Процедура определения доли в приватизированной квартире необходима в тех случаях, когда до приватизации квартиры доли в ней определены не были.
В таком случае, законодательство ГК РФ Глава 16. Общая собственность позволяет собственникам определить свои части имущества.
Процедура имеет свою специфику в зависимости от внутренних взаимоотношений среди собственников (зачастую это семья) и присутствия в их составе детей, не достигших совершеннолетнего возраста.
В этой статье мы рассмотрим порядок определения доли собственности, выясним, какие документы для этого понадобятся, а также попробуем дать ответ на самые часто встречающиеся вопросы, возникающие у людей, столкнувшихся с данной процедурой.
Важно: недвижимость, которая не была приватизирована, не может быть поделена на доли собственности, так как она юридически принадлежит муниципалитету.
Возможные действия
Иногда у одного из хозяев приватизированной квартиры возникает желание распорядиться своей частью собственности. Чтобы это сделать, для начала, нужно выделить свою долю. Доля в квартире – это часть, процентное значение, либо количество квадратных метров. Нельзя сказать, что какая-то часть квартиры в виде комнаты или ее части принадлежит одному жильцу, потому что доли существуют документально, а не наглядно.
Однако есть понятие выделения доли в натуре, когда часть квартиры выделяется не только на бумаге, но и для конкретного пользования. Для этого должны быть определенные условия, например, количество комнат по числу владельцев. Проще всего выделить долю в натуре в условиях частного дома. А в однокомнатной квартире это сделать невозможно.
Выделить
Так как законом предусмотрено долевое владение, то и переход из общей собственности в долевую возможен. В последние годы собственность сразу оформляют в долях при приватизации. Но ранее квартира переходила в общую собственность жильцов. Для того чтобы пользоваться своим правом единолично, нужно выделить соответствующую долю.
Выделить долю можно 2 путями:
- Соглашением между собственниками, которое подтвердит нотариус.
- Судебным решением о переходе имущества в долевую собственность.
Теперь вы знаете, как выделить долю.
Переоформить на другого дольщика
Передать свою часть квартиры можно 3 путями:
- По договору дарения, который предполагает передачу имущественных прав на безвозмездной основе. Такая сделка между близкими родственниками не облагается налогом, который составляет 13% от стоимости передаваемого имущества. Даритель может передать не только всю долю целиком, но и ее часть.
- Продать свою часть недвижимости. В случае с долевым владением квартиры, предложение о покупке доли сначала должно поступить другим собственникам. Лишь в случае их отказа можно продать ее третьему лицу, причем, за цену не выше озвученной сособственникам.
- Переоформить свою часть на другого собственника, обратившись в росреестр. Одобрение остальных владельцев может понадобиться, если квартира однокомнатная. В других случаях достаточно личного пожелания передающего.
Теперь вы знаете, как переоформить долю на другого дольщика. О том, как отказаться от доли в приватизированной квартире в пользу другого собственника, говорится здесь.
Отсудить
В суд можно обращаться за выделением доли, если другие владельцы не дают на это своего согласия. В этом случае суд рассмотрит представленные документы и примет решение выделить собственникам доли. Скорее всего, равноценные.
Если один из собственников считает, что имеет право на большую часть квартиры, чем у него уже есть, то в суде нужно будет привести к тому веские доводы. Например, если он докажет значительное улучшение жилищных условий из личных средств.
Если один из супругов не участвовал в приватизации, а в период брака вкладывал личные средства в обустройство квартиры, то он может попытаться отсудить часть этой квартиры в процессе развода. Теперь вы знаете, можно ли отсудить часть жилья.
Варианты раздела
Есть два варианта выдела доли:
- В натуре. Следует понимать, что в таком случае квартира фактически превращается в коммунальную. Каждый собственник может не просто пользоваться своей долей, а продать ее или обменять на другую жилплощадь. В таком случае в квартире будут жить совершенно незнакомые люди.
- В денежном эквиваленте. Остальные собственники компенсируют стоимость доли тому родственнику, который желает ее выделить.
Порядок выделения:
- Договорной. Осуществляется по добровольному соглашению всех собственников жилплощади.
- В судебном порядке.
Основания и причины
Для каждого правового действия необходимы законные основания, по которым возможно их осуществление.
Процесс выделения части из общего владения в единоличную собственность управляется ст. 244 ГК РФ. В ней говорится о том, что общая собственность нескольких граждан, по умолчанию, является долевой, если нет специальных указаний. Выделить же можно руководствуясь п. 5 данной статьи добровольно, или по суду.
Если дело касается передачи. Договор дарения, который наиболее приемлем для переоформления доли другому собственнику, регулируется ст. 572 ГК РФ. В соответствии с изложенной информацией, договор дарения должен быть безвозмездным и прижизненным. Нельзя дарить имущество с оговоркой, что права перейдут после смерти дарителя. Права передаются сразу после оформления и регистрации договора.
Если вы действуете через суд. Добиться выделения доли по суду можно на основании п. 5 ст. 244 ГК РФ. Значительное неотделимое улучшение общего имущества дает право на увеличение доли лица, который произвел такие улучшения, в соответствии с п. 3 ст. 245 ГК РФ.
Как показывает судебная практика, решение зависит от согласия других собственников на увеличение доли в соответствии со ст. 247 ГК РФ. Другие споры по поводу перехода прав на собственность от одного лица к другому зависят от конкретной ситуации и требуют законного обоснования в суде.
Пошаговая инструкция по выделению доли в 2021 году
- Определитесь с типом выдела: в натуре или денежная компенсация.
- Соблюдение досудебного порядка урегулирования ситуации. То есть, истец должен предложить остальным участникам договориться.
- Экспертная оценка. Заключение заказывается у специалиста и обязано отвечать на следующие вопросы:
- Наличие технической возможности выдела в натуре;
- Возможные варианты выдела;
- Число владельцев и их прав на квартиру в % и м2;
- Техническое состояние помещения и уровень его износа;
- Рыночная стоимость объекта целиком.
- Составление искового заявления. Подбор приложений, удостоверяющих права на имущество, подтверждение досудебных переговоров с совладельцами плюс экспертное заключение и оплаченная квитанция на госпошлину.
- Подача иска.
- Участие в заседаниях, выполнение требований суда, осуществление предписанных им мероприятий.
- Получение решения. При несогласии с ним – обжалование.
- Регистрация прав в соответствии со вступившим в силу решением. Делается это через БТИ и Росреестр (проще всего через МФЦ).
Регистрировать изменения в Росреестре придется всем собственникам.
Что нужно предпринять?
Какие конкретные шаги необходимо осуществить в рассматриваемых случаях? Предположим вы решили выделить свою долю. Если между участниками сложилась договоренность по поводу распределения долей, то они могут составить соответствующее соглашение.
- Для этого в нотариальной конторе составляют соглашение на специальном бланке или письменно, где указывают долю каждого участника.
- Далее все собственники подписывают соглашение.
- Нотариус проверяет документы всех участников, право на собственность, и подтверждает законность этого документа.
- Заверенное соглашение регистрируют в росреестре.
Если одному из собственников понадобиться документ с указанием доли, он может обратиться в ЕГРП за выпиской.
Если другие собственники отказываются составлять соглашение, придется обращаться с исковым заявлением в суд. Так как есть прямые законные основания на это, суд разделит общее имущество на свое усмотрение и выделит каждому участнику долю.
Если есть необходимость в передаче доли жилья. Оформляют договор дарения в нотариальной конторе. К составленному договору необходимо подготовить пакет документов с копиями в 2 экземплярах:
- Свидетельство о собственности. Или выписка из ЕГРП.
- Паспорта дарителя и одаряемого.
- Выписка из домовой книги.
- Кадастровые документы.
- Согласие на сделку органов опеки, если в ней принимают участие несовершеннолетний.
- Согласие супруга дарителя.
- Если сделка заключается между родственниками, следует предоставить документальное подтверждение родственных связей, чтобы не платить налог.
Удостоверившись в законности документации и сделки, нотариус заверяет ее. После договор дарения представляют в росреестр для регистрации. С этого момента распределение долей будет изменено.
Можно оформить договор без нотариуса, непосредственно в росреестре.
Если вам нужно отсудить долю. Для подачи искового заявления необходимо сделать следующее:
- Составить исковое заявление. Суд принимает решения, основываясь на положениях законодательства, поэтому необходимо указать ссылки на законы и статьи, которые будут обосновывать требования.
- Приложить к иску документы, подтверждающие указанные в иске обстоятельства.
- Приложить копии паспорта, свидетельства права на собственность, технические документы на квартиру.
- Оплатить госпошлину, которая по имущественным делам составляет определенный процент от цены иска.
Суд назначит заседание, на котором будет заслушано дело. Постановление суда будет передано на руки заявителю в течение 10 дней. В случае положительного решения, оно станет основанием для оформления новых прав на собственность в росреестре.
Теперь вы знаете, как отсудить долю.
Составление отдельного договора найма
Можно ли приватизировать долю в муниципальной квартире без согласия остальных жильцов? Если договориться с жильцами квартиры мирным путём не удаётся, приватизацию доли в муниципальной квартире можно осуществить только путём составления отдельного договора найма.
В этом случае последнее слово остаётся за собственником помещения, то есть органами местного самоуправления.
Гражданину нужно обратиться в администрацию поселения с просьбой о
заключении новых договоров социального найма на занимаемую жилплощадь.
Добиться положительного решения властей в этом случае достаточно сложно, поскольку превращение квартиры в коммунальную властям не выгодна.
Но при наличии веских аргументов и лояльного отношения органов местного самоуправления такой вариант всё-таки возможен.
Если власти пойдут навстречу гражданам и заключат несколько договоров найма с жильцами муниципальной квартиры, каждый из них станет владельцем комнаты и сможет приобрести права собственности на неё.
В случае отказа властей в проведении процедуры, можно попытаться решить вопрос через суд. Гражданин подаёт исковое заявление о перезаключении договоров социального найма.
Жильцы должны доказать, что между ними нет семейных отношений, и хозяйство они ведут по-отдельности. При обращении в суд с подобным заявлением целесообразно воспользоваться помощью опытного юриста.
Нюансы
В связи с неотделимыми улучшениями жилья, можно не только просить увеличения доли, другим вариантом станет денежная компенсация за вложенные средства. В этом случае нужно будет инициировать оценочную комиссию, результаты которой станут основанием для компенсации.
Приватизация квартиры супругами осуществляется в совместную собственность и подлежит разделу после развода по ½ части для каждого. Если в суде один из супругов докажет свои вложения по улучшению жилищных условий из личных средств, то доли могут быть разделены в другом соотношении. О том, является ли приватизированная квартира совместно нажитым имуществом и как выделить в ней долю для супругов, мы писали тут.
Судом также учитывается согласие собственников на неотделимое улучшение одним из них.
Однако доказать согласие (несогласие) проблематично.
Если на момент приватизации были нарушены права гражданина, который впоследствии получил меньшую долю, либо не получил ее совсем, то ему лучше обратиться с иском о признании договора приватизации недействительным. В суде необходимо доказать нарушения допущенные в процессе приватизации.
Выдел в денежном эквиваленте
Проще всего сделать это по добровольному соглашению. В таком случае один из собственников выкупает долю других и становится единственным владельцем квартиры.
Суд может обязать выплатить собственнику денежную компенсацию и без его согласия. Делается это в случаях, когда положенная по закону доля имеет слишком небольшой размер. В такой ситуации выделить изолированную комнату невозможно, поскольку ее площадь гораздо больше положенной, и будут ущемляться права других собственников.
После получения материальной компенсации гражданин лишается всех имущественных прав на долю в недвижимости.
