Какие документы подтверждают право собственности на квартиру?

Правоподтверждающие документы — это то, о чем должен знать каждый гражданин. Дело все в том, что с подобной документацией может столкнуться и взрослый, и ребенок. Особенно тогда, когда речь идет о заключении сделок с участием недвижимости. К сожалению, не все знают, что такое правоподтверждающий документ. И где его взять, тоже. Далее постараемся разобраться в соответствующей тематике. На самом деле все проще, чем кажется. И даже подросток способен понять, с чем ему предстоит иметь дело.

Виды бумаг, подтверждающих права

Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на недвижимость в России бывают разными. Все зависит от жизненных обстоятельств, при которых было приобретено то или иное имущество.

Основным правоподтверждающим документом является свидетельство о правах на недвижимость. Оно выдавалось после государственной регистрации соответствующих полномочий в Росреестре.

Кроме того, правоподтверждающие документы — это выписки ЕГРН, но они ограничены по своему действию. Дело все в том, что подобная документация подтверждает права на объект в конкретную дату.

Договор передачи квартиры (в случае приватизации муниципального жилья)

Этот договор заключается между гражданами и органами местного самоуправления, имеющими право проводить приватизацию.

Обязательным условием является то, что приватизируемая жилплощадь должна находиться под юрисдикцией этого органа, то есть находиться на его территории.

Право собственности по такому договору необходимо зарегистрировать в уполномоченных регистрационных органах.

При этом на самом договоре ставится два штампа подтверждающих регистрацию и выдается свидетельство о государственной регистрации прав.

Если собственников несколько, то свидетельство выдается отдельно на каждого участника приватизации.

Этот документ содержит в себе следующую информацию:

• адрес объекта недвижимости;
• общая площадь;
• количество комнат;
• от кого и кому передается недвижимость – стороны договора;
• документ, на основании которого действует представитель органов местного самоуправления.

Если в приватизации участвует несколько граждан, то в договоре прописывается доля каждого. Если оформляется совместная собственность супругов, то этого не делается.

Какими бывают правоустанавливающие справки

На что еще стоит обратить внимание? Бумажная волокита, связанная с недвижимыми объектами, интересует многих. Порой, она доставляет немало проблем. Особенно если человеку нужно доказать/опровергнуть права на имущество.

Как уже было сказано, можно встретить правоустанавливающие документы. Это более обширная категория справок на жилье. К таковым можно отнести:

• договор купли-продажи;
• соглашение об обмене собственности;
• договор долевого участия;
• соглашение о ренте;
• дарственные;
• завещания;
• свидетельства о принятии наследства.

Все эти выписки, как уже было сказано, помогают установить причину образования прав на недвижимость. Соответственно, их тоже можно использовать как правоподтверждающие документы. Это довольно распространенное явление, особенно при судебных разбирательствах.

Виды правоустанавливающих документов

Так как в эту категорию официальных бумаг входит множество разновидностей, в данной статье будет представлен только исчерпывающий перечень тех из них, которые регулируют вопрос перехода права собственности от одного владельца к другому. Первичная документация на вновь возникшие объекты требует отдельного анализа и является предметом рассмотрения отдельной статьи.

Договоры имущественных сделок

Договоры — это самые распространённые виды правоустанавливающей документации, получаемой в результате проведения имущественных сделок: купли-продажи, мены или дарения. Главные характеристики этой документации следующие:

• составлен сторонами лично или при участии доверенного лица;
• подписан сторонами лично или их доверенными лицами;
• может удостоверяться нотариально;
• обязательно имеет отметку Росреестра о регистрации.

Нормы составления договоров регулируются гражданским законодательством. Согласно статье 550 ГК РФ — они имеют только письменную форму и исполняются на бумажном носителе. Согласно пункту 1 статьи 551 и пункту 2 статьи 558 ГК РФ, они вступают в силу только после регистрации. Неоднократно отмечалось, что собственник не имел отметки о регистрации, но свидетельство о собственности у него было. В этом случае проблему можно исправить, обратившись со свидетельством о собственности или выпиской из ЕГРН в многофункциональный центр (МФЦ), написав заявление о предполагаемой технической ошибке. Если сама процедура исполнена надлежащим образом — отметку о регистрации поставят после проверки сведений, имеющихся в базе данных.

Также рекомендую обратить внимание на то, что в договоре может стоять нотариальная отметка об удостоверении, согласно статье 163 ГК РФ. Ни в коем случае нельзя считать, что она заменяет собой регистрационную отметку. Регистрация у нотариуса имеет юридическую силу, но внесение сведений в информационный банк происходит только при регистрации в Росреестре. На нотариально удостоверенных договорах должно быть две отметки: об удостоверении и о регистрации.

Договор купли-продажи квартиры является правоустанавливающим документом, так как фиксирует передачу прав на недвижимость от продавца к покупателю

Договор имущественной сделки обязательно должен быть у собственника, если он купил квартиру, землю или дом. А также — если он обменял его на другое имущество или получил недвижимость в дар. Эту документацию можно получить от контрагента сделки в нотариальной или юридической конторе, где заключался договор с целью проведения сделки. Но что делать, если такой договор утерян? В этом случае документ следует восстановить, написав заявление в юридическую фирму или нотариальную контору, где сделка регистрировалась, запросив её дубликат.

Полученный дубликат имеет такую же правоспособность, как и утерянный оригинал. Но у некомпетентных покупателей он может вызвать подозрение, поэтому в таком случае лучше всего получить дополнительный документ — выписку из Единого Государственного реестра прав (ЕГРП), где будут указаны свежие сведения о праве собственности на объект. Получить такую выписку можно в МФЦ или на портале госуслуг.

Обратите внимание, что на сайте госуслуг документ можно только заказать, но получать его придётся в том же МФЦ, сэкономив время первичного посещения.

Свидетельства о наследовании по закону и по завещанию

Свидетельство о праве на наследство выдаётся собственнику только после смерти предшествующего владельца. Характеризуется тем, что удостоверяет факт перехода вещных прав на недвижимость, согласно нижеследующему:

1. Последнему волеизъявлению покойного, выраженному в завещательном распоряжении.
2. Степени родства, допускающей вступление в вещные права на имущество покойного относительно очередей по закону.

Имеет вид официального документа, выданного нотариальной конторой, с обязательной отметкой о регистрации Росреестром.

Свидетельство о праве на наследство выдаётся нотариусом

Получение наследства по завещанию и по закону имеет равнозначную правоспособность, на что указывают статьи 1110, 1111, 1116 ГК РФ. Однако нужно учесть, что чаще всего, по статистике судебной практики, наследственные споры возникают относительно завещаний, которые пытаются оспорить обделённые родственники. В этом случае хочется дать уместные советы и покупателю, и продавцу. Покупателю следует проверить, а продавцу дополнительно получить справку об отсутствии судебных споров и притязаний на имущество со стороны родственников. Справку «об отсутствии обременений» можно получить в МФЦ или заказать на сайте госуслуг. Или — выяснить период, прошедший после вступления в наследство. Если он более трёх лет, то согласно статье 196 ГК РФ, срок исковой давности исчерпан, и недвижимость можно приобретать.

Если у собственника свидетельство о наследовании, то для участия в сделке оно должно отвечать следующим требованиям:

1. Наследник должен быть единственным собственником имущества, или — недвижимость продаётся всеми наследниками, солидарно выступающими в роли покупателя.
2. Если наследников больше одного, то они должны оформить нотариальный отказ от наследственной доли на имущество или продавать свои доли одновременно.
3. При одновременной продаже всеми наследниками унаследованного объекта, они должны предварительно оформить совместную собственность в долевую.

Поэтому к свидетельству о наследовании могут прилагаться:

• нотариально удостоверенный отказ от доли в пользу продавца;
• соглашение о выделе долей;
• решение суда.

Если такая документация прилагается — значит, наследник имущества добросовестно подготовился к предстоящей сделке.

Соглашения о разделе имущества и выделе доли

Такой документ может выступить в качестве правоустанавливающего только при условии расторжения брака. Например, на основании добровольного решения супругов о том, что дача или квартира принадлежат одному из них, взамен того, что второму остаётся автомобиль или соразмерная сумма денег.

Соглашение о разделе имущества предполагает добровольную передачу части имущества супругу или супруге

Нужно учитывать, что соглашение всегда имеет дополнительный характер и вступает в юридическую силу только тогда, когда в наличии имеется базовый документ о возникновении совместного права. То есть прежде чем разделить квартиру, её нужно было совместно приобрести или приватизировать. В этом случае обязательно должны быть в наличии два документа:

• договор имущественной сделки или приватизации;
• свидетельство о разделе имущества.

Вопрос о статусе соглашения как правоустанавливающего документа является спорным, тем не менее оно представляется правоустанавливающим в силу следующих причин:

• без него супруг не может считаться полноправным владельцем;
• оно обязано представляться при проведении имущественной сделки.

Если супруги разъехались, не составив после развода такого соглашения, они могут встретиться у нотариуса и составить его. Такое действие прекратит взаимную зависимость от имущественных вопросов. Если второй супруг отказывается от составления соглашения после расторжения брака — вопрос можно решить в судебном порядке.

Соглашение после развода не требуется, если недвижимость была унаследована одним из супругов, или получена в дар — даже если это произошло в период совместного проживания. Такое имущество не считается общим и в разделе не участвует.

Наследники по преимуществу получают имущество наследственной массой. Поэтому после получения свидетельства о наследовании им приходится оформлять раздел наследственной массы:

• соглашением о разделе наследуемой массы;
• или соглашением о выделе долей на совместное имущество.

В этом случае соглашение также выступает дополнительным правоустанавливающим документом, который прилагается к свидетельству о вступлении в наследство.

Бывшим супругам, которые не хотят обременять себя составлением соглашения, можно порекомендовать продажу квартиры или иного объекта с приложением вместо соглашения — разрешения на продажу от второго супруга. Оно должно быть составлено по всей форме и удостоверено нотариусом. Этот документ будет полностью равнозначен соглашению, хотя не имеет отношения к правоустанавливающей документации.

Решения суда и административные акты

Административные акты выступают правоустанавливающими документами всегда в отношении вновь выделяемых или приватизируемых участков. Они выдаются на наделы с указанием кадастрового номера и иных кадастровых и технических характеристик. Акт оформляется на фирменном бланке администрации населённого пункта официальным сообщением о переходе или установлении права собственности с внесением реквизитов протокола административной комиссии о выделе такого участка. Если участок продаётся на торгах, к акту прилагается:

• протокол торгов;
• квитанция об уплате стоимости земель.

Кроме этого акты могут выдаваться, если первичный документ о приобретении земель в собственность утерян. Поэтому при отсутствии документов на землю, следует обратиться в земельный отдел местной администрации или в департамент по землеустройству. Только в случае отказа администрации о признании права собственности на надел можно обращаться в суд, представив суду официальный отказ.

Решения суда имеют самый широкий спектр полномочий. Применяются, в том числе, в случае возникновения проблемы с правоустанавливающим документом. Согласно статьям 209, 321 ГПК РФ, они подлежат немедленному исполнению, за исключением случаев их обжалования в суде более высокой инстанции или в кассационном суде. Решением суда правомерно нижеследующее:

• признать действительным документ, текст которого подвергся порче;
• заменить утерянный правоустанавливающий документ;
• заменить неверно составленный правоустанавливающий документ;
• заменить заведомо отсутствующий правоустанавливающий документ;
• поставить объект на кадастровый учёт в Росреестре;
• внести требующуюся регистрационную запись;
• признать право собственности за субъектом.

Права на недвижимость могут переходить от одного субъекта к другому и в принудительном, судебном порядке

В зависимости от обстоятельств, решение суда, выданное в форме выписки, может выступать самостоятельным правоустанавливающим документом — если оно удостоверяет факт возникновения имущественных прав на объект. Например, при признании прав на самострой или при иных видах признания права собственности. Когда решением суда устанавливается правоспособность оспариваемого первичного документа, оно выступает в паре с ним.

Например, если завещание оспаривалось родственниками покойного, и суд принял сторону наследника по завещанию — решение суда должно предоставляться в паре со свидетельством о наследовании. Если же суд принял сторону родственников — завещание утрачивает юридическую силу, а решение суда остаётся единственным правоустанавливающим документом и предъявляется впоследствии как самостоятельный документ.

Не стоит затягивать процедуру получения или восстановления первичного документа. Если вы получили отказ в учреждениях, которые могли выдать дубликат или административный акт, нужно немедленно (в течение 10 дней после официального отказа) обратиться в суд за помощью. По регламенту все вопросы, связанные с недвижимостью, решаются в районном суде по месту её расположения, о чём гласит статья 30 ГПК РФ. Получив решение суда, нужно срочно зарегистрировать собственность в Росреестре и получить выписку из ЕГРН. После этого владение недвижимостью не оставит никаких сомнений в его законности.

Изменения законодательства

С некоторых пор в России изменились справки, которые можно считать правоподтверждающими. Дело все в том, что некоторые из них упразднили. И эта новость доставила немало проблем собственникам недвижимости.

Правоподтверждающий документ, свидетельство о права на имущество, упразднен с 2021 года. Отныне такие бумаги больше не выдаются ни при каких обстоятельствах. Вместо свидетельства, теперь используется выписка ЕГРН установленной формы.

Кроме того, в уполномоченных органах больше не оформляют кадастровые паспорта. Их тоже полностью заменила выписка установленной формы. А значит, если нужно подтвердить права на тот или иной объект, стоит задуматься над оформлением справки из Реестра недвижимости.

Где взять

Правоподтверждающие документы на недвижимость рекомендуется заказывать непосредственно перед заключением сделки или судебными прениями. Этот прием поможет избежать лишних вопросов со стороны уполномоченных органов. Но где заказать подобную документацию?

Однозначного ответа на этот вопрос нет. Дело все в том, что документы о правах на имущество можно заказать в различных государственных службах и организациях. И каждый сам выбирает, куда ему обратиться.

На данный момент запросить перечисленные выше бумаги можно через:

• многофункциональный центр;
• службу «одного окна»;
• организации типа «Мои документы»;
• кадастровые палаты;
• Росреестр.

Правоустанавливающие выписки хранятся в нотариальных конторах и на руках у участников сделок. Соответственно, чтобы восстановить подобный договор, нужно обратиться к нотариусу.

Договор долевого участия

Суть договора очень близка к инвестированию, но заключается между фирмой застройщиком и физическими лицами.

Такой метод строительства жилых объектов очень распространен последнее время и позволяет приобрести в собственность новое жилье. Практически все новостройки возводятся по принципу долевого участия.

В документе кроме обычных данных обязательно указываются сроки сдачи объекта и предоставления жилого помещения покупателю, а также техническое состояние квартиры.

Возможна сдача объекта со строительной отделкой и с отделкой под ключ.

Важно оговорить, что моментом исполнения обязательств по договору фирмой застройщиком будет являться не только передача ключей от квартиры, но и подписание пакета документов о введении здания в эксплуатацию и передача его в управляющую компанию.

Подробнее о составлении договора долевого участия в строительстве и его условиях можно почитать здесь.

Возможность заказа по интернету

Правоподтверждающие документы — это выписки, без которых нельзя провести ни одну сделку с имуществом. Это попросту не предусматривается текущим законодательством РФ.

Некоторые документы в России можно оформить через интернет. Изучаемые бумаги — не исключение. Их предлагается оформить на сайте Госреестра или на сторонних веб-ресурсах. Скажем, на портале «Росреестр.нет». Далее разберемся, как справиться с подобными задачами.

Является ли ордер актуальным?

Ордер на квартиру был актуален во времена советского законодательства. С принятием Конституции РФ, законы Советского Союза утратили силу. Соответственно, потеряли актуальность документы, выданные на основании устаревших законов. Вместо него используются договора:

• приватизации;
• социального найма;
• коммерческого найма.

А применение ордера в нормативном делопроизводстве утратило силу.

Инструкция по заказу — обращаемся лично в органы

Правоподтверждающие документы на недвижимость важно своевременно заказать, если таковых нет на руках у гражданина. Более того, лучше предъявлять второму участнику сделки или суду свежие копии перечисленных выше справок. Это поможет доказать актуальность сведений.

Чтобы лично оформить документ о правах собственности на объект недвижимости, потребуется:

1. Заключить ту или иную сделку, предусматривающую передачу полномочий на имущество.
2. Собрать определенный пакет документов. О нем поговорим позже.
3. Обратиться в уполномоченный орган с заявлением на выдачу той или иной справки.
4. Внести денежные средства в виде госпошлины, если это предусматривается законодательством РФ.
5. Забрать в оговоренные сроки оформленную справку.

Вот и все. Звучит совсем просто, но на деле у граждан не исключены определенные трудности. Например, при выборе места обращения с заявлением или при подготовке пакета документов для реализации поставленной задачи.

Договор дарения

Данный документ составляется, когда одна из сторон получает квартиру безвозмездно, ничего не предоставляя второй стороне.

Договор дарения может быть реальным или консенсуальным. В первом случае одариваемый вступает в права владения сразу после регистрации прав недвижимости, во втором случае этот момент наступит в оговоренном в договоре будущем.

Договор дарения может быть расторгнут дарителем, если:

1. Одаряемый совершил преступление в отношении дарителя или членов его семьи;
2. В договоре оговорено право дарителя, признать дарение недействительным, в случае если он переживет одаряемого.

Подробнее о составлении договора дарения квартиры и его условиях можно почитать здесь.

Сайт Росреестра и выписка ЕГРН

Правоподтверждающие документы на земельный участок ничем не отличаются от аналогичных бумаг на квартиры и дома. Только информацией, которая в них прописана.

Как уже было сказано, при желании можно оформить некоторые правоустанавливающие справки через интернет. Например, на сайте Росреестра.

Для этого гражданину потребуется:

1. Зайти на официальную страницу Госреестра, а затем выбрать там раздел «Сервисы».
2. Кликнуть по строчке «Предоставление сведений из Реестра недвижимости».
3. Заполнить заявление в электронной форме. В нем указывают информацию об объекте недвижимости, а также о заказчике.
4. Отправить запрос на обработку.
5. Осуществить внесение денежных средств в виде государственной пошлины за выписку.

Все, что теперь останется — это забрать готовую документацию из уполномоченного органа в назначенное время. Для успешной отправки запроса нужно пройти авторизацию в «Личном кабинете». Опция доступна зарегистрированным на «Госуслугах» — отдельный профиль заводить на портале Госреестра не придется.

Договор ренты

Заключается в ситуациях когда одна из сторон передает свое имущество, а другая сторона периодически выплачивает получателю ренты денежную сумму, оговоренную в договоре , либо предоставляет на эту сумму другие услуги по его содержанию.

Договора ренты бывают:

1. Постоянной ренты. В этом случае в качестве платежей будут выступать деньги или вещи, услуги, продукты питания в равных эквивалентах.
2. Пожизненной ренты. Выплаты по такому договору осуществляются только деньгами.
3. Пожизненного содержания с иждивением. Деньги или иждивение, то есть полное содержание.

Иногда в такой договор входит и оплата расходов на похороны рентного кредитора.

Минимальная месячная оплата по ренте не может быть менее двух прожиточных минимумов.

Подробнее о составлении договора ренты на квартиру и его условиях можно почитать здесь.

Сроки выдачи

Правоподтверждающие документы на квартиру в России выдаются довольно быстро. Правда, иногда приходится подождать, набравшись терпения.

На данный момент в среднем срок выдачи правоустанавливающих документов составляет всего 3-5 дней. В отдельных случаях — 10-15 суток. При оформлении бумаг через МФЦ, как правило, приходится ждать больше, чем при прямом обращении в уполномоченные органы.

Более точные сведения о скорости оформления документов на недвижимость лучше уточнять в конкретной службе. Лишь так удастся избежать неоправданных надежд и прочих неурядиц.

Договор мены

Заключается при обмене одной жилой площади на другую.

При этом обмен муниципального жилья возможен только под контролем муниципалитета. Договор мены в таких случаях недействителен.

В случаях неравноценного обмена сторона, предоставляющая на обмен квартиру с меньшей площадью, должна оплатить второй стороне разницу в цене.

Договор мены обязательно включает в себя паспортные и адресные данные всех сторон сделки, местонахождения, площадь квартиры, количество комнат, дополнительные условия свершения мены.

Договор составляется в письменном виде в трех экземплярах. Важно, чтобы данные на квартиру в договоре совпадали с данными указанными в техническом паспорте и свидетельстве о государственной регистрации недвижимости.

Подробнее о составлении договора мены квартиры и его условиях можно почитать здесь.

Сколько стоит

Правоподтверждающие документы на объект недвижимости оформляются, как правило, не бесплатно. За их выдачу нужно внести госпошлину. Но в каких размерах?

Восстановление правоустанавливающих документов в РФ в среднем обходится в 1500-2000 рублей. Выписка ЕГРН стоит от 350 рублей. Ее ценник зависит от того, какой вид документа запрашивается. Например, можно запросить расширенную выписку ЕГРН. Она обойдется примерно в 1200-1500 рублей.

За свидетельство о принятии наследства и завещание платить не нужно, но чтобы получить подобным образом собственность, придется внести госпошлину. Она зависит от стоимости объекта, а также от степени родства получателя.

Наиболее точные сведения сообщат либо в МФЦ, либо в любом другом уполномоченном органе. Вносить пошлины рекомендуется незадолго до обращения с заявлением на выдачу той или иной справки.

Как восстановить утерянные экземпляры?

Получить дубликат можно следующим образом:

1. Если сделка удостоверялась нотариально, то следует обратиться с заявлением к нотариусу и запросить нотариально удостоверенный дубликат.
2. В остальных случаях с заявлением следует обратиться в Росреестр (через МФЦ или Госуслуги) и запросить дубликат, который проходил здесь регистрацию.

Если данные органы ответили отказом, то установление права собственности следует провести через суд. Полученное решение суда заменит утерянный документ.

Правоудостоверяющий документ собственник получает в Росреестре на основании правоустанавливающей документации. Соответственно, восстановить его он может здесь же – подав заявление о порче или утере выписки из ЕГРН (или свидетельства о собственности).