Как перевести жилой дом в нежилое помещение: особенности, трудности и тонкости

Можно ли это сделать?

Юристы-практики отмечают: сделать нежилым квартиру или частный дом проще простого лишь теоретически. На практике процедура может оказаться невыполнимой. Например, если в квартиру-офис нельзя обустроить отдельный вход.

На этом фоне перевод в нежилой фонд частного дома выглядит простым делом. Нет множества жильцов, у которых придётся «выпрашивать» придомовую территорию. Если дом двух- или трёхэтажный, но принадлежит одному человеку, то превратить в офисы можно все этажи.

Кроме того, возле дома практически всегда имеется небольшая территория, которая тоже очень пригодится. Например, для устройства стоянки машин.

О том, можно ли переводить свой частный дом или квартиру на первом этаже в нежилое помещение, и как сделать из них, например, кафе, рассказывает следующее видео:

Пошаговая инструкция процедуры

Порядок изменения статуса объекта от жилого к нежилому и, наоборот, от нежилого к жилому регламентирован ст. 23 ЖК РФ. Процедура перевода состоит из последовательных этапов:

1. сбора документации;
2. издания проекта перепланировки;
3. получения официального одобрения соседей;
4. согласования перевода в уполномоченных органах (межведомственной комиссии, администрации и так далее);
5. проведения строительных работ;
6. получения акта приемочной комиссии и техплана;
7. регистрации права на нежилой объект.

Внимание! Перед проведением процедуры рекомендуется обратиться в территориальный орган самоуправления для уточнения действующего порядка, поскольку на региональном уровне требования могут добавляться к стандартному перечню.

Кто должен обратиться и куда?

Переводом вправе заниматься собственник объекта (или один из них), а также уполномоченное лицо на основании нотариальной доверенности. Обращение осуществляется в территориальный орган по месту расположения помещения.
Собранную документацию направляют в Департамент Управления имуществом для межведомственной комиссии (МВК), администрацию или иное уполномоченное ведомство. Допускается личное посещение учреждений или обращение через МФЦ (многофункциональные центры).

При сборе пакета бумаг, необходимого для перевода, граждане делают запросы в:

• Департамент Управления имуществом.
• БТИ (бюро технической инвентаризации).
• Управление пожарного надзора.
• СЭС.
• Управляющую компанию.
• Паспортный стол.
• Проектную организацию.
• УФРС (Управление Федеральной регистрационной службы).

Уточнить перечень организаций и пакет документов можно в Департаменте Управления имуществом.

Необходимые документы

В пакет документации для оформления перевода входят:

• удостоверения личности и бумаги о рождении всех владельцев;
• нотариальная доверенность — если переводом занимается представитель собственника;
• официальное согласие каждого владельца на перевод — за детей до 18 лет бумагу оформляют законные представители;
• заключение органа опеки — если одним из собственников выступает несовершеннолетнее лицо;
• правоустанавливающая документация (выписка ЕГРН, свидетельство при его выдаче до июля 2021 г.);
• заявление о переводе;
• проект перепланировки или переустройства;
• техплан помещения;
• поэтажный план здания;
• техзаключение о состоянии дома, несущих конструкций — по требованию;
• протокол общего собрания владельцев квартир дома об утверждении решения о переводе и согласие каждого соседа;
• справка ДЕЗ о назначении иных помещений, находящихся на одном этаже с квартирой;
• выписка из домовой книги — оформляется в паспортном столе и указывает, что на жилплощади нет прописанных лиц;
• заключения от специальных служб, исходя из региональных правил (пожарного надзора, газовой службы, СЭС и так далее);
• акт приемочной комиссии;
• техплан кадастрового инженера, отражающий произведенные изменения;
• заявление в Росреестр на кадастровый учет;
• выписка ЕГРН — выдается при успешном завершении процедуры перевода.

Документация собирается последовательно путем обращения в соответствующие инстанции. После подачи полного пакета бумаг заявителю выдается расписка о принятии.

Поэтажный план помещения и техпаспорт

Для получения документации первоначально требуется обратиться в Департамент управления имуществом для оформления доверенности. Она необходима для заказа в БТИ поэтажного плана здания. Доверенность издается на основании заявления от собственника помещения или его уполномоченного лица, также требуется предъявить паспорт и правоустанавливающие бумаги на объект. Срок изготовление документа — 1 месяц.
Далее с доверенностью нужно обратиться в БТИ. Потребуется написать заявление на заказ плана и предоставить регистрационные документы. Техпаспорт с планом помещения также заказывают в БТИ, допускается обращение через МФЦ.

Заказ проекта перепланировки и переустройства

Для получения документа требуется выбрать проектную организацию, состоящую в СРО, с действующим допуском на выполнение таких работ. С предприятием заключается договор, предоставляется документация на квартиру.

Готовый проект содержит сведения:

• характеристики объекта;
• техзадание с обозначением цели перепланировки;
• подробное описание всех работ по перепланировке, а также связанных с воздействием на несущие конструкции;
• поясняющие схемы, чертежи, фото;
• организационные моменты — указание места хранения материалов, требований к оборудованию, мер безопасности и так далее.

Внимание! Документ рекомендуется оформить до получения согласия на перевод у соседей, поскольку собственники нуждаются в достоверной информации о грядущих изменениях.

Заключения санитарно-эпидемиологического и пожарного надзоров

Документ о соответствии помещения требованиям пожарной безопасности выдает Управление Пожарного надзора. Инспектор осматривает объект недвижимости и выдает заключение. Документ о санитарном благополучии выдается районным СЭС. Сотрудник учреждения осматривает помещение и составляет акт.

Согласование с соседями

Получение официального одобрения соседей на перевод выступает обязательным этапом процедуры. Собственнику будущего нежилого помещения потребуется представить:

• протокол общего собрания дома;
• письменное согласие каждого соседа примыкающих к рассматриваемому объекту помещений.

На общем собрании решение утверждается на основании голосования. Для правомерности вердикта на нем должно присутствовать не менее 50% собственников. О проведении мероприятия жильцов предварительно уведомляют (за 10 дней), исходя из утвержденных правил дома: с помощью извещения, объявлений и так далее.

Вердикт признается законным, если он принимается не менее 2/3 от числа участвующих собственников. Протокол с вынесенным вердиктом составляют в 2 экземплярах.

Если набралось большинство голосов «за» во всем доме, но не в конкретном подъезде, где расположен рассматриваемый объект, перевод не согласуют.

Если требуются реконструкция, перепланировка, в результате которых задействуется общее имущество, необходимо получить согласие 100% собственников. К протоколу оформляются лист регистрации участников, общие списки собственников на дату собрания, доверенности представителей жильцов.

Одобрение каждого соседа с примыкающих помещений оформляется после получения общего протокола. Бумага составляется произвольно, обязательно указывают сведения:

1. ФИО владельца или наименование организации (если сосед — юридическое лицо);
2. реквизиты паспорта;
3. номер квартиры;
4. реквизиты правоустанавливающих документов.

Оформляют согласие исключительно собственники помещений. Этот этап считается наиболее сложным, поскольку даже отказ одного соседа делает процедуру перевода неосуществимой. Если примыкающее помещение не приватизировано, ее собственником выступает муниципалитет. Требуется получить официальное согласие данного органа — оформление производится в течение 15 дней.

Обращение в управляющую компанию

Для осуществления перевода требуется представить:

• справку ДЕЗ о назначении иных помещений, расположенных на одном этаже с рассматриваемым объектом;
• техзаключение о состоянии здания.

Оба документа выдают в управляющей компании (ЖЭУ, ТСЖ и так далее) на основании заявления от собственника или его представителя.

Внимание! Если в техзаключении укажут, что дом пребывает в аварийном состоянии или планируется снос, в процедуре перевода будет отказано.

Как составить заявление?

С пакетом документации собственники обращаются в Департамент Управления Имуществом для получения разрешения на перевод. Рассмотрение и принятие решения осуществляется на основании заявления по унифицированной форме.

Документ содержит сведения:

1. наименование уполномоченного органа;
2. ФИО и реквизиты паспорта заявителя, контактные данные;
3. персональную информацию о совладельцах помещения;
4. адрес переводимого помещения;
5. просьбу о переводе;
6. перечень работ по перепланировке и переустройству (по требованию);
7. пояснения об отсутствии оснований для отказа в переводе, согласно ст. 22 ЖК РФ — расположение объекта на первом этаже, возможность обособленности, нет обременений и так далее;
8. перечень прикладываемой документации;
9. дату оформления и подпись заявителя.

Получение разрешения

Порядок рассмотрения представленной документации регламентирован ст. 23 ЖК и включает этапы:

1. Оформление заключения межведомственной комиссии, комитета по архитектуре или иного уполномоченного ведомства о согласовании планировки.
2. Проверка представленной документации.
3. Издание постановления главы администрации о новом статусе помещения.

Внимание! Официальное решение включает перечень работ, которые становятся обязательными для выполнения и контролируются уполномоченными органами.

Вынесенный вердикт направляется заявителю в трехдневный срок после принятия. Одновременно об изменениях уведомляется каждый собственник примыкающих помещений.

Проведение

После получения разрешения проводятся строительные работы по перепланировке, под которой понимается изменение конфигурации объекта:

• организация отдельного выхода;
• установка, удаление или перенос стен;
• изменение размеров или заделывание оконных и дверных проемов;
• перераспределение площадей внутри объекта;
• обустройство антресоли и так далее.

Отклоняться от утвержденного проекта нельзя, иначе это грозит отказом в дальнейшем проведении процедуры и штрафными санкциями. Проводят работы подрядные компании, состоящие в СРО строителей. При перепланировке учитываются меры безопасности, обозначенные экспертом, соблюдаются положения законодательства об обеспечении тишины в определенное время суток.

Для чего нужен акт приемочной комиссии?

После окончания перепланировки в администрацию направляется соответствующее уведомление. Формируется комиссия из членов МВК, пожарного надзора, жилотдела администрации, жилинспекции и иных ведомств.
Далее проводится оценка работ, проверка их соответствия проекту. Если все требования соблюдены, нареканий нет, оформляется акт приемочной комиссии. При выявлении недочетов их потребуется устранить и провести проверку повторно.

Акт необходим для заказа техплана, который выступает основанием для проведения кадастрового учета и регистрации права в Росреестре. План составляет кадастровый инженер, имеющий квалификационный аттестат, членство в СРО. Он фиксирует новые характеристики помещения в форме электронного документа, который направляется собственнику и в Росреестр. Возможно предоставление данных на бумажном носителе.

Регистрация прав собственности в УФРС

Завершающим этапом перевода помещения из нежилого в жилое и наоборот выступает обращение собственников в УФРС (Федеральную регистрационную службу). Делать это допускается при личном посещении учреждения или через МФЦ. Владельцы подписывают сформированное для них заявление. Далее требуется оплатить госпошлину за регистрацию права собственности.

К заявлению прикладывают приемочный акт, постановление о переводе и техплан. Через 5-7 дней будет готова выписка ЕГРН, которая выступает подтверждением изменения статуса помещения.

Как перевести частный жилой дом в нежилое помещение?

Вся процедура, перечень документов и некоторые нюансы умещаются в трёх статьях ЖК РФ (22 – 24). Каких-то особых указаний на переоформление жилого частного дома нет. Чаще всего речь идёт о помещении.

Для перевода нужно обращаться в местную администрацию. Если городе есть МФЦ, многим удобнее передать документы туда. Перечень документов следующий:

1. Заявление. Его бланк предоставят для заполнения при подаче документов.
2. Подтверждение прав на дом (свидетельство).
3. План дома.
4. Если для превращения жилого дома в административное здание нужна перепланировка, то потребуется полноценный, качественный проект.

За 45 дней решение должно быть принято. Всё просто, но только теоретически.

Есть один момент, о который владельцы частных домов нередко «спотыкаются». Это вид разрешённого использования того участка земли, где расположен их дом. Если земля выделена под ИЖС, то есть индивидуальное жилищное строительство, то формально там не может находиться офисное здание. Так что местная администрация наверняка откажет в переводе.

Этот случай довольно редкий, но всё-таки встречается. Чтобы не столкнуться с такой проблемой, лучше сначала получить консультацию в своём городе у юристов и представителей администрации.

Ещё один момент: наличие/отсутствие конфликтов с соседями. Формально их согласие на преобразование частного жилого дома в нежилой не требуется. Фактически именно здесь могут возникнуть проблемы. Что будет, если в череде коттеджей вдруг появится автомастерская с её грохотом, сигналами автомобилей и не всегда пристойными выкриками рабочих? Или в частном доме откроется десяток офисов, а машины клиентов загромоздят обочины улицы на десятки метров в обе стороны? Скорее всего, следствием станут многочисленные жалобы от соседей.

Чтобы этого не случилось, нужно задолго до перевода частного дома оценить возможности прилегающей территории. А также уровень терпения жителей ближайших домов.

О том, как осуществить перевод только части индивидуального жилого дома в нежилое помещение (нежилой фонд), читайте далее.

О том, как открыть магазин в частном доме, переведя его в нежилой фонд, вам расскажет следующее видео:

Когда может потребоваться в многоквартирном доме?

Первые этажи домов в спальных районах прекрасно подходят для открытия офисов, организации бизнеса в сфере услуг или розничной торговли. Однако закон позволяет заниматься предпринимательской деятельностью в жилых помещениях без изменения их правового статуса в редких ситуациях. Предприниматель должен быть зарегистрирован и проживать в квартире.

При этом своей деятельностью он не должен нарушать права других, проживающих в этом помещении людей, а также соседей. Эти положения прописаны в ст. 17 ЖК РФ. Остальным владельцам квартир, деятельность которых не допускается законом в жилых помещениях, для организации офисов, салонов красоты или магазинов придётся менять статус помещения.

Детально о нюансах перевода жилого помещения в нежилое для разной недвижимости, а также в каких ситуациях сменить назначение объекта не допускается мы рассказывали в этой статье.

Изменение типа фонда части строения

Известно, что нельзя сделать нежилой часть квартиры. А можно ли поступить так с частью дома? Практика показывает, что такое возможно, однако именно здесь может в полной мере проявиться некоторое несовершенство ЖК, которое отмечают многие специалисты в области юриспруденции.

В одной администрации жилой дом приравняют к квартире и откажут в преобразовании части дома. В другой двухэтажный частный дом будут рассматривать наподобие многоквартирного и дадут согласие. Как и в случае с назначением земельного участка, здесь нужна большая предварительная работа. Даже в толковании законов не исключается некоторая субъективность, так что лучше ориентироваться на местные условия.

И в заключение небольшая подсказка: в некоторых случаях совсем необязательно выделять в своём доме нежилое помещение, чтобы заниматься бизнесом. Например, если человек – частный репетитор, парикмахер-стилист, бухгалтер (возможны различные варианты). В этом случае вполне можно одну из комнат дома сделать офисом лишь по дизайну, не меняя назначения. Главное, чтобы клиенты не мешали соседям, но обычно в этом плане проблем не возникает.

Преобразование частного дома в административное здание может оказаться довольно дорогостоящим и продолжительным делом. Только внимательный подход и хорошая подготовка позволят провести всю процедуру без лишних затрат и хлопот.

Отказ

В случае отказа в проведении процедуры собственнику направляется протокол с обязательным указанием причины со ссылкой на правовой акт.

Отрицательное решение может быть вынесено на следующих основаниях (ст. 24 ЖК):

1. Непредставление документации или ее направление в ненадлежащее учреждение.
2. Несоблюдение условий перевода.
3. Несоответствие проекта перепланировки выдвигаемым законодательным требованиям.
4. Отсутствие официального одобрения от других собственников и соседей.

При несогласии с принятым решением собственник или его представитель вправе обжаловать его в суде.

Ограничения на перевод объектов нежилого фонда.

Согласно Постановлению правительства РФ от 28.01.2006 года № 47, , каждое жилое помещение в Москве и других населенных пунктах, должно отвечать следующим требованиям:

• расположение в жилой зоне;
• несущие стены и ограждения должны быть в хорошем состоянии и не иметь повреждений;
• наличие всех коммуникаций, необходимых для обеспечения жизнедеятельности;
• температура воздуха не ниже восемнадцати градусов;
• в зданиях выше пяти этажей обязательно должен быть лифт;
• наличие вентиляции;
• отсутствие травмоопасных конструкций, несущих угрозу для жизни и здоровья жильцов;
• высота потолков в комнатах и кухне, не менее двух с половиной метров;
• каждая жилая комната должна иметь окна;
• отсутствие радиационного излучения, звукового давления и вредных веществ в воздухе.

Это перечень основных характеристик, которыми должны обладать жилые объекты. При отсутствии одного из пунктов, перевести часть нежилого помещения в жилое не получится.

Что делать если заявителю отказали в переводе?

Если владельцу помещения было отказано в переводе нежилого помещения в жилое, он вполне может обратиться в суд и попытаться обжаловать отказ. Сделать это можно в течение 3 месяцев после того, как вам отказали.

Подать документы можно в районный или городской суд. Обратиться туда можно в том случае, если собственником является гражданин РФ. Если же заявление подаёт предприниматель или организация, то необходимо обратиться в арбитражный суд.

В заявлении необходимо указать информацию о заявителе и ответчике, необходимо указать данные об имуществе, рассказать о том, какие законы нарушены органом, отказавшим в переводе статуса, нужно указать перечень документов, которые это подтверждают, а также установить дату и подпись.

К данному заявлению необходимо приложить следующие документы: копию иска, документ о том, что именно вы являетесь собственником имущества, план помещения, план этажей помещения, проект того, как планируется перестроить помещение, решение об отказе, а также квитанцию о том, что вы оплатили госпошлину.

Госпошлина для граждан РФ составляет 300 руб, если же заявление подаёт организация, то нужно оплатить 2000 руб.

Суд рассматривает заявление, проводит проверку в соответствии с необходимыми документами.

Обе стороны будут приглашены в суд, если нужно, то будут привлечены третьи лица и свидетели. После исследования материалов суд выносит решение.

Если суд установил, что муниципальный орган был неправ, и выдал неправильное решение, то документы подаются вновь, и рассматриваются уже с учетом мнения судьи. Специалисты, которые там работают, устраняют нарушения и выдают новое, положительное решение. После этого решения собственник может сменить статус помещения, совершить перевод нежилого помещения в жилое и зарегистрировать его в Росреестре.

Внимание!

Информация на сайте носит больше ознакомительный характер и дает базовые знания по вашей проблеме.
Каждый отдельный случай индивидуален, поэтому вы можете круглосуточно и бесплатно уточнить любую информацию у наших дежурных юристов-консультантов.

Особенности перевода квартиры в категорию жилых

Главной особенностью является доступная стоимость перевода, и тот факт, что некоторые объекты ни при каких обстоятельствах не могут получить статус жилых. Это обусловлено техническими особенностями недвижимости и юридическими требованиями. К помещениям, которые не могут сменить свой статус, можно отнести следующие объекты:

• Подвалы и недвижимость на цокольных этажах. Уровень пола квартиры не должна быть ниже уровня земли.
• Дачи и другие строения, расположенные за пределами населенного пункта на землях сельскохозяйственного назначения.
• Здания, лишенные коммуникаций и внутренних перегородок.

Другая недвижимость при правильном подходе и соблюдении хронологии действий, может переводиться в статус жилой. Главное неукоснительно соблюдать требования законодательства и правильный алгоритм действий.