Как купить квартиру без риэлтора: пошаговая инструкция + 8 советов для экономии денег и времени

Поиск вариантов квартиры

Прежде чем начинать самостоятельный поиск квартиры, необходимо определиться как именно вы собираетесь за нее рассчитываться. От этого зависит какое именно жилье вы можете себе подбирать. Вариантов может быть несколько:

За наличные

Этот способ, с одной стороны, наиболее простой, а с другой — требует наличия у покупателя крепкой нервной системы. Прежде чем расстаться со своими «кровными» следует все тщательно проверить и убедиться в том, что вы собираетесь приобрести юридически «чистую» жилплощадь. К такому способу расчетов прибегают в 85% случаев.

С оформлением ипотеки

Этот способ имеет множество преимуществ. Прежде всего, вы можете приобрести даже ту квартиру, которая вам не по карману в настоящий момент. Кроме того, при заключении договора ипотеки чистоту сделки дотошно проверят юристы банка. Так что риски нарваться на мошенников снижаются до минимума.

Имеет этот способ и недостатки. Если у вас уже есть полная сумма для приобретения жилья, то при оформлении ипотеки даже на минимальную сумму и срок вам все же придется уплатить дополнительные проценты. При оформлении ипотечной ссуды банк будет предъявлять к качеству жилья довольно строгие требования. Поэтому даже если вы готовы закрыть глаза на некоторые недостатки будущего жилища, банк вам этого не позволит.

Как оформить ипотечный кредит и снизить ставку на 2%

В рассрочку

Таким способом можно приобрести жилье в еще строящемся доме. Многие фирмы предоставляют возможность растянуть оплату на срок до 2–3 лет, иногда даже без процентов. Однако в этом случае риск нарваться на недобросовестного продавца заменяется на опасность попасть на «долгострой» или застройщика-мошенника.

С использованием маткапитала

В этом случае стоит помнить, что средства материнского капитала поступают на счет продавца только по истечении 2 месяцев после подписания договора и только безналичным путем. Если вы приобретаете квартиру на «вторичке», вам придется найти продавца, который согласится на эти условия.

Непосредственно у застройщика

Такой способ таит в себе множество рисков. Чтобы обезопасить себя, придется провести довольно серьезную подготовительную работу. Прежде всего следует провести сравнительный анализ цен, собрать максимальное число сведений о выбранном застройщике, изучить все учредительные документы, вычитать, желательно вместе с юристом, предложенный договор и так далее.

Важно! Если вы собираетесь перепродать такую квартиру и заработать на этом помните, что сделать это можно будет только через 5 лет. Иначе вам придется уплатить 13% налога.

Выждав 5 лет и сделав качественный ремонт можно выгодно продать жилье и хорошо на этом заработать.

От подрядчика

Поскольку компания-застройщик не всегда имеет в наличии достаточное количество средств для окончания строительства, то с подрядчиками он может рассчитываться готовыми квадратными метрами. Тут то и можно сэкономить до 20% стоимости жилья.

Обратите внимание! Квартиру от подрядчика чаще всего можно приобрести только за наличные и в строго ограниченный срок, к примеру, 2 недели.

В этом случае договор купли-продажи трансформируется в договор переуступки права требования. Право истребовать свое жилье у застройщика переходит к покупателю только после сдачи дома в эксплуатацию.

Самое важное в этом случае найти действительно надежного и проверенного подрядчика, который не станет заниматься махинациями.

От собственника

Это наиболее распространенный вариант при покупке жилья во «вторичке». Так принято называть приобретение квадратных метров без привлечения третьего лица — риэлтора. Такой способ оформления сделки позволяет сэкономить до 5% стоимости квартиры. Чаще всего именно эта сумма и составляет комиссию риэлтора. При этом возрастает риск приобрести жилье, не соответствующее требованиям покупателя.

Чтобы этого не произошло, стоит внимательно изучить материал, изложенный ниже.

Особые случаи

Первичный и вторичный рынок жилья полны предложениями квартир на любой вкус, вот только средств на их приобретение бывает крайне недостаточно. Тогда приходится брать кредит, пользоваться доступными госпрограммами, цель которых — улучшить условия проживания граждан. Купить квартиру можно:

На средства материнского капитала. При этом срок приобретения будет растянут настолько, сколько потребуется времени для взятия разрешения на покупку. При участии в ипотечной программе можно истратить сумму сертификата на выплату кредита. В остальных случаях держателю документа придется подождать достижения ребенком 3-летнего возраста. Если решено брать кредит под покупку жилья, необходимо найти банк, который примет маткапитал в качестве первого взноса или частичной выплаты тела кредита. После одобрения, спустя 1-2 месяца, необходимо обратиться в пенсионный фонд. Сотрудник госструктуры в течение 2 недель примет решение, перечислять ли средства. Остается дождаться поступления средств из ПФ на счет в банке. Общая длительность процедуры — 2-4 месяца.
По военной ипотеке. В отличие от обычного кредитования, военная ипотека выдается только военнослужащим. Процентная ставка, предлагаемая банками, составляет 7-11%. Залогодателем будет не только кредитуемый, но и Минобороны. Соискатель подает первый рапорт на рассмотрение, а спустя 3 года — второй рапорт. Если соискатель пройдет критерии отбора участников программы, он получит соответствующее свидетельство на получение ипотеки. Документ действует полгода, в течение которого получателю необходимо оформить с банком договор на покупку квартиры. В целом срок приобретения жилья составит от 3,5 лет.

Сколько длится процесс покупки квартиры — предугадать сложно. Можно встретить «своего» Продавца или Покупателя и совершить сделку за неделю, а при неблагоприятных обстоятельствах процесс может затянуться на 3-4 месяца.

Уже на первом этапе купли-продажи квартиры Покупателя и Продавца подстерегают скрытые опасности. Покупатель рискует наткнуться на недвижимость с зарегистрированными собственниками: отбывающими срок в местах лишения свободы, проходящими службу в армии и прочими, которые по возвращению смогут поселиться в приобретенном жилье.

Продавец рискует довериться недобросовестному Покупателю и лишиться квартиры и денег. Кроме того, при неправильном планировании процесса купли-продажи срок покупки квартиры будет значительно увеличен. Юрист поможет дать ответы на вопросы: какие собрать документы? Как корректно составить договор? Как рассчитать размер госпошлины? Специалист проверит юридическую чистоту сделки, и квартира будет куплена в кратчайшие сроки без рисков для обеих сторон.
Внимание!

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию:
Санкт-Петербург и область

-юристу БЕСПЛАТНО!

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Анонимно

Информация о вас не будет разглашена

Быстро

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Расскажите друзьям

Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Автор статьи

Максим Привалов

Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Рейтинг автора

Написано статей

610

Где искать подходящий вариант

Если вы решили не пользоваться услугами риэлтора, вам придется искать подходящее жилье самостоятельно. Делать это можно разными способами.

Можно, конечно, обратиться за помощью к друзьям или знакомым. Вполне возможно, что нужный вариант найдется как раз по соседству с ними. Можно также обойти все дома в приглянувшемся вам районе и поговорить с консьержами или дворниками. Они иногда тоже могут подсказать несколько вариантов. Однако в этом случае ваш выбор будет очень ограничен мнением близких людей и кругом их общения. Вряд ли они обладают большим количеством информации по этому вопросу.

Следующий вариант — изучение объявлений на столбах и подъездах, соответствующих разделах в газетах и бесплатных интернет-досках объявлений. Этот способ также не слишком хорош. Так вы сможете узнать лишь о самом факте продажи жилья, не увидите фотографий и потратите много времени на выяснение дополнительной информации для того, чтобы отсеять те предложения, что не соответствуют вашим требованиям.

Некоторые риэлторские агентства и сайты предлагают платные базы недвижимости. Тратиться на такой способ или нет, каждый может решить самостоятельно. Такие площадки часто берут двойную плату: с продавца за подачу объявления, а с покупателя за доступ к перечню. Многие владельцы также не хотят нести лишние расходы, так что перечень предложений там будет намного меньше. Кроме того, вы никак не сможете узнать соответствует ли база действительному положению вещей. Из сотни предложенных вариантов 50–60 могут оказаться уже проданными или не соответствовать вашим требованиям. Вы просто потратите время и деньги.

Мы предлагаем более удобный и практичный вариант самостоятельного поиска квартир. Воспользовавшись услугами нашего сайта, вы можете найти множество вариантов жилья, расположенного в Новосибирске и регионе. Удобная система поиска позволит не тратить много времени и подобрать подходящий вариант, исходя из ваших потребностей и финансовых возможностей.

Использование нашей базы данных позволяет:

изучить множество вариантов с указанием того, кто продает: собственник, агент или застройщик;
посмотреть реальные фотографии квартир;
быстро связаться с продавцом по телефону или почте;
сравнить варианты квартир от собственников, агентств недвижимости и застройщиков.

У нас вы найдете жилье во «вторичке» и новостройках, в ипотеку или за наличные. А если останутся вопросы, вы всегда можете обратиться за бесплатной консультацией к нашим специалистам.

Квартира на «вторичке»

Принято считать, что вторичное жилье это то, в котором кто-то уже жил до вас. Это не совсем так. Юридически «вторичкой» именуется та квартира, на которую уже было зарегистрировано право собственности на физическое лицо.

Это означает, что вторичное жилье может располагаться как в старом доме, так и во вновь возведенном здании. Во втором случае это будет значить, что хозяин жилья уже полностью выкупил квартиру у застройщика и переоформил право собственности на себя. При этом очень даже может быть, что в квартире никто не проживал, да и ремонт там толком не делали.

Чаще всего, однако, под вторичным жильем понимается квартира, уже бывшая в эксплуатации. Приобретение такого помещения имеет определенные преимущества:

возможность въехать в помещение «как есть» и какое-то время не тратить деньги на ремонт;
наличие развитой инфраструктуры, его близость к школам, садикам и станциям метро;
возможность сразу оценить состояние жилья;
отсутствие риска вложить деньги в «долгострой»;
отсутствие риска потерять долгожданную квартиру из-за ошибок строителей или некачественно выполненного проекта (усадка дома, трещины и т.д.).

Главной опасностью при покупке такого жилья являются юридические вопросы. Прежде чем отдавать деньги, следует убедиться, что на квартире не имеется обременений в виде ареста или залога, оплачены все коммунальные услуги, отсутствуют другие претенденты, способные оспорить сделку в судебном порядке.

Если вас интересует Новосибирск, купить квартиру («вторичка») можно воспользовавшись удобным поиском на нашем сайте среди тысяч объявлений.

Квартира в новостройке

Первичным жильем именуется помещение, на которое еще никогда не оформлялось право собственности. То есть, это не просто новый дом, а жилье, находящееся в собственности у застройщика и вы будете его первыми хозяевами.

Купить квартиру в новостройке Новосибирска от застройщика также можно воспользовавшись услугами нашего портала. Наши специалисты с удовольствием предоставят вам исчерпывающую и бесплатную консультацию. Кроме того, если вы решили приобрести жилье в ипотеку, мы поможем снизить размер процентной ставки. Воспользовавшись нашими услугами, вы сможете получить скидку вплоть до 2% от стандартного тарифа кредитной организации.

Решившись на приобретение «первички» вы получаете такие преимущества:

юридическая «чистота» жилья – поскольку у квартиры еще не было хозяев, то и проблем с ними возникнуть не может;
новизна жилья — вам не придется думать о капитальном ремонте, замене гнилых труб в стояке или трухлявой электропроводке;
относительно низкая цена — в том случае, когда жилье приобретается еще на стадии строительства.

Есть у такого выбора и недостатки:

вероятность вложить деньги в «долгострой» или попасть на недобросовестного застройщика;
местоположение — чаще всего новостройки располагаются далеко от центра города;
отсутствие отделочных работ — косметический ремонт все же сделать придется;
длительный срок регистрации (иногда может растянуться на несколько месяцев).

Советы при поиске

Если вы решили искать квартиру своей мечты самостоятельно, этот пункт вам обязательно пригодится. В нем мы опишем, чего нельзя делать при поиске жилья, чтобы не быть обманутым или не переплатить. При самостоятельном поиске квартиры не стоит:

Не по делу фантазировать. При просмотре жилья не стоит сразу фантазировать на тему «как тут здорово будет смотреться диван» или «этой комнате будет детская, а сюда поселим бабушку». Так вы рискуете досрочно влюбиться в квартиру и пропустить другие, более выгодные предложения.
Останавливаться на одном варианте. Если ваш бюджет имеет границы и вы не слишком торопитесь, просмотрите все имеющиеся предложения. На рынке имеется очень много схожих предложений, но даже небольшие различия могут существенно повлиять на стоимость жилья.
Покупать «пока не подорожало». Если вы уже просмотрели все возможные варианты, а подходящего так и нашли, не стоит покупать жилье из страха, что оно вдруг подорожает. Не годится также вариант «поживем пока в этой, а там видно будет». Недостатки жилья со временем никуда не денутся, а только усугубятся. Со временем продать такое жилье будет все труднее, а вся вероятная выгода уйдет на дополнительные расходы по перепродаже.
Закрывать глаза на явные недостатки. Если жилье имеет серьезные дефекты (неудобное расположение, возведение торгового центра под окнами и т.д.) не стоит соглашаться даже на серьезную скидку. С каждым годом жить в такой квартире будет все невыносимее, а продать будет трудно.
Переоценивать собственные силы. Прежде чем согласиться на жилье без ремонта, внутренней отделки или с отсутствием внутренней планировки, тщательно взвесьте собственные силы. Вполне вероятно, что стоимость ремонта обойдется вам намного дороже, чем предложенная скидка. Кроме того, пока квартиру будут ремонтировать, вам все равно придется где-то жить.
Торопиться с оформлением сделки. Если продавец настоятельно подчеркивает, что на квартиру стоит очередь из потенциальных покупателей, скорее всего, он хочет скрыть какие-либо недочеты. Давайте окончательное согласие только после того, как будете окончательно уверены, что квартира вам полностью подходит.
Тянуть с принятием решения. Затягивать оформление также не стоит. Во-первых, все же существует вероятность, что квартиру могут перехватить. А во-вторых, могут произойти изменения на рынке или в вашем личном финансовом положении. Если сомнения никак не дают принять окончательное решение, проделайте такой «фокус»: вечером четко определите для себя «да» или «нет», а после ложитесь спать. Утром постарайтесь вспомнить свои ощущения. Если вы долго не могли уснуть и прокручивали в голове всякие аргументы, значит решение было неверным. Если заснули быстро и ночь прошла спокойно — все в порядке, можно брать.
Поддаваться на аукцион. Бывают случаи, когда продавец буквально заставляет платить больше. Вы, вроде бы, договорились по основным моментам и квартира вам подходит. Но тут продавец заявляет, что у него есть другой покупатель, готовый заплатить больше. Он готов оставить вашу договоренность в силе, если вы доплатите еще 50–60 тысяч. Потом возникает другое препятствие, и еще одно… В итоге, начальная стоимость жилья возрастает на 5–10%.

В общем, «не ведитесь» на провокации, и принимайте решение взвешенно.

Какие бывают виды сделок с недвижимостью — обзор ТОП-3 основных вида

Все сделки можно разделить на договорные и односторонние. Оформлять договором надлежит все отношения, где участвует более двух лиц. К односторонним можно отнести такие сделки, как дарение и передача в наследство.

Существует еще несколько критериев, по которым в юридической науке принято классифицировать виды сделок. Пусть эту тему глубоко изучают юристы по недвижимости, а мы с вами рассмотрим три основных вида операций.

Вид 1. Сделки со сменой собственника

Чаще всего на бытовом уровне люди проводят такие процедуры сами или обращаются в агентство для сопровождения сделки с недвижимостью, в результате которой имущество переходит от одного собственника к другому.

К таким сделкам относятся:

купля-продажа;
наследование любого рода;
реализация залоговых или долговых обязательств;
приватизация государственного или муниципального имущества ;
национализация (передача в собственность от государства);
оформление пожизненной ренты или содержания с иждивением;
безвозмездное или возмездное изъятие земли либо снос строения;
операции обмена.

Для ознакомления с примером такой операции предлагаю прочитать статью «Сопровождение сделки купли продажи квартиры».

Вид 2. Сделки с изменением состава собственников

Часто сделки происходят с долями недвижимости.

При этом меняется количественный и качественный состав собственников. Одни из них могут продолжать владеть объектом, а другие такое право утрачивают.

К сделкам такого вида нужно отнести акционирование, раздел имущества, долевое строительство, расселение коммуналки и вступление в кондоминиум. В сфере экономических взаимоотношений это: ликвидация предприятия, а также внесение недвижимости в уставный капитал.

Оформление кредита под залог недвижимости предполагает, что при определенных условиях право собственности на жилье переходит банку.

Вид 3. Сделки с добавлением иных субъектов прав

Иногда некоторые виды коммерческой деятельности предполагают сделки с недвижимостью, в результате которых у того или иного объекта появляются дополнительные собственники, пользователи или ограничения (сервитуты).

К таким операциям относятся:

инвестирование в строительство или реконструкцию;
передача собственности в оперативное, доверительное управление или хозяйственное ведение;
аренда, наем или поднаем;
передача земельных участков в наследуемое владение либо постоянное использование;
наложение и снятие сервитутов;
бронирование.

При этом процедура оформления недвижимости в каждом из рассмотренных случаях имеет свои особенности, разобраться в которых можно, если прочитать соответствующую статью на нашем сайте.

Плюсы и минусы самостоятельного приобретения квартиры

Безусловно, покупка квартиры самостоятельно имеет как свои преимущества, так и недостатки.

К первым относятся:

экономия как минимум 5% от стоимости жилья, которые вы сэкономите на услугах риэлтора;
отсутствие риска нарваться на недобросовестного риэлтора;
возможность отыскать именно ту квартиру, которая полностью соответствует вашим ожиданиям.

Недостатками можно считать:

поиск подходящего варианта может занять немного больше времени;
отсутствие доступа к специализированным базам недвижимости;
присутствует риск нарваться на мошенников.

Особенности оформления недвижимости в браке

Как говорилось ранее, вся недвижимость, купленная с момента регистрации заключения до расторжения брака считается совместной собственностью супругов. Если муж купил квартиру и оформил на себя, это роли не играет: при разделе жена сможет получить свою часть.

Даже если второй супруг на момент покупки квартиры не работал, суд поделит все поровну (ст. 39 СК РФ). Могут выделить и большую долю, действуя в интересах ребенка, если он остается с ним.

Вывод: некоторым бывает обидно, если только один человек старался все делать для семьи и зарабатывать деньги, а второй супруг не прикладывал никаких усилий, но при разделе получает половину имущества. По закону оно считается общенажитым. Но есть несколько способов, которые позволят не делиться и сохранить недвижимость и после развода.

На что нужно обращать внимание при первичном осмотре квартиры?

Подобрав несколько вариантов, отвечающих первоначальным требованиям, следует договориться с владельцами о более подробном осмотре. Чтобы все прошло на высшем уровне, мы приготовили для вас несколько советов относительно того, как самостоятельно проверить квартиру при покупке.

Начинать осмотр следует еще на подходе к дому. Придите на встречу заранее, обойдите окрестности, оцените близость расположения магазинов, остановок общественного транспорта.

Поговорите с мамочками на детских площадках, узнайте где располагаются ближайшие садики или школа. Подумайте о том, удобно ли вам будет добираться к месту работы или водить детей на кружки.

Обратите внимание на наличие парковки, детской площадки, места для выгула животных. Их расположение и наличие также играет немаловажную роль при выборе жилья.

Осмотрите дом снаружи, убедитесь, что он не немеет внешних дефектов: трещин, усадки, выбитых окон и так далее. По возможности осмотрите крышу и подвал. Если заметите запах сырости или присутствие плесени, стоит задуматься о целесообразности покупки.

Отметьте наличие домофона и/или консьержа. Это обеспечить вашему будущему жилью дополнительную безопасность.

Просмотр квадратных метров назначайте на дневное время. Так вы сможете максимально рассмотреть все имеющиеся недостатки.

Внимательно осмотрите стены, особенно в углах. Там можно заметить характерные темные пятна. Они говорят о наличии сырости и грибка, который очень трудно полностью вывести даже при качественном ремонте. Если есть сомнения, не стесняйтесь попросить хозяев отодвинуть диван или тумбочку. Потом будет поздно.

Особое внимание следует уделить сантехнике. Попросите хозяев обеспечить вам доступ к стояку. Так вы сможете лично убедиться в том, что трубы «живые» и не требуют срочной замены. Проверьте напор воды в кранах, выясните вопрос о наличии горячего водоснабжения.

Выйдите на балкон, оцените вид из окон. Наличие под боком строительной площадки или шумного торгового центра не доставят вам радости при проживании.

По возможности поговорите с соседями или консьержем. Так вы можете узнать много ценной информации. Проживание на одной площадке со склочной бабулей, вечно пьяным соседом или постоянно воющей собакой — то еще удовольствие.

Обратите внимание! Не стоит заранее говорить продавцу о том, что у вас уже имеется полная стоимость квартиры, даже если это действительно так. Торгуйтесь!

Если жилплощадь находится в новостройке

Все действия, о которых говорилось ранее, касаются приобретения жилья и вторичного фонда, и новостроек.

Оформляя квартиру, купленную в новом доме, необходимо до ранее описанного сделать ещё и следующее:

Оформление акта приёма-передачи у застройщика. Он подписывается после тщательного осмотра квартиры. Делайте это с максимальной внимательностью, не упуская ни одной детали, не устраивающей вас. Если вы подпишите акт приёма квартиры с дефектами, позднее предъявлять претензии будет бесполезно. Все нарушения зафиксируйте в протоколе и приложите его к акту.
Получение документации в БТИ. На новую квартиру должен быть составлен кадастровый паспорт. В БТИ представьте заявление на его получение, договор дольщика(ДДУ, если есть), акт приёма-передачи, копии паспортов собственников.
Регистрация в Росреестре. В этой организации получают Свидетельство. Для получения свидетельства вам понадобятся паспорта собственников, кадастровый паспорт, ДДУ. Иногда могут потребоваться разрешение на строительство и документы застройщика на землю. После месячной проверки ваших бумаг квартира будет внесена в реестр, а вы получите Свидетельство.

Проверка документов

Еще более подробно нужно остановиться на том, какие документы нужно проверить при покупке квартиры. Это очень важно, ведь от этого будет зависеть законность сделки. В перечень обязательных входят:

Правоустанавливающие документы на жилье (договора дарения, ренты, купли-продажи, свидетельство о праве наследования или праве собственности).
Справка-выписка из БТИ. Там можно найти все сведения относительно планировки не перепланировки помещения и всю подробную техдокументацию.
Выписка из домовой книги, которую выдает паспортист ЖЭКа. Тут необходимо проверить наличие людей, когда-либо прописанных на этой жилплощади, а также узнать причины, по которым они были выписаны.
Выписка из ЕГРП. С ее помощью можно узнать об отсутствии на квартире каких-либо обременений.
Письменное подтверждение согласия на реализацию жилья всех лиц, в нем прописанных. Это касается «второй половинки» собственника и его прямых наследников.
Справка-разрешение органов опеки и попечительства. Оформляется, когда в квартире прописаны дети, не достигшие совершеннолетия, независимо от того, имеют они свою часть в собственности или нет.
Наличие справки от невролога и психиатра, подтверждающие дееспособность продавца.
Квитанция, свидетельствующая об уплате государственной пошлины.
Дополнительно можно запросить у продавца подготовить справки из соответствующих инстанций о том, что он не имеет задолженностей по коммунальным платежам и уплате налогов.

Внимание! Если вы не уверены, что сможете качественно проверить все документы, обратитесь за помощью к нотариусу. Его услуги обойдутся вам значительно дешевле, нежели комиссия риэлтора.

По наследству

Стать собственником наследуемой квартиры можно лишь по прошествии полугода со дня смерти наследодателя. Для оформления квартиры в собственность требуется сначала обратиться к нотариусу, который рассмотрит дело, установит все заинтересованные стороны (на основании Свидетельства о наследовании) и другие условия наследования. Обязательное условие – отсутствие претензий на квартиру у других сторон.

Лишь после этого можно будет подавать в МФЦ документа на оформление квартиры в собственность. Оно проводится по обычной процедуре.

Аванс (задаток) при покупке квартиры

Принято считать, что выплата авансового платежа немного «дисциплинирует» продавца и покупателя и мешает им разорвать сделку в любой момент. Считается, что если продавец продолжает попытки реализовать жилье, он должен вернуть задаток в двукратном размере. Если же покупатель отказывается от сделки, то авансовый платеж не возвращается. В принципе, такое может быть, если обе стороны согласны и подтвердили свое согласие юридически.

Однако стоит помнить, что в соответствии с ГК РФ сам договор задатка при покупке квартиры подобных последствий не несет. Сделка считается совершенной исключительно после госрегистрации. Поэтому задаток нужно передавать только одновременно с заключением предварительного договора купли-продажи. Оформлять его следует нотариально и непременно указать, что впоследствии задаток будет считаться авансовым платежом.

Когда сделка с недвижимостью считается действительной — обзор основных условий

Нередки случаи, когда через некоторое время после заключения сделки она признается судом недействительной и договор расторгается. В этом случае придется возвращать деньги, а что делать, если они уже потрачены? Учтите, что срок исковой давности по сделкам с недвижимостью составляет от 1 года до 10 лет, в зависимости от конкретных обстоятельств.

Чаще всего, чтобы признать сделку с недвижимостью недействительной, срок оспаривания составляет 3 года с момента обнаружения обстоятельств, послуживших причиной для иска. Поэтому нужно заранее знать, какие условия позволяют обращаться в суд.

Условие 1. Законность содержания

Содержание договора купли-продажи или иных документов, послуживших основанием для перехода права собственности, не должно противоречит действующему законодательству и содержать существенных ошибок.

Условие 2. Правоспособность и дееспособность лиц-участников сделки

Все лица, участвующие в сделке должны быть правоспособными и дееспособными. Вот для чего желательно получать справку из ПНД. Правоспособность законных представителей несовершеннолетних или иных недееспособных лиц подтверждается разрешением из органов опеки.

Условие 3. Соответствие воли и волеизъявления участников сделки

Любая сделка заключается на добровольной основе. Если какой-либо из сторон удастся доказать, что она приняла решение по причине давления из вне, то суд расторгнет такую сделку. Поэтому любое принуждение — потенциальная причина неприятностей в дальнейшем. Если же вас принуждают к совершению сделки, постарайтесь это зафиксировать.

Условие 4. Соблюдение формы проведения сделки

Любая сделка с недвижимостью проводится в той или иной форме. Она должна соответствовать фактическому содержанию действий. То есть, при дарении или наследовании не может быть составлен договор купли-продажи и наоборот.

Оформление договора купли-продажи жилья

Тут следует еще раз внимательно изучить все правоустанавливающие документы. Необходимо сличить их с паспортами собственников. Когда жилье продается по доверенности, необходимо предварительно встретиться с собственником, чтобы лично убедиться в подлинности подписи.

Внимательно изучите договор. Читайте его до тех пор, пока не будете уверены, что у вас не осталось вопросов. Убедитесь в том, что не только вы, но и продавец и нотариус поставили свои подписи в нужных местах.

Не передавайте никаких денег в руки продавцу, если при этом не присутствует нотариус или другое уполномоченное лицо. Чаще всего для окончательных расчетов арендуется банковская ячейка. Если вы положите деньги туда, продавец не будет иметь к ним доступа до момента регистрации сделки.

Договор купли-продажи

Этот документ лучше всего составить заранее, так у вас будет возможность тщательно подготовиться к сделке. Обязательно проследите чтобы в основном договоре были прописаны те же условия, что и в предварительном, иначе впоследствии вас может ожидать сюрприз.

Обязательно уделите внимание тому, когда именно продавец обязуется освободить помещение и передать его вам в пользование. Стоит быть предельно осторожными, если квартира продается по доверенности и вы не видели собственника лично.

Условия действительности сделки

При подписании документов убедитесь в том, что продавец предоставил все необходимые справки, подтверждающие его дееспособность.

Проследите чтобы продавец подписал свою часть документа, в котором он указывает, что совершает все действия добровольно и обдуманно и понимает последствия своего решения.

Внимательно изучите условия договора и удостоверьтесь, что ни один из его пунктов явно или косвенно не противоречит Гражданскому кодексу и другим законодательным актам. Если вы не слишком в этом разбираетесь, нелишним будет пригласить на сделку независимого юриста. Его услуги обойдутся вам намного дешевле возможных последствий, если договор будет признан недействительным.

В долевой собственности

Важное отличие в том, что каждый из совладельцев квартиры оформляет право собственности на свою, выделенную долю. Регистрация квартиры в долевую собственность отличается тем, что все сособственники должны определить размеры своих долей в квартире (именно размер долей, а не их квадратуру).

Такие сведения содержатся в договорах наследования, раздела квартиры, судебном решении и т.д. Выдел долей может быть проведён как по общему согласию, так и в принудительном порядке. Дальше регистрация проводится в обычном порядке.

При продаже своей доли собственник должен будет сначала предложить приобрести её другим совладельцам, потому как они имеют право преимущественной покупки. Лишь после их отказа он сможет предлагать долю другим лицам.

Передача недвижимости и полный расчет

Заключительным этапом является регистрация права собственности в Росреестре. После этого продавцу передаются ключи от банковской ячейки, а покупателю — от квартиры. Передача объекта недвижимости — очень важная часть сделки. Ее сроки и условия необходимо непременно прописать в договоре. Когда перечень передаваемого имущества велик, можно подписать дополнительный акт приема-передачи с полным указанием мебели, техники и всего, что остается покупателю. В этом документе стоит обязательно прописать, что стороны не имеют никаких претензий.

Куда подавать собранные бумаги?

Все собранные бумаги передаются в государственный регистрационный центр. Спустя 30 дней будет выдано свидетельство о собственности. Если предыдущая передача квартиры проводилась до 31 января 1998 года, то продавец будет иметь лишь договор о купле-продаже, поскольку регистрация в то время не выполнялась.

СОВЕТ: Для получения свидетельства о собственности, следует обратиться в БТИ, вызвать техника для осмотра квартиры и обновления документов, а после посетить регистрационный центр с заявлением. Оплатить пошлину за услугу, предъявить имеющиеся данные и кадастровые выписки. Спустя месяц будет оформлено свидетельство о собственности.

Вероятные случаи мошенничества

Одним из негативных моментов при самостоятельном приобретении жилья является мошенничество. При продаже квартиры могут возникать различные ситуации, и лучше знать о них заранее.

Наиболее распространенным способом мошенничества является реализация квартиры после того, как владелец скончался. Тогда сделка будет априори недействительна с самого начала.

Другой вид мошенничества — наличие ближних и дальних родственников, неправомерно выписанных из жилого помещения. Например, на долю жилья могут претендовать родственники, вернувшиеся из мест заключения, или несовершеннолетние дети, выписанные с нарушением законодательства.

Совместно нажитое имущество

К имущественным отношениям между членами семьи применяются нормы гражданского и семейного законодательства. Согласно , все имущество, нажитое во время брака, считается совместным, независимо о того, на кого из членов семьи его оформляли.

и ст. определяют 2 варианта владения и распоряжения общими материальными благами:

Законный режим. Предполагает, что все имущество – это совместная собственность супругов без определения долей. Право владения принадлежит обоим, даже если кто-то из пары не имел доходов, так как вел домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим причинам.
Брачный договор. Устанавливает владение и распоряжение имуществом по договоренности. Документ оговаривает наиболее удобный для обеих сторон способ владения, например, официальное выделение долей или оформление жилья на кого-то одного из спутников жизни.

Общая долевая собственность супругов предусматривает деление на 2 равные части. Поскольку доли в натуре не выделены, считается, что муж и жена владеют квартирой полностью и распоряжаться жильем могут только сообща.

Если договоренность относительно владения объектом не достигнута, законодательство позволяет установить порядок пользования жилым помещением либо выделить равные доли для каждого владельца. Для этого жилье должно отвечать таким требованиям:

установленная площадь на человека;
техническая возможность равного раздела.

говорит о возможности изменения размера долей в судебном порядке. Если технически помещение неделимо, но находится в совместном владении, при разделе один партнер вправе претендовать на денежную компенсацию, а другой – на полноправное владение имуществом.

Хотя совместное и долевое владение имеют некоторые общие черты, права распоряжения имуществом не одинаковы.

Более подробно этот вопрос освещается в статье «Отличие долевой собственности от совместной».