Перевод жилого помещения в нежилое в 2021 году: пошаговая инструкция

Необходимость перевода жилого помещения в нежилой фонд возникает по разным причинам, в частности, в целях коммерческого использования или же для признания жилого объекта непригодным для проживания людей (Положение № 47 от января 2006 г.). Порядок перевода регулируется гл. 3 Жилищного кодекса РФ и иными нормативно-правовыми актами, касающимися градостроения в России. Отметим, что перевод жилого помещения в нежилое предполагает смену статуса и правового режима, а значит, меняется и порядок использования этого помещения. Для того, чтобы осуществить перевод жилой квартиры в нежилой фонд, в первую очередь, необходимо собрать пакет документов, в перечень которого входят:

документ, удостоверяющий личность заявителя;
нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов (свидетельство о праве собственности, решение суда и т.д.);
технический паспорт помещения и план всех этажей дома, полученные в БТИ;
проект реконструкции помещения, переводимого в нежилой фонд; документ будет необходимо предоставить в случае дальнейшего переустройства и перепланировки нежилого помещения для коммерческого использования;
согласие всех собственников жилого помещения на изменение его статуса и назначения, заверенное у нотариуса; официальное письменное согласие на ведение процедуры перевода одному из собственников;
нотариальная доверенность от собственника помещения (потребуется в случае выполнения процедуры перевода иным лицом);
оригинал и нотариально заверенные копии учредительных документов (потребуется в случае принадлежности жилого помещения юридическому лицу);
выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие лиц, зарегистрированных в квартире, переводимой в нежилой фонд.

Срок действия справки из паспортного стола составляет 14 дней.

Условно процесс перевода жилого помещения в нежилое делится на три этапа:

Подготовка и подача заявления в уполномоченный орган.
Реконструкция, переустройство и перепланировка с согласованием в соответствующих органах.
Оформление права собственности на помещение, выведенное из жилого фонда.

Собранный пакет документов вместе с заявлением, оформленном в определенной форме (образец предоставляется в соответствующих учреждениях), подается в многофункциональный центр или администрацию района, где расположен объект жилой недвижимости.

Можно ли перевести квартиру в нежилое помещение: законодательство

Решив заняться переводом жилого помещения в нежилое в СпБ, Москве и любом другом городе, нужно учитывать несколько законов:

Гл. 3 ЖК РФ. Содержит условия, порядок и основания для отказа в изменении статуса жилья.
СП 54.13330.2011. На них нужно ориентироваться при перепланировке. В дальнейшем комиссия будет проверять, соответствует ли помещение установленным требованиям.
Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 «Об утверждении формы заявления…». Содержит унифицированную форму заявления о проведении перепланировки.
Федеральный закон «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008 N 123-ФЗ. Его нужно соблюдать при выполнении строительных работ.

Примечание: региональные органы власти могут издавать свои законодательные акты, внося изменения или дополнения в процедуру перевода и требования к помещениям.

Виды жилых помещений

Согласно ст. 16 ЖК РФ, существует несколько видов жилых помещений:

Частные жилые дома и части домов.
Квартиры и части квартир.
Комнаты.

Важно учитывать, что часть квартиры, дома или отдельную комнату перевести в нежилой фонд не получится. Это невозможно технически, т.к. не будут соблюдены все требования. В статус нежилого переводится только полностью жилье, соответствующее всем критериям.

Как перевести гараж в жилое или нежилое помещение?

Что это такое нежилое помещение – определение по ЖК РФ

Сроки и стоимость процедур

Разберем, сколько стоит перевести квартиру в нежилое помещение и как много времени займет эта процедура:

этап получения согласий от собственников МКД может занять до 1-2 месяцев, а расходы будут связаны с организацией и проведением собрания;
оформление проекта занимает от нескольких дней до 1-2 недель, а стоимость проектных работ определяется по договору;
стоимость и сроки оформления техзаключения также определяется по договору с экспертной организацией;
согласование в МЖИ занимает до 45 дней, а госпошлина за процедуру не предусмотрена;
технический план можно получить за 1-5 дней, а стоимость работ определяется по договору с кадастровым инженером;
внесение изменений в ЕГРН осуществляется бесплатно, в срок до 12 дней.

Дополнительные расходы могут быть связаны с сопровождением процедур согласования. Предварительные расценки за услуги и документы нашей компании можно посмотреть в таблице ниже.

Когда может понадобиться перевод квартиры в нежилое помещение?

Чаще всего люди оформляют перевод недвижимости из жилого фонда в нежилой по нескольким причинам:

Ведение предпринимательской деятельности. Согласно ст. 17 ЖК РФ, в квартире можно заниматься репетиторством, работать на фрилансе, заниматься иной профессиональной деятельностью, если это не нарушает права и интересы соседей. А вот открыть промышленное производство или гостиницу в жилье не получится, нужно менять статус помещения на нежилое.
В регионе есть запрет на отдельные виды предпринимательской деятельности в квартирах и домах. Чтобы ими заниматься, нужно перевести жилье в статус нежилого.

Обратите внимание! В некоторых регионах запрещено открывать магазины по продаже спиртных напитков. Лучше заранее уточнить местные требования законов.

Нюансы в частном жилье и многоквартирной недвижимости

Первый важный нюанс. В многоквартирном доме необходимо получать согласие жильцов на перевод. Это может быть очень неприятным и долгим процессом. В частном доме такой проблемы не возникнет.
Конечно, рекомендуется всё же по-соседски согласовать с обитателями рядом стоящих домов своё будущий бизнес. Если он подразумевает немало шума (например, автомастерская), то лучше всё же обговорить с соседями эти моменты заранее, а не получать жалобы в дальнейшем.
Второй нюанс – вид земельного участка под домом. Если земля выдана под ИЖС, то размещать на ней здание для коммерческой деятельности нельзя.

Возможно, вам будут интересно узнать о том, как перевести нежилое помещение в жилое и как написать заявления для этого и какие документы нужны.

Условия перевода в нежилое помещение

Для перевода жилого дома или квартиры в нежилое помещение нужно соблюсти несколько условий:

Получить согласия всех собственников примыкающего жилья.
Нельзя изменить статус объекта для осуществления религиозной деятельности, вне зависимости от религии.
Получить согласия всех собственников многоквартирного дома. Оно оформляется по результатам собрания.
Не получится перевести статус в нежилой, если недвижимость используется по договору социального найма или относится к категории социального жилья.
Перевод вправе оформить только собственник, чьи права подтверждаются документами.
Не удастся перевести жилье, если оно под арестом, в залоге, обременено иными правами третьих лиц на него.
Если недвижимость куплена в браке, для перевода понадобится согласие супруга.

Совет юриста: лучше заранее обсудить с соседями вопрос перевода до официального оформления документов. Общее собрание в любом случае нужно, но, если будет много противников, узнав о них до голосования, больше шансов найти тех, кто будет не против, и договориться, чтобы они обязательно пришли на собрание.

Как перевести часть дома в жилой фонд

Перевод в жилой фонд только части здания возможен при соблюдении определенных критериев.

Условия перевода части постройки в жилой фонд:

Заявитель – официальный владелец постройки.
Недвижимость не является гарантом долговых обязательств, или под арестом.
Соответствие всем стандартам и нормам, предъявляемым к жилым объектам.
Дом расположен в пределах города с развитой инфраструктурой, располагает коммуникациями.
Находится в аварийном состоянии, целое, без повреждений, представляющих опасность для будущих жильцов.

Алгоритм действий идентичен переводу строения в квартиру.

Технические требования к помещению

Есть и технические требования к переводимой жилой недвижимости, которые тоже нужно соблюдать:

Квартира должна располагаться на первом этаже. Допускается перевод квартир и на верхних этажах, но лишь в том случае, если все нижерасположенные помещения являются нежилыми.
Нужно оборудовать отдельный вход. До перепланировки и согласования перевода его делать нет смысла, лучше заняться его обустройством в процессе. Должен быть прямой вход в помещение, использование подъезда не допускается.
Объект должен быть полностью изолирован.
Нельзя создавать препятствия в использовании общедомового имущества: лестничных клеток, лифтов, и пр.
Если здание относится к объектам культурного наследия, перепланировку нужно согласовывать через комитет культуры или иное учреждение в регионе.
Если в ходе строительных работ затрагивается фасад, требуется согласование с комитетом архитектуры.

Обратите внимание! Если переводится жилой частный дом в нежилое помещение, нужно посмотреть вид разрешенного использования земельного участка. Например, на некоторых категориях земель запрещается ведение коммерческой деятельности. В таком случае сначала придется менять статус участка, а затем заниматься помещением.

Условия процедуры

Проведение процедуры допустимо при наличии условий, обозначенных в ст. 22 ЖК РФ:

В помещении должен быть оборудован самостоятельный вход с улицы — требуется обеспечить обособленность объекту. При площади свыше 100 кв. метров необходим запасной выход.
Объект располагается на первом этаже. Если он находится выше, остальные помещения должны принадлежать к нежилым.
Запрещено создавать препятствия для пользования общим имуществом другим гражданам (например, блокировку прохода), демонтировать конструкции и сети, принадлежащие единой системе.
Мероприятия, связанные с переводом, не должны провоцировать угрозу обрушения дома, снижать его надежность.

Внимание! Жилое помещение переводится в нежилое и, наоборот, нежилой фонд в жилой полностью. То есть изменение статуса части или доли объекта недвижимости не допускается.

Когда невозможно?

Процедура не осуществляется, если:

В помещении постоянно проживает или зарегистрировано лицо.
Не соблюдается принцип изолированности площади (наличие отдельного входа).
Недвижимость выступает предметом залога, судебные приставы намереваются ее арестовать, то есть присутствует обременение правами третьих лиц.
Жилплощадь пребывает в технически неудовлетворительном, аварийном состоянии, не подключена к инженерным коммуникациям.
Квартира находится в доме, выступающим культурным объектом.
Помещение выступает частью объекта.
Жилье располагается в наемном доме социспользования.
Помещение предназначено для религиозной деятельности.
Соседи не выразили свое одобрение.

Перевод жилого помещения в нежилое: пошаговая инструкция

Для перевода жилой квартиры в нежилую недвижимость нужно:

Получить проект перепланировки.
Согласовать изменения с соседями.
Подать документы в администрацию для согласования перепланировки.
Провести строительные работы.
Получить акт обследования и заключение о соответствии помещения требованиям.
Получить решение о переводе.
Внести корректировки в ЕГРН.

Рассмотрим каждый шаг подробнее.

Шаг 1: оформление перепланировки

Здесь подразумевается заказ проекта перепланировки. Это лучше делать до проведения собрания собственников МКД, чтобы люди понимали, какие изменения планируется внести. Если появятся спорные вопросы, их можно разрешить прямо на собрании.

Проект оформляется в организации, имеющей допуск СРО. Специалисту понадобятся технические документы на жилье, а также доступ к нему. Он обследует помещение, потом сделает проект. В документе будут указаны планируемые технические изменения, описание всех видов работ, цель перепланировки (изменение статуса объекта), мероприятия по обеспечению пожарной безопасности.

Примечание: срок изготовления проекта указывается в договоре. Обычно это 2-3 недели.

Шаг 2: согласование с соседями

Сначала нужно согласовать изменения с собственниками примыкающих квартир: сбоку, сверху и снизу. Согласие составляется в простой письменной форме. После этого все согласовывается с остальными собственниками жилья в МКД на собрании.

Что нужно сделать:

Уведомить о предстоящем собрании владельцев квартир, указав повестку дня. Уведомления отправляются не позднее 14 дней до запланированной даты. Получить сведения обо всех собственниках можно, заказав выписку из ЕГРН на многоквартирный дом в Росреестре. Ее сделают за 3-4 дня, стоит она 350 р.
Провести собрание. Должно присутствовать минимум 50% собственников. можно привлечь и ТСЖ. На собрании оглашается повестка, показывается проект перепланировки.
Провести голосование, по итогам оформить протокол с указанием всех участников собрания.
Подготовить лист регистрации участников, протокол. Эти документы понадобятся на следующем этапе.

Обратите внимание! Собрание можно провести заочно. Но для этого собственнику переводимого помещения придется обойти всех жильцов и лично ответить на все вопросы о повестке дня. Чтобы привлечь больше союзников, стоит объяснить людям, почему выгодно открытие коммерческой организации в их доме. Если есть возможность, владелец помещения может «задобрить» остальных собственников, пообещав благоустройство дворовой территории.

Шаг 3: подача документов в администрацию

Для перевода жилого помещения в нежилое необходимо представить в администрацию следующие документы:

заявление о переводе;
заявление о перепланировке;
паспорт собственника;
поэтажный план МКД;
выписку из ЕГРН;
план помещения;
проект перепланировки;
техническое заключение о состоянии несущих стен;
письменные согласия владельцев примыкающих помещений;
протокол общего собрания собственников;
выписку из ЕГРН.

Совет юриста: администрация может запросить дополнительно техпаспорт и документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор купли-продажи, мены, дарения, и пр.). Лучше представить их сразу.

Содержание и образец заявления о перепланировке

Заявление заполняется по установленной форме. Какие сведения в нем указываются:

Наименование органа местного самоуправления, в который оно подается.
Ф.И.О., адрес, паспортные данные собственника-заявителя.
Адрес жилого помещения.
Просьба о разрешении перепланировки согласно прилагаемому проекту.
Ф.И.О., отметки о согласии остальных собственников.
Опись прилагаемых документов.
Дата составления и подпись.

Образец заявления

Содержание и образец заявления о переводе жилого помещения в нежилое

В этом заявлении указываются те же сведения, что и в представленном выше, только вместо просьбы о согласовании перепланировки нужно написать, что требуется изменение статуса объекта на нежилой.

Образец заявления

Шаг 4: получение решения

Представленные документы рассматриваются администрацией не более 45 календарных дней. За это время должны согласовать перепланировку, оформить решение или постановление об изменении статуса объекта на нежилой.

Обратите внимание! Решение главы администрации направляется собственнику в течение трех дней.

Шаг 4: проведение перепланировки

Если администрация дала согласие на перепланировку, можно приступать к строительным работам. Договор нужно заключать с организацией, имеющей допуск СРО. Важно, чтобы работы проводились в соответствии с проектом, иначе их не примут.

Шаг 5: обследование помещения и получение акта

Когда работы будут завершены, нужно подать в администрацию уведомление. Комиссия в составе сотрудников жилищного отдела, МЧС, архитектуры и других ведомств проверит, соответствует ли помещение установленным требованиям. Если есть недочеты, на их устранение дадут несколько дней. Если все в порядке, оформляется приемочный акт.

Шаг 6: заказа техплана

После подписания приемочного акта нужно заказать новый технический план у кадастрового инженера с допуском СРО. Он обследует помещение и оформит документ, содержащий основные характеристики недвижимости после перепланировки.

Шаг 7: внесение изменений в ЕГРН

Все изменения должны быть отражены в ЕГРН. Нужно подать заявление напрямую в Росреестр или через МФЦ, в некоторых регионах доступно обращение через Госуслуги.

Вместе с заявлением представляется паспорт, постановление о переводе статуса объекта, приемочный акт и технический план.

Примечание: изменения внесут в течение 5-7 дней. В итоге собственнику выдадут выписку из ЕГРН, где помещение будет числиться уже в статусе нежилого.

Документация

Тем, кто интересуется, как перевести жилище в магазин или мастерскую, стоит начинать с визита в местную администрацию. Там подскажут, не относится ли дом к архитектурным, культурным ценностям или к аварийному жилфонду. Ведь если здание подпадает под одну из этих категорий, получить одобрение чиновников не удастся.

В муниципалитете также проинформируют относительно требуемого пакета документации. Подготовка всех необходимых бумаг — это важный этап. Если не представить обязательную справку, можно получить законный отказ.

Список документов, которые нужны для переоформления, установлен в ст. 23 ЖК. Собственнику жилья следует собрать комплект, состоящий из:

заявления;
правоустанавливающих бумаг или их нотариально заверенных копий;
плана, техпаспорта помещения;
поэтажного плана МКД, если объектом выступает квартира;
проекта переустройства или перепланировки, если такие манипуляции необходимы для полноценного использования недвижимости;
протокола общего собрания собственников МКД;
одобрения каждого соседа, занимающего примыкающие апартаменты.

Соседское согласие оформляется письменно в произвольной форме. Обязательно указывается полное имя, адрес и паспортные данные подписанта.

Важно! Чиновники не вправе требовать от заявителя предоставления бумаг, не предусмотренных в ЖК РФ.

Сколько стоит вывести квартиру из жилого фонда?

Стоимость перевода жилой недвижимости в коммерческую складывается из затрат на несколько документов:

Нотариальное согласие всех владельцев, если жилье в долевой собственности – от 1 000 р. за один документ.
Выписка из ЕГРН – 350 р., если заказывать в электронном виде на сайте Росреестра.
Технический план – от 5 000 р.
Проект перепланировки – от 15 000 р.

Примечание: есть и организационные расходы на проведение общего собрания. Например, распечатка уведомлений и отправка писем Почтой России в среднем обходится от 5 000 р. Нужно учитывать и затраты на саму перепланировку, они зависят от виды вносимых изменений, перечня работ и общей площади помещения.

Как долго ждать ответа?

Решение по заявке в течение 45 рабочих дней. Если добавить выходные – это более 2 месяцев ожидания. Не факт, что придется ждать именно столько – зачастую всё происходит побыстрее. Но почти всегда минимальный срок ожидания составляет 35-40 дней.

День, когда решение принято – это еще не крайний срок ожидания. В течение 3 рабочих дней заявителю будет направлено уведомление о результатах. Учитывая специфику работы почты, уведомление может быть доставлено далеко не сразу. Поэтому после подачи заявления человеку следует запастись терпением.

Перевести помещение из жилой категории в нежилую – это не так трудно, как может показаться. Собрать документы легко, но на технический план и проект перепланировки придется потратить деньги. Подача заявления вместе с документами – это финальный этап участия собственника помещения в процессе. Дальше остается только ждать вердикта местных органов власти.

Что делать, если отказали в переводе жилого фонда в нежилой?

Согласно ст. 24 ЖК РФ, отказать в изменении статуса объекта недвижимости могут по нескольким причинам:

Несоответствие проекта перепланировки установленным требованиям.
Непредставление документов в администрацию в установленные сроки.
Представление неполного комплекта документов.
Наличие ограничений: залога, ареста.
Изменение проектной документации после проведения собрания собственников жилья в МКД.
Нарушения в порядке проведения общего собрания.
В проекте указаны работы, подразумевающие реконструкцию: пристройку дополнительного помещения, замена несущих конструкций.

Отказ оформляется в письменном виде и выдается собственнику не позднее 45 календарных дней с момента регистрации заявления. Обжаловать его можно только в судебном порядке.

Совет юриста: чтобы не обращаться в суд, проще учесть замечания в отказе, и устранить их, а потом подать документы заново. Законом это не запрещено. Но если отказ не обоснован, придется подавать административное исковое заявление. Если суд удовлетворит требования, постановление администрации отменят, а жилое помещение переведут в нежилое на основании решения.

Куда и как подавать документы?

Заявление и документы необходимо подавать в органы местного самоуправления. Чаще всего это горисполком. Органы могут быть как выборными, так и назначаемыми.

Главное – чтобы это была местная, муниципальная власть.

Государственные органы оформлением перевода помещения не занимаются, они просто не примут заявку.

Подавая документы, нужно помнить следующее:

Проект перепланировки, если она необходима, уже должен быть готов. Его надо подавать вместе с остальными документами. Если проект еще не закончен, то писать заявление не имеет смысла.
Технический план из БТИ можно не подавать. Сотрудники органа самоуправления сами закажут этот документ. Но тогда при получении результатов рассмотрения человеку будет выдана квитанция на уплату услуг БТИ.
Чем подробнее и грамотнее заполнено заявление – тем лучше. Особое внимание нужно уделить целям перевода помещения и законным основаниям. В заявке следует ссылаться на статьи ЖК РФ.

Если документы приняли – это еще не значит, что заявку одобрят. Отказ, как и одобрение, выдается далеко не сразу, а лишь после тщательной проверки.

Судебная практика

Обычно администрация отказывает в переводе жилья из жилого в нежилое по причине отсутствия согласия собственников примыкающих помещений или непроведения общего собрания, либо при несоответствии проекта перепланировки установленным требованиям.

Вот несколько примеров решений по делам об оспаривании отказов администрации:

Решение № 2А-937/2020 2А-937/2020~М-475/2020 М-475/2020 от 28 февраля 2021 г. по делу № 2А-937/2020. В итоге суд удовлетворил исковое заявление, признав отказ незаконным. Ответчика (администрацию) обязали принять решение о переводе помещения в статус нежилого, выдать акт приемочной комиссии о завершении перепланировки.
Решение № 2А-2855/2019 2А-437/2020 от 27 февраля 2021 г. по делу № 2А-1766/2019~М-1283/2019. В удовлетворении требований отказано в полном объеме.
Решение № 2А-102/2020 2А-102/2020~М-27/2020 М-27/2020 от 20 февраля 2021 г. по делу № 2А-102/2020. Администрация отказала в переводе по причине отсутствия парковочных мест, т.к. истец планировал использовать помещение для открытия магазина. В удовлетворении исковых требований отказано.

Ответы юриста на частные вопросы

Я заказал и оплатил проект перепланировки, он обошелся мне в 30 000 р. После этого организовал собрание собственников, они выступили против перевода моей квартиры в статус нежилого помещения. Можно ли взыскать с них расходы?

Нет. Изменение статуса объекта недвижимости – это желание самого владельца. Другие собственники могут быть против, и возмещать расходы, предшествующие проведению собрания, не обязаны.

Я сам сделал перепланировку. Теперь хочу заказать проект, чтобы перевести квартиру в статус нежилой. Можно ли так сделать?

Нет. Сначала заказывается проект перепланировки, потом проводятся строительные работы. За незаконную перепланировку предусмотрена ответственность ст. 7.21 КоАП РФ, могут оштрафовать на сумму до 2 500 р. Кроме того, на основании ст. 29 ЖК РФ администрация вправе обязать собственника вернуть помещение в первоначальное состояние. Но собственник может узаконить изменения через суд, и тогда на основании решения недвижимость будет сохранена в перепланированном состоянии.

Нужно ли присваивать квартире новый номер после перевода из жилого фонда в нежилой?

Нет, номера квартир присваиваются однократно.

Возможен ли перевод нежилого помещения в апартаменты?

Апартаменты и так относятся к нежилому фонду, это коммерческая недвижимость.

Хочу взять ипотеку и купить квартиру на первом этаже, чтобы в дальнейшем открыть магазин. Как лучше сделать: сразу купить нежилое помещение, или сначала взять жилое, а потом перевести в коммерческое?

Ипотеку на нежилую недвижимость вряд ли дадут. Если без нее обойтись не получается, лучше сначала взять жилую квартиру, погасить долг перед банком и перевести в нежилой фонд. До погашения долга объект будет в залоге у кредитора, и на изменение назначения помещения он с большой долей вероятности не даст согласие.

Расходы при переводе

Фиксированных расходов при изменении статуса недвижимости не существует, они в каждом случае индивидуальны.

Придется взять на себя следующие расходы:

Разницу в цене нежилого объекта при его расчете в БТИ.
Оплата услуг, представленных БТИ и связанных с подготовкой технического паспорта помещения, а также справки о разнице цен до и после перевода недвижимости в разряд нежилых помещений.
Оплата нотариальных услуг, которые потребуются при оформлении копии документов на владение квартирой, доверенности;
Оплата госпошлины на регистрацию нежилого помещения;
Оплата услуг фирмы, работающей над проектом перепланировки или переустройства недвижимости, если это требуется.

Другие статьи
Как приватизировать муниципальную квартиру — условия и инструкция.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 Москва и обл.; 8 Санкт-Петербург и обл.; все регионы РФ.