Первая встреча с риелтором: какие вопросы задать, что учесть

Задавайте вопросы по сделке и выбору объекта

Чтобы встреча с риелтором прошла максимально продуктивно, заранее подготовьте список интересующих вас вопросов. Если собираетесь покупать недвижимость, первым делом задайте вопросы по объекту и району, в котором он расположен:

Где располагаются ближайшие магазины, ЖЕК и РЭУ?
Где находятся ближайшие школы, детсады и развивающие центры?
Каким транспортом можно добраться до объекта, который вы хотите купить?
Когда в последний раз проводился капитальный ремонт дома?
Где располагаются ближайшие заводы и фабрики, которые негативно влияют на окружающую среду?
Имеются ли поблизости парки, стадионы и другие объекты для отдыха?

Затем обязательно выясните у риелтора следующее:

Имеются ли у него в наличии все необходимые документы?
Какие документы имеются у продавца недвижимости?
Кто занимается сбором всех необходимых справок по инстанциям?
Кто проверяет юридическую чистоту объекта?
Как происходит передача денег?
В какой форме заключается договор?

Вопросы продавцу при покупке квартиры

Собственник может продавать жилье самостоятельно или нанять для этого риэлтора, заключив с ним договор и оформив нотариальную доверенность. Если интересы продавца представляет риэлтор, ему нужно задавать те же вопросы, что и владельцу продаваемой недвижимости.

Если же риэлтор участвует только как посредник и доверенность на него не оформлена, следует встретиться с продавцом лично, и задать ему все интересующие вопросы при покупке квартиры.

Как была получена квартира в собственность?

Самый главный вопрос, задаваемый при покупке квартиры – на каком основании у продавца возникло право собственности. Это может быть договор:

Купли-продажи.
Мены.
Дарения.
Ренты.

Недвижимость получают и в наследство, а правоустанавливающим документом выступает свидетельство от нотариуса. Все это нужно проверить, чтобы убедиться, что продавец является законным владельцем и имеет право на заключение сделки.

Важно! Сделки с унаследованной недвижимостью считаются самыми рискованными. Если свидетельство выдано менее трех лет назад, рекомендуется обратиться к нотариусу, чтобы убедиться, что на наследство не будут претендовать третьи лица, и они не смогут оформить куплю-продажу.

Какое количество собственников?

Узнать количество собственников можно в свидетельстве или выписке из ЕГРН. Если их несколько, но продается только доля в праве собственности, нужно потребовать у продавца документ, подтверждающий отказ от преимущественного права покупки от других владельцев (ст. 250 ГК РФ).

Если же доли продаются одновременно всеми собственниками, отказ не потребуется.

Есть ли несовершеннолетние среди собственников?

Если в квартире несколько владельцев, и среди них есть несовершеннолетний ребенок, его родители должны найти ему другое жилье вместо продаваемого. Предварительно оформляется разрешение органа опеки.

Велик риск и при покупке недвижимости, приобретенной с маткапиталом. Если владелец сертификата не выделил доли всем членам семьи, а затем решил продать жилье, сделку смогут оспорить органы опеки, прокуратура, супруг или сами дети по достижении совершеннолетия.

Сколько было владельцев квартиры?

Еще один важный вопрос про квартиру – сколько владельцев было до регистрации права продавца. Чем длиннее цепочка, тем больше вероятности оспаривания сделки. Документы предыдущих собственников продавец не сможет представить, и есть шанс, что кто-то из их родственников захочет претендовать на недвижимость.

Приобреталась ли квартира в браке?

Если квартира куплена продавцом не в браке или получена по безвозмездной сделке, проблем возникнуть не должно. Все меняется при покупке недвижимости в браке. Даже если она оформлена на одного супруга, для продажи понадобится нотариальное согласие второго (ст. 35 СК РФ).

Есть ли в квартире зарегистрированные?

Проверить наличие или отсутствие зарегистрированных лиц можно, попросив продавца представить выписку из домовой книги. На слово верить не стоит: если покупателя обманут, выписать людей он сможет только через суд.

Обратите внимание! Важно, чтобы собственник выписал всех родственников до подписания договора купли-продажи. Если это не получается сделать, на свой риск покупатель может согласиться на сделку, указав в договоре срок снятия с регистрационного учета для продавца.

Есть ли обременения?

Если квартира под арестом или в залоге, Росреестр сделку не зарегистрирует. Этот момент лучше уточнить заранее, а также заказать расширенную выписку из ЕГРН самостоятельно. Там будет указана вся информация.

Если же не задать этот вопрос при покупке недвижимости и не проверить ее на наличие обременений, можно лишиться задатка, и так и не купить квартиру. Потом деньги придется взыскивать через суд.

Узаконена ли перепланировка?

При осмотре квартиры нужно сверить реальную планировку с техпаспортом. Если продавец делал перепланировку, она должна быть узаконена. Это подтверждается документами из БТИ.

Купив недвижимость с неузаконенной перепланировкой, покупателю придется заниматься этим самостоятельно.

Есть ли долги по коммунальным услугам?

Устно продавец может сказать, что долгов по ЖКУ нет. Лучше запросить у него справку об отсутствии задолженностей. Она выдается ТСЖ или УК, обслуживающей многоквартирный дом.

Когда проводился ремонт?

Если ремонт проводился недавно и менялись трубы отопления, водоснабжения, электропроводка, это означает, что у покупателя в дальнейшем не будет проблем с инженерными сетями.

Кто живет по соседству?

Еще один вопрос при осмотре квартиры касается соседей. Рекомендуется уточнить, слышно ли их, чтобы оценить качество звукоизоляции. Также продавец может рассказать о конфликтных соседях и проблемах с ними.

Совет юриста: не стоит рассчитывать на откровения продавца по поводу неконфликтности соседей. Ему нужно продать квартиру, и он будет преподносить все только в положительном свете. Лучше самостоятельно пообщаться с будущими соседями, чтобы выяснить, кого они из себя представляют.

Установлены ли счетчики?

Счетчики электроэнергии и водоснабжения позволяют сэкономить на оплате услуг. Если их нет, придется платить по общим нормативам или устанавливать самостоятельно. Желательно проверить их наличие самому, а также запросить у продавца документы, где будут указаны даты установки и сроки поверок.

Список финансовых моментов и вопросов по рынку

Четко решите для себя и поставьте риелтора в известность, какую сумму вы готовы вложить в сделку, а также какие источники финансирования у вас имеются на данный момент. От этого будет зависеть дальнейшая схема взаимодействия риелтора с вами.

Если вам нужен кредит, попросите риелтора порекомендовать надёжный банк или ипотечного брокера. Если перед покупкой новой недвижимости вам нужно будет продать старую, тогда непременно уведомите об этом риелтора. Ведь эта процедура может существенно повлиять на сроки сделки.

Не упустите возможность задать риелтору вопросы по состоянию рынка. Это позволит вам понять, как быстро будет совершена ваша сделка:

На каком уровне нынче находится рынок: на подъеме или спаде?
Какая стоимость квадратного метра тех объектов, которые вас интересуют (в среднем)?
Чего сегодня больше на рынке: спроса или предложения?

Подписание договора на оказание риэлтерских услуг

Итак, достойное агентство выбрано, переговоры проведены успешно, настало время подписывать договор. Внимательно отнеситесь к мелочам, читайте договор, обговаривайте каждый пункт.

Единого образца договора не существует, и в законодательстве РФ определенных требований к форме этого документа и обязательных условий не содержится. Каждое агентство (агент) разрабатывает данный договор самостоятельно.

Обратите внимание на правильность указания реквизитор агентства (паспортные данные агента). Проследите, чтобы были прописаны правила передачи денег и оплаты дополнительных статей расходов, связанных с оформлением необходимых документов, четко обозначены сроки.

Как быстро погасить долг за коммунальные услуги? Подробная информация есть здесь.

Из-за накладок может возникнуть конфликт между продавцом и покупателем. В договоре должны быть четко прописаны права и обязанности сторон.

Пример риэлторского договора на оказание услуг можно .

Образец договора возмездного оказания риэлторских услуг.

Законодательное регулирование риэлтерской деятельности

Вопрос о регулировании риэлтерской деятельности на законодательном уровне поднимался неоднократно. Услуги профессионалов в сфере недвижимости остаются востребованными.

Специалисты считают, что была бы правильной обязательная профессиональная подготовка Риэлторов, сертификация (лицензирование) этого вида деятельности.

Сегодня любой желающий может попробовать себя в роли агента по недвижимости, зачастую не имея специального образования, отсюда безграмотность и безответственность агентов, которая приводит к крайне негативным последствиям для граждан.

Отсутствие законодательной основы также значительно осложняет работу агентств недвижимости.

Как правильно выбрать риэлтора вы узнаете из данного видео:

Список вопросов к самому риелтору

И непременно получите ответы на следующие вопросы, которые будут касаться непосредственно самой деятельности выбранного вами риелтора:

Риелтор работает сам или на компанию?
Когда можно будет оплатить услуги риелтора: до или после сделки?
Как формируется зарплата риелтора?
Какие обязанности берет на себя риелтор согласно договору?
Сколько вариантов недвижимости вы сможете просмотреть в рамках договора?

И, конечно же, перед подписанием договора непременно внимательно прочтите его. Таким образом, вы будете уверены в том, что все, что говорит риелтор — правда.

Агентство или частный агент: кого выбрать?

Намереваясь воспользоваться услугами специалиста по недвижимости, граждане задаются вопросом: кого лучше выбрать, агентство или частного риэлтора. Сколько стоят услуги и в том, и в другом случае?

Почему-то многие считают правильным выбор именно агентства. На самом деле, это не так, как говорится, важна не форма, а содержание.

Даже частный специалист, давно работающий в данной области, грамотный и юридически подкованный, сможет обеспечить сопровождение сделки от начала до конца, максимально удовлетворив все требования клиента.

Однако команда специалистов – это другой подход, репутация, опыт и высокий профессиональный уровень. Как правило, у уважающего себя агентства недвижимости есть собственный сайт в интернете, открытая информация (можно задать любой интересующий вопрос), отзывы клиентов, регулярно осуществляется мониторинг действующего законодательства.

Что такое таунхаус? О покупке и особенностях такого жилья читайте по ссылке.

Если агентство работает давно и успешно, то даже негативные отзывы воспринимаются, как возможность исправить ошибки и улучшить свою работу, принимая за основу тезис: «жалоба – это подарок».

Разумеется, на ком остановить свой выбор – решение клиента. Услуги частного лица могут стоить дешевле, чем раскрученного агентства, но важнее всего качественно оказанная услуга без негативных последствий для продавца и покупателя недвижимости.

При выборе частного агента, следует обратить внимание на рекомендации, даже если о нем нет информации в интернете – «сарафанное» радио всегда работает на должном уровне.

Ряд негласных правил, которых нужно придерживаться при сотрудничестве с агентством

личное присутствие во время сбора нужных документов – это позволит проконтролировать их подлинность;
предварительная отработка способа передачи документов или денег через депозитарную ячейку, иначе придется в последний момент бегать в поисках банка;
составление и подписание предварительного договора после нахождения партнеров. Первичный вариант договора поможет избавиться от множества трудностей на следующих этапах сделки;
предварительное обсуждение потенциальных проблем при подготовке к сделке и после ее завершения.
Следование этим правилам позволит избежать нервотрепки и потери времени. Как показывает опыт, внимательность и аккуратность – лучшая гарантия при совершении сделки с недвижимостью. Вся помощь риэлтора, на которую можно рассчитывать – это облегчение процедур при совершении сделки, а также регулярное информирование клиента о происходящих изменениях. Стоимость услуг пока обсуждать не будем – это уже другая история. Полезным будет лишний раз посмотреть на свои проблемы и максимально объективно оценить свои возможности. У клиента в реальности довольно много возможностей, хотя маркетологи и СМИ настойчиво убеждают нас в обратном. Имеющихся возможностей вполне достаточно, чтобы гарантировать себе безопасность и прозрачность сделки с недвижимость

Нужен ли он и зачем?

При обращении к риэлтору, вы получаете такие преимущества:

Собственник не заполняет документы. Вся документация ложится на специалиста. Единственное, что он должен сделать – дать доверенность на выполнение работы. По ней риэлтор собирает бумаги и оформляет договор о купли-продаже.
Не нужно тратиться на рекламу. Агент сам находит подходящие по цене варианты, а уже после идёт обсуждение всех деталей.
Наработанная база клиентов. У опытных риэлторов всегда есть масса предложений для покупателей. Он знает об особенностях каждого из них, так что уже при первой встречи сможет обсудить несколько подходящих вариантов.

Вам стоит знать о том, что услуги риэлтора не бесплатные. Зачастую цена на них зависит от цены на само жильё. Условия оплаты прописываются в договоре на покупку, которые подписывается между сторонами в первую встречу. А теперь стоит рассмотреть случаи, в которых можно обойтись и без помощи специалиста в сфере недвижимости. Для людей, проживающих в небольшом городе, обращение к риэлтору не обязательно.

К тому же, если владелец не спешит с покупкой, он может самостоятельно встречаться с продавцами и смотреть предлагаемые к покупке объекты. В настоящее время рынок переполнен выгодными предложениями, поэтому на осмотр каждого имущества может уйти масса времени. Единственным минусом в этом плане является то, что вам никто не гарантирует заключения чистой сделки.

Многие люди выставляют жильё по заведомо привлекательной цене, а не знающие попадаются на уловку, теряя в последствии деньги и шанс начать новую жизнь в новой квартире.

Специфика работы

Агент должен выполнять свои обязанности, прописанные в договоре (но не более того). Клиенту их нужно хорошо знать, чтобы риэлтор не мог его обмануть.

Что не входит в обязанности риэлтора

Агент не обязан:

Оценивать недвижимость (если он не специалист в этом) и, более того, не имеет на это права.
консультировать клиентов по вопросам, не связанным с его профессиональной деятельностью;

Нельзя требовать от риэлтора услуг, отсутствующих в договоре с ним.

давать экспертную оценку состояния квартиры;
иметь специальные знания, не определенные законами РФ;
выявлять скрытые дефекты недвижимости.

Что должно насторожить при оформлении договора с риэлтором

При работе с агентом некоторые вещи могут характеризовать его как недобросовестного агента:

риэлтор не возвращает аванс, аргументируя тем, что это задаток (важно знать, что аванс и задаток – разные вещи, и при составлении договора оформляют именно аванс, который полагается возвращать);
выполнение обязательств в неполном объёме;

Нужно помнить, что риэлтор – это прежде всего продавец, который заинтересован совершить сделку.

при оформлении договора купли/продажи обычно оговаривается передача вознаграждения риэлтору в виде аванса или задатка (т. е. гонорар агенту фактически выплачивает покупатель); но при этом агент может потребовать плату и с продавца тоже.

Риэлторы нужны для помощи в покупке, продаже, аренде или сдаче недвижимости в аренду. При работе с ними нужно быть осторожными, так как зачастую попадаются недобросовестные агенты.

Интересное по теме

Как правильно спланировать электрику в квартире

Чего хотят покупатели новостроек

Как законно установить шлагбаум во дворе

Бесплатное жилье: как получить квартиру от государства

Хочу больше полезных статей!

Купить квартиру самому или обратиться к риэлтору?

Покупка квартиры — это очень важный шаг в жизни человека. Кто-то обращается за помощью к специализированным агентствам, а кто-то, взвесив все “за” и “против”, решает заняться этим сам. К чему нужно быть готовым?

Основное преимущество самостоятельной покупки квартиры — это экономия. За работу риэлтора нужно будет заплатить от 3% до 10%. Учитывая стоимость недвижимости, это достаточно весомая сумма. Еще одно важное преимущество — это безопасность. Как и в любой профессии, здесь тоже есть мошенники, которые не прочь нажиться на доверчивых гражданах. Кроме того, покупая квартиру самостоятельно, можно выбрать именно то, что хочется. Риэлтор в большинстве случаев будет предлагать вариант, за который получит больший процент комиссионных.

Но у такого подхода есть масса минусов:

затянутость сделки — у специалиста больше опыта в переговорах;
большие риски — опытный риэлтор способен сразу раскусить мошенников;
сложность — у специалиста больше опыта в общении с госструктурами и в оформлении документов.

Без помощи риелтора можно обойтись, но нужно быть готовым потратить много сил на поиски подходящей недвижимости, разговоры с собственниками, проверки и оформление документов.

Первая встреча риэлтора с клиентом: пришёл, увидел, победил!