Приобретение квартиры в рассрочку — это отличный вариант улучшения своих жилищных условий при отсутствии всей необходимой для покупки суммы сразу. Для тех, кто хочет жить в новостройке в экологичном районе неподалеку от столицы, на современном рынке недвижимости есть ряд интересных >предложений в Подмосковье. Покупая новостройку в рассрочку, Вы получаете множество преимуществ. Данная схема предполагает гибкий график оплаты, а также отличается простотой оформления документов и достаточно лояльными условиями получения.
Что значит квартира в рассрочку?
Рассрочка – это способ оплаты недвижимости, при котором покупатель вносит платежи в установленные сроки согласно договору. Сначала обычно требуется первоначальный взнос от 10%, затем – остальная сумма по частям.
Чаще всего используется рассрочка при покупке квартиры у застройщика, реже – у физических лиц. Это связано с тем, что большинству продавцов нужны деньги сразу на приобретение жилья. Строительные компании же зарабатывают на этом, и им выгодно продавать квартиры таким способом.
Виды рассрочек
Рассрочки на покупку недвижимости бывают нескольких видов:
- Беспроцентные, когда покупатель не переплачивает.
- Процентные, когда на остаток задолженности начисляется процентная ставка, как в банке.
Выгоднее беспроцентная рассрочка. Она наиболее распространена у застройщиков, которым нужно быстрее распродать квартиры.
Обратите внимание! Рассрочки предоставляются по согласованию сторон по любым договорам: договору долевого участия в строительстве (ДДУ), купли-продажи (ДКП), уступки права требования. ДДУ заключается, когда дом на стадии строительства. ДКП – когда он уже сдан в эксплуатацию. Договор уступки права требования оформляется дольщиком, который купил еще не построенную квартиру, но хочет продать ее другому человеку.
Необходимые документы
Оформление рассрочки у застройщика — не очень хлопотное действие, так как потребуется минимальный пакет документов. В их числе:
- Паспорт покупателя квартиры;
- Нотариально заверенное согласие супруги (супруга) покупателя;
Перед заключением договора необходимо ознакомиться с документами на жилой дом, в котором предполагается покупка квартиры. Застройщик должен представить:
- Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором располагается многоквартирный дом;
- Проектную документацию на недвижимый объект;
- Документацию по обоснованию проекта;
- Отчет о проведении государственной экспертизы (в виде свидетельства).
Кому подойдет рассрочка за квартиру?
Перед тем как оформить квартиру в рассрочку, нужно ознакомиться с нюансами сделки. Такой вариант покупки подойдет только тем, у кого есть стабильно высокий доход:
- Рассрочка у застройщика оформляется на ограниченное время, обычно 1-3 года. За этот период нужно полностью погасить задолженность, платежи будут внушительными.
- Условия рассрочки у физических лиц более лояльны. Если получится договориться, можно оформить ее и на 5 лет. Но платежи все равно будут большими по сравнению с ипотекой.
Пример. Человек купил квартиру в рассрочку у застройщика по ДКП за 5 000 000 руб. Долг должен быть погашен за 36 месяцев. Первоначальный взнос – 500 000 руб. (10%), остаток задолженности – 4 500 000 руб. Ежемесячный платеж составит:
4 500 000/36 = 125 000 руб.
Есть и преимущество – переплаты по беспроцентной рассрочке в любом случае не будет.
Примечание: покупать квартиры в рассрочку выгодно самозанятым и ИП. Им банки менее охотно одобряют ипотеку, чем работающим по трудовым договорам. У застройщиков же требования более лояльны.
Как купить квартиру по переуступке прав в новостройке?
Можно ли и как купить квартиру в ипотеку у родственника?
Суть схемы
Как правило, квартиры в новостройках в рассрочку приобретаются по следующей схеме. Сначала покупатель оплачивает первоначальный взнос, составляющий от 10 до 70 % стоимости объекта. Величина данной суммы во многом зависит от этапа возведения новостройки. Остаток вносится покупателем равными частями в течение установленного периода или по графику, который согласуется с продавцом. Может быть, к примеру, такой вариант: фиксированными являются сроки первого и последнего платежа, а периодичность и размер оплаты покупатель решает самостоятельно. В большинстве случаев рассрочка на квартиру составляет от 6 до 12 месяцев. Важно, чтобы долг был полностью погашен до сдачи новостройки Государственной Комиссии.
Чем рассрочка отличается от ипотеки?
Между ипотекой и рассрочкой есть большие отличия:
Условия | Рассрочка | Ипотека |
Залог | Недвижимость в залог не предоставляется | Купленная в ипотеку квартира находится в залоге у банка до полного погашения задолженности |
Кредитор | Застройщик или продавец-физическое лицо | Банк |
Риски | В основном рискует продавец | Практически отсутствуют |
Срок оформления | Квартиру можно купить за одну неделю | В среднем оформление занимает один месяц |
Документы | Требуется минимальный перечень документов | Требования к документам строже |
Количество участников сделки | Договор заключается только между продавцом и покупателем | Покупатель оформляет ипотечный договор с банком, затем – ДКП с продавцом |
Срок | На погашение дается в среднем до трех лет | Ипотека оформляется на период до 30 лет |
Переплата | Отсутствует или минимальна | Может превышать стоимость квартиры, в среднем 8-12% годовых |
Порядок погашения | Согласовывается сторонами: ежемесячно, раз в квартал, раз в полгода | Ежемесячно аннуитетными платежами |
Рассрочка при покупке квартиры в новостройке: условия, порядок действий
Для начала покупателю нужно найти застройщика и проверить официальную регистрацию, наличие разрешения на строительство, проектную документацию. Важно тщательно ознакомиться с программами рассрочки.
Что делать далее:
- Если застройщик и квартира устраивают, заключить ДДУ или ДКП и зарегистрировать все в Росреестре.
- Получить от Росреестра итоговый пакет документов.
- Своевременно вносить платежи по договору.
Когда строительство будет завершено, нужно проверить качество сданной квартиры и подписать передаточный акт, затем оформить право собственности.
Содержание и образец договора
В ДДУ или ДКП с застройщиком должна быть вся информация о сделке и рассрочке:
- Наименование, ИНН, ОГРН, Ф.И.О. руководителя компании-продавца.
- Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные покупателя.
- Сведения об объекте недвижимости: площадь, количество комнат, кадастровый номер (если присвоен).
- Информация о рассрочке: стоимость жилья, размер первоначального взноса, срок рассрочки, сумма обязательных платежей и срок уплаты.
- Ответственность за невыполнение обязательств сторонами.
- Права и обязанности сторон.
- Подписи участников сделки.
Документы
Для заключения сделки с застройщиком покупателю понадобится паспорт. Продавец же должен представить проектную документацию и разрешение на строительство.
Расходы
При покупке квартиры в рассрочку у застройщика дополнительные расходы обычно не появляются. Нужно только оплатить госпошлину за регистрацию ДДУ – 350 руб. Переход права собственности по ДКП обойдется покупателю в 2 000 руб.
Строительные компании оформляют документы самостоятельно, поэтому тратить деньги на услуги юристов не приходится.
Преимущества приобретения жилья в рассрочку
- Для оформления договора между продавцом и покупателем требуется гораздо меньше документов. Проще сама процедура заключения договора.
- Стоимость квартиры, указанная в договоре фиксированная.
- Процентные ставки по ипотечному кредиту повышают итоговую стоимость недвижимости иногда в несколько раз.
- При покупке квартиры в рассрочку размер комиссионных значительно ниже. Более того, некоторые застройщики и владельцы жилья предлагают беспроцентное погашение остатка стоимости.
Процедура оформления рассрочки недвижимости максимально упрощена. Для заключения договора между продавцом и покупателем квартиры не требуется дополнительное страхование риска, которые используется банками. Не надо искать поручителей, вносить залог, платить лишние страховки. Обычно достаточно иметь паспорт и деньги на первоначальный взнос. Заключая договор приобретения жилья в рассрочку, покупатель просто получает право на оплату остаточной стоимости квартиры частями.
Покупка недвижимости в рассрочку у физических лиц
Приобретение квартиры в рассрочку у собственника-физического лица – более сложная процедура, чем у застройщика. В первом случае придется договариваться о рассрочке, и не каждый на это согласится. Компании же ориентированы на скорейшую продажу недвижимости, и у большинства из них уже есть программы рассрочек.
Как купить недвижимость у физлица:
- Найти подходящую квартиру, договориться о рассрочке и других условиях сделки с собственником.
- Заключить ДКП, передав задаток в качестве первоначального взноса.
- Подать документы на регистрацию перехода права собственности в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Право собственности будет переоформлено на покупателя в течение 7-9 дней. В ДКП указывается рассрочка, поэтому до полного погашения задолженности жилье будет в залоге у продавца. Новый собственник не сможет подарить, продать или обменять его. Когда долг будет погашен, нужно взять у продавца расписку и представить в Росреестр, тогда ограничения снимут.
Содержание и образец договора
ДКП недвижимости в рассрочку с физическим лицом должен содержать те же сведения, что и с застройщиком. Но вместо реквизитов организации указываются Ф.И.О., паспортные данные, дата рождения и адрес регистрации продавца.
Какая еще информация понадобится:
- Гарантия, что квартира не находится в залоге.
- Способы и порядок погашения рассрочки, сумма платежей, срок действия.
- Сведения о передаче объекта в залог продавца до погашения задолженности.
- Подписи сторон.
ДКП оформляется минимум в трех экземплярах. По одному остается у продавца и покупателя, третий передается регистратору.
Образец договораДокументы
Чтобы купить квартиру в рассрочку, покупателю достаточно только паспорта. Продавец же представляет полный набор документов:
- выписку из ЕГРН;
- паспорт;
- документ, на основании которого он зарегистрировал право собственности.
Также понадобится выписка из домовой книги и справка об отсутствии долгов по ЖКУ.
Расходы
Продавец платит госпошлину в размере 2 000 руб. за переход права собственности на него. Могут быть и другие расходы:
- Если ДКП удостоверяется нотариусом: 0,5% стоимости жилья, максимум 20 000 руб.
- Если ДКП оформляется у юриста – от 2 000 руб. Нотариусы берут больше – от 3 000 руб.
- Если требуется нотариальное согласие супруга продавца на продажу – 500 руб. за удостоверение, от 1 000 руб. за оформление в нотариальной конторе.
Совет юриста: чтобы подстраховаться, лучше доверить ведение сделки юристу. В отличие от нотариуса, он полностью проверит сделку на юридическую чистоту. Нотариусы же по большей части проверяют только представленные документы.
Перечень необходимых документов для рассрочки
Сделка купли-продажи предполагает переоформление прав собственности от продавца к покупателю в Росреестре. Для заключения сделки необходимо собрать определенный комплект документов, который включает в себя:
- Технический паспорт квартиры. Он оформляется в БТИ в течение месяца и действителен в течение года. Стоимость паспорта -–1,5-2,3 тыс.р.
- Выписка из домовой книги, содержащая сведения обо всех зарегистрированных/выписанных лицах. Ее можно сделать в паспортном столе по месту нахождения недвижимости. Предпочтительно, чтобы к моменту выхода на сделку в квартире не было прописанных лиц.
- Копия финансово-лицевого счета, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным услугам. Ее нужно получить в ЕИРЦ.
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая правовой статус собственника и отсутствие обременений в виде залога и ареста.
- Правоустанавливающая документация продавца: ранее заключенный договор купли-продажи, дарения и пр.
- Документ, подтверждающий права представителя, заверенный нотариально (при продаже квартиры по доверенности).
- Согласие супруги на сделку (если квартира находится в совместной собственности) или органов опеки (если в числе собственников есть несовершеннолетний).
- Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.
- Заявление от перерегистрации прав собственности от сторон (от продавца об отчуждении прав собственности, от покупателя – о вступлении).
- Квитанция с оплаченной госпошлиной в размере 2000 р. Ее может оплатить покупатель или продавец. Оплата может быть произведена и после подачи документов на госрегистрацию в течение 5 дней.
Таким образом, для проведения сделки купли-продажи квартиры с рассрочкой потребуется стандартный комплект документов.
Продажа квартиры в рассрочку: риски
У продавца при продаже квартиру в рассрочку рисков довольно много:
- Если вероятность, что покупатель перестанет вносить платежи или будет постоянно их задерживать.
- Если сделку решит расторгнуть покупатель, нет никаких гарантий, что недвижимость вернут в прежнем состоянии.
- Если покупатель перестанет платить по ДДУ, придется расторгать его через суд.
- Если рассрочка беспроцентная, до полного погашения часть денег «съест» инфляция.
Риски покупателя минимальны. Он может столкнуться с проблемами, если потеряет доход и возможность выплачивать рассрочку, или продавец откажется снимать обременение после погашения задолженности. Но в основном больше рискуют продавцы.
Покупка недвижимости в рассрочку: преимущества и недостатки
Для продавца главное преимущество рассрочки заключается в том, что он быстрее так продаст неликвидную недвижимость. Если же квартира находится в хорошем состоянии и расположена в удобном районе, ему нет смысла соглашаться на такую сделку с посторонним человеком.
Недостатков для продавца все же больше, и они напрямую связаны с рисками, о которых говорилось ранее.
Для покупателя рассрочка выгодна, особенно беспроцентная, если нет всей суммы на покупку недвижимости. Если же он перестает вносить платежи, к нему может быть применена ответственность в виде штрафов и пени, предусмотренная договором.
Ответственность за просрочку платежей
Договором может быть предусмотрена ответственность в виде штрафов и пени для покупателя при несвоевременном внесении платежей. На основании ст. 332 ГК РФ продавец вправе взыскать с покупателя законную неустойку, даже если она не указана в договоре – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
На основании п. 2 ст. 489 ГК РФ при нарушении обязательств продавец вправе потребовать возврат недвижимости, отказавшись от исполнения ДКП.
Исключение – ситуация, когда покупатель уже оплатил половину стоимости квартиры: в этом случае она не возвращается, но для урегулирования вопроса придется обращаться в суд.
НДФЛ при продаже квартиры в рассрочку
Если недвижимость была в собственности более 5 лет, НДФЛ платить не нужно. При получении жилья по договору дарения, в результате приватизации или в наследство минимальный срок владения сокращается до трех лет. В остальных случаях налог заплатить придется.
Примечание: если есть документы, подтверждающие расходы на покупку жилья, сумму от продажи можно уменьшить на сумму расходов. НДФЛ уплачивается в таком случае от разницы. Например, если квартира куплена за 5 000 000 руб., а продана за 5 500 000 руб., НДФЛ облагается только 500 000 руб.
Задекларировать доход и подать 3-НДФЛ можно в любом налоговом периоде. Например, если квартира стоит 3 000 000 руб., и платеж поделен на две части по 1 500 000 руб. (в 2021 и 2021 гг.), отчитаться можно сначала в 2021 г., а потом – в 2021 г. за указанную сумму. Или же подать декларацию в 2021 г. после полного закрытия долга покупателем (Письмо ФНС от 11 февраля 2015 г. N БС-4-11/2049).
Ответы юриста на частные вопросы
Можно ли не платить рассрочку за квартиру, если строительство остановлено?
Нет, иначе застройщик сможет потребовать неустойку за неуплату. Неисполнение обязательств компанией – это только ее ответственность. Дольщик тоже сможет взыскать неустойку, если ему не сдадут квартиру вовремя.
Можно ли заключить ДКП квартиры в рассрочку с работодателем, чтобы он потом сам вычитал обязательные платежи из зарплаты?
Да, законом это не запрещено. Но если покупатель уволится, это не освободит его от обязательств по ДКП.
Можно ли купить квартиру с рассрочкой платежа, если они принадлежит ребенку?
Нет. Для сделки требуется разрешение органа опеки, и рассрочку никто не одобрит.
Можно ли расторгнуть ДКП с рассрочкой, заключенный год назад, если я захотел продать квартиру и переехать в другое место?
Да, но продавец потребует полное погашение задолженности, и только после этого Росреестр снимет обременение. Можно договориться с ним и о закрытии долга за счет большого задатка от покупателя.
Можно ли получить имущественный вычет, если квартира куплена в рассрочку?
Да. Для этого нужно ежегодно подавать декларацию и документы, подтверждающие погашение платежей за налоговый период.
Договор о рассрочке платежа: на что следует обратить внимание
Каждая компания-застройщик формирует индивидуальные условия по услуге, но существует ряд обязательных положений, которые отражаются в каждом соглашении и требуют пристального внимания. К ним относятся:
- Указание о стороне, предоставляющей рассрочку (в качестве таковой должен быть указан сам застройщик, в случае, если рассрочку предоставляет банк, то это уже другой вид обязательств, который определяет иные сроки погашения платежа, взносы, процентную ставку и прочее);
- Размер взноса, регулярность платежей и возможность их увеличения (сумма взноса должна быть рассчитана индивидуально и обязательно отражена в договоре);
- Досрочное погашение;
- Момент перехода права собственности на квартиру (после внесения первоначального взноса; после погашения обязательства рассрочки; после сдачи жилья в эксплуатацию);
- Неустойка и штрафные санкции за просрочку платежа (при регулярном нарушении условий внесения платежа застройщик может предусмотреть возможность расторжения договора в одностороннем порядке и удержать комиссию с ранее выплаченной суммы при ее возврате);
- Перевод обязательств на другое лицо (допускает ли компания переоформление договора на другое лицо.Это становится актуальным, когда первоначальный заемщик понимает, что не справляется с возложенным бременем и хочет максимально выгодно решить ситуацию);
- Возможность переоформления обязательства с рассрочки на ипотеку.
Скачать договор рассрочки платежа за квартиру с застройщиком (образец)