Незаконная перепланировка квартиры в 2021. Все нюансы.

Незаконная перепланировка — перенос кухни в жилую комнату (несогласованные изменения отмечены красным)

В начале статьи условимся о некоторых терминах, использованных в ней.

Незаконная перепланировка квартиры или нежилого помещения- это перепланировка, при которой планируемые или выполненные работы, противоречат СНиПам, СаНПиНам, постановлениям и другим правовым актам, ввиду чего она не может быть согласована и на неё нельзя получить разрешение.

Несогласованная, самовольная или не узаконенная перепланировка- это такая перепланировка, при которой работы выполнены без соответствующего разрешения и согласования, но которая не нарушает строительные, санитарно-гигиенические и правовые нормы.

Как узаконить незаконную перепланировку?

Из данного выше определения становится понятно, что согласовать незаконную перепланировку невозможно. Несмотря на это, мы рекомендуем Вам прислать нам на почту [email protected] запрос с планами Вашей незаконной перепланировки- возможно нам удастся что-либо придумать. Часто бывают пограничные и сложные случаи, в которых обойти законы удаётся минимальными жертвами. Либо Вы можете позвонить нам по телефону +7 (495) 507-74-67.

Узаконить самовольную перепланировку, исходя из данного нами ей определения в начале статьи, наоборот, возможно. Этому вопросу мы посвятили целую статью, которую рекомендуем Вам прочесть. Если Вы хотите узнать стоимость такого узаконивания, то Вы также можете позвонить нам по тому же телефону +7 (495) 507-74-67, заполнить заявку или отправить запрос на почту

Ответственность за незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения.

Если Вы выполнили перепланировку незаконно, то узаконить её уже не получится и ремонтные работы придется проделать вновь, но с соблюдением всех норм. Поэтому лучше изначально перед ремонтом согласовать перепланировку и быть уверенным в её легитимности. Ответственность за незаконную перепланировку целиком лежит на собственнике квартиры или нежилого помещения.

Подробно о штрафах и последствиях такой перепланировки мы рассказали в отдельной статье, и, если Вас интересует этот вопрос, то рекомендуем Вам обязательно с ней ознакомиться. Однако, кратко коснёмся этого вопроса и здесь. Комментарий к видео: С выходом Постановления Правительства Москвы № 1335 от 19 августа 2021 года, внёсшего изменения в ППМ № 508, изменилось и актуально на 2021 год: 1. Устройство антресоли теперь допускается устраивать не на 40% от площади помещения, в котором она находится, а согласно пункту 10.13 Приложения 1 сумма площадей всех антресолей должна быть не больше 40% от площади всей квартиры или нежилого помещения. 2. Убрали пункты, запрещающие установку сантехнических приборов и плит на анстресолях, устройство на ней ванн, санузлов и кухонь. Теперь это можно делать. При этом не следует забывать, что устройство мокрых зон над жилыми комнатами и кухнями запрещено согласно п.9.22 СП 54.13330.2016. Также запрещено устройство кухни над жилой комнатой в соответтвии с п. 24 ПП РФ № 47. 3. Добавили пункт 10.24, запрещающий выемку грунта в подвалах и цокольных этажах. 4. Добавили пункт 10.25, не разрешающий прокладку транзитных коммуникаций через смежные помещения при изменении их границ. 5. Добавили пункт 10.26, в соответствии с которым кухни с газовым водонагревателем должны быть отделены от жилых комнат плотно закрывающимися дверьми с предусмотрением решетки или зазора между дверьми и полом площадью не менее 0,02 кв.м. 6. Отменили невозможность выполнения работ, требующих согласования по проекту, в нежилом помещении здания, являющемся собственностью г.Москвы;

Отменили СаНПиН 2.1.2.2645-10, который запрещал вход в санузел делать из кухни или комнаты. Теперь это осуществимо.

Также снизили штраф для юридических лиц с 300-350 000 р. до 40-50 000 р. в случае производства ремонтных работ без получения предварительного согласования согласно пункту 2 ст. 7.21 КоАП РФ.

Больше ничего не изменилось.

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

ВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме
11651
0

Чем грозит незаконная перепланировка нежилого помещения или квартиры?

За незаконную перепланировку собственника ждет штраф и предписание вернуть выполненные нарушения в исходное состояние.

Рассмотрим этот вопрос подробнее. Во-первых, собственника согласно пункту 2 статьи 29 Жилищного кодекса РФ неотвратимо ждёт наказание за незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме при её обнаружении в виде штрафа . В Москве для физических лиц он составляет 2000-2500 рублей согласно п.2 статьи 7.21 КоАП РФ, для юридических лиц- 40-50 000 рублей согласно той же статье. Во-вторых, согласно пункту 3 статьи 29 ЖК РФ, а в Москве согласно п. 3.3.3.8.2.2.2 Прил. №2 к 508-мому Постановлению Прав-ва Москвы для квартир собственнику квартиры или нежилого помещения с незаконной перепланировкой выдаётся предписание вернуть планировку такой квартиры или нежилого помещения в исходное положение в части работ, нарушившей закон. Иными словами, произведенный дорогостоящий ремонт придется возвращать в первоначальное положение. Выписывает данное предписание в Москве инспектор Жилищной инспекции, а в других городах России соответствующий представитель органа местного самоуправления (согласно п.1. ст.26 ЖК РФ). Если инспектора не пустить в квартиру или нежилое помещение, то он будет добиваться доступа в них через суд. Таким способом выявление незаконной перепланировки получится лишь отсрочить. Если несанкционированная перепланировка не была устранена в соответствии с выданным предписанием, то дело по ней передают в суд, который в соответствии с п.5 ст.29 ЖК РФ имеет право выставить такую квартиру или нежилое помещение на продажу с торгов, что уже бывало несколько раз на практике.

2.1. Незаконная перепланировка- последствия при затрагивании несущих конструкций.

Незаконный ремонт в квартире или нежилом помещении с неправильным затрагиванием несущих конструкций может привести к ещё более серьезным последствиям, которые мы подробно описали в пункте 7 этой статьи. Если Вы планируете или выполнили затрагивание несущих конструкций при ремонте, то обязательно с ним ознакомьтесь.

2.2. Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры или нежилого помещения?

Если самовольная перепланировка была выполнена без нарушений действующих пунктов законодательства, то ситуация обстоит несколько лучше. Ответственность за несогласованную перепланировку, то есть за перепланировку, выполненную без соответствующего разрешения, но не нарушившую правовые и строительные нормы, в Москве предусматривает наложение штрафов в тех же размерах, что были описаны выше, а также выдачу предписания о необходимости её согласования. То есть по существующим нормам такое переустройство можно узаконить согласно пункту 18 Приложения 1 508-ого Постановления Правительства Москвы. Ссылку на статью, рассказывающей об этом процессе, мы уже приводили вверху. На вопрос о том, какая перепланировка вообще требует осуществления согласования, мы отвечали тут. В Московской области, правда, органами местного самоуправления не предусмотрено согласование такой перепланировки. Они требуют её легализацию проводить через суд согласно п.4 ст.29 ЖК РФ.

В подавляющем большинстве случаев самостоятельно осуществить перепланировку квартиры или нежилого помещения без нарушений удаётся крайне редко, так как в нашей стране действует большое количество запрещающих нормативных актов и строительных норм по отношению к её осуществлению, о которых мы ещё поговорим ниже. Даже если перепланировка была выполнена без нарушений, то Жилищные инспекции многих округов для её узаконивания требуют предоставлять планы БТИ на квартиру или нежилое помещение с отображением уже произведенных изменений планировки (так называемыми «красными линиями», о которых мы ещё расскажем ниже), то есть «светить» её в органах технического учёта ещё до получения официального разрешения. В таком случае надо быть абсолютно уверенным в законности такой самовольной перепланировки, что не всегда могут гарантировать даже опытные специалисты, так как те или иные пограничные с точки зрения закона случаи перепланировки могут быть трактованы ими по-разному. В противном случае получится неприятная ситуация, когда узаконить произведенные изменения в планировке не удалось, а они уже отображены в планах БТИ и просто так назад их не вернёшь. Даже если Жилищная инспекция не потребует предоставления планов БТИ в красных линиях на новую планировку, то, как уже говорилось выше, инспектор при её осмотре всё равно может найти какие-либо нарушения и тогда выпишет предписание о возвращении ремонта в исходное состояние. Ещё следует отметить, что Жилищная инспекция рассматривает поданные документы сразу на узаконивание уже выполненной перепланировки около трёх месяцев, в то время как документы на планируемую планировку они рассматривают в течение месяца.

Как следует из вышеизложенного, последствия самовольного переустройства и перепланировки квартиры или нежилого помещения могут быть весьма неприятны, а потому согласование таких работ лучше проводить до осуществления ремонта. Или хотя бы консультироваться перед этим у соответствующих специалистов.

Законодательная база

Основной закон, регулирующий процесс узаконивания переустройства жилья в Российской Федерации — ЖК РФ.

В частности, статья 25, где приводятся понятия перепланировки и переустройства.
В статье 26 описаны возможные причины отказа в узаконивании подобных работ и определяется база для их проведения.
В статье 29 описаны последствия несогласованной перепланировки для собственников недвижимости.

Как выявляется незаконная перепланировка жилых и нежилых помещений?

Выполненная самовольная и несогласованная перепланировка нежилого помещения или квартиры может быть выявлена в нескольких случаях:

поступила жалоба на незаконную перепланировку от соседей из-за шума ремонтных работ, плохой звукоизоляции, личной неприязни и так далее;
при обходе квартиры или надзоре управляющей компанией, если она подаст заявление о незаконной перепланировке в соответствующие органы;
при выходе техника БТИ;
для нежилых помещений при внеплановой проверке Жилищной инспекцией в Москве;

Если произведенная незаконная перепланировка не выявлена согласующим органом (Жилищной инспекцией для Москвы или органом местного самоуправления для Московской области) и не засвечена в инвентаризационных планах (не отображена на планах БТИ), то её можно вернуть в исходное положение без всяких предписаний. Если она не имеет каких-либо законодательных нарушений ( то есть согласно принятой нами в этой статье терминологии это- просто самовольная перепланировка квартиры или нежилого помещения), то её можно согласовать ещё как только планируемую (иными словами, задним числом), сэкономив при этом деньги и не «засвечивая» её в планах БТИ. В таком случае также удастся избежать наказания за незаконную перепланировку в виде штрафа.

Как избежать наказания или уменьшить его

Лучший способ избежать наказания – действовать по закону, то есть согласовать перепланировку заблаговременно. Если действовать в обратном порядке, нужно быть готовыми, что это своего рода «лотерея». Суд и эксперты могут признать возможность фиксации переустройства в документах или же, наоборот, владельца обяжут вернуть все к первоначальному состоянию за свой счет и выплатить штраф.

Чтобы узаконить перепланировку необходимо собрать документы, подготовить проект и обратиться в БТИ. По адресу расположения квартиры выедет специальная комиссия, который осмотрит жилплощадь и вынесет вердикт.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. в специальном окне.

Теперь вы знаете, какой штраф за перепланировку квартиры без разрешения в 2021 году придется заплатить. Чтобы не возникло проблем, необходимо своевременно согласовывать капитальные ремонтные работы. Однако, если вы уже сделали перепланировку без согласования, отчаиваться не стоит – обратитесь к юристу, который поможет исправить ситуацию с минимальными потерями.

Незаконная перепланировка квартиры- куда обращаться?

Если Вы хотите узаконить незаконную перепланировку, то есть ремонт, выполненный с нарушениями закона, то сделать это не удастся и для этого лучше никуда не обращаться совсем, дабы лишний раз её не «светить». Разве что, как мы уже говорили, можете позвонить нам и, возможно, что-то удастся придумать с её согласованием.

Если Вы хотите легализовать самовольную перепланировку, то есть ремонт, выполненный без нарушений всех законов, то обращаться необходимо в Жилищную инспекцию, если недвижимость расположена в Москве, или в орган местного самоуправления (Администрацию)- если в Московской области. Однако, настоятельно рекомендуем Вам перед этим хотя бы просто проконсультироваться по своей осуществленной перепланировке у специалистов, чтобы не «засветить» её возможные несоответствия строительным и законодательным нормам.

Если же Вы хотите узнать куда сообщить о незаконной перепланировке соседей, то об этом мы расскажем ниже.

Что делать, если службы не реагируют

Если бездействуют надзорные ведомства, нужно обращаться в вышестоящие инстанции. Следует сохранять копии всех обращений, ответы на них. Это правило касается всех ведомств, организаций, суда.

За коммунальными службами надзирают жилинспекции, администрации, Роспотребнадзор. ГЖИ контролируются главным жилищным инспектором. Прокуратуры проверяют любые нарушения прав людей. Районные прокуроры подчиняются городским, региональным, федеральным чиновникам. У судов также есть надзорные инстанции – областные, краевые, республиканские, Верховный суд РФ.

Куда жаловаться на незаконную перепланировку?

Жалоба на незаконную перепланировку соседей пишется в Жилищной инспекции Вашего административного округа, если дом расположен в Москве, или в Органе местного самоуправления (Администрации города или поселения), если здание находится в Московской области.

Пишется жалоба в свободной форме на листке формата А4 на имя начальника Жилищной инспекции данного округа. В шапке жалобы обязательно указывается от кого она поступила (ФИО, паспортные данные и адрес регистрации). В Москве только на Жилищную инспекцию возложены полномочия по контролю незаконных ремонтов в жилых многоквартирных домах. Ни участковый, ни управляющая компания, ни полиция за это не отвечают и обращаться к ним бесполезно. Максимум, что они могут сделать, это по Вашей жалобе написать свой запрос на проверку в ту же Жилищную инспекцию. Пожаловаться на незаконную перепланировку соседей Вы можете даже не будучи уверены выполнена ли она в действительности или нет. Таким образом, Вы просто просите проверить данную квартиру или нежилое помещение на наличие несогласованной перепланировки. Как мы уже писали выше, по данной жалобе на квартиру или нежилое помещение обязательно выйдет инспектор и предоставит ответ по результатам своей проверки. Если его не впустят в квартиру или нежилое помещение, то он должен добиваться доступ на объект через полицию или суд.

Образец жалобы

Жалобы пишутся в свободной форме, в них обязательно указываются:

наименование адресата;
сведения об обращающемся человеке – его фамилия, имя, отчество, адрес, телефон, электронная почта;
описание проблемы;
требования и предложения выхода из ситуации;
дата составления;
предоставление доказательств.

Для обращения в УК нужно подробно описать доставленные соседями неудобства. Сюда входят:

шум от работающего оборудования на протяжении нескольких дней подряд;
мешки строительного мусора в подъезде;
пыль и грязь на лестничных площадках;
появившиеся трещины;
потеки на стенах.

Подтвердить действия соседей могут другие жильцы, фотографии подъезда, сырых пятен, обломков кирпичей, бетона.

В ГЖИ обращения подаются в том же порядке. Их можно направлять через интернет. В качестве доказательств можно привести те же документы. Возможно приложение заключения эксперта о выявленных разрушениях.

Заявление в прокуратуру подается на имя прокурора района. Жаловаться можно как на действия жильцов, так и на бездействия других ведомств. В последнем случае ссылаются на ответы жилищной инспекции и обслуживающей организации.

Суды работают с исками. Их подают граждане и организации. Доказывать правоту придется истцу. В этом случае необходима тщательная подготовка: потребуются акты оценки, заключения эксперта о причинах выявленных недостатков и возможности их устранения. Обязательны копии претензий в УК, ответы на них. В тексте должны быть ссылки на законодательство. Образец заявления можно найти на стендах в зданиях судов, на официальных сайтах.

Свободная форма обращений предполагает правильное и подробное описание возникшей ситуации, без использования грубых, резких высказываний, оскорблений других людей, ложной информации, домыслов. К написанию нужно подойти ответственно. Оно должно быть грамотным, последовательным, чтобы не терялся смысл послания. Документ подписывается заявителем или его представителем.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой.

Как мы уже говорили, вся ответственность за произведенную незаконную перепланировку лежит на её собственнике. Ни на ремонтно-строительной бригаде или дизайнере, а именно на собственнике. Таким образом, покупая квартиру с незаконной перепланировкой всю ответственность за неё Вы берёте на себя. Бывают даже случаи, когда человек купил квартиру, ничего не подозревая о произведенной в ней перепланировке, или перепланировка была выполнена очень давно. Всё равно, в данных случаях, именно он несёт ответственность за самовольную перепланировку. Поэтому прежде всего надо взять план БТИ на квартиру. Он должен быть в черных линиях и без штампа о наличии в квартире несогласованной перепланировки. Затем с этим планом сверяется реальная планировка квартиры. Если существуют какие-либо различия, то значит была проведена перепланировка.

Перед покупкой квартиры с незаконной или самовольной перепланировкой настоятельно рекомендуем Вам проконсультироваться у специалистов на предмет её законности, возможности и стоимости узаконивания, а также о возможных последствиях. Для этого, как мы уже говорили, Вы можете прислать планы квартиры нам на почту [email protected] или позвонить по телефону +7 (495) 507-74-67.

Незаконная перепланировка при покупке квартиры может быть очень неприятным сюрпризом. Часто бывает, что к нам обращается собственник, который купил квартиру с незаконной перепланировкой с ужасными нарушениями, просто не проверив её, а теперь вынужден за это отвечать. Про возможные последствия таких перепланировок мы уже писали выше.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Теперь посмотрим на ту же ситуацию со стороны продавца. Продать квартиру с незаконной перепланировкой достаточно трудно. Во-первых, необходимо найти покупателя, который будет готов приобрести такую квартиру и взять всю ответственность за перепланировку на себя. Многих покупателей это отпугивает. Во-вторых, в случае согласия на такую покупку многие покупатели требуют предоставления на неё скидки за последующие услуги по узакониванию. В-третьих, у покупателя должны быть «прямые деньги», а не ипотечные, так как большинство банков просто не одобряют покупку такой квартиры. Поэтому продать квартиру с согласованной перепланировкой гораздо легче. Однако, это можно сделать. Каких либо ограничений от Росреестра по данному вопросу нет.

Стоимость услуг

Цена узаконивания перепланировки включает несколько статей.

Величина суммы, которую придется заплатить, зависит от сложности проведенных работ и того, как срочно необходимо оформить документы.

Расходы на узаконивание перепланировки:

кадастровый и техпаспорт будут стоить до 2 тыс. рублей;
стоимость проекта перепланировки — 8 тыс. рублей;
помощь посредника в разработке эскиза и его согласовании — примерно 10 тыс. рублей;
внесение сведений в Росреестр — 200 рублей.

Узаконивание, проводимое через суд, предполагает увеличение расходов.

Можно ли согласовать незаконную перепланировку малогабаритной однокомнатной квартиры? Как узаконить перепланировку квартиры со смежными комнатами? Узнайте тут.

Где заказать проект перепланировки квартиры? Читайте далее.

Переделывание предварительно не согласованной перепланировки, в ходе которой были нарушены нормы, сделает процедуру еще более дорогой.

Любые работы по перепланировке жилища следует согласовывать с уполномоченными органами еще до их начала.

Это застрахует от неоправданных расходов и штрафных санкций.

Покупая жилье, следует внимательно изучать техпаспорт, а при оформлении ипотечного кредита — еще и договор, заключаемый с банком.

Что является незаконной перепланировкой квартиры или нежилого помещения?

Теперь перейдём к, пожалуй, самой главной части нашей статьи, а именно к рассмотрению правовых актов, которые нельзя нарушать при осуществлении перепланировки, а также мероприятий при ремонте, которые относятся к таким нарушениям. Мы уже разбирали их в статье «Перепланировка квартиры- что можно, а что нельзя», но приведем основные тезисы и здесь.

В соответствии с п.10 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508 к незаконной перепланировке квартир или нежилых помещений на 2021 год относятся следующие виды мероприятий:

любые работы, которые ведут за собой ухудшение условий эксплуатации дома и жизни соседей, в том числе ограничение доступа к инженерным коммуникациям (таким образом сюда относится и зашивка стояков отопления);
мероприятия по ремонту помещений. в результате которых данные помещения могут быть признаны непригодными для проживания в соответствии с установленным порядком;
нарушение несущей способности и устойчивости капитальных конструкций здания;
установка отключающих или регулирующих устройств на общеквартирные инженерные коммуникации, если их использование может повлиять на потребление ресурсов в смежных помещениях;
ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
превышение допустимой нагрузки на конструкции здания при устройстве полов, перегородок, установке какого-либо оборудования.
перенос водяных радиаторов на лоджии, балконы и веранды;
устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов;
устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами (в многоквартирных домах типовых серий);
устройство штраб в сборных панелях домов под электропроводку или проводку канализационных труб;
перевод технических подполий в подвалы;
устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах;
ремонтные работы в домах, признанных в установленном порядке аварийными;
перепланировка чердака или техэтажа;
объединение кухни с газовой плитой с жилой комнатой;
устройство наружного тамбура и витрин, выходящих за пределы наружных стен здания;
объединение лоджий и балконов с внутренними комнатами;
устройство и изменение формы оконных и дверных проемов в наружной стене или крыше с ослаблением несущей способности конструкций дома;
создание навесов, в том числе остекленных (в пределах существующих границ террасы), на эскплуатированных кровлях, приводящих к увеличению высоты здания, устройству помещения, оснащению отоплением, инженерным и санитарным оборудованием, с надстройкой стен, в том числе наружных;
проводка венткоробов на главном фасаде здания;
устройство мансардных и слуховых окон, приводящее к изменению уклонов крыши и высоты конька;
монтаж или расширение антресолей, общая площадь которых превышает 40% от площади всего помещения;
понижать отметку пола подвалов и цокольных этажей;
проводить транзитные инженерные коммуникации через смежные помещения при изменении их границ (объединение, разъединение);
устройство проемов между жилыми комнатами и кухней с газовым водонагревателем без плотно закрывающейся двери с установкой решетки или зазора между дверью и полом площадью не менее 0,02 кв.м.

Один из вышеперечисленных пунктов гласит, что перепланировка не должна нарушать требований СНиПов, СаНПиНов и противопожарных норм, иначе она будет признана незаконной. Таких требований очень много. Перечислим несколько наиболее распространенных видов работ, которые превращают перепланировку в незаконную (в скобках указаны ссылки на пункты нормативных документов):

расширение или расположение мокрых зон (санузлов, уборных, ванных, туалетов, постирочных и т.д.) над жилыми комнатами и кухней (п.9.22 СП 54.13330.2016);
расширение или расположение кухни под мокрыми зонами соседей сверху (п.9.22 СП 54.13330.2016);
расположение кухни над жилыми комнатами (п.22 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47);
расположение жилых комнат или кухни под мокрыми зонами соседей сверху (п.9.22 СП 54.13330.2016);

Для самовольной перепланировки нежилых помещений это могут быть:

отсутствие тамбура глубиной менее 1,2м. и шириной, равной ширине входной двери плюс не менее 0,3 м, при входе с улицы (п.3.23 СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения»);
неправильный уклон пандусов и маршей лестниц (п.5.6 СНиП 31-06-2009);
отсутствие второго эвакуационного выхода (СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения»);
и многое другое (для нежилых помещений требований, в целом, больше чем для квартир и перечислить их все просто не представляется возможным, отвечать за них должны проектировщики);

Существуют и другие типы незаконной перепланировки, такие как присоединение бытовой канализации к кухонному стояку, отсутствие гидроизоляции мокрых помещений, отсутствие звукоизоляции в полу, отсутствие порожка между санузлами и коридором, подключение вентиляции из санузлов к вентиляции кухни и др., но они менее существенны, если их скрыть или грамотно обыграть.

В некоторых случаях перепланировка может стать незаконной с такими мероприятиями, которые явно не прописаны в законодательных актах. К примеру, сюда можно отнести устройство проёма в несущей стене в неположенном месте.

Что входит в самовольную перепланировку в многоквартирном доме

Некоторые работы можно делать без узаконивания, просто зарегистрировав их в БТИ. К ним относится:

Увеличение размеров кухни, санузла и комнаты за счет коридора или кладовки.
Остекление балконов.
Установка новой техники (без нарушения коммуникаций).
Расширение дверного проема.
Объединение санузла.

На любое другое вмешательство в изначальный проект жилья, нарисованный в техническом плане, нужно получить письменное разрешение. Для этого понадобится архитектурный план будущего жилья, разработанный инженерами, подтверждение права собственности и подписи других собственников.

Если ни того, ни другого нет — ремонт считается самовольным. Таким же он будет, если положительное решение от муниципалитета было получено, но в процессе ремонта владелец изменил одобренный архитектурный проект. Это выяснится сразу после завершения строительства. Контролирующая организация назначит комиссию, которая проверит соответствие проведенных работ плану.

Такой объект не получится ввести в эксплуатацию, пока он не будет приведен в нужное техническое состояние. Все определения и правила касательно процесса согласования указаны в Жилищном кодексе РФ, статьи 25-29.

Фото: Instagram @mb_designstudio

Работы, которые точно не одобрят: перенос санузла на жилую территорию, снос и перекрытие вентиляционного короба, закрытие доступа к стоякам и счетчикам, переоборудование чердака, надстройка мансарды, пристраивание лоджии к этажам выше первого, снос несущей стены, перенос стояков водоснабжения и др.

Кухня
Кухни с газом: какой ремонт им показан и противопоказан

Примеры незаконных перепланировок квартир и нежилых помещений.

Произведенный незаконный ремонт, если он «засвечен» отмечается на планах БТИ квартиры или нежилого помещения в виде красных линий, если объект расположен в Москве. Помимо красных линий рядом с планами также ставится отметка о присутствии в квартире несогласованной перепланировки. В некоторых городах и областях произошедшие изменения рисуют в черных линиях, оставляя лишь соответствующую отметку. Незаконная перепланировка может быть и не отмеченной в плане БТИ, если не проводилась её инвентаризация (не осуществлялся выход техника на объект), но ниже для наглядности мы привели планы БТИ именно с красными линиями как примеры несогласованных перепланировок. Ниже мы отошли от разделения терминов незаконной и самовольной перепланировки в заголовках примеров, так что ниже приведены те переустройства, которые узаконить невозможно.

Незаконная перепланировка квартиры.

Здесь представлен технический паспорт БТИ на квартиру в красных линиях. В квартире произведены часто встречающиеся недопустимые нарушения: объединённый санузел расширен за счёт кухни и газифицированная кухня объединена с жилым помещением. Тем самым ухудшены жилищные условия ниже проживающих соседей и нарушены противопожарные нормы. Санкции за незаконную перепланировку такой квартиры будут серьезными. Санузел придется возвращать в исходные габариты, а кухню ограничивать рольставнями или раздвижной перегородкой.

Самовольная перепланировка квартиры.

Данная перепланировка была выполнена уже в новостройке. В ней также произведено расширение ванной комнаты за счёт жилой комнаты. Согласование такой самовольной перепланировки невозможно, а потому ремонт придется переделывать и возвращать санузел в исходные габариты.

Самовольное переустройство.

В данной планировке был произведен демонтаж под нишу части наружной несущей стены. Как мы уже говорили, такая незаконная перепланировка и её последствия представляют наиболее тяжелый случай. Пришлось заказывать дорогостоящий проект усиления у автора дома и проводить серьезный ремонт.

Самовольная перепланировка.

В этом примере главным нарушением является устройство нового санузла на территории жилой комнаты. Последствия такой самовольной перепланировки также весьма плачевны.

Незаконная перепланировка нежилого помещения.

При выполнении этого переустройства строители демонтировали диафрагмы жесткости здания, а ответственность за самовольную перепланировку нежилого помещения легла на плечи собственника- диафрагмы пришлось восстанавливать по отдельно разработанному проекту.

Несогласованная перепланировка нежилого помещения.

Для данной планировки критичным фактором является устройство трёх проёмов в несущих стенах с малых отступом от ограждающих конструкций. Хорошо, что стены выдержали, а то всё в конечном счете могло закончиться обрушением.

Надеемся, эта статья поможет Вам избежать ошибок в реализации своих перепланировок, чтобы в дальнейшем не столкнуться с ненужными проблемами и понести дополнительные финансовые затраты. Также рекомендуем Вам прочесть статью о согласовании перепланировки квартиры.

В каких случаях нужно писать жалобу

Обнаружить перепланировку чужой квартиры сложно. Вопросы возникают, когда соседи сталкиваются с последствиями ремонта:

длительная работа строительных инструментов – перфораторов, пил;
большое количество мусора;
появление трещин в стенах;
протечки канализации;
нарушение вентиляции.

Проекты многоквартирных домов предполагают пользование соседями одинаковым количеством воды, газа, света. Не разрешенные подключения, изменения систем могут нарушить права других людей.

Важно: за вывоз строительного мусора отвечает собственник ремонтируемой квартиры.

Сносят стены

Снос стен между комнатами может привести к разным последствиям, например прогибу межэтажных перекрытий. Предусмотрены санитарные нормы площади комнат, санузлов. Увеличение размеров помещений, дополнительные отверстия в несущих стенах могут повлиять на устойчивость всего здания и привести к его разрушению. Сносить их запрещено.

Перекрыли вентиляцию

Вентиляционные шахты проходят от первого до последнего этажа, они позволяют обновляться воздуху в помещениях. Любые изменения их конструкции могут привести к скоплению газа в квартирах, появлению сырости. Доказать подобные нарушения можно после осмотра соседского жилья специалистами надзорных ведомств.

Перенесли кухню в другую комнату

Такая перепланировка может доставить проблемы, связанные с протечками воды, канализации. Если после проведенного соседями ремонта появилась сырость в комнатах и это не связано с естественными причинами, следует выяснить, не было ли переноса кухни или санузла у кого-то из жильцов.

Проблемы с канализацией

Канализационные стояки размещены по всему дому. Их перемещение может ухудшить работу системы у других жильцов. Обнаружить незаконно выполненный соседями ремонт можно, если возникают регулярные засоры, ухудшается сток отходов.