно составили заявление на создание юридического лица.
3. Отказать в регистрации могут, если считают, что ваш устав не отвечает требованиям.
4. Если выяснится, что решение о сотрудничестве с ТСЖ было принято не большинством голосов жителей то также последует отказ.
5. Кроме того, неуплата пошлины на регистрацию юридического лица также является серьёзным основанием для отказа.

Содержание

Договор может содержать большое количество информации, но есть основные моменты, которые являются обязательными:

1. Как и в любом соглашении, должна присутствовать информация о его участниках. Наименование организации, полное имя руководителя, реквизиты. ФИО собственника, паспортные данные, объект собственности, реквизиты правоустанавливающих документов на жилье.
2. Предмет договора, то есть предоставление услуг данной организации собственнику. Нужно подробно описать все действия, которые должны осуществляться сторонами в соответствии с этим документом.
3. Права и обязанности участников. Каждая сторона определяет, что она должна делать, и на что может рассчитывать в итоге. Говоря просто, собственник платит, ТСЖ обслуживает дом. Но пунктов может быть много, для того чтобы избежать спорных ситуаций в последствии.
4. Ответственность за неисполнение пунктов соглашения.
5. Договоренность по условиям расторжения, а также внесения изменений в настоящий договор. И то, и другое возможно только по согласию обоих участников.
6. Дополнения и другие особые условия.

Стандартный набор услуг, предоставление которых обеспечивает ТСЖ, должен быть прописан в договоре, как обязанность организации:

• Своевременное проведение ремонта помещений общего пользования.
• Исправление возникающих неполадок в системах обеспечения дома.
• Поддержание порядка на придомовой территории, в том числе ее улучшение.
• Создание комфортных условий.

ВАЖНО! Экземпляров договоров делают два: для владельца квартиры и для товарищества.

Оставить комментарий к документу

Считаете документ неправильным? Оставьте комментарий, и мы исправим недостатки. Без комментария оценка не будет учтена!
Спасибо, ваша оценка учтена. От вашей активности качество документов будет расти.

Форма документа

В какой форме составляется?

Собственники, прежде чем воспользоваться услугами товарищества должны составить соответствующее соглашение с ними.

Если этот вопрос для вас также актуален – советуем посвятить время на изучение данного пункта.

Письменное соглашение, то есть составленное от руки еще пару лет назад был весьма популярно. Но сейчас оно потерял свою актуальность по ряду причин:

1. Написанный текст не редко тяжел для восприятия.
2. Написанный текст может быть утрачен.
3. При допущении ошибок может быть признан недействительным.
4. Нет возможности сохранить на электронном носителе.

Из этих минусов вытекают плюсы документа, составленного при помощи компьютера.

Если вы и по сей день не знаете, какому способу отдать предпочтение, то лучше все таки сделать выбор в пользу печатного текста, а не рукописного.

О том, как пожаловаться на ТСЖ или выйти из него, вы можете узнать на нашем сайте.

Акт проверки финансово хозяйственной деятельности ТСЖ

Качество ведения документооборота и финансовой деятельности ТСЖ должно подвергаться проверке не реже, чем раз в год.

Итоговый отчет о работе ревизии должен включать следующие пункты:

1. Наименование документа.
2. Место проведения проверки и дату.
3. Перечисление лиц, выполнявших ревизию.
4. Указание личных данных о председателе и бухгалтере ТСЖ, периода, их деятельности на этих должностях.
5. Перечисление собраний, проведенных за конкретный отрезок времени, и рассматриваемых на них вопросов.
6. Сводную смету доходов и расходов ТСЖ.
7. Перечисление сделанных ТСЖ платежей.
8. Рекомендации для устранения недочетов в работе ТСЖ, например, о взыскании задолженностей.
9. Выводы о результатах ревизии.
10. Перечисление количества страниц в отчете, информация о местонахождении всех экземпляров отчета.
11. Личные подписи председателя комиссии, ее членов.

Образец акта проверки финансово хозяйственной деятельности.

Для предупреждения/снижения количества претензий со стороны ТСЖ к жильцам дома и наоборот, их взаимоотношения должны регулироваться с помощью договоров и правил устава сообщества. Оформление официальных документов дисциплинирует обе стороны, что, в конечном итоге, выгодно для всех.

Какие документы необходимы?

Конечно, договор должен составляться на основании каких-либо документов.

Для того, чтобы соглашение было оформлено по всем правилам, товарищество предоставляет участникам на ознакомление устав, а также документы из налогового органа о регистрации товарищества.

В свою очередь собственник должен иметь на руках документ, подтверждающий его личность, то есть паспорт, а также правоустанавливающий документ на квартиру, то есть право собственности, подтвержденное документально.

Кроме того, не лишним будет взять справку из БТИ о составе прописанных и отсутствия задолженностей. К официальным документам о праве собственности приложите технические и кадастровые документы. Безусловно, каждая бумага требует своей копии.

Как правильно составлять различные виды договоров?

Строго установленной формы договора с ТСЖ нет, все зависит от того, с кем заключается соглашение. При этом существуют общие пункты, которые обязательно должны присутствовать в документе:

• Место составления соглашения.
• Дата подписания документа обеими сторонами.
• Данные о сторонах, подписавших договор: физлица указывают инициалы, данные паспорта, контактные сведения; юрлица указывают свое наименование, регистрационные сведения, контактные данные.
• Адресные, технические сведения квартиры, в которой будут выполняться работы или для которой будут оказываться услуги, данные о лицах, проживающих в помещении.
• Наименование услуги (услуг), работ.
• Способ определения потребляемых квартирой ресурсов (по нормативам или с привлечением учетных приборов).
• Алгоритм контроля над имеющимися учетными приборами.
• Стоимость оказываемых услуг, форма, время расчета.
• Алгоритм определения качества услуг, формат отказа от них при низком качестве, уровень снижения расценок при неудовлетворительном качестве полученных услуг.
• Обязательства, права, санкции для участников сторон договора.
• Условия прекращения выполнения услуг.
• Порядок прекращения действия договора.
• Длительность действия соглашения.

Комментарий к оценке

Спасибо, ваша оценка учтена. Также вы можете оставить комментарий к своей оценке.

Образец документа полезен?

Если документ «Договор оказания услуг по управлению юридическим лицом Управляющей компанией» оказался для вас полезным, просим вас оставить отзыв о нём.
Запомните всего 2 слова:

Договор-Юрист

И добавьте Договор-Юрист.Ру в закладки (Ctrl+D).

Он Вам ещё пригодится!

Как оформить нежилое помещение в собственность ТСЖ?

Как уже говорилось, товарищество может выступать собственником недвижимости, в том числе и нежилых помещений, но только если оно приобрело их в результате акта дарения, покупки и тому подобных действий, описываемых ГК РФ.

Как же может ТСЖ стать владельцем общей собственности, пусть даже и нежилой? В этом случае только собранием всех собственников долевого имущества может быть принято решение о продаже этого имущества ТСЖ. Все отношения между собственниками, независимо от их участия в ТСЖ, регламентируются федеральными законами, Жилищным Кодексом и Постановлениями Правительства.

Во избежание трений и судебных исков, любые операции со стороны ТСЖ должны осуществляться с одобрения собственников. С владельцами нежилых помещений отношения устанавливаются на базе заключенных договоров по предоставлению коммунальных услуг и участию в содержании общедомовой собственности.

Основные пункты

Что вносить? Любой контракт состоит из ряда пунктов, каждый из которых отражает суть начинающихся правоотношений.

В договоре между товариществом и владельцами жилья есть отдельно взятые аспекты, которые должны быть в обязательном порядке. Ознакомимся с ними:

1. Стороны. Обязательно нужно описать, какие стороны принимают участие в данном акте и кем конкретно они представлены. Чем больше конкретики, тем лучше.
2. Предмет – это правоотношения между товариществом и владельцами по поводу содержания многоквартирного дома. В этом пункте необходимо описать, какие действия входят в предмет договора.
3. Права и обязанности. После того как озвучен предмет, необходимо описать что собственники вправе рассчитывать на него, но только в случае если будут исправно платить. Также необходимо описать права и обязанности членов товарищества.
4. Ответственность также не менее важный пункт. Иногда случается так, что одна из сторон не выполняет тот или иной пункт, чем нарушает прав, а другой стороны.

Необходимо четко прописать меры ответственности, чтобы у сторон не было желания систематически расторгнуть соглашение.

5. Необходимо уделить должное внимание вопросам расторжения и изменения соглашения. Как правило, изменение имеет место быть в ситуации, когда обе стороны желают внести новшество.

Расторжение возможно по обоюдному согласию сторон, а также ввиду неисполнения одной из сторон важнейших условий.

Так или иначе, но в вашем случае пункты могут добавляться и изменяться.

6. Если у кого-то из участников есть нестандартные, особые условия взаимодействия, то их тоже следует указать в первую очередь для того, чтобы со временем информация о данном пункте соглашения не была утрачена.

О том, как составить заявление в ТСЖ о протечках, затоплениях и требованиях ремонта, вы можете узнать из нашей статьи.