Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком - что это такое, можно ли переоформить в собственность

Право бессрочного пользования: понятие, особенности

Право бессрочного пользования (далее — БП) земельным участком (его ещё называют постоянным пользованием) — возможность владеть и использовать земельный участок (далее — ЗУ). Владеть — значит, определять ЗУ как свой, говорить «это мой участок»; использовать — извлекать полезные свойства ЗУ — строить на нём, выращивать и т. д.

Особенности права БП:

пользователь и собственник участка — не одно и то же лицо; тот, кто получил участок на праве БП — просто пользователь, но не собственник, собственником остаётся муниципалитет, который выдал участок;
пользователь не может свободно распоряжаться участком, т. е. определять его судьбу: продавать, закладывать, дарить, сдавать в аренду и тому подобное; всё это закон запрещает, даже если собственник разрешил распоряжаться участком;
право БП не ограничено во времени — пользоваться ЗУ можно постоянно;
за право БП не нужно платить (пользователь платить лишь земельный налог);
ограничен круг лиц, которые могут получить ЗУ на праве БП;
особый порядок получения ЗУ на этом праве.

Строительство — одна из возможностей использования участка на праве бессрочного пользования

Информация о праве БП находится в Гражданском кодексе РФ (статьи 268, 269), Земельном кодексе РФ (далее — ЗК РФ).

Законодательная база

Безвозмездное бессрочное пользование земельным участком относится к вещным (имущественным) правам. Распоряжаться ЗУ могут субъекты, уполномоченные на это соответствующим правовым актом. Статья 39.9 Земельного Кодекса РФ определяет список таких лиц:

Предприятия, сформированные Правительством России по оперативному управлению – унитарные, казенные.
Государственные органы Российской Федерации.
Администрации местных муниципалитетов.
Центры, относящиеся к историческому наследию, находящиеся в ведении Президента РФ и прекратившие исполнять собственные полномочия.

Законодательство разрешает принимать решение о передаче ЗУ в бессрочное пользование только этими лицами (органами). Форма правового акта утверждена Министерством Имущества РФ в 2002 году и носит рекомендательный характер.

Статья 5 ЗК РФ определяет общий перечень субъектов, которые могут участвовать в правоотношениях по поводу эксплуатации наделов:

Прямые собственники территории.
Землевладельцы и землепользователи.
Лица, обладающие сервитутом.
Наниматели недвижимого имущества.
Правообладатели.

Каждая из перечисленных категорий, имеющая возможность пользоваться или владеть землей, обладает некоторыми отличиями.

Кому дают право БП

До 2001 года участки на этом праве мог получить кто угодно, в том числе граждане и организации. Но в 2001 году приняли ЗК РФ. Этот кодекс лишил частников права БП: в 2021 году участки на праве БП дают только органам власти (федеральным, региональным, местным), государственным и муниципальным учреждениям и предприятиям. Причины этому две:

Право БП — пережиток Советского Союза, где не было частной собственности. В той системе право БП стало возможностью законно владеть землёй. Но в современной России частная собственность есть, и почему бы ею не пользоваться. Тем более что пользователи участком на праве БП ограничены в правах по сравнению с собственником (например, не распоряжаются ЗУ).
Создать единообразие в российской системе отношений по поводу земли. Одни владеют участками на праве БП, потому что получили его до 2001 года, другие — на праве собственности, так как в 2002 году уже не было права БП.

Соответственно, сейчас гражданам и организациям откажут в предоставлении участков на праве БП. Но тот, кто до 2001 года получил участки на праве БП, не потерял свои права и ЗУ. Однако новый кодекс обязал переоформить право БП на право собственности или аренды. В идеале, к 2021 году у частников не должно было остаться участков на праве БП, ведь за 17 лет можно успеть не только переоформить участок, но и построить там дом, посадить дерево и вырастить сына. Но до сих пор находятся те, кто по разным причинам переоформлением не занимались: проблемы с документами на ЗУ, некогда или просто не знали.

Мои знакомые — супружеская пара — жили в дальнем Подмосковье (Воскресенск) и захотели перебраться поближе к Москве (в Железнодорожный). Для этого они решили продать свой ЗУ, а вырученные деньги использовать на покупку квартиры (без кредита не обошлось, но деньги за участок тоже пригодились). Они подали объявление, вскоре нашёлся покупатель. Заключили договор, взяли деньги и пошли в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности на нового владельца. А в Росреестре выяснилось, что участок у моих знакомых находился на праве БП, а значит, продавать они его не имели права. Договор аннулировали, а участок пришлось переоформить в собственность. Только после этого участок продали.

Земли, которые дают на праве БП

На праве БП могут передать только государственную или муниципальную землю — ЗУ, которые принадлежат органам власти федеральным, региональным или местным. Частный собственник — гражданин или организация — не может передавать свой участок на праве БП.

Сейчас гос.органам и гос.учреждениям в постоянное бессрочное пользование передаются земли почти всех категорий (статья 7 ЗК РФ):

сельскохозяйственные;
земли населённых пунктов;
особо охраняемые земли;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли промышленности и иного специального назначения.

Передаются эти земли для того, чтобы гос.органы и учреждения смогли выполнить возложенные на них функции. Например, природными заповедниками управляют специально созданные государственные бюджетные учреждения. Чтобы управление было эффективным, Министерство природных ресурсов и экологии РФ передаёт земли заповедников этим учреждениям на праве БП.

Частные лица получали землю в постоянное пользование для сельскохозяйственных работ, строительства жилого дома, коммерческого использования (вести бизнес). ЗУ, ещё принадлежащие гражданам и организациям на праве БП, располагаются на землях, которые свободны в обороте (не изъяты и не ограничены в соответствии со статьёй 27 ЗК РФ). Это земли таких категорий, как земли населённых пунктов, сельскохозяйственные земли, земли промышленности. Используются они так, как это разрешает закон: строительство жилых и иных зданий, ведение личного подсобного хозяйства; садоводство, растениеводство, разведение скота; эксплуатация производственных объектов.

Права и обязанности пользователей

Права пользователя ЗУ на праве БП:

использовать ЗУ в полной мере, но не нарушать закон;
использовать водоёмы (карьеры с водой, пруды) и некоторые распространённые полезные ископаемые (песок, глина), находящиеся на участке;
строить здания или сооружения, если эта возможность предусмотрена в документах на ЗУ;
заниматься сельским хозяйством, если это разрешено;
собирать и использовать урожаи — все плоды от работы на грядках принадлежат пользователю ЗУ.

Бессрочное пользование даёт право заниматься на участке сельским хозяйством, если закон разрешает эту деятельность для конкретного участка

Напомним, что у пользователя ЗУ на праве БП нет права распоряжаться участком. Пользователь не может участок продать, подарить, сдать в аренду или ренту, заложить, заключить любой договор по поводу участка. Право распоряжаться есть только у собственника участка.

Обязанности пользователя ЗУ на праве БП:

использовать ЗУ в соответствии с целью, для которой он предназначен (юристы это называют «использование по целевому назначению»); эта цель обычно прописана в документах на землю и может быть разной: строительство индивидуального жилого дома, сельскохозяйственные работы, садоводство и т. п., если использовать участок не по назначению или не использовать, то муниципальные власти через суд могут его у вас отобрать (ст. 54 ЗК РФ) или выписать штраф (ст. 8.8 Кодекса об административных правонарушениях РФ);
сохранять различные знаки: геодезические (нужны для работы геодезистов, устанавливаются по поручению гос.органов), межевые (нужны для измерения земель, обозначают границы участков);
использовать участок безопасно для соседей и без вреда для окружающей среды (например, не жечь во дворе мусор);
выполнять правила пожарной безопасности;
поддерживать участок в хорошем состоянии (пригодным для целевого использования; например, если это сельскохозяйственный участок — поддерживать плодородие земли, не давать зарасти сорняками);
вовремя платить земельный налог.

Сохранение межевых знаков — обязанность землепользователя

Причины для отказа

В некоторых случаях в процедуре перевода БП в собственность может быть отказано:

Пользователь не оформил надлежащим образом участок в Росреестре. Бывает так, что земли распределяются, но не регистрируются в Кадастре. В этом случае процедуру постановки на учет нужно выполнить самим при участии кадастрового инженера.
Отсутствует распоряжение о передаче ЗУ в постоянное пользование.
На территории имеются неоформленные капитальные строения (частный дом, коммерческое здание и т.п.).
Земля является предметом действующего судебного спора.
Заявитель не является полноправным пользователем и обращается без доверенности. При обращении доверенного лица документ необходимо заверить нотариально.

Оформление права БП: решение и договор

На данный момент информация о получении права БП нужна только органам власти и государственным, муниципальным учреждениям, т. к. они до сих пор получают ЗУ на этом праве. Частные лица с 2001 года приобретают ЗУ только в собственность и аренду, но не на праве БП.

Схема получения права БП для частников и гос.органов с учреждениями была похожа (для последних она такая и сохранилась).

Желающий получить участок обращался в орган власти (обычно в муниципалитет, владеющий ЗУ) в том населённом пункте, где хотел получить участок, с просьбой его предоставить. Орган эту просьбу рассматривал и выносил вердикт: да или нет. Если да, то орган принимал специальный документ — решение о предоставлении земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования. Сейчас для гос.органов и учреждений такое решение принимает вышестоящий гос.орган. Это решение — основание, которое даёт право использовать участок.

С юридическими лицами, которые запрашивали ЗУ, после принятия решения заключался договор о бессрочном пользовании (сейчас заключается с гос. и муниципальными учреждениями и предприятиями). В договоре прописано:

кто и кому передаёт ЗУ;
какой ЗУ передаётся: размеры,
границы,
адрес,
категория земель;

для чего будет использоваться ЗУ;

права и обязанности сторон.

В идеале после оформления решения и (или) договора это право ещё и регистрировалось за новым человеком, но в 90-е с регистрацией сложно было, поэтому когда как получалось. Сейчас право БП обязательно регистрируется за органом власти или учреждением. Проводит регистрацию Росреестр.

Видео: комментарий профессионала о праве бессрочного пользования

Как переоформить право бессрочного пользования

Граждане и организации, которые получили участки на праве БП до 2001 года, обязаны переоформить своё право БП на любое из двух нижеуказанных прав:

право собственности;
право аренды.

Порядок переоформления права БП

Порядок переоформления права БП для граждан и юр. лиц одинаковый. Прописан он в законе № 137 «О введении в действие ЗК РФ» и сводится к следующему.

Найти документы на ЗУ, проверить, всё ли в порядке. Выяснить, поставлен ли участок на кадастровый учёт, зарегистрировано ли право БП. Это значит, что ЗУ числится в специальном реестре, там же указано, кто пользователь. Регистрирует и ставит на учёт Росреестр. Нельзя будет переоформить ЗУ, если он не учтён, ведь у государства нет информации, что этот участок ваш. Узнать, стоит ли ЗУ на учёте, можно так:
не нашли на карте свой участок — обратитесь в Росреестр: в электронной форме — оставьте на сайте Росреестра в разделе «Государственные услуги» запрос на получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и правах на недвижимость или выписки из ЕГРН о правах конкретного лица на недвижимость;
лично — написать заявление о предоставлении выписки.
Составить заявление, в котором просите переоформить право БП на право аренды или право собственности (выбор права — на ваше усмотрение). Разница между ними в возможностях и стоимости. Собственник использует и распоряжается ЗУ без ограничений, арендатор — пользуется, но не распоряжается, так как собственником остаётся муниципалитет, который когда-то дал землю в бессрочное пользование. Собственник обязан уплачивать земельный налог, а арендатор — арендную плату. Что дороже и дешевле — зависит от региона.
Отнести заявление и все документы в тот орган, который предоставлял вам участок на праве БП. Чаще всего это муниципалитет, но могут быть и государственные, и региональные органы власти.
Ждать решения органа 1 месяц.
Решение принято в вашу пользу. Если запрашивали право аренды, то орган заключит с вами договор аренды. Для возникновения права собственности с вами заключат договор купли-продажи (если участок нужно выкупить), после этого право собственности перейдёт к вам. Если участок выкупать не надо, например, когда на нём расположен построенный вами дом, то муниципалитет просто примет решение о переходе права собственности к вам бесплатно.
Сходить в Росреестр, чтобы зарегистрировать новое право (собственности или аренды) на участок.

Чтобы узнать, стоит ли ЗУ на учёте, на сайте Росреестра можно запросить выписку из ЕГРН о правах на ЗУ

Мои соседи стали переоформлять участок. Собрали документы, написали заявление и отнесли в муниципалитет. С опозданием — через полтора месяца — пришёл отказ в переоформлении. Отказали, потому что участок не стоит на кадастровом учёте, т. е. нет в Росреестре информации о границах участка, его площади. Как тогда 20 лет назад ЗУ выдавали соседям — история умалчивает. Пришлось ставить участок на учёт: вызывать кадастровых инженеров, которые замеряли границы и чертили схему участка, идти с этой схемой и документом, подтверждающим право БП (решение муниципалитета о предоставлении ЗУ), в Росреестр. Весь этот процесс длился примерно 3 недели. После кадастрового учёта повторно отдали документы для переоформления. Через месяц всё благополучно переоформили. Если соседи сразу проверили, учтён ли ЗУ, то потратили бы два месяца вместо трёх.

Сделав запрос на сайте Росреестра, вы можете узнать о правах конкретного человека на участок — это ещё один способ проверить, поставлен ли ЗУ на учёт

Документы для переоформления

Документы подаются вместе с заявлением в орган власти, выдавший ЗУ. Для переоформления понадобятся:

паспорт;
решение органа власти о предоставлении ЗУ на праве БП;
договор о предоставлении ЗУ на праве БП (если его заключали);
выписка из ЕГРН, в которой указано, где находится участок и кому он принадлежит на праве БП;
выписка из ЕГРН на строения, расположенные на участке (если они есть).

Отличия в процедуре переоформления для граждан и юр. лиц

Единственное отличие — сроки. Граждане могут переоформить право БП в любой момент — строгих сроков для этого закон не устанавливает.

Для того чтобы юр.лица переоформили право БП, государство определило срок — до 1 июля 2012 года. Если на участке есть линейные объекты (дороги, трубопровод, ЛЭП) — срок до 1 января 2016 года. Если до сих пор юр.лицо не переоформило ЗУ, то его могут оштрафовать до 100 тыс. руб. (ст. 7.34 Кодекса об административных правонарушениях РФ). Исключения — дачные, садоводческие, гаражные кооперативы граждан. Для них срок переоформления не устанавливался.

Пропуск срока не означает, что юр.лицо не может переоформить право БП. Просто придётся заплатить штраф перед тем, как заниматься переоформлением.

Случаи отказа

Орган власти отказывает пользователю ЗУ в нескольких случаях:

право БП не оформлено — в реестре недвижимости нет информации, что этот участок принадлежит пользователю на праве БП;
не оформлены строения, расположенные на участке, например, пользователь не зарегистрировал дом и не указал себя как собственника;
по поводу участка идёт разбирательство в суде;
у переоформителя нет прав на участок, например, пользование оформлено на родителей, а переоформить пытаются дети.

Видео: почему стоит вовремя переоформлять право БП

Порядок предоставления

Собственник участка, в данном случае местная администрация, выносит решение о предоставлении либо об отказе. Для территорий, передаваемых в бесплатное пользование, торги не проводятся. Такими вопросами занимается специальное подразделение в местных органах самоуправления называемое комитетом по управлению муниципальным имуществом.

Порядок переоформления полномочия БП

Возможные причины отказа администрации предоставить территорию земли в бессрочное постоянное пользование:

заявитель направил не все необходимые документы;
указаны ошибочные или недостоверные сведения;
заявитель не является уполномоченным лицом организации;
ЗУ не может быть передан (изъят из оборота, не является собственностью администрации);
кадастровый учет земли сделан с ошибкой;
по этому участку идет судебное разбирательство или уже вынесено решение суда.

Для того, чтобы предоставить надел в БП, комитет должен сначала выяснить информацию об учёте земли в Росреестре. В зависимости от этого порядок предоставления и оформления будет немного различаться.

Наличие данных об участке в Росреестре	ЗУ есть в базе Росреестра	ЗУ нет в базе Росреестра
Что нужно для оформления?	направить заявление в комитет с пакетом документов	согласовать с администрацией; поставить на учет в кадастр; провести межевание; получить схему с указанием местонахождения участка; пройти государственную регистрацию права публичной собственности; составить заявление о предварительном согласовании от юридического лица.

В случае принятия администрацией положительного решения юридическое лицо самостоятельно проводит мероприятия по кадастровому учету и межеванию участка. Решение о согласовании действует 2 года с даты подписания.

Процесс оформления права БП территорией состоит из направления в районный или городской комитет по управлению имуществом следующих необходимых документов:

заявления в установленной законом форме от юридического лица;
подтверждения прав уполномоченного лица;
выписки из Росреестра;
паспорта на ЗУ;
выписки из ЕГРЮЛ о действительность организации.

Направление заявки можно сделать через местный МФЦ.

Прекращение права бессрочного пользования

Если вы переоформили на право собственности или аренды право БП, то оно прекратится. Ещё право БП прекращается, если пользователь по какой-то причине лишился участка. Участок может «уйти» двумя путями.

Принудительно. Это те случаи, когда участок забирают (изымают) у пользователя по решению суда или гос. органа. По Конституции РФ лишить кого-то права на землю просто так нельзя («не нравится мне этот гражданин» — не сработает), поэтому в законах прописаны конкретные случаи, в которых суд или орган может участок изымать:
если пользователь участка совершает правонарушение. За любое нарушение закона государство наказывает, в нашем случае — лишает права БП и самого участка. За что так сурово: участок используют не по назначению; если пользователь получал участок для садоводства, то засаживать его елями и берёзами, создавая лес, не стоит;
владелец довёл участок до такого состояния, что его невозможно использовать по назначению; например, если ЗУ предназначен для строительства, а пользователь там устроил свалку или вырыл карьер, и это теперь мешает строительству, то с ЗУ придётся попрощаться;
пользователь не поддерживает ЗУ в «хорошей форме», пригодной для нормального использования участка по назначению: если какой-то несчастный получил захламлённый участок из прошлого примера, но свалка ему почему-то понравилась (наверное, фамилия Плюшкин), и убирать её он не собирается, то для ЗУ найдут хозяина получше;
пользователь не восстанавливает плодородие земли, которое повредили люди своей деятельностью, не высаживает растения, помогающие почве вернуться в норму, — не проводит рекультивацию (этот пункт касается сельскохозяйственных земель);
участок эксплуатируют так, что от этого плохо окружающей среде: почве, водоёму поблизости, растениям и даже соседям; например, на участке как удобрения используются химикаты, из-за чего земля испортилась и на ней больше ничего не растёт (а соседи уже не могут дышать химией и разъезжаются).
Добровольно. Можно добровольно отказаться от ЗУ, а значит и от права БП. Почему — ситуации бывают разные: участок фактически не нужен, а налог за него выплачивается. Для отказа нужно написать заявление об этом и подать его в МФЦ или орган власти, выдавший участок.

Видео: заявление о прекращении права БП

Этапы переоформления земли в собственность физлицами

Если необходимо переоформить землю физлицам, для передачи собственности используют договор купли-продажи.

Алгоритм действий представлен 5 шагами:

Сбор документов на землю.
Организация межевания и определение границ участка.
Оформить участок по кадастровому учету.
Оплата пошлины за регистрационные действия.
Передача подготовленного пакета бумаг в Росреестр для регистрации собственности.

Если земля передавалась в имущество не самому владельцу участка, а, например, садовому или дачному обществу, для получения документов на надел обращаются в администрацию с запросом о предоставлении копии акта передачи участка в пользование. Основанием наличия прав на подобные запросы станет предъявленная книжка участника общества и документы об оплате взносов (платежи за охрану, электроснабжение).

Если понадобилось провести межевание, обращаются в БТИ или специальную организацию для проведения кадастровых работ и определения периметра. После получения карты-схемы надела обращаются в Кадастровую Палату для оформления паспорта.