Голоса на общем собрании собственников: сколько нужно?

Простым большинством голосов от участвующих в собрании собственников – всё остальное, например:

тема	вопрос
Вопросы, связанные с общим имуществом	✓ о благоустройстве земельного участка, на котором расположен дом и который относится к общему имуществу, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на таком участке (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), ✓ о текущем ремонте общего имущества в доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), ✓ об определении лица, уполномоченного от имени собственников на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества, заявления о государственном кадастровом учете многоквартирного дома в связи с изменением его характеристик в результате реконструкции или при перепланировке расположенных в нем помещений (п. 3.6 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Вопросы, связанные с выбором и реализацией способа управления	✓ выбор способа управления МКД (ч. 3 ст. 161, п. 4 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), ✓ выбор управляющей организации (ч. 8.2 ст. 162 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), ✓ утверждение условий договора управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 162 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом сам договор должны подписать собственники, обладающие не менее 50% голосов от общего числа голосов собственников. В связи с требованием ЖК РФ о подписании договора собственниками с 50% голосов, есть точка зрения, что решение по такому вопросу также должно приниматься не простым большинством от участвующих, а более половиной голосов по всему дому. ✓ отказ от исполнения договора управления в одностороннем порядке (ч. 8.2 ст. 162 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), ✓ о реорганизации ТСЖ путем преобразования в жилищный кооператив или ЖСК (ч. 2 ст. 140 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), ✓ о ликвидации ТСЖ, если его члены не обладают более чем 50% голосов от голосов всех собственников (ч. 2. ст. 141 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Вопросы о совете МКД	✓ выбор и переизбрание совета МКД и его председателя, избрание комиссий собственников (ч. 1, 6, 12 ст. 161 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), ✓ об установлении вознаграждения членам совета МКД, в том числе председателю (ч. 8.1 ст. 161 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ) ✓ о сроке полномочий совета МКД (по умолчанию – 2 года) (ч. 10 ст. 161 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), ✓ об использовании информационной системы в деятельности совета МКД и его председателя, комиссий собственников в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на обеспечение деятельности совета, председателя, комиссий (ч. 13 ст. 161 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Вопросы проведения общих собраний	✓ о финансировании расходов, связанных с созывом и организацией собрания управляющей организацией, правлением ТСЖ или кооператива в соответствии с ч. 6 ст. 45 ЖК (п. 3.5 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), ✓ о способе направления собственникам сообщения о проведении общего собрания или о доступном для всех собственников месте размещения таких сообщений (ч. 4. ст.45 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), ✓ о сроках проведения годового общего собрания (ч.1 ст.45 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), ✓ о месте (адресе) хранения копии протоколов собраний и решений собственников (ч. 4 ст. 46 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), ✓ о помещении, доступном для всех собственников, в котором инициатор размещает итоги собрания (ч. 1 и ч. 3 ст. 46 ЖК РФ), ✓ об использовании при проведении общего собрания собственников в форме заочного голосования информационной системы (п. 3.2 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), ✓ принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее – администратор общего собрания) (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), ✓ принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)
О переходе на прямые договоры	✓ о заключении собственниками, действующими от своего имени, договоров, содержащих положения о предоставлении коммунальных услуг, договора на оказание услуг по обращению с ТКО с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с ТКО (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), ✓ о дате заключения договоров, содержащих положения о предоставлении коммунальных услуг, договора на оказание услуг по обращению с ТКО с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с ТКО (п. 1 ч. 7 ст. 157.2 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Про оплату	✓ об определении размера расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества исходя из среднемесячного объема их потребления, с проведением перерасчета по показаниям ОДПУ или исходя из объема потребления, определяемого по ОДПУ (ч. 9. ст. 156 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Решение вопросов при непосредственном управлении домом	✓ о заключении договоров оказания услуг (выполнения работ) по содержанию и ремонту общего имущества в доме с непосредственным управлением (ч. 1 ст. 164 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), ✓ о лице, уполномоченном действовать в отношениях с третьими лицами от имени собственников в доме с непосредственным управлением (ч. 3 ст. 164 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)
Все остальные вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания собственников (п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК), например:	✓ об отказе от указания в платежном документе штрихкодов при управлении домом ТСЖ или кооперативом (пп. к(1) п. 69 Правил предоставления коммунальных услуг № 354 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), ✓ о дополнении перечня «иных документов», связанных с управлением, не указанных в п. 26 Правил содержания общего имущества № 491 (подп. «е» п. 26 Правил содержания общего имущества № 491+ ч. 1 ст. 46 ЖК РФ) ✓ о заключении энергосервисного договора (контракта) (п. 38(2) Правил содержания общего имущества № 491 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Некоторые формулировки в законе прямо не указаны, поэтому у инициатора возникают вопросы – куда их отнести, ведь от этого будет зависеть количество голосов: Шлагбаум – это благоустройство или про пределы использования земельного участка? Перегородка в местах общего пользования – это просто перепланировка или уменьшение общего имущества? Заваривание мусоропровода – это какая-то реконструкция или уменьшение общего имущества, или вовсе просто выбор способа сбора отходов? Установка видеонаблюдения – это использование общего имущества, переустройство или ничего из перечисленного?

Инициаторам стоит ориентироваться на местную судебную практику, либо можно заранее озадачить вопросом жилищную инспекцию.

Какие вопросы решаются на общем собрании

Общее собрание жильцов с правом голоса решает:

Кто будет управлять домом. В доме может быть создано правление жильцов, ТСЖ или ЖСК. Управлять может уполномоченная к этому фирма — УО.
Когда, кем и на какие средства проводить реконструкцию, ремонт и иные строительные работы в доме. Так, на общем сборе постановляют, когда ремонтировать крышу, где закупать материалы для восстановления фасада, как будет оформлена детская площадка.
Как может быть использован. Земля, вокруг дома может быть отдана для разбития на ней клумб или использована для создания парковки.
На каких условиях общее имущество будет передано третьим лицам. Сообща выбирают арендатора, устанавливают размер арендной платы, определяют, куда направить вырученные средства.

Повестка дня обсуждается совместно. Решения принимают после подсчета голосов всех, имеющих право голоса. Принятое решение обязывает каждого собственника жилья следовать ему, вне зависимости от степени его участия в собрании.

Так, если кто-то не согласен с тем, что место клумбы под его окном займет соседская машина, но такое положение вещей удовлетворяет интересы большинства граждан, проживающих в доме, то ему придется смириться.

Для принятия некоторых решений, необходимо получить не менее 2/3 голосов. При этом учитываются голоса всех жильцов , а не только тех, кто посетил очередной сбор.

Как провести голосование?

Голосование может быть проведено обычным путем (поднятие рук, выражение своей воли на бумаге и передаче председателю) или в электронном виде. Все зависит от формы собрания.

Обычно всем жильцам, рассылают бланк с вопросами (присутствующие на сборе голосуют поднятием рук, подсчет голосов «за» и «против» ведет председатель или секретарь).

На врученном собственнику документе проставляется дата, до которой он обязан принять решение. Такой тип голосования используется при заочной и очно-заочной формах проведения сбора.

Если голосование проводится удалённо в электронном или письменном виде, председатель собрания или ТСЖ назначает ответственное лицо (администратора).

Он уведомляет заинтересованных лиц о собрании и отвечает за своевременное получение ими бланка с вопросами. Решения принимаются в срок от 3 до 5 дней.

Какие вопросы можно выносить на голосование собственников многоквартирного дома?

На голосование ОСС МКД выносятся вопросы, связанные с:

восстановительными работами;
постройкой помещений для хозяйственных нужд;
выделением денег на ремонт;
образованием денежного фонда для проведения ремонта и иных нужд;
величине взносов на ремонт;
получением кредита;
способами использования прилегающего к дому участка земли;
определением лиц, могущих в вопросах управления делами дома действовать от имени всех;
способом оповещения о будущих собраниях;
выбором формы голосования;
управлением домом.

На собрании устанавливается порядок финансирования ОСС.

Нужно ли вести протокол собрания?

Протокол ОСС является официальным юридическим документом, потому вести его обязательно. Ответственным за него назначают избранного собранием секретаря.

К протоколу прилагаются документы и бюллетени с результатами голосования. На оформление протокола очной формы секретарю отводится не более 10 дней.

При другой форме сбора документ составляют после завершения приема ответов от собственников. К нему предъявляют достаточно жёсткие требования. Содержание его должно соответствовать разработанному Приказом Минстроя No937 плану. Стандартный протокол включает:

шапку (название, кем ведется, дата, место, содержание);
основную часть (информация об инициаторе, собственниках и приглашенных лицах с указанием паспортных данных, повестка дня);
сведения о месте, где предстоит храниться документу;
приложение;
подписи.

Пример шапки. Протокол ОСС МКД No12, ведет — секретарь Ивашкевич. Р. Я, проходящего по адресу (указать), 22 января 2019 г., содержит.

В основной части также указывают, был ли собран кворум. При отсутствии некоторых собственников, кворумом будет считаться процент присутствующих, соотнесенный с теми, кто не пришел.

Протокол ведется от третьего лица, с использованием таких формулировок, как:

постановили;
решили;
рассмотрели.

Пример: ОСС дома (номер) приняло решение о хранении основной документации по адресу (указывается) на протяжении (месяца, года).

Об отсутствии кворума, а значит, и решений, которые им могли бы быть приняты, также составляют прокол. Повестку дня изменить нельзя. Но можно внести дополнения, впоследствии фиксируемые секретарем в протоколе.

Кто финансирует ОСС МКД?

Вопросы финансирования ОСС разъясняются в Письме Минстроя РФ от N 27535-ОЛ/04 от 28.02.2015. В документе указывается, что финансовыми вопросами занимаются лица, созвавшие сбор. Это могут быть:

собственники жилья;
УО.

Единственно правильного мнения по этому вопросу не сформировано, поэтому порядок поступления финансовых средств лучше определить заранее посредством заключения договора управления, поставив соответствующий вопрос на рассмотрение очередного собрания.
Определиться с тем, кто будет оплачивать созыв людей, крайне важен. Если дом небольшой, то затраты будут невелики, но для созыва жильцов в МКД, насчитывающих 100-200 и более квартир, потребуется значительная финансовая поддержка, связанная с необходимостью оплачивать отправку заказных писем, покупкой бланков и другими издержками.