Выкупная цена аварийного жилья

Главная / Жилищные споры / Аварийное жилье / Выкупная цена аварийного жилья

Ежегодно в России пополняется список аварийного жилья под снос. Жильцы таких домов не остаются без крыши над головой. Администрация предлагает собственникам жилья два варианта: переселение в новые квартиры или получение выкупной цены за аварийный объект. Бывает, что компенсация – это единственный вариант, поскольку выселять граждан попросту некуда.

Многие жильцы не знают, положена ли им выкупная стоимость аварийного жилья. И если да, то можно ли рассчитывать на серьезные деньги? Что делать, если вы не согласны с предложенным властями вариантом? Не стоит лукавить — муниципалитету выгоднее занизить выкупную цену и не выплачивать собственникам всю сумму. Поэтому, жильцам нужно знать, как рассчитать компенсацию, а также из чего она состоит. Этот вопрос мы рассмотрим далее.

Что такое выкупная цена аварийного жилья?

Проще сказать, что выкупная цена – это альтернатива новому жилью взамен аварийного. Однако есть более точное определение.

Выкупная цена – это рыночная стоимость жилого объекта в аварийном доме под снос. Выплаты осуществляются местными властями на основании оценки квартир и вспомогательных коэффициентов.

Получателем выступают все правообладатели жилых помещений, при условии, что жилье принадлежит им на праве собственности. Принцип в том, что с каждым собственником заключается договор – на переселение или на выплату компенсации, кому что предпочтительнее.

Но нужно сделать оговорку – законным собственникам, а не нанимателям по договору соц найма с муниципалитетом. Если жилье не принадлежит гражданину, он может рассчитывать лишь на равнозначное по площади в новом доме (ст. 86 ЖК РФ). Переселением будет заниматься местная администрация, с которой придется заключить новый договор социального найма. О денежной компенсации для нанимателей речи не идет.

Кто имеет право на компенсацию?

При признании многоквартирного дома аварийным наиболее популярным вопросом является предоставление альтернативного жилья. Однако с 2021 года такая возможность появляется далеко не у всех жильцов.

Поэтому вопрос выкупной цены в 2021 получил особую актуальность. Так как собственник не получает автоматического права на получение аналогичной жилплощади. Он обязан доплатить разницу в цене между новой квартирой и аварийной.

Не имеют право на новое жилье и гарантированно получают возмещение следующие лица:

• собственники, которые не могут доплатить до полной стоимости квартиры;
• граждане, которые имеют другую жилую недвижимость в собственность;
• лица, которые отказались от получения новой квартиры.

Как происходит выкуп аварийного жилья администрацией?

Адресность программы по расселению аварийных домов не содержит отдельных нюансов по выплате компенсации за снос жилья. Обычно власти используют свои регламенты. Оценка, расчеты, договор и выплаты жильцам сложились уже давно – с учетом региональных особенностей и величины бюджета. Посмотрим, как это происходит на практике.

Оценка жилого помещения

Прежде чем определять рыночную стоимость квартиры, нужно оценить ее по всем имеющимся параметрам. Для этой цели муниципалитет оформляет договор с бюро рыночной оценки недвижимости – на конкурсной основе. Эксперты выбранной компании готовят отчет о стоимости квартир в аварийном доме.

Проводя оценку жилых помещений, специалисты учитывают:

• характеристику квартир;
• район, где располагается жилой дом;
• развитость инфраструктуры – школы, садики, магазины, парки, спортивные объекты, парковки и др.
• наличие дорог, подъездов, выездов с территории;
• рыночный спрос на жилье в данном районе…

Как оценивается аварийное жилье на момент выселения? Рассчитывать на справедливую оценку не стоит, в большинстве случаев эксперты выполняют заказ муниципальных властей. Отсюда и расхождения в итоговых показателях с реальной ситуацией на рынке жилья.

Оценщики отдают предпочтение следующему алгоритму:

1. Выбор сравнительного метода оценки (так называемый метод аналогов).
2. Подбор схожих по характеристикам объектов.
3. Определение цены за 1 м² на каждый из объектов.
4. Скорректировать среднее значение за 1 м² жилого пространства.
5. Умножение этого показателя на площадь аварийной квартиры.
6. Применение понижающего коэффициента – 10-20%, а в ряде случаев до 50%, в зависимости от состояния квартиры.

Кроме того, в стоимость включают цену м² на земельный участок и домовое имущество – в соответствии с долей собственности. Правда, в большинстве случаев оценке подлежат «хрущевки». Общее домовое имущество и так войдет в выкупную цену жилья.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Закончив работу, оценщики оформляют подробный отчет. Далее, бумаги направляют в департамент городского хозяйства при местной администрации. Отчет содержит информацию о максимальной и минимальной цене объекта. Разумеется, муниципалитет выплатит по наименьшему показателю. Аварийное жилье гораздо дешевле, чем квартиры в пригодных для проживания домах этого же района.

Порядок выкупа

Обозначим действия для получения компенсации за снос изношенного и непригодного жилья:

1. Определить аварийность здания.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Регионы формируют список аварийных объектов. Если ваш дом уже в него включен, значит нужно лишь ждать переселения. Узнать о том, есть ли дом в списке объектов под снос можно на сайте «Реформа ЖКХ» или на официальном ресурсе местной администрации города.

Если жильцы видят, что дом находится в плачевном состоянии, но еще не учтен как аварийный, они могут сообщить об этом властям. Делается это с помощью заявления в межведомственную комиссию – орган, который занимается признанием домов аварийными и ветхими. Обычно власти сами приглашают экспертов для проверки. Но жильцы могут не ждать их визита, а заказать независимую оценку и передать отчет в жилищный орган.

1. Ожидать извещения от местных органов власти.
2. Выбрать вариант с компенсацией – уведомить об этом муниципалитет, приложив документы о расходах на переезд, аренду жилья, услуги риелтора и т.д.
3. Получить проект выкупной цены на квартиру.
4. Согласиться или отказаться от предложенного властями варианта.
5. Ждать очереди и денежного перевода.

Последующие расчеты будут зависеть от политики местных властей. Однако по закону все собственники жилья в аварийном доме, если они отказались от переселения, обязаны получить компенсацию.

Какие нужны документы?

Обращаясь к администрации, жильцам квартир нужно подготовить документы в следующем составе:

• паспорта или свидетельства о рождении на детей;
• акт об оценке аварийности – при наличии возможности;
• документы о праве собственности – свидетельство о наследстве, приватизации, договор купли-продажи и т.д.
• правоутверждающие документы – в форме свидетельства о госрегистрации или выписки из ЕГРН;
• техпаспорт;
• копию выписки из домовой книги;
• заявления на получение выкупной цены за квартиру.

Оценщики могут запросить и другие документы – с целью определить точную рыночную стоимость аварийного объекта.

Что делать, если жилец не согласен с выкупной ценой

Мнение эксперта

Станислав Евсеев

Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.

Не стоит надеется, что общей суммы хватит на альтернативное жилое помещение. Но даже в этом случае, нередко орган местного самоуправления занижает величину компенсации за аварийное жилье.

Если собственник считает, что расчет проведен неверно, то он имеет право защищать свои права. Единственным вариантом является обращение в суд.

Для этого гражданин должен доказать, что его права нарушены. В качестве доказательств используется результат оценочной компании.

В соответствии с законом от 1998 года № 135 необходимо учесть следующие требования к специализированной компании:

• наличие лицензии на данный вид деятельности;
• включение оценщика в единый реестр;
• наличие положительных отзывов и рекомендаций.

Оказание услуг проводится по договору, заключенному между экспертом и заказчиком. Оплата расходов полностью возлагается на заказчика.

Что делать, если администрация занижает выкупную цену?

Размер выкупной цены устанавливают представители муниципалитета. Зачастую цифра настолько далека от реальности, что собственник аварийного жилья с ней несогласен. Он имеет право оспорить выкупную цену.

Один из способов – заказать новую независимую оценку, а затем предоставить ее данные на рассмотрение суду. Если окажется, что стоимость и вправду занижена, суд обяжет исполком выплатить правообладателю в соответствии с экспертным заключением. Но как показывает практика, такие дела затягиваются не на один месяц. Важно не просто провести экспертизу, но и доказать законность предоставленных данных. Без грамотного юриста это будет сделать крайне сложно.

Как рассчитать выкупную стоимость квартиры?

В соответствии со ст. 32 ЖК РФ выкупная цена состоит из следующих факторов:

• рыночная стоимость квартиры;
• стоимость доли общедомового имущества, которая принадлежит собственнику;
• расходы на переезд;
• расходы на оформление права собственности на новое жилье;
• затраты аренду жилья на период подбора новой квартиры;
• убытки, которые гражданин понесет в связи с расторжением договора аренды (если квартира ранее сдавалась в наем).

Важно! Владелец квартиры в аварийном доме имеет право получить средства не только за жилье, но и за землю около дома, и за долю в общедомовом имуществе (подъезд, чердак, подвал).

Возмещение устанавливается по решению органа местного самоуправления. В случае, если собственник не согласен с величиной компенсации, то он имеет право на обращение в специализированную организацию.

Судебная практика

Суды рассматривают тяжбы между правообладателями аварийных квартир и чиновниками местных администраций. Разбирая споры, суды акцентируют внимание на ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ», а также опираются на Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.

Подавляющее большинство споров из-за низкой выкупной цены от государства. Оценщики не берут во внимание дополнительные критерии, опускают доли в общедомовой собственности, земельный участок и капитальный ремонт. Особенно остро стоит последняя проблема. Истцы требуют, чтобы им возместили платежи в счет капитального ремонта ветхого дома.

Пример:

Суд рассматривал иск гражданина Юдина с требованием произвести пересчет выкупной цены за квартиру в аварийном доме. Истец настаивал, что администрация г. Волжска предложила неактуальную сумму без учета многих факторов. Юдин также приложил заключение экспертов. Отчет сообщал, что дом действительно признан аварийным, оценщики применяли понижающий коэффициент в размере 40% от итоговой цены. Но вместо 1 300 000 рублей власти предложили почему-то лишь 870 000 рублей. Истина была установлена, суд обязал местную администрацию выплатить Юдину 1 300 000 рублей.

Никто не знает, почему выплата компенсации за снос дома длится так долго. Жильцам квартир нужно правильно оценивать убытки, знать свои права и уметь настаивать на правоте. Ошибки могут привести к потере денег и финансовой кабале. Зачастую власти просто пугают людей, склоняя тех к подписанию невыгодного договора о выкупе жилых помещений. Называемые суммы не имеют ничего общего с реальностью – от безысходности и страха остаться вообще без денег собственники вынуждены соглашаться.

Если вы столкнулись с проблемами, напишите нашим юристам. Эксперты сайта помогут рассчитать справедливую компенсацию, оспорить действия властей и получить сумму в указанные сроки.

Смотрите ответы юристов о том, какую цену просить у властей за аварийное жилье:
Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   Москва и Область
3. Санкт-Петербург и область

-юристу БЕСПЛАТНО!

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Анонимно

Информация о вас не будет разглашена

Быстро

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Расскажите друзьям

Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Автор статьи

Максим Привалов

Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Рейтинг автора

Написано статей

610