Действующее законодательство предусматривает следующие виды прав на земельный участок:
1) право собственности (ст. 260 ГК РФ, ст. 15 ЗК РФ); 2) право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ); 3) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 39.9 ЗК РФ, ст. 268 ГК РФ); 4) безвозмездное пользование земельным участком (ст. 24 ЗК РФ); 5) право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут) (ст. 274 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ); 6) аренда земельных участков (ст. 22 ЗК РФ).
Основание возникновения права пожизненного наследуемого владения земельным участком
Право пожизненного наследуемого владения относится к числу ограниченных вещных прав (ст. 216 ГК РФ).
Несмотря на название статьи 265 ГК РФ, в ней не содержится оснований приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком, она лишь отсылает к земельному законодательству. Однако ЗК РФ не содержит такого вида вещных прав, как право пожизненного наследуемого владения земельным участком. В настоящее время существует лишь одно основание возникновения права пожизненного наследуемого владения земельным участком, им является наследование по закону или по завещанию.
Субъектами права пожизненного наследуемого владения могут быть только граждане (физические лица), а объектом только земельный участок, находящийся в собственности публичного образования. В силу п. 3 ст. 5 ЗК РФ лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения, отнесены к особой категории участников земельных отношений — к землевладельцам.
Разрешенные способы распоряжения участком
Землепользователь обладает узким кругом полномочий по распоряжению участком. Заключить официальный договор о мене, аренде или продаже невозможно. Но на практике это происходит. Правообладатель устно договаривается с человеком о сроке, сумме ежемесячной оплаты.
Возможность владеть участком переходит по наследству (ст. 267 ГК РФ). Предполагается правопреемство по закону, по завещанию. В двух случаях необходимо в качестве подтверждения предоставить свидетельство на наследство. Документ выдается нотариусом.
Следующим владельцем участка станет потенциальный правопреемник. Если имущество представляет собой большую часть от наследства, то логичнее установить компенсацию. Проблема состоит в отсутствии правового регулирования вопроса. Поэтому компенсационных выплат не предусмотрено. Вопрос разрешается в индивидуальном порядке.
Отдельно участок реализовать невозможно. Нельзя продать или подарить. Запреты не распространяются на недвижимое имущество, расположенное на земле. Например, частный дом легко можно продать. Сделка не противоречит законодательству, абсолютно законна. Факт перехода прав на возведенный дом, здание является поводом для передачи во владение и участка.
Сервитут
Представляет собой соглашение о временном пользовании землей в предварительно согласованных ситуациях. В рамках законодательства сервитут позволяет владельцу соседней территории в некоторых случаях заходить на рядом стоящий участок. Право должно минимально обременять собственника земли.
Выделяют две разновидности сервитута:
- публичный;
- частный.
Первый устанавливается нормативными актами органов местного самоуправления (ст. 64 ГрК РФ) или на федеральном уровне. Публичный тип вещного права вводится по итогам общественных слушаний и преследует интересы не конкретных людей, а государства.
Частный сервитут возникает по соглашению, заключенному между собственниками рядом стоящих участков или в судебном порядке. Например, соседу необходимо брать воду из колодца, для этого нужно пересечь чужую территорию. Частный сервитут преследует исключительно личные интересы, никак не затрагивает государственные органы.
Аренда
Представляет собой передачу участка земли в чужое временное владение с условием предоставления ежемесячной оплаты. Считается наиболее распространенной формой землепользования.
Субъектами договора являются физические или юридические лица. Здесь законодательство не предусматривает ограничений. Участниками договора аренды могут являться даже иностранные граждане или лица без гражданства.
Основной задачей, указанной в тексте соглашения, часто является возведение строения на арендуемой территории (ст. 22 ЗК РФ). После подписания сделки сторона обязуется использовать участок только по назначению.
Безвозмездное пользование
Главное отличие заключается в отсутствии денежной компенсации, то есть сторона, которой передается право владения, не должна взамен предоставлять материальные блага. В безвозмездное пользование оформляются:
- государственное и муниципальное имущество;
- служебные наделы;
- личная собственность физических лиц и организаций.
Срок передачи оговаривается сторонами самостоятельно. В законодательстве установлен максимальный период действия соглашения.
Важным условием сделки считается состояние участка. Сторона, которой переходит право владения, обязана вернуть объект в исходном виде, в котором его передал собственник.
Право пожизненного наследуемого владения сохраняется у граждан, приобретших его до введения ЗК РФ
Право пожизненного наследуемого владения, приобретенное гражданином до дня введения в действие ЗК РФ, сохраняется (ст. 3 закона N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Следовательно, сохраняются соответствующие права (ст. 41 ЗК РФ) и обязанности (ст. 42 ЗК РФ) владельцев таких земельных участков.
Право пожизненного наследуемого владения было введено в период, когда право частной собственности на землю не существовало. С введением Земельного кодекса РФ и права частной собственности на землю, право пожизненного наследуемого владения утратило свою актуальность и значимость. Таким образом, после введения в действие ЗК РФ (30 октября 2001 г.) право пожизненного наследуемого владения земельными участками перестало предоставляться, и в настоящее время оно сохраняется у лиц, получивших участки на данном праве до введения в действие ЗК РФ, то есть до 1 марта 2015 г. До указанной даты в ЗК РФ существовала статья, посвященная праву пожизненного наследуемого владения (ст. 21 ЗК РФ), с 01.03.2005г. она утратила силу.
Права и обязанности владельца
Физическое лицо с ПНВ может эксплуатировать надел, при этом его деятельность строго регламентируется законом. Кроме того, права владельца ограничиваются особенностями самой территории, указанными в документах. Нюансы землепользования такой формы владения:
- У каждого отрезка имеется свой вид разрешенного использования и категория, которые закреплены в Росреестре – это можно посмотреть в Выписке из ЕГРН. Например, нельзя возводить предприятия или торговые павильоны на земле, предназначенной для индивидуального жилого строительства или личного подсобного хозяйства.
- На недвижимость могут быть наложены определенные ограничения, также заверенные документально – их необходимо соблюдать.
- ПНВ земельного участка обязательно регистрируется в Росреестре, при этом в Единый государственный реестр вносятся все данные о пользователе и наделе.
Что разрешено владельцу законом:
- Вести ЛПХ, строить жилой дом, подсобные помещения, возделывать землю. Если постройки необходимо оформить в частную собственность, нужно обратиться в Кадастровую службу по району. На землю будет выдан межевой план (при необходимости проводится процедура межевания), на здание – технический план.
- Распоряжаться наделом можно только через передачу его в наследство – путем составления завещания. При его отсутствии наследование осуществляется по закону (близкими родственниками).
Правомочия владения и пользования земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения
Содержание права пожизненного наследуемого владения составляют правомочия владения и пользования земельным участком.
В отличие от права собственности осуществление правомочия распоряжения земельным участком исключается. Иными словами, участок, принадлежащий на праве пожизненного наследуемого владения, нельзя продать или подарить. В то же время право пожизненного наследуемого владения может быть передано по наследству.
Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (п. 2 ст. 266 ГК РФ).
Отличия от права собственности
Содержание Гражданского и Земельного кодексов регулирует права землевладельцев и землепользователей. Собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, что значит возможность заключения сделок купли-продажи, оформление договора дарения (ст. 209 ГК РФ).
Владельцем земли, находящейся в пожизненном пользовании, считается государство или муниципальное образование. Соответственно, граждане не имеют право распоряжаться ей по собственному усмотрению. Единственное, что им доступно, это передача надела по наследству (ст. 267 ГК РФ).
Прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком
Основания прекращения права пожизненного наследуемого владения земельным участком определены в ст. 45 ЗК РФ.
Прекращение права пожизненного наследуемого владения согласно ст. 45 ЗК РФ происходит в случае:
- отказа землевладельца от принадлежащего ему права на земельный участок (от права пожизненного наследуемого владения земельным участком можно отказаться в соответствии с п. 3 ст. 53 ЗК РФ);
- принудительного прекращения права при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства РФ;
- изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Особенности оформления
Наделы передавались в ПНВ еще до выхода современного Земельного кодекса, и специального регламента по порядку их распределения между населением не было. По этой причине границы и площади в документах указывались приблизительно – часто меньше, чем в реальности.
Поэтому не стоит дожидаться проверки со стороны Кадастровой службы и заранее заказать замер участка – реальные размеры должны соответствовать документам. При несоответствии производится процедура межевания и новые данные вносятся в Государственный реестр.
В том случае, если документы на надел при его оформлении не выданы, нужно также обратиться к Кадастровым специалистам для получения выписки из ЕГРН и других процедур регистрации. Их объем зависит от данных, имеющихся в Реестре.
Важно понимать, что муниципалитет не имеет право эксплуатировать такую землю в своих целях – если на то нет разрешающего нормативно-правового акта, решения суда. В том случае, если лишение отрезка происходит не по вине владельца – например, выявляется особая категория, запрещенная к использованию физическими лицами, — субъекту выплачивается компенсация либо выдается новый надел.
Наследование права пожизненного наследуемого владения земельным участком
В соответствии со ст. 1181 ГК РФ принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных ГК РФ. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.
При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.
В п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О судебной практике по делам о наследовании» указано, что в состав наследства входят и наследуются на общих основаниях принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком (в случае, если право на земельный участок принадлежит нескольким лицам, — доля в праве общей собственности на земельный участок либо доля в праве пожизненного наследуемого владения земельным участком).
Переход права пожизненно наследуемого владения земельным участком подлежит государственной регистрации (на основании свидетельства о праве на наследство).
Как оформить землю в собственность
Иногда вызывает удивление тот факт, что правообладатель надела не переоформил его в собственность. Причин тому может быть достаточно много. Самые распространённые:
- пожилой землевладелец не мог заниматься бумажной волокитой;
- человек принципиально не желал приватизировать ЗУ, не понимая разницы в юридическом статусе;
- документы на участок были утеряны, и правообладатель не знал, как их восстановить, или не смог этого сделать;
- правообладатель уже использовал своё право на приватизацию ранее и не мог провести безвозмездное переоформление.
Имейте в виду, что приватизация недвижимости разрешалась лишь единожды за всю жизнь. Если лицо уже участвовало в приватизации, повторно такое право предоставлено не будет.
Видео: приватизация дачных и земельных участков
https://youtube.com/watch?v=ByGbaAn0lwA
Какие документы понадобятся
Для процедуры нужно написать заявление в администрацию населённого пункта с просьбой о передаче земли в собственность и собрать пакет документации, в который входят:
- гражданский паспорт землевладельца;
- если действует представитель — нотариально удостоверенная доверенность;
- акт о выделе земли или справка о признании права собственности на ЗУ;
- межевое дело;
- кадастровый паспорт.
Участки, не поставленные на кадастровый учёт, не могут передаваться в собственность землевладельцев.
Куда обращаться
Первичный адрес обращения — администрация населённого пункта, где расположен ЗУ. После того как здесь будет рассмотрено заявление, выдадут выписку из решения административной комиссии, а на её основании — административный акт. Его нужно приложить к пакету документации, с которым следует подойти в МФЦ, где будет произведена регистрация права собственности.
Размер госпошлины и способы оплаты
За регистрацию права собственности уплачивается государственная пошлина в размере 2 000 рублей. Оплатить её можно следующими способами:
- через сайт госуслуг;
- через терминал;
- в отделении Сбербанка.
После внесения указанной суммы нужно получить квитанцию, подтверждающую оплату. В окошко регистратору МФЦ квитанцию подавать необязательно — эту информацию он получает в специальной программе при оформлении документов на приём.
Терминалы, где можно уплатить пошлину за регистрацию, установлены практически во всех территориальных отделениях МФЦ
Прекращение ПНВ
Условия, при которых наследуемое владение прекращает существовать:
- Надел оформлен в прямую собственность – выкуплен у муниципалитета.
- Владелец сам отказывается от имущества или не желает принимать его в наследство.
- ЗУ использовался ненадлежащим или нецелевым способом (противоречие ВРИ, ухудшение состояния почвы, запустение, вред экологии и проч.).
- Неуплата земельного налога.
- Изъятие имущества по причине чрезвычайной ситуации.
По двум последним пунктам должно быть принято судебное решение – вопрос регулирует статья 54 ЗК РФ.
