Определение порядка пользования земельным участком

Часто определение порядка пользования земельным участком урегулировать мирно не представляется возможным.

Наш адвокат по земельным вопросам подскажет Вам как все сделать правильно и без лишних ошибок. С помощью специалиста своего дела Вы не только определитесь с порядком пользования землей, но и устраните препятствия в пользовании земельным участком, которые чинят Вам третьи лица.

Порядок определения порядка пользования земельным участком

Собственник каждой квартиры общего дома имеет право получить определенную долю на окружающей территории, независимо от того, что на ней уже расположились постройки соседей.

Главным критерием, которым будет руководствоваться должностное лицо (судья) станет определение долевого соотношения всех участников процесса в праве пользования конкретной территорией. Все права и обязанности сторон расписаны в ГК РФ и Земельном кодексе страны, где указано, что собственник половины дома имеет право на половину доли земли вокруг него, а тот, что владеет 1/5 дома – получает право на 1/5 части земельного участка вокруг.

Вторым критерием в разрешении данного земельного вопроса будет сложившийся годами порядок, который определялся из удобства каждого землепользователя, расположения его построек на земельном участке, а также с учетом насаждений кустов и плодово-ягодных деревьев. Так, в основу решения кладется уже определившаяся годами традиция использования земли, даже в том случае, если она не соответствует равному соотношению в общей собственности, все неравенство компенсируются урезкой или прирезкой в ином месте участка, где спор наименее отчетлив. Установленный долгим временем порядок пользования землей часто признается закономерным, в том числе при смене владельцев жилья. Повторное обращение в суд по одному и тому же вопросу запрещено законом.

Кто может подавать в суд на определение порядка пользования земельным участком?

Граждане частных домов. Подобные споры отличаются от тех, что начинаются при невозможности определить границы участков или для доказательства права собственности. В данном случае обращаться за помощью к судьям могут абсолютно все граждане страны.
Жильцы многоквартирных домов. Определения порядка пользования земельным участком чаще всего требуют владельцы домов, рассчитанных на пользование сразу несколькими хозяевами т.к. и земля у них общая, часто не имеющая определенного разделения. Еще вопросы порядка возникают при переводе категории земель, не всех смежных землепользователей устраивает принятое решение об изменении цели земельного участка, начинаются судебные тяжбы по данному вопросу.

ВНИМАНИЕ: адвокат по земельным спорам в суде с соседями и третьими лицами дает советы в видео. Подпишитесь на наш канал YouTube и юридическая консультация по земельным вопросам в комментариях ролика станет для Вас бесплатной.

Позиции по разделу.

1. Как известно, в соответствии с п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Пунктом 3 указанной статьи установлено, что при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества 2. При разделе земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости каждому из сособственников передаются в собственность определенные части земельного участка, изолированные части жилого дома, расположенного на земельном участке, и постройки хозяйственного назначения, исходя из их долей в праве собственности. 3. Наличие самовольных построек само по себе не является законным основанием для отказа в выделе совладельцам находящихся в их фактическом пользовании частей земельного участка, занятых такими постройками. При выборе варианта раздела суд вправе учитывать все расположенные на земельном участке постройки как доказательство фактического землепользования.
4. Суд отказывает в удовлетворении иска о разделе общего имущества, если раздел в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.

Под несоразмерным ущербом имуществу, находящемуся в общей собственности, следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение ценности, неудобство в пользовании и т.п.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

В пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе 5. Следует учесть, что техническая возможность реального раздела дома определяется Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, в совокупности с которыми применяются Ведомственные строительные нормы Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования ВСН 61-89 (р.)» (утверждены приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 26.12.1989 № 250), положения Методических рекомендаций по решению экспертных задач, связанных с реальным разделом домовладений при рассмотрении судами споров о праве собственности на недвижимость жилищной сферы.

При этом техническая возможность реального раздела дома ограничивается рядом условий, а именно: степень его физического износа не должна превышать критического предела — 70% для каменных жилых домов и 65% — для деревянных жилых домов.

6. Раздел земельного участка не допускается, если в результате раздела образуются земельные участки, площадь которых меньше минимальных размеров земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты. Кроме того, дополнительные критерии делимости земельных участков установлены ст. 11.9 ЗК РФ.

Раздел земельного участка возможен при условии его делимости, т.е. с образованием каждой из его частей самостоятельного земельного участка с тем же разрешенным режимом использования (ст. 6 ЗК РФ).

Согласно п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

ст. 11.9 ЗК РФ устанавливает требования к образуемым и измененным земельным участкам, в частности они должны отвечать определяемым градостроительными регламентами предельным (максимальным и минимальным) размерам земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты. При разделе земельного участка или выделе из него доли в натуре происходит образование новых земельных участков, на которые распространяется земельное и градостроительное законодательство, действующее на момент их образования.

В соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 27 AP от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка в случае, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков. 7. В соответствии с пунктом 4 ст. 41 ГРК РФ обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.

Кроме того, объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.

Дополнительные критерии делимости земельных участков установлены ст. 11.9 ЗК РФ, а именно:

— границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;

— не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;

— не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием;

— образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК РФ, другими федеральными законами.

8. При наличии реальной возможности раздела земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, в натуре в соответствии с идеальными долями денежная компенсация не должна взыскиваться, если сособственник возражает относительно ее получения, поскольку право распоряжения имуществом принадлежит только самому собственнику и он может быть лишен этого права лишь в случаях и по основаниям, указанным в законе.

9. При разделе земельного участка необходимо учитывать размер идеальных долей каждого из сособственников, делимость земельного участка, возможность раздела земельного участка с учетом делимости расположенного на нем объекта недвижимости и отсутствия несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, сложившийся порядок пользования земельным участком и объектами недвижимости, находящимися на нем, стоимость затрат на необходимые строительные и технические работы. 10. При разделе жилого дома, находящегося на общем земельном участке, необходимо решить юридическую судьбу всех хозяйственных построек. В случае, если в просительной части иска нет таких требований (и, соответственно, в резолютивной части решения ), прийдется решать этот вопрос дополнительным решением.

Соглашение об определении порядка пользования земельным участком

В случае, когда у нескольких собственников одного земельного участка имеются споры по порядку пользования землей, можно определить порядок пользования заключив соответствующее соглашение. Такое соглашение является хорошим способом внесудебного урегулирования спора связанного с порядком пользования земельным участком.

Нужно помнить, что порядок пользования земельным участком в долевой собственности может быть изменен. Более того, менять его можно опять же во внесудебном порядке, и снова путем заключения соглашения или приложения к нему. Хотелось бы отметить, что такое соглашение не подлежит регистрации в каких-либо государственных органах и начинает действовать с момента его подписания (если им не предусмотрено что-то другое).

Стоит также помнить и то, что определение порядка пользования землей не является разделом земельного участка и, соответственно, не имеет тех же правовых последствий.

Важно помнить, что соглашение составляется в письменном виде и обязательно должно содержать в себе:

Дату и место его составления;
Данные всех правообладателей земельного участка;
Общие права и обязанности всех собственников участка;
Конкретные права и обязанности конкретных собственников участка;
Порядок пользование коммуникациями (если таковые имеются и являются общими).

Стоит отметить, что если собственники участка не пришли к соглашению об определении пользования землей, то на помощь может прийти судебный порядок, главной целью которого будет изменение порядка пользования земельным участком, такая категория споров является достаточно распространенной. Если прийти к соглашению не удалось — наши юристы помогут составить грамотное исковое заявление об определении порядка пользования земельным участком, которое увеличит шансы на успешное разрешение дела в суде.

Иск об определении порядка пользования земельным участком

План-схема пользования участком. Мы рекомендуем подготовиться к суду обоснованно и приходить в судебное заседание с заранее подготовленными вариантами схем предполагаемого раздела земельного участка. Данные схемы делаются на основе данных геодезических служб специалистами имеющими допуск к работам данного вида. Так Вам будет проще объяснить суду и другим участникам процесса, как Вы себе представляете возможным совместное пользование землей.
Возражения. Вторая сторона земельного спора по границам земельных участков не лишена возможности предоставлять свои варианты, а также ходатайствовать о назначении судебной землеустроительной экспертизы, в рамках которой будет поставлена точка в многолетнем земельном конфликте враждующих.
Докажите сложившийся порядок. Для доказывания Вашей позиции не лишним будет поднять все планы БТИ, которые имеет место быть. Схемы старых лет хотя и не являются точными, но дают представление о том, как ранее располагались постройки, какой угол наклона имела граница между участками и т.п.

ПОЛЕЗНО: смотрите еще советы по составлению иска в нашем видео на канале YouTube

Подача иска и рассмотрение дела

Истец руководствуется общими правилами подачи искового заявления. Дело будет рассматривать районный суд. И по месту нахождения земельного участка. Размер госпошлины составляет 300 руб. До подачи документов ответчику необходимо отправит (вручить под роспись) второй комплект иска и документов к нему.

Суд рассматривает дело в общем порядке. Проводит предварительное и основное судебное заседание. Часто по делу может проходить землеустроительная экспертиза. При этом часто применяется абзац 2 п. 37 постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС № 8 от 01.07.1996 г. Рассматривая иск определение порядка пользования недвижимым имуществом, суд учитывает:

фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Помощь адвоката по земельным спорам в Екатеринбурге

Каждая сторона старается доказать свое право на больший метр. Вопрос о правильности постановки забора становится самым обсуждаемым в споре соседей. В таких случаях следует подавать исковое заявление в суд и доказывать свою правоту в рамках правового поля, а не продолжать бессмысленную дискуссию, которая кроме траты времени ничего не дает.

Стоит понимать и то, что при разрешении дел такой категории очень существенное значение имеют принципы определения порядка пользования земельным участком:

принцип равенства прав на земельный участок;
принцип разумности и справедливости.

Чтобы защитить свои земельные права и получить поддержку государственных судебных органов, следует заручиться поддержкой опытного земельного адвоката, в частности такого Вы можете найти в нашей организации. Только юридически подкованный человек способен как-то поменять традицию владения земельным участком и подарить владельцу право использовать свою долю по своему желанию.

Когда это требуется?

На практике часто встречаются ситуации, когда надел находится в общей собственности, то есть у него сразу есть несколько владельцев. Доля каждого из них может быть определена в документах, а иногда данных об этом может и не быть (тогда права считаются равными).
Общая собственность возникает по одному из следующих оснований:

совместное приобретение участка, когда изначально доли каждого сособственника не выделялись;
покупка земли одним из супругов в браке, если объект в итоге признаётся совместно нажитым. Противоречия могут возникнуть в случае расторжения брачных отношений и последующего раздела имущества;
дарение участка сразу нескольким лицам;
наследование участка, когда выделение доли каждому наследнику было неосуществимо;
иные основания.

Права на участок в этом случае реализуются на совместной основе. Но не всегда лица могут договориться о конкретных обстоятельствах и некоторых особенностях общего пользования землей. Один считает, что имеет больше прав по какой-то причине, другой, что иные злоупотребляют своими правами. Как итог – нарастающие противоречия.

Ссылка на документ:

Что это такое — долевая собственность?

Долевая собственность подразумевает, что у объекта (дома, квартиры, участка) имеется сразу несколько владельцев. При этом размер доли каждого в общем имуществе строго зафиксирован. Понятию общего владения посвящена целая глава Гражданского кодекса. Согласно документу, наличие двух и более собственников делает собственность общей (ст. 244 ГК РФ). Она может быть двух видов:

без выделения долей (совместная);
с определением доли каждого владельца (долевая собственность).

Размеры долей могут различаться: допустимы как равные части, так и любые другие соотношения.

Основные принципы использование участка в долевой собственности:

каждый из владельцев получает в пользование часть земельного участка соразмерно выделенной доли (ст. 247 ГК РФ);
распределяется при этом и всё иное имущество, расположенное на его территории: растения, выращенные плоды и пр. (ст. 248 ГК РФ);
расходы по содержанию недвижимости также делятся между всеми участниками, в соответствии с размером их долей (ст. 249 ГК РФ);
каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей по личному усмотрению: её можно продать, передать в дар и пр. (cделать это можно только после получения разрешения всех других владельцев участка — по закону они обладают преимущественным правом на покупку отчуждаемой доли) (ст. 246 ГК РФ).

Важно! Участку, находящемуся в долевой собственности, присвоен один кадастровый номер. При этом в выписке ЕГРН отдельно зафиксирована доля каждого участника совместного владения. При желании доля может быть выделена в самостоятельный объект. Зарегистрирован он будет под отдельным кадастровым номером (ст. 252 ГК РФ).

На нашем сайте вы найдете и другие публикации на тему пользования земельным участком, из которых вы сможете узнать:

Каков порядок и основания предоставления земли?
Куда обращаться с заявлением о выделении участка и что делать, если администрация ответила отказом?
Кому положены льготы?
Как происходит утрата права пользования?
Что такое и как происходит предварительное согласование?
Как составить иск об устранении препятствий в пользовании земельным участком?

Выдел доли

Самый оптимальный вариант избежать конфликта между сособственниками – выделить доли каждого, обозначив участки в отдельные обособленные владения. Это позволит полностью разделить землю каждого участника отношений и впоследствии минимизировать любое общение между лицами, если такая необходимость есть.
Возможность выдела закрепляется в пункте 1 статьи 11.2 Земельного кодекса России. Процедура реализуется как на основании заключенного между сособственниками соглашения, так и через суд, если договорённости достичь не удаётся.

Выдел, при несогласии одной из сторон, осуществляется только через суд. Однако в рамках процесса привлекаются органы кадастра, а также земельные эксперты.

Если выдел в натуре по каким-либо причинам невозможен, то лицо, которое инициировало процедуру, вправе рассчитывать на компенсацию от остальных сособственников.

Например, если на определённой части находятся коммуникации, которые невозможно перенести и границу приходится передвигать, лицо, имеющее в результате меньше своей доли, получит компенсацию по рыночной стоимости. Ее размер определяется экспертным заключением.

Когда выдел невозможен

Не всегда реальный выдел доли осуществим. В некоторых случаях земля так и останется совместной собственностью. Если ранее доли каждого сособственника определены не были, то разрешается перевести собственность в совместную долю, а вот определить часть каждого в натуре может быть невозможно по следующим причинам:

слишком маленькая площадь;
выдел в натуре физически невозможен из-за расположения или проходящих по нему коммуникаций.

Законодатель установил минимальную площадь для выдела. Если после проведения экспертизы выяснится, что площадь участка не соответствует установленным нормам, процедуру реализовать не получится. Для выдела в натуре под каждую категорию земель установлены следующие минимальные размеры:

для личного хозяйства – это 4 сотки;
садоводство и огородничество – от 6 соток;
участки сельхозназначения – 2 и более гектара.

Муниципальные власти могут менять минимальные размеры наделов, допустимых к выделу.

Так, если выдел невозможен, сособственникам остаётся или смириться с установленным порядком, или определить размер своей доли применительно к существующим обстоятельствам.

Сложившийся порядок

Если общее владение землей носит длящийся характер, порядок пользования землей может сложиться естественным образом. Например, на протяжении десятилетий часть площадей может быть отдана под цветники и клумбы, причем соседи по участкам взаимно признают этот порядок пользования. При отсутствии взаимных споров, совладельцы могут пользоваться участком без оформления письменного соглашения.

По взаимной договоренности могут предусматриваться следующие условия землепользования:

предоставление определенных частей общего надела разным гражданам для садоводства и огородничества, размещения хозяйственных построек и т.д.;
определение режима пользования объектами коммунальной сферы – например, скважиной для подачи воды или естественным водоемом;
определение мест прохода через участок к строениям, и т.д.

При сложившемся порядке землепользования каждый из совладельцев может требовать оформления письменного соглашения. Кроме того, такая необходимость может возникнуть, когда права на строение или участок получает новый собственник – он вправе согласиться со сложившимся порядком пользования, либо потребовать изменения его условий. Если стороны не договорятся об изменении или сохранении прежних условий в обоюдном порядке, им придется оформлять соглашение или обращаться в суд.