Круговорот недвижимости. Что такое «альтернатива» при продаже квартиры

Покупателю не всегда легко разобраться с терминами в объявлениях о продаже жилья. JCat.Недвижимость объяснит, чем прямая сделка отличается от альтернативной, и поможет определиться с выбором.

В поисках идеального варианта квартиры или дома покупатели чаще обращают внимание на особенности самого объекта, чем на описание вида сделки. При этом вид продажи квартиры во многом влияет на условия и сроки оформления договора и определяет риск покупателя.

Существует три основных варианта сделок при купле-продаже недвижимости:

• прямые (свободные) — простой вариант продажи;
• альтернативные («альтернатива») — сложный вид сделки, в которой принимают участие несколько видов недвижимости и несколько человек;
• цепочка — несколько «альтернатив», которые происходят одномоментно.

По оценкам экспертов, в РФ более 70% сделок с недвижимостью происходят по альтернативной схеме. Это связано с тем, что мало кто может позволить себе просто продать жилье, не приобретая другой жилплощади взамен. То есть фактически в большинстве случаев жители России «меняют» квартиры и дома на другие объекты недвижимости — именно это и позволяет альтернативная продажа квартиры.

Чтобы взвесить возможные риски и определиться с оптимальным вариантом заключения договора, необходимо уточнить все особенности этих видов сделки. Даже если поисками объекта недвижимости занимается риелтор, покупателю важно быть в курсе событий — даже лучшие агенты не застрахованы от ошибок.

Особенности альтернативной сделки

Обычно продажа квартиры связана с определёнными жизненными обстоятельствами:

• люди хотят увеличить жилплощадь или купить меньше;
• переехать из многоквартирного дома в частный и наоборот;
• разменять одну квартиру на несколько или продать несколько, а на вырученные деньги приобрести одну и так далее.

Не имея при этом свободных средств на приобретение нового жилья, совершение желаемой сделки проводится путём обмена того, что имеется на то, что подходит под желаемый результат. Поскольку прямой обмен возможен только для некоторых категорий недвижимости, заключаются сделки по продаже и покупке.

Зачастую продавцу некуда переехать на время подбора квартиры, поэтому одновременно происходит поиск покупателя на старую жилплощадь и подходящего для покупки жилья. На момент продажи квартиры, прежние жильцы остаются в ней, дата переезда оговаривается в договоре.

Или, если собственник квартиры относится к социально незащищённому слою населения (несовершеннолетние, пенсионеры). Продать собственность такой категории граждан можно с условием предоставления им другого жилья, такого же или лучше. Альтернативная продажа здесь становится единственной доступной возможностью.

Во всех случаях подписание договора купли-продажи и передача документов для регистрации прав проводится единовременно – это особенность подобных сделок.

Одновременная продажа и покупка жилья образует своеобразную цепочку.

Например, цепочка из трёх звеньев:

1. Покупатель;
2. Продавец, он же покупатель;
3. Продавец.

Здесь человек продаёт свою квартиру и покупает взамен новую. Это самая простая схема.

Практика показывает, что участников альтернативной продажи может быть больше. Например, люди продают две квартиры, чтобы взамен купить одну большей площади.

Получается:

1. Два покупателя;
2. Два продавца, они же один покупатель;
3. Продавец.

В свою очередь, последний продавец тоже может быть покупателем, то есть цепочка продолжается.Сложность оформления подобных сделок в том, что нужно одновременно найти одного или нескольких подходящих покупателей и продавцов, заключить сразу несколько не зависящих друг от друга сделок купли-продажи.

Чем больше людей заинтересовано, тем сложнее организовать процесс. Если один из участников в процессе откажется, придётся всё начинать сначала.

Что нужно знать при «альтернативе»?

При альтернативной сделке нужно быть предельно внимательными с расчетами при закладке ячеек и открытии аккредитивных счетов (электронных ячеек), поскольку если одна из сделок не зарегистрируется, то все деньги по цепочке будут возвращаться закладчику, а при цепочке последовательность расчетов внутри может нарушаться, и чаще всего последний покупатель закладывает сумму под первого продавца в цепочке, подчеркивает Аверс.

Все участники сделок получат свои расчеты только после регистрации всего пакета сделок. В альтернативных сделках категорически нельзя рассчитываться наличными — слишком высокий риск нерегистрации цепочки.

Алгоритм действий

Поскольку поиск покупателя на квартиру может занять не один месяц, начать стоит именно с этого.

Оценка продаваемой недвижимости

Первым делом изучается спрос и предложение недвижимости в своём районе (населённом пункте) чтобы установить адекватную цену на квартиру, определиться с размером доплаты.

Учитывается:

• площадь жилья;
• техническое состояние;
• необходимость ремонта;
• этаж;
• год постройки;
• расположение по отношению к магазинам, детским садам, школам, больницам;
• транспортная развязка.

Это стандартные параметры, учитываемые при продаже, на самом деле их может быть больше. Каждый покупатель устанавливает свои, необходимые ему условия.

Можно заключить договор со специалистом. К исполнителю в этом случае предъявляется требование участия в саморегулируемой организации.

Оценка будет основываться на документах и визуальном осмотре. По окончании представляется официальное заключение. Обычно это требует банк при оформлении ипотеки.

Поиск покупателя и поиск новой квартиры

После оценки объявление о продаже и фотографии квартиры помещаются на специальных сайтах, в печатных изданиях, социальных сетях и так далее. Или заключается соглашение с агентством недвижимости.

Начинается ориентировочный подбор квартир, подходящих для покупки. Стоит иметь несколько вариантов в запасе, пока идёт поиск покупателя, их могут продать другим людям, может подняться цена, измениться любые другие условия.

Когда покупатель найден:

1. С ним заключается предварительный договор.
2. Оговаривается срок, необходимый продавцу на поиск новой квартиры.

Покупатель вносит залог. Размер залога указывается в предварительном договоре, покупателю выдаётся расписка в получении.

Заключение предварительных договоров купли-продажи

Поскольку оформление альтернативной продажи требует времени, наличие предварительного договора имеет большое значение. В этом случае он становится гарантией выполнения сторонами своих обязательств, так как за нарушение они несут ответственность.

Основные условия, указание которых обязательно:

• предмет договора;
• цена;
• размер залога;
• обязанность продавца подтвердить честность продажи;
• окончательный срок заключения сделки.

Образец договора купли-продажи можно скачать здесь.

Если подходящего варианта нет, в установленный срок ведётся поиск нового жилья, параллельно с поиском подготавливаются документы для продажи собственного:

1. Паспорт;
2. Документ о регистрации права собственности;
3. Документ на основании чего гражданин владеет продаваемым имуществом;
4. Если есть супруг – его письменное согласие на продажу;
5. Если несовершеннолетние – разрешение органов опеки;
6. Если речь о коммунальной квартире – согласие соседей.

После того как выбран вариант для приобретения, с продавцом заключается предварительный договор, вносится залог. Последовательность действий здесь такая же, как при продаже.

Проверка квартиры на юридическую чистоту

Запрашиваются документы для проверки квартиры на чистоту:

1. Технический паспорт – содержит подробный план квартиры, сведения об узаконенных перепланировках, если такие проводились.
2. Кадастровый паспорт.
3. Выписка из ЕГРП – содержит сведения обо всех владельцах недвижимости, а также об имеющихся судебных разбирательствах.
4. Расширенную выписку из домовой книги, так как в обычной не отображаются сведения о временно выписанных из квартиры лицах, имеющих право на проживание. Речь идёт о людях, находящихся в специальных учреждениях. Чтобы продать квартиру нужно их письменное согласие.
5. Подтверждение, что нет задолженности по налогам и коммунальным платежам.
6. Информация о наличии или отсутствии обременения есть на сайте Росреестра.

Рекомендуется попросить продавца подтвердить дееспособность. Для этого ему нужно получить справку от нарколога и психиатра.

Расчеты

Окончив проверку документов, совместно с другими участниками цепочки производится подготовка к расчётам по сделке. Обычно для этой цели в банке арендуется ячейка, куда, в присутствии всех заинтересованных лиц, помещаются деньги.

Ячейка запирается сотрудником банка, доступ к ней получит только конечный получатель средств после выполнения условий о передачи прав собственности.

В простой цепочке схема выглядит так:

1. Первый покупатель является основным источником денег. Он закладывает в ячейку сумму, равную стоимости первой продаваемой квартиры.
2. Если цена первой квартиры превышает стоимость второй, арендуется ещё одна ячейка, куда помещается разница.
3. Если цена первой квартиры меньше второй, во вторую ячейку помещают доплату.
4. Продавцы получают доступ к ячейкам после подтверждения передачи прав собственности на жилплощадь.
5. Какая ячейка кому предназначается, при каких условиях предоставляется доступ, устанавливается в письменном соглашении.

Оформление договора купли-продажи, регистрация сделки

После всех предварительных действий заключаются договоры купли-продажи, проводится регистрация сделки.

Это можно сделать двумя способами:

1. Воспользовавшись услугами нотариуса. При обычной продаже к нотариусу обращаются на добровольной основе, хотя это требует дополнительных затрат и времени. Обязательно, если продаётся доля или собственность несовершеннолетнего, а также гражданина с ограниченной дееспособностью.
2. Передав пакет документов через МФЦ. Здесь сотрудники МФЦ выступают посредниками, они принимают и проверяют пакет документов по сделке, передают в Росреестр, выдают гражданам полученные в Росреестре свидетельства.

После успешной регистрации сделки проводится окончательный расчёт, покупатели получают от продавцов расписки в получении денег.

Если расчёт производится с привлечением ипотеки, порядок действий останется примерно таким же. Дополнения может внести кредитор, у каждого банка свои условия выдачи ипотечного кредита.

Цепочка продавцов и покупателей

Обычно все гораздо сложнее, чем сделка с двумя квартирами: покупатель вашей квартиры и продавец квартиры, которую вы покупаете, тоже ищут альтернативные варианты.

Цепочка квартир

— сделка, в которой продается сразу несколько альтернативных квартир. Продавец предыдущей квартиры одновременно является покупателем следующей квартиры в цепочке.

Например, владелец трехкомнатной покупает две однокомнатные, а один из продавцов покупает себе однокомнатную в другом районе. Это 4 квартиры, стороны и договора.

Если квартиры принадлежат супругам, в них прописаны дети, они куплены в ипотеку, количество участников сделки и возня с бумагами возрастает.

Иногда количество квартир в цепочке может быть 5-6, иногда до 10 квартиры это 10-20 и даже больше человек. На практике цепочки свыше 4 квартир встречаются редко — крупные цепочки стараются разбивать на более мелкие.

Допустим, вы продаете свою двухкомнатную квартиру и однушку жены, чтобы купить трехкомнатную. Продавец вашей новой трехкомнатной квартиры меняет ее на две, а вам не хватает денег и приходится брать ипотеку. В этой сделке будет 5 квартир и минимум 5 человек.

Чем длиннее цепочка участников сделки, тем больше вероятность, что что-то пойдет не так и сделка сорвется. Часто один из участников отказывается от сделки в самый последний момент: повышает цену, находит другой вариант, не находит деньги. Остальные участники не могут заключить договоры, им приходится ждать и искать нового участника сделки.

Чтобы такого не случалось, в каждый договор купли-продажи добавляют условие об одновременной гос регистрации всех договоров

: тогда если один договор не будет зарегистрирован, вся цепочка будет незаключенной.

В альтернативной сделке продать последовательно квартиры в цепочке нельзя — все договоры должны быть заключены одновременно в один день

Если так не сделать, сделка может сорваться или сильно затянуться. Формально все договоры купли-продажи в альтернативной сделке не связаны друг с другом — юридически независимы. Поэтому регистратор может зарегистрировать один переход права собственности и не зарегистрировать документы по другим квартирам — цепочка сорвется.

Например, в документах одного из участников будет ошибка и вся сделка будет приостановлена: никто не сможет забрать деньги или заехать в квартиры. Придется приостанавливать подписание остальных договоров и ждать пока ошибку исправят. Иногда регистрацию вообще нельзя провести: например, обнаруживается забытый собственник, который против продажи.

Если продавать квартиры последовательно, придется регистрировать каждую квартиру отдельно, каждый раз перекладывать деньги из ячейки в ячейку — это очень долго. Кроме того, если разорвать сделку во времени и не успеть сразу после продажи старой квартиры купить новую, придется тратиться на съемное жилье. Гораздо проще заключить все договоры сразу.

Чтобы не допустить срыва сделок

, проще всего провести все сделки одновременно через нотариуса. Нотариально заверенные договоры не надо проверять Росреестру, срок регистрации короткий, а риск частичной регистрации сводится к нулю. Другой вариант — нанять исполнителя — специального юриста, который займется регистрацией всех договоров самостоятельно. У него большой опыт, одному ему легче отследить и проконтролировать ход регистрации. Третий вариант — отслеживать ход регистраци по номерам заявлений на сайте Росреестра или по номеру 8-800-100-34-34.

Чтобы цепочка покупателей и продавцом не продолжалась бесконечно, в сделке обязательно должны участвовать люди, которые просто покупают и просто продают квартиры, не приобретая ничего взамен

Часто в договоре при альтернативной продаже прописывают условие, что очередной продавец должен выбрать себе квартиру только в прямой продаже — чтобы цепочка остановилась.

Сделки с большим количеством квартир лучше разбить на части, иначе получится слишком длинная цепочка продаж с согласованием множества условия с большим количеством участников.

Пример из нашей практики — цепочка из 4 квартир
Москва — Голицыно — Одинцово — Люберцы.
Что продаем:

2-комнатную квартиру в Москве за 7,5 млн ₽.

Особенности сделки:

• квартира досталась семье от родителей жены;
• квартира приватизирована;
• прописаны отец, мать и дочка;
• муж с женой развелись, муж отказался от приватизации в пользу жены и дочки;
• муж живет в квартире и не хочет съезжать — у него есть право жить в квартире пожизненно, несмотря на отказ от своей доли.

Муж с женой договорились продать квартиру и купить каждому по отдельной новой. Если бы муж не отказался от своей доли, его доля стоила бы 2,5 млн. Но раз доли у него нет, они договорились с женой, что он получит столько, сколько необходимо для покупки. В ситуации этой бывшей семьи альтернатива — единственный вариант.

Какую схему составили:

• нашли покупателя на двушку в Москве — он покупает квартиру в ипотеку;
• нашли квартиру в Голицыно для мужа (3,05 млн) и в Люберцах (4,075 млн) — для жены и ребенка;
• собственник квартиры в Голицыно хочет продать жилье и купить новое в Одинцово;
• находим для собственника квартиры в Голицыно альтернативу в Одинцово с 2 собственниками в долях по ½.
• у найденного вариант бардак с документами: нет документа об основании собственности, техпаспорта, в ЕГРН нет номера квартиры, расходится площадь квартиры в разных документах;
• исправляем проблему с документами с квартирой в Голицыно за неделю — без помощи агентства это заняло бы у собственника месяц;
• у квартиры в Люберцах 1 собственник, он не ищет альтернативу, но у него непогашенная ипотека.

Что мы сделали:

• составили план сделки, подготовили документы;
• предоставили план сделки кредитному менеджеру в банке.

Как прошла сделка:

• чтобы не ездить в банк для подписания кредитного договора, потом к нотариусу для заключения и обратно в банк, нашли нотариуса, который работает по номеру кредитного договора;
• одновременно подписали договоры у нотариуса в Одинцово и Москве. Если квартира в долевой собственности,
  договор обязательно надо подписывать у нотариуса. Это стоит 25 000 — 30 000 ₽. При этом каждый договор надо подписывать в том районе, в котором расположена квартира — нотариусы работают территориально;
• подписываем в банке, в котором у покупателя двушки в Москве ипотека, договоры купли продажи с собственниками квартиры в Голицыно и Люберцах, а покупатель московской квартиры одновременно подписывает кредитный договор и закладную от банка;
• банк подготовил 4 ячейки, в 3 из которых кладутся деньги ипотечного покупателя московской квартиры:

1 ячейка — 3,05 млн на покупку квартиры в Люберцах,

2 ячейка — 4,075 млн на покупку Голицынской квартиры

3 ячейка — 0,375 млн это разница от продажи московской квартиры, ее заберет собственница московской двушки,

4 ячейку — продавец из Голицыно оставляет доплату за покупку квартиры в Одинцово.

У каждого участника сделки перекрестные условия доступа к ячейкам — чтобы забрать деньги, надо показать оригинал ЕГРН с отметкой о переходе права собственности и копии ЕГРН других участников;

• пригласили выездного регистратора, на которого заранее сделали нотариальную доверенность на подачу документов в Росреестр;
• через 9 рабочих дней участники сделки забрали свои деньги в банке;
• подписали со всеми акты прием-передачи квартиры, передали старые документы, завершили сделку.

Налоги в альтернативной сделке

Вырученные от продажи объекта деньги относятся к полученному за весь отчётный период доходу гражданина, облагается 13% налогом. Даже если на них сразу купили другое жильё.

Из статьи 217.1 НК РФ следует, что налог не нужно платить, если имуществом владели больше трёх лет, в случаях:

• получения этого имущества в наследство или был договор дарения от члена семьи или близкого родственника;
• право собственности появилось после приватизации;
• имущество было передано в собственность по условиям договора пожизненного содержания.

Не нужно платить, если после приобретения собственности, до момента продажи ей владели больше пяти лет.

Если ни одно из перечисленных условий не подходит, продавец обязан до 15 июля следующего за отчётным, года выполнить обязанность по уплате налогов.

Пункт 5 этой же статьи даёт возможность уменьшить размер налогооблагаемой суммы.Если полученный от продажи доход меньше 70% кадастровой стоимости квартиры в год покупки, для расчёта налога принимается сумма в размере 70% кадастровой стоимости жилья в год продажи.

Законом субъекта РФ перечисленные условия минимального срока владения и уменьшения размера могут быть снижены, вплоть до нуля.Помимо обязанности по уплате налога на доход от продажи недвижимости, продавец имеет право на имущественный вычет, соответствующий размеру дохода от продажи квартиры.

Если проданная жилплощадь была приобретена путём покупки, у продавца есть возможность заменить получение имущественного вычета снижением налогооблагаемой суммы на размер фактических затрат на приобретение этого жилья. Расходы подтверждаются документами.

Например, купив квартиру за один миллион рублей и впоследствии продав её за полтора миллиона, гражданин может снизить налогооблагаемую сумму до пятисот тысяч:

• 1500000*13%=195000;
• 1500000-1000000=500000;
• 500000*13%=65000.

Какое из предложенных условий выгоднее, решать продавцу. Стоит обратить внимание на то, что вычет начисляется частями и на его получение может уйти несколько лет, налоги же уплачиваются полностью в ограниченный срок.

Учитывая особенность альтернативной продажи, продавец одновременно становится покупателем. В случае покупки Налоговым кодексом РФ установлено право на получение имущественного вычета в размере потраченных на приобретение новой собственности денег, но не больше двух миллионов рублей.

Такая возможность предоставляется гражданину только один раз. Возможно, при повторной покупке, получить остаток вычета, если в первый раз он был получен не полностью. Если собственность была приобретена в доле, каждый собственник имеет право на вычет, соответствующий его доле.

Тем, кто покупает жильё с помощью ипотеки, даётся возможность получить налоговый вычет на выплаченные проценты, но не более трёх миллионов рублей.

Итак, гражданин обязан уплатить налог 13% от продажи квартиры, если владел ей меньше установленного Налоговым кодексом срока.

При этом он может:

• снизить облагаемую налогом сумму до 70% кадастровой стоимости;
• снизить облагаемую сумму на сумму фактических затрат на покупку продаваемого жилья;
• получить имущественный вычет при продаже до одного миллиона рублей;
• получить имущественный вычет при покупке до двух миллионов рублей;
• получить имущественный вычет за проценты по ипотеке до трёх миллионов рублей.

Любой имущественный вычет предоставляется только один раз.

Что такое свободная продажа

Свободная или прямая продажа
— это сделка, когда вы просто продаете квартиру, получаете за нее деньги и делаете с ними что хотите: откладываете, покупаете машину или вкладываете в акции. Как правило, у вас есть другое жилье и не надо срочно покупать новую квартиру. Зачастую собственники продают единственное жилье, взамен которого хотят сразу же купить другое — это
альтернативная сделка
.

Участникам альтернативной сделки не нужны деньги за квартиру — им нужна новая квартира

Плюсы и минусы альтернативной сделки

Главный положительный момент альтернативной продажи – это возможность приобретения новой жилплощади без большого вложения собственных средств или при их отсутствии.

Ещё один плюс в том, что после заключения сделки следует быстрый переезд. А также гарантия продажи и приобретения жилья, которую даёт подписание предварительного договора и надёжность расчётов, подтверждённых документально, проходящих с участием банка и большого количества свидетелей.

К минусам относится:

1. Сложность организации. Даже простая цепочка из трёх звеньев требует массы усилий по подготовке и заключению сделок.
2. Согласованная схема может рухнуть из-за отказа одного из участников. В таком случае всё придётся начинать сначала.
3. Требует времени. Не всегда получается быстро подобрать подходящий вариант, может пройти не один месяц.

Основные этапы

Если говорить в целом, то подобные операции проходят в 2 этапа:

• поиск покупателя для старого жилья и подбор другой квартиры;
• осуществление встречной покупки.

Как мы уже говорили ранее, участие риелтора в таких сделках необходимо, поскольку самостоятельно оформить все бумаги и избежать проблем очень сложно.

Итак, в первом этапе можно выделить несколько подпунктов:

• оценка жилья и установление цены;
• поиск квартиры на замену;
• продажа своей недвижимости.

Для начала необходимо заняться реализацией собственного жилья. Крайне важно адекватно оценить квартиру, иначе осуществление сделки может затянуться. Самый лучший вариант – ориентироваться на среднюю стоимость на рынке недвижимости и поиск аналогичных квартир. Допустим, квартиру будет продано за 4 млн. рублей.

Теперь нужно найти квартиру, которая будет приобретена. Как правило, это более дорогостоящее жилье, которое имеет большую площадь или располагается в лучшем районе. Отметим, купленный объект имеет цену выше, а поэтому разница покрывается кредитными средствами или личными сбережениями.

После этого нужно заняться продажей квартиры и подготовить документы. Со второй стороной сделки заключается договор и вносится аванс. Первый этап завершается тогда, когда покупатель для квартиры найден и подобрано жилье для встречной покупки.

Услуги риэлтора в альтернативе

Услуги риэлтора включают в себя ПРОДАЖУ и ПОКУПКУ — две комплексные услуги. Соответственно комиссия за услуги начисляется на обе части услуги — продажу и покупку. И на общую сумму предоставляется скидка за парную услугу в 0,5%. Итого это 1,5% на сумму стоимости продаваемого жилья и стоимости приобретаемого, но не менее 200 тысяч рублей.
При этом это комплексная услуга, на которые предоставляются гарантии соответствующих услуг: полное сопровождение сделки, проверка документов по покупки, финансовая гарантия на аванс и так далее.

Физическое освобождение квартиры

Особенностью альтернативной сделки является передача квартир по цепочке «с конца». То есть нижний продавец освобождает квартиру от имущества и передает по акту своему покупателю. Далее тот имеет несколько дней на переезд из старой в новую, и передачу старой. И верхний покупатель получает свою приобретенную квартиру последним в цепочке. При этом случается, что продавец пожелает включить несколько недель на некоторый ремонт, а ремонт — занятие малопредсказуемое, и сроки могут быть нарушены (и не только из-за ремонта).
Эту особенность необходимо обсуждать и планировать с самого начала сделки. Все прикрепляемые альтернативы должны устраивать верхнего покупателя по общим срокам его въезда. Иначе он может узнать об этом в момент сделки и поднять конфликт, что будет крайне болезненным для всех участников.

Схема альтернативной продажи

Есть «верхний покупатель» с деньгами, и несколько продавцов квартир. Технически может быть несколько «верхних покупателей» (например, при единовременной продаже нескольких объектов и съезде в одну квартиру) или «другие покупатели» (если они покупают квартиру в цепочке).

«Нижние продавцы» только продают квартиры и получают деньги из ячеек.

«Средние» одновременно и продают, и покупают с вариантами:

• с доплатой своими деньгами или привлеченными деньгами — ипотека, субсидия;
• высвобождением денег или
• уложиться в деньги от продажи.

Сделки-«паровозы» являются именно альтернативными: в них участвует большое количество квартир, и каждая сторона имеет критически важное значение для свершения всех единовременных сделок. При увеличении числа участников сделки сложность резко возрастает. Обычно риэлторы стараются ограничить число участников до такого, когда вся ситуация поддается хорошему контролю: на моей практике в одной сделке участвовало 5 квартир плюс покупатель, а на сделку пришло около 20 человек, собственников и риэлторов.