Многие собственники жилья перестраивают его на свой вкус и часто только исковое заявление о перепланировке квартиры является единственной возможность узаконить произведенные работы. Это как в случае с иском о праве собственности на самовольную постройку. Пока заинтересованное лицо (собственник) не докажет в суде безопасность конструкций и произведенных изменений, такую перепланировку могут обязать устранить. То есть за счет собственника (владельца) вернуть жилье в первоначальное состояние. Что всегда затратно. А с учетом ипотеки и вовсе грозит продажей жилья банком.
В судебной практике исковое заявление о перепланировке квартиры встречается часто. Мы проанализировали рекомендации и разъяснения судов. И в данной статье описали основные нюансы процедуры узаконения, рекомендации по подготовке документов по переустройству и перепланировке жилого помещения. Размещенные ниже пример и образец можно использовать в качестве основы для самостоятельной подготовки иска. А если останутся какие-либо вопросы, поможет дежурный юрист.
:
Исковое заявление о перепланировке квартиры
До обращения в суд с иском о сохранении перепланировки
Не любые изменения квартиры нуждаются в узаконении. Что такое переустройство, а что такое перепланировка? Ответы на эти вопросы дает ст. 25 Жилищного кодекса РФ. Если кратко, то:
- переустройство — это установка, замена, перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Только тогда, когда такие изменения вносятся в технический паспорт квартиры
- перепланировка — это изменение конфигурации жилья. Когда требуется внести изменения в технический паспорт квартиры (помещения).
По общему правилу до перепланировки необходимо получить специальный документ. Это решение о согласовании перепланировки (выдает местная администрация). И если оно отсутствует, потребуется обращение в суд: исковое заявление о перепланировке квартиры или административный иск об оспаривании решения органа власти.
Регистрируем изменения
На судебном решении процесс легализации самовольной перепланировки не заканчивается. После этого следует переоформить технические и кадастровые паспорта с учетом измененного состояния квартиры.
Когда же незаконная перепланировка повлекла за собой изменения в размере жилья, то следует внести соответствующие сведения в регистрационные данные на недвижимость.
Для этого в местное отделение Росреестра подается заявление с копией нового технического паспорта.
Вот то основное, что необходимо знать о том, как узаконить самовольную перепланировку. Еще раз подчеркнем, что помощь в этом вопросе юриста существенно облегчит задачу.
Что необходимо знать, обращаясь в суд
Перед подачей иска в суд необходимо подготовить ряд документов. Они должны доказывать, что квартира может быть сохранена в перепланированном виде. Для этого следует обратиться в органы пожарного надзора, Роспотребнадзора, а также получить экспертное заключение специализированной организации. Эксперт проводит исследование и подтверждает, что сохранение перепланировки не нарушит прав и интересов других жильцов. В противном случае могут быть назначены экспертизы по гражданским делам.
Если перечисленные органы сделали замечания по перепланировке или переустройству квартиры, необходимо их устранить. Так как суд на основании отрицательных отзывов может отказать в иске.
Спор относится к подсудности районного (городского) суда. Иск следует подавать по месту нахождения ответчика. Госпошлина — 300 руб.
Когда требуется узаконивание в судебном порядке?
Обратиться в суд для узаконивания перепланировки можно в 2 случаях:
- Работы уже проведены и не были согласованы с уполномоченными органами. Согласно статье 26 Жилищного Кодекса Российской Федерации такая перестройка называется самовольной и собственник или наниматель должен привести помещение в прежнее состояние, оплатив штраф. Размер штрафа от 2 000 до 2 500 рублей (статья 7.21 КоАП РФ). Там же указано, что жилое помещение может быть сохранено в перестроенном виде по решению суда.
- После подачи всех документов на согласование, был получен отказ на перепланировку. Согласно статье 27 того же документа, отказ должен быть мотивирован, и его можно обжаловать в суде.
Исковое заявление о перепланировке квартиры — отказ суда
Переустройство и перепланировка жилого помещения могут быть узаконены только в суде. Но суд не всегда принимает решение в пользу заявителя. Невозможно узаконить перепланировку если:
- нарушена вентиляция дома
- увеличена площадь газифицированной кухни
- перемещены газовые трубы
- за счет жилой площади увеличена ванная комната
- размонтированы сантехнические коробы
- отопительные приборы перенесены на балкон или лоджию
- появились новые «мокрые места» (перенос кухни, туалета и вывод, соответственно, инженерно-технических сетей) и т.п.
Именно поэтому до обращения в суд важно собрать заключения органов власти и использовать их в качестве доказательств. Техническое заключение о соответствии выполненных работ строительным нормам и правилам, заключения о соответствии перепланировки санитарно-эпидемиологическим требованиям, пожарной безопасности, а при необходимости, о соответствии требованиям СНиП системы внутренних сетей водопровода и канализации и др.
Что приложить к иску?
Помимо заявления и его копии (количество копий равно количеству ответчиков и третьих лиц), нужно подготовить следующие документы:
- Правоустанавливающие документы на помещение (копия).
- Квитанцию об оплате госпошлины.
- Заключения МЧС, Роспотребнадзора, БТИ, других полномочных организаций.
- Заключение экспертов о том, что проведенные изменения не повлияли на прочность дома.
- Технический план квартиры до проведения работ (копия).
- План, согласно которому производилась перепланировка.
- Смета на строительные работы.
- Новый технический план.
- Справка о прописанных и проживающих в квартире.
Важно! Если обращается представитель истца, к документам необходимо добавить доверенность или другой документ, удостоверяющий полномочия заявителя.
Результат рассмотрения искового заявления о перепланировке квартиры
Суд примет решение о сохранении квартиры в перепланированном виде только при предоставлении истцом доказательств безопасности конструкций и квартиры в целом. Перепланировка не должна нарушать прав третьих лиц. Если собственников квартиры несколько, они все будут привлечены к участию в деле. После вступления в силу решения суда (с учетом апелляционного обжалования) собственник должен обратиться в БТИ. Чтобы внести произведенные изменения в документацию на квартиру.
В случае, когда нельзя узаконить перепланировку, суд тоже примет решение. Он может возложить обязанность на лицо, самовольно перепланировавшее квартиру, привести жилье в первоначальный вид. Если решение не будет исполнено, такая квартира может быть реализована через аукцион. Для нанимателя жилья такое решение влечет досрочное прекращение договора найма жилого помещения без предоставления другого жилья. Поэтому до обращения в суд с исковым заявлением о перепланировке квартиры обратите внимание на сбор доказательств.
Как составить иск?
Подробная информация о форме, содержании и прилагаемых документах к исковому заявлению содержится в статьях 131 и 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В заявлении необходимо указать сведения:
- Наименование суда куда обращается заявитель.
- Об истце – ФИО, место жительства. Обратиться в суд может другое лицо, не обязательно собственник, в этом случае указывается информация о представителе.
- Об ответчике – ФИО, его место жительства, если организация – наименование и местонахождение.
- О третьих лицах, которые могут участвовать в процессе (например, сотрудники других организаций).
- О помещении: адрес, тип – жилое или нежилое, реквизиты свидетельства о праве собственности, когда произведена перепланировка.
- Сведения о бригаде или специализированной организации, которые выполняли работы (если собственник обращался к третьим лицам).
- Какими навыками владеет собственник (если работы проводились самостоятельно).
- Причины, по которым у собственника нет разрешения на перепланировку.
- Реквизиты заключения Роспотребнадзора о том, что выполненные работы не противоречат санитарным нормам.
- Реквизиты заключения МЧС, что перепланировка не нарушает требования пожарной безопасности.
- Реквизиты экспертного заключения. Собственник квартиры может пригласить независимого эксперта, чтобы он вынес своё заключение: можно ли сохранить квартиру в обновленном виде. Это может повлиять на исход суда в сторону истца.
- Просьба истца сохранить сделанные изменения. Здесь же необходимо перечислить, что конкретно изменилось после перепланировки.
- Список прилагаемых документов.
- Дата, подпись.
Если заявление подается через официальный сайт суда в электронном виде, подпись должна быть электронная.
Как узаконить уже сделанную перепланировку?
Прежде всего, нужно со всеми членами семьи провести беседу и убедиться, что никто не возражает против проведения процесса узаконивания.
Далее с соблюдением масштаба следует вычертить план жилища, на котором ликвидированные перегородки, проемы нужно нанести красным, а вновь появившиеся – зеленым.
Таким образом, будет обеспечена наглядность совершенного вмешательства. Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры самостоятельно?
С чего начать, куда обратиться?
С чего же начать? С заявлением, содержащим просьбу согласовать некоторые переделки, нужно нанести визит в управляющую компанию, положительное решение правления – это уже кое-что.
Потребуется заказать проект квартиры, который будут готовить на основании эскиза, выполненного собственником, и старого технического паспорта на жилье.
Заказ можно разместить в любой проектной фирме, уполномоченной оказывать подобные услуги.
Со всеми бумагами владелец должен отправиться в Жилищную инспекцию, чтобы уведомить о происходящем. Здесь документы проверят, зарегистрируют.
Какие документы необходимы?
Нужно предоставить такие документы:
- заявление;
- согласие всех членов семьи, зафиксированное на бумаге, с подписями;
- проект;
- старый техпаспорт;
- поэтажные планы;
- правоустанавливающие бумаги на квартиру.
Если жилье принадлежит нескольким совладельцам, то важно, чтобы среди приложений к заявлению были документы на жилище от всех хозяев.
С какими службами согласовать?
В зависимости от того, какие помещения охвачены перепланировкой, потребуется одобрение на эти изменения от городских служб.
Здесь направят энергию владельца на получение согласований – от СЭС (санитарно-эпидемиологической станции), газовой службы, МЧС, пожарной инспекции – перечень заинтересованных служб предоставят специалисты Жил. инспекции.
От сути ответа каждой из организаций многое зависит, получение отказа может повлечь невозможность пользоваться квартирой в ее обновленном виде. Цель согласований – подтверждение того, что нормы и правила не нарушены, опасности для жизни и здоровья людей нет.
Куда подавать документы? Бумаги подаются в единое окно при Жилищной инспекции, или в МФЦ.
Так как МФЦ – всего лишь посредник, осуществляющий передачу документов от заявителя к специалистам жилищной инспекции, то в таком сложном случае имеет смысл обращаться именно в инспекцию по жилью.
Сроки оформления, стоимость и результат
В этой организации документы будут рассматриваться в срок до 45 дней.
Стоимость изготовления проекта, получения согласований, уплаты штрафа составят около 50-70 тыс. руб. Госпошлину нужно будут оплачивать, если все закончится разрешением оставить переделки.
В этом случае БТИ оформит новый технический паспорт, госпошлина за который может составить сумму от 900 руб.
Какие документы выдаются после оформления? После окончания работы специалистов Жилищной инспекции выдадут один из вариантов ответов: принципиальное разрешение, или отказ.
Могут разрешить оставить квартиру в переделанном виде, если произведены элементарные изменения, не затрагивающие несущих элементов здания и не создающие опасности для других людей:
- перенесена внутриквартирная ненесущая перегородка, вследствие чего увеличилась кухня за счет коридора;
- санузел стал совмещенным;
- перенесена дверь во внутренней ненесущей перегородке;
- вместо ванны установлена душевая кабина и пр.
Можно также поменять покрытие пола, но ни в коем случае не разбирать весь «пирог» — это нарушит проектные уровни звуко- и теплоизоляции.
Случаи отказа
Могут отказать, если произведены серьезные вмешательства, затрагивающие:
- существующие перекрытия;
- несущие стены;
- существующие вентиляционные каналы;
- общедомовую тепловую сеть и пр.
Недопустимо присоединять к своему жилью часть общедомового коридора, объединять в одну соседние квартиры (если у них разные владельцы), устраивать кухню или санузел за счет жилой комнаты (исключение – первые этажи МКД).
Никогда не пойдут навстречу, если на лоджии или балконе установили радиатор отопления или теплые полы от общедомовой сети, или выгородили еще одну комнату, существенно уменьшив исходные площади.
Необходимые приложения
Важно! С целью обоснования требования об узаконивании произведенной перепланировки, помимо грамотно составленного заявления необходимо собрать и представить в суд следующие доказательства:
- Документы, подтверждающие права истца на занимаемое помещение;
- Официальное заключение организации, являющейся действующим членом СРО, о соответствии выполненных работ установленным законодательством нормативам;
- Заключения пожнадзора, газовой службы и службы санэпидем надзора об отсутствии нарушений;
- Технический паспорт на объект с указанием исходных параметров и после внесенных в планировку изменений;
- Письменные согласия на перепланировку от соседей, других собственников жилого помещения и обслуживающей МКД организации;
- Официальное разрешение кредитной организации на перепланировку (если квартира в ипотеке);
- Акты освидетельствования скрытых работ (если изменения внесены внутри строительных конструкций или коммуникаций);
- Важно отметить, что каждый конкретный случай может потребовать подготовки дополнительной документации, поэтому полный перечень необходимых документов желательно уточнить заранее.
Цена и сроки рассмотрения иска
Как уже говорилось, при подаче иска в суд необходимо оплатить госпошлину. Для этого можно квитанции с нужными реквизитами с сайта суда. После заполнить его от руки. В 2021 году размер госпошлины не изменился. Он рассчитывается в соответствии с НК РФ, исходя из цены иска. Обычно, цена иска определяется кадастровой стоимостью объекта. Если, по мнению суда, будет уплачена не достаточная сумма госпошлины, то при принятии иска, укажут на это и госпошлина будет доплачена истцом.
Внимание! Рассмотреть исковое заявление по гражданскому делу, суд общей юрисдикции должен в течение двухмесячного срока со дня поступления документов в суд. При необходимости по делу будет проводиться судебная экспертиза. Производство по делу будет приостановлено на время проведения такой экспертизы. Процесс несколько затянется.
Также расходы истца будут зависеть от того, захочет ли он воспользоваться услугами квалифицированного юриста или будет тратить своё время и попытается лично отстаивать свои права в суде. Сколько стоят услуги юриста, нужно уточнять в конкретной организации. Цены могут существенно разниться.
Случаи отказа
Процедура легализации перепланировки реализуется исключительно в порядке судопроизводства, однако решение может быть и не в пользу истца.
Причиной тому является осуществление собственником определенных видов работ, например, таких:
- Перенос вентиляционной системы (нарушение первоначального состояния вентиляции);
- Увеличение пространства кухни за счет площади жилых помещений;
- Перенос газового оборудования (газового трубопровода и плиты);
- Увеличение площади санузла за счет других помещений квартиры, в том числе расположение мокрых зон над жилыми помещениями;
- Демонтаж сантехнических коробов, а также монтаж инженерно-технического оборудования в пространство стен;
- Перенос отопительной системы на территорию лоджии или балкона.
Проблема в том, что на некоторые виды работ разрешение не выдается ни при каких обстоятельствах. Именно поэтому перед подачей заявления в суд важно удостовериться в возможности легализации перепланировки и подготовить достаточную доказательную базу, которая в обязательном порядке будет включать заключение о соответствии выполненных работ требованиям СанПина, пожарной безопасности, а также строительным нормам и правилам (СНиП).
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
