Титульное страхование недвижимости

Прежде чем осуществить любую дорогостоящую покупку, рациональный человек взвешивает все «за» и «против» данного действия. К наиболее важным дорогостоящим приобретениям в жизни каждого человека можно отнести покупку недвижимости (квартира, дом, дача). Помимо детального анализа и обработки больших массивов информации, остается интерес в защите своих прав на законодательном уровне. Это позволяет не задавать в дальнейшем вопросы: как не попасть в руки мошенников при покупке квартиры?, как защитить свои права при возникновении спорных ситуаций?, как понять что покупаемая квартира «чистая»?, как правильно оформить документы на приобретаемую недвижимость? Для ответа на эти и многие другие вопросы ознакомьтесь с правилами и особенностями титульного страхования недвижимости.

Что такое титульное страхование

Под титулом обычно понимается право собственности на движимое или недвижимое имущество, документально и законно подтвержденное владельцем. Этот термин дал название рассматриваемому виду страховой услуги, что вполне логично, если учесть характер страхования.

Наличие страховки титула гарантирует покупателю, возмещение понесенного им ущерба в случае, если права на приобретаемую в ходе сделки ипотечного кредитования недвижимость будут признаны недействительными. В качестве объектов страхования в данном случае выступают права собственности на любые виды недвижимого имущества – как жилого (квартира, частный дом, комната, доли во всех перечисленных объектах), так и коммерческого, хозяйственного или промышленного (офисы, склады, гаражи, бани и т.д.)

Особенности титульного страхования

Главной характерной чертой титульного страхования выступает узкая специализация данного вида страховки. Она предусматривает защиту заемщика и кредитора от одного конкретного риска, связанного с потерей прав собственности на приобретенную недвижимость. Поэтому в договор с СК не включаются такие страховые случаи, как физическое уничтожение объекта, реконструкция или изменение его конструктивных особенностей и другие подобные риски. Вместе с тем, на практике достаточно часто оформляется комплексный полис, предусматривающий страховку титула в качестве одного из множества страховых рисков.

Другими серьезными особенностями страхования титула выступают:

добровольный характер.
Несмотря на то, что некоторые банки настаивают на оформлении титульной страховки, данное требование не входит в число обязательных в соответствии с положениями №102-ФЗ и Гражданского кодекса;
частое применение при приобретении в ипотеку коммерческой недвижимости. Для подобных сделок, особенно в том случае, когда в качестве покупателя и заемщика выступает юридическое лицо, оформление титульной страховки происходит практически всегда;
большая длительность договора страхования.
До недавнего времени стандартный срок действия полиса составлял не более 3-х лет. Однако, изменения в законодательстве привели к возможности заключать соглашения с заемщиком продолжительностью до 10-лет. Страховка титула является сопутствующим мероприятием по отношению к ипотеке, нередко заключающейся на 20-30 лет, поэтому многие клиенты предпочитают оформлять полис с максимальным сроком действия;
выгода для обеих сторон ипотечного контракта.
Два других вида страхования при ипотеке – имущества и здоровья заемщика – наиболее выгодны банковской организации, чем ее клиенту. В отличие от них, страховка титула одинаково эффективно защищает и кредитора, и покупателя недвижимости, что нередко становится решающим аргументом в пользу оформления полиса.

Существенной особенностью титульного страхования выступает наличие пяти основных причин, которые выступают основанием для признания сделки по приобретению недвижимости в ипотеку недействительной. К ним относятся:

подделка и фальсификация документов и подписей сторон, осуществляющих куплю-продажу объекта недвижимого имущества;
нарушение законных прав владельцев, являющихся несовершеннолетними или недееспособными;
заключение сделки с физическим или юридическим лицом, которое не является законным собственником объекта;
нарушения при проведении приватизации приобретаемой в ипотеку недвижимости;
юридические нарушения при оформлении и осуществлении сделки.

«Росгосстрах» — Стоит ли Покупать Полис для Квартиры и Дома?

Самая главная причина покупки полиса – сэкономить деньги и нервы. Застраховав собственность, можно избежать финансовых расходов в следующих ситуациях:

если жилье и имущество, которое в нем находится пострадает от пожара, кражи, затопления и других причин, зафиксированных в договоре;
если страхователь сам причинит вред имуществу других людей.

Все материальные затраты, связанные с ремонтом собственности, восстановлением документов, урегулированием споров будет нести страховая компания.

Риски утраты титула

Страховой случай, предусмотренный страховкой титула, наступает в результате действий третьей стороны, чьи интересы были ущемлены в ходе совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости. Как правило, речь в подобной ситуации идет о судебном иске одного из двух типов – виндикационном или о признании сделки недействительной.

Виндикационный иск

Под виндикационным иском понимается истребование недвижимого имущества из незаконного пользования. Возможность подобного обращения в судебные органы предоставляется только законным владельцам, способным доказать собственные права на недвижимость. Фактически, рассмотрение доказательств этого и становится предметом судебного разбирательства.

От заемщика в подобной ситуации практически ничего не зависит. Главное для получения страховки – подтвердить статус добросовестного покупателя, не знавшего о том, что другая сторона сделки не является законным владельцем. Также крайне важно доказать возмездный характер купли-продажи, для осуществления которой использовались как заемные средства банка по ипотечному кредиту, так и собственные деньги.

Установленный законодательством срок исковой давности по виндикационным искам – 3 года. Учитывая данный факт, становится понятным, почему при осуществлении сделок с имуществом, находящимся в собственности дольше указанного срока, титульное страхование применяется заметно реже.

Иск о признании совершенной сделки с недвижимостью ничтожной

Наиболее часто подовом для подачи подобного иска выступает нарушение законных прав владельцев недвижимости, являющихся недееспособными или несовершеннолетними. Для таких сделок законодательством предусмотрен особый порядок осуществления, предполагающий обязательное получение разрешения органов опеки.

Реальная судебная практика формируется таким образом, что вероятность вердикта судьи, признающего сделку ничтожной, крайне велика. Поэтому оформление титульного страхования при покупке объекта недвижимости, среди владельцев которой числятся указанные выше категории собственников, является грамотным и взвешенным решением. Оно позволит гарантировать защиту интересов ипотечного заемщика при неблагоприятном развитии событий. Важно отметить, что срок давности для рассматриваемого типа исков также установлен на уровне 3-х лет.

О компании

Росгосстрах – крупная страховая компания, деятельность которой насчитывает почти 100 лет (начиная с 1921 года). По состоянию на 2021 год страховщик имеет более 1500 офисов на всей территории РФ.

Получить продукт можно как в офисе, так и через агента. Специально для этого компания имеет штат выездных агентов, в количестве 35 000 человек, которые доставят любой полис клиенту на дом.

По итогам 2021 года Росгосстрах подтвердить высокий рейтинг, после проверки со стороны «Эксперт РА». Компании присвоен рейтинг ruA. Это позитивная оценка порядочности и платежеспособности организации.

По состоянию на январь 2021 года Росгосстрах активно сотрудничает и имеет аккредитацию в следующих банках:

Сбербанк;
Банк Москвы;
Открытие;
ВТБ 24;
Зенит;
Ханты Мансийский Банк;
Интеза;
Балтинвестбанк;
Промсвязьбанк;
МТС;
БФА;
Абсолют;
Nordea;
Ак Барс;
Уралсиб;
Возрождение;
UniCredit;
Связь;
Банк жилищного финансирования;
Газпромбанк;
Райффайзен;
РосЕвроБанк;
ПримСоцБанк;
Альфа Банк;
РоссельхозБанк;
Союз.

Росгосстрах предлагает только выгодные продукты, на привлекательных условиях. Отдельное внимание стоит уделить ипотечному страхованию.

Сколько стоит титул в ипотечном страховании

В процессе принятия решения об оформлении титульной страховки одним из важных аргументов за или против выступает стоимость полиса. Формирование цены страховки происходит с учетом нескольких ключевых параметров, к числу которых относятся:

продолжительность действия страхового полиса;
примерная стоимость приобретаемого при помощи ипотечного кредита объекта недвижимости;
функциональное назначение недвижимого имущества (жилое, промышленное, коммерческое или хозяйственное);
статус заемщика, в качестве которого могут выступать как организации, так и частные лица;
параметры заключенного с банком договора ипотечного кредитования;
прогнозируемый уровень риска;
длительность пребывания недвижимости в собственности продавца и т.д.

В настоящее время стандартный уровень тарифов по страховке титула находится в пределах 0,3-1,5%. Важно отметить, что при расчете стоимости оформления полиса указанная ставка умножается не на рыночную стоимость недвижимости, а на размер ипотечного кредита.

«Страховая Росгосстрах» – Активация Полиса для Квартиры и Дома

Если страховка приобретена у партнеров Росгосстраха, его легко можно активировать на сайте компании. Для этого нужно знать:

номер конверта;
код активации;
дату покупки;
стоимость полиса;
номер чека.

Также нужно ввести ФИО страхователя, его контактный номер, адрес и дату рождения.

На что обратить внимание при оформлении страховки

Титульное страхование заслуженно считается сложной в юридическом плане сделкой. Поэтому при подготовке и подписании документов следует крайне внимательно относится к их содержанию. Оптимальным решением, позволяющим исключить возможные проблемы в будущем, является привлечение квалифицированных юристов, специализирующихся на данном виде страхования.

В любом случае, при оформлении полиса необходимо обращать пристальное внимание на несколько основополагающих моментов, в числе которых:

продолжительность договора.
Составляет от 1 до 10 лет. В большинстве случаев выгоднее совершать более длительную сделку, особенно учитывая тот факт, что ипотека также практически всегда заключается на серьезный срок;
распределение выплат по годам.
Как правило, более крупные выплаты по договору страхования предусматриваются в первые годы действия полиса. Такой подход выгоден страховым компаниям, поэтому в интересах заемщика более равномерное разделение платежей по календарным периодам;
формула расчета страховой суммы.
Главное требование – привязка величины возможного возмещения при наступлении страхового случая к реальной стоимости объекта недвижимости;
четкая формулировка страхуемого риска.
Одним из наиболее частых оснований для отказа в выплате возмещения страховые компании используют непризнание факта наступления страхового случая. Избежать подобной ситуации достаточно просто – необходимо четко определить все возможные страховые случаи.

Учет каждого из перечисленных параметров в процессе подготовки и подписания договора о титульном страховании объекта недвижимого имущества позволит сделать полис эффективным средством защиты интересов ипотечного заемщика при получении кредита. Важно отметить, что сравнительно небольшая стоимость страховки титула делает эту услугу крайне привлекательной для всех участников сделки – и для заемщика, и для банковского учреждения. Серьезная заинтересованность в оформлении полиса титульного страхования приводит к тому, что практически всегда удается подобрать такие условия осуществления сделки, которые устраивают и выгодны для обеих сторон.

Как застраховать сделку при покупке жилья?

Шаг 1. Находим квартиру, которую вы хотите приобрести. Подобрать подходящее жилье можно самостоятельно или обратиться к риелторам.

Сразу оговоримся, что под титульное страхование попадают не все объекты недвижимости. Застраховать сделку можно, если вы приобретаете:

квартиру на «вторичке», на новостройки этот вид страхования не распространяется;
любые жилые помещения: комнаты, квартиры, загородные дома;
участки земли, независимо от наличия построек на нем;
нежилые площади, застраховать можно целые заводы или отдельно цеха.

Необходимые документы для оформления

При оформлении страховки титула ипотечный заемщик формирует и предоставляет в страховую компанию следующий набор документов:

от покупателя — паспорт (для физлица) или комплект уставной и регистрационной документации (для организаций);
от продавца — аналогичные документы, а также документы, подтверждающие его дееспособность;
правоустанавливающие документы, в качестве которых выступают: выписка из ЕГРН, завещание или другая документация о наследовании недвижимости, свидетельство о госрегистрации прав собственности, договор дарения, обмена или купли-продажи и т.д.;
техпаспорт или другие документы о характеристиках недвижимого имущества;
экспертное заключение о рыночной стоимости объекта, полученное в процессе оформления ипотечного договора с банком;
договор о предоставлении ипотечного кредита, в рамках подготовки которого происходит титульное страхование недвижимости.

Вопросы и Ответы по Имуществу и Недвижимости в «Росгосстрах»

На сайте компании есть разделы, в котором собраны ответы на самые частые вопросы по страхованию квартиры и дома.

Популярный вопрос по страхованию строения в СТ (садовом товариществе): можно ли его застраховать только на основании садовой книжки. Специалисты компании отвечают, что можно, если этот документ оформлен должным образом: в нем указана полная информация о владельце и он заверен печатью и подписью СТ.

Также часто клиенты интересуются, обязательно ли заключать договор с полным набором рисков. Страховщик отвечает, что клиент может выбрать любое сочетание рисков.

Получить консультацию по интересующим вопросам можно, позвонив по номерам 0530 или 8 (800) 200-99-77.

Часто задаваемые вопросы

Какие случаи входят в титульное страхование

Страховка титула предусматривает защиту от признания сделки по приобретению недвижимости в ипотеку недействительной. Подобное решение принимается судебными органами и может быть вызвано следующими причинами:

подделкой документов, оформленных при осуществлении сделки, и подписей участвующих в ней сторон;
нарушение прав собственников, в качестве которых выступают лица, являющиеся несовершеннолетними или недееспособными;
совершение сделок с лицом, которое не является законным владельцем;
нарушения, допущенные при приватизации объекта;
нарушения в процессе оформления и совершения сделки купли-продажи.

Можно ли отказаться от титула при ипотеке?

С точки зрения отечественного законодательства титульное страхование является добровольным. Вместе с тем, банковские организации имеют право самостоятельно определять условия предоставления услуг ипотечного кредитования.

Как следствие — клиент имеет полное право отказаться от титула. Обычно в подобной ситуации банк либо отказывает в выдаче ипотеки, либо заметно повышается процентную ставку. Поэтому в большинстве случаев целесообразно идти на условия финансовой организации. Тем более, что страховка титула является крайне выгодной для самого заемщика, защищая его от весьма неприятных в финансовом плане и при этом вполне реальных последствий.

Когда полис может не сработать?

Страховые компании нередко отказывают в выплате возмещения при наступлении страхового случая. Основанием для подобного решения в большинстве случаев выступают:

невыполнение ипотечным заемщиком обязательств, предусмотренных договором, заключенным с СК. Чаще всего, речь идет о несвоевременной оплате или полной невыплате страховых взносов;
обстоятельства форс-мажорного характера, указанные в договоре, например, утрата титула во время военных действий или в результате конфискации недвижимости государством;
использование застрахованного объекта недвижимости не по назначению или с нарушением условий эксплуатации;
продажа, обмен или дарение заложенного имущества третьим лицам и другие подобные действия страхователя.

«Росгосстрах» – Нестраховые Случаи по Квартире и Дому

Компания не будет возмещать вред при таких ситуациях:

осадки попали на застрахованные вещи и в застрахованную квартиру через кровлю, или другие отверстия, а также через незакрытые двери, окна, через балкон, лоджию, террасу;
имущество испортилось из-за естественных процессов, например, гниения, коррозии и других процессов;
собственность имеет дефекты;
истек эксплуатационный срок;
вред нанесен в результате военной операции, теракта, гражданской войны и других подобных инцидентов;
вред может быть возмещен гарантийными обязательствами производителя.

Также не считается страховым случаям повреждение имущества, его изъятие, конфискация по распоряжению госорганов.