Для многих москвичей перепланировка квартиры — это возможность сделать жилье более комфортным и удобным. Особенно актуален этот вопрос для жителей домов массовых серий.
«Действующий в столице порядок согласования перепланировок помещений позволяет обеспечить соблюдение строительных и санитарных норм при выполнении ремонтных работ, защитить интересы собственника и его соседей. В прошлом году мы перевели госуслугу по согласованию переустройства и перепланировки в электронный вид — теперь жители в любое удобное время могут подать заявление, направить документы и отследить статус рассмотрения заявки в личном кабинете на сайте mos.ru. Процесс получения услуги стал максимально прозрачным и удобным, а сроки получения решения сократились», — рассказал заместитель Мэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Петр Бирюков.
По закону серьезные изменения в плане квартиры необходимо согласовать в Мосжилинспекции. Причем юридически правильно получить разрешение заранее, до начала ремонта. Но на практике собственники чаще пытаются утвердить уже готовые переделки. Как правильно согласовать ремонт в квартире и какую перепланировку невозможно узаконить — в материале mos.ru.
Что такое перепланировка
Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение). Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома. Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.
Строгие требования ввели из-за того, что часто перепланировки выполняют с нарушением строительных норм и правил. Например, снос несущих стен в обычной многоэтажке может привести к частичному или полному обрушению. Такие истории, увы, случаются. Это нарушение относится к работам, которые проводить запрещено. Есть еще два вида работ: требующие согласований и те, что можно выполнять без согласования с контролирующими органами.
Виды работ
В зависимости от того на сколько масштабные действия вы запланировали, можно выделить несколько видов работ по перепланировке частного дома:
- Коренная, что подразумевает, как внутреннюю перепланировку дома, так и фасадные работы. К ним можно отнести изменение этажности постройки, сооружение пристройки или мансарды, переустройство фундамента. Для проведения таких работ понадобится представить индивидуальный проект, так как типовое проектирование не подразумевает подобных перепланировок в доме;
- Внутренняя перепланировка предполагает переоборудование помещения согласно личным нуждам владельца. Если вы точно уверены, что ваши действия законны, то можно приступать к ним сразу, а разрешение получить после. Для фиксации изменений в плане здания, на дом вызывается сотрудник БТИ. Он регистрирует все изменения и составляет новый план постройки, на основании чего вносятся изменения в техпаспорт объекта.
- Наружная перепланировка предполагает под собой обновление фасада, изменение оконных проёмов, перенос входной двери, переоборудование крыши новой кровлей. Для отделки фасада утеплителем или другими современными материалами, согласие властей сегодня требуется лишь в том случае, если постройка относится к культурным памятникам архитектуры;
- Реставрационные работы, подразумевающие восстановление вида здания, перестройку изношенных и аварийных деталей сооружения. Такие работы требуют разрешения от БТИ.
Информация!
В зависимости от того к какому типу относится ваш частный дом, в нём возможны разные действия. Так, к примеру, если постройка каркасная, то вы можете воплотить в реальность практически любую свою идею. В ситуациях с кирпичными домами дела обстоят несколько сложнее, поскольку некоторые стены являются деталями несущих конструкций.
О перепланировке в ипотечной квартире читайте здесь.
Как не допустить ошибок
Правила перепланировки регулируют Жилищный кодекс Российской Федерации, различные строительные и санитарные нормы и правила, а также ряд постановлений. Они защищают жильцов от неправильных действий соседей, рассказывает заведующий сектором инженерных изысканий ГБУ «Экспертный центр» Андрей Купцов. Специалисты центра обследуют жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах для определения технического состояния несущих и ограждающих конструкций после перепланировки, в том числе и для разработки проектной документации.
По словам эксперта, если хозяин одной квартиры сделает все надежно, используя современные материалы и технологии, то другой — необязательно. А обернется это в лучшем случае конфликтом с соседями. Поэтому строительные нормативы едины для всех.
«Самая большая ошибка — это когда люди хотят перепланировкой улучшить условия проживания, но забывают о правилах. Нельзя, например, увеличить санузел и кухню за счет жилых комнат. Людям кажется, что все нормально, но это запрещено. Так они ухудшают условия для других жильцов дома: неверная гидроизоляция — и у соседей снизу случится потоп», — рассказал Андрей Купцов. По его словам, увеличить так называемую мокрую зону можно за счет коридора, но и здесь есть свои нюансы.
Еще одна частая ошибка — объединение лоджии или балкона с жилой частью квартиры.
«Такая перепланировка запрещена, потому что при ней нарушается тепловой контур здания. Как следствие, возникает дополнительная нагрузка на систему центрального отопления, что может привести к значительным теплопотерям и даже появлению плесени в соседних квартирах. В столице по согласованию с Мосжилинспекцией допускается демонтаж подоконной части, чтобы установить более широкий дверной блок», — говорит эксперт.
Также закон запрещает выносить в лоджию радиаторы центрального отопления. Андрей Купцов поясняет, что это летнее помещение и система отопления может не выдержать перепада температур. «Мы вынуждены отказывать в технических заключениях и проектах, так как эти работы недопустимы и могут привести к ухудшению условий проживания других людей в многоквартирном доме», — добавляет специалист.
По его словам, запрещено и устройство балконов выше второго этажа. Такая пристройка создает дополнительную нагрузку на несущие конструкции. По правилам, соорудить себе балконы могут только жители первых этажей, и то как некапитальное строение. Такие балконы на первых этажах должны быть без системы отопления, фундамента и подземных помещений. Все остальное придется демонтировать.
Кроме того, на главных фасадах дома, которые выходят на улицу, не разрешают вешать вентиляционные короба. Это требование относится ко всем нежилым помещениям, расположенным на первом этаже многоквартирного дома. Вентиляция в таком случае должна выходить на внутренний фасад — во дворе дома. Такое предписание позволяет сохранить эстетический вид зданий. На нарушителей можно пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы.
Короб вентиляции внутри квартиры (между кухней и санузлом) предприимчивые жильцы сносят, увеличивая количество драгоценных квадратных метров. Это буквально перекрывает поступление воздуха в квартиры выше и ниже по стояку. Закон обяжет вернуть все как было.
Свои нюансы есть и у домов с газовым оборудованием. Например, переставить плиту на другое место можно при наличии согласования с Мосжилинспекцией и при условии выполнения работ Мосгазом. А вот объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату нельзя. В помещениях, где есть газ, по нормам должна оставаться отдельная дверь, чтобы избежать распространения газа при его утечке.
Перед тем как делать проем в несущей стене, необходимо провести расчеты и получить согласование. При этом конструкция должна быть хорошо укреплена. Не получится сделать полы с подогревом за счет центрального отопления. Полы с подогревом можно подключить только к электроснабжению квартиры и при условии, что выделенной электрической мощности достаточно.
А еще москвичи стали увлекаться надстройкой внутри помещений антресолей, рассказывает Андрей Купцов. Площадь антресоли не должна превышать 40 процентов от площади помещения. Иногда собственники забывают об этом и делают «второй этаж» гораздо больше. Однако такое превышение приводит к увеличению нагрузки на несущие стены.
«Со временем что-то разрешается, что-то запрещается. Сегодня список запретов состоит из 26 пунктов», — говорит эксперт. Все их можно найти по ссылке.
Как согласовать перепланировкуПерепланировка: что можно и что нельзя
Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами
Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.
Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.
Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.
В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.
Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.
ВС РФ о незаконной перепланировке и кто за неё отвечает
181850
В упрощенном порядке
Без согласований в квартире можно сделать несложный ремонт, который не приведет к значительным изменениям. По словам Андрея Купцова, без согласования можно сделать проем в ненесущей стене, если это никак не меняет нагрузку на перекрытия, заменить сантехническое оборудование без изменения его месторасположения. Разрешено также перестилать полы, если не меняются параметры помещения, такие как его высота. Эскиз проведенных работ необходимо направить для согласования в Мосжилинспекцию. Не надо согласовывать замену отделочных покрытий стен, потолка, пола — например замену линолеума на ламинат или плитку.
В упрощенном порядке можно согласовать устройство встроенных шкафов, заложение или устройство дверных проемов в ненесущих перегородках, перестановку мойки на кухне или замену ванны на душевую кабину в границах санузла.
Если работы уже проведены?
В том случае если вы уже произвели изменения, то исход ситуации может быть различным, в зависимости от того на сколько серьёзные были проведены работы. Следовать стоит такому порядку действий:
- Написать заявление о перепланировке;
- Получить техническое заключение;
- Получить согласие жильцов и соседей;
- Получить выписку из домовой книги;
- Подать все собранные документы в районную администрацию;
- После получения разрешения отправиться в БТИ, для оформления новой технической документации;
- Должна пройти инспекция подтверждающая, что все действия были произведены по правилам;
- Потребуется заключение Санитарно Эпидемиологической службы, о соответствии помещения нормам;
- Так же потребуется составить проект, если произведённые изменения того требуют;
- Лишь после представления всех документов во все причастные организации, перепланировку можно считать законной, скорее всего, придётся выплатить штраф.
Внимание!
Случается такое, что администрация не даёт разрешения на уже проведённые работы. Тогда за ним придётся направиться в суд, и составить исковое заявление. В иске стоит ссылаться на законность произведённых вами действий и привлекать полученную вами документацию, и заключения независимых экспертов. Для наиболее грамотного оформления искового заявления лучше всего обратиться к грамотному юристу, в противном случае, возможно такое, что ваш иск не удовлетворят, а изменения которые вы внесли в постройку придётся ликвидировать.
Поделиться:
Частные случаи перепланировки
При перепланировке в жилом доме, который является объектом культурного наследия, возможны два варианта проведения работ. В случае если при этом затрагивается предмет охраны, то проектную документацию по приспособлению жилого помещения необходимо согласовать в Департаменте культурного наследия города Москвы. В обратном случае заявитель подает проектную документацию в Мосжилинспекцию, которая перенаправляет документы в столичный Департамент культурного наследия. Его специалисты готовят итоговое решение и направляют его Мосжилинспекцию.
Если дом признан аварийным, то в нем запрещено проводить перепланировку и переустройство.
А популярную в новых домах свободную планировку эксперт называет довольно условной. В любом случае помещения там заранее распланированы. «Зонирование все равно остается: там, где должны быть кухня или санузел, не сделать жилую комнату», — поясняет Андрей Купцов.
Если же вы покупаете квартиру в новостройке, где нет ничего, кроме несущих стен, вам необходимо начать ремонт с разработки проекта и его согласования в Мосжилинспекции. После этого можно приступать к ремонту.
Образец письменного согласия
Получить разрешение от соседей не получится в письменном виде по образцу. Документ составляется в свободной письменной форме. Бумага должна содержать информацию о собственнике соседской квартиры и его разрешение на проведение работ. Чтобы не утруждать соседей написанием большого текста и не отнимать их время, заблаговременно распечатывается соглашение. В нем указываются:
- название документа;
- данные (паспортные) о владельце квартиры, в которой будет производиться перепланировка;
- место прописки заявителя;
- полный адрес переобустраиваемого жилья (квартиры);
- перечень проводимых работ.
Соседу останется внести свои Ф. И. О., место прописки, написать адрес составления разрешения, дату и поставить автограф.
Для получения разрешения на перепланировку в коммунальной квартире необходимо согласие всех соседей, независимо от того затрагиваются их права и интересы или нет. Такая постановка вопроса связана с нахождением коммуналки в собственности многих людей, независимо от того есть разграничение долей жилья или нет. Заверять заявления соседей у нотариуса не нужно.
Если сосед арендует жилье по договору соцнайма, уведомление отправляется в отдел муниципального архитектора, являющегося фактическим владельцем недвижимости. В будущем согласованием перепланировки с такими соседями занимаются органы местного самоуправления.
Полученные согласия от соседей, членов семьи, банковских организаций направляются в составе пакета документов в БТИ. Последнее, рассмотрев предоставленные бумаги, выдает разрешение на проведение перепланировки. Этот документ вместе с остальными направляется в Жилищную инспекцию.
Перепланировка по закону
К сожалению, люди, затеявшие перепланировку, не всегда считают согласования вопросом первой необходимости. «Пока вы пользуетесь квартирой, это может никак на вас не отразиться, если только ваша перепланировка не наносит ущерба другим жильцам. А если вы решите продать жилье, здравомыслящий покупатель в первую очередь попросит показать свежий технический паспорт, которое предоставляет Московское городское бюро технической инвентаризации (БТИ). И сравнит его с тем, что есть на самом деле. Если параметры не совпадут, он потребует снизить цену или узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов.
По закону перепланировку нужно согласовать еще до начала ремонта. Для этого потребуется разработать проект перепланировки и переустройства: им должна заниматься только проектная организация со статусом действительного члена саморегулируемой организации (СРО). Проверить это можно на сайте Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ). ГБУ «Экспертный центр» как раз относится к таким организациям, и его сотрудники имеют большой опыт работы с разными ситуациями.
Делать перепланировку можно и по готовой схеме из каталога типовых проектов, уже одобренных Мосжилинспекцией. В этом случае экспертам понадобится на месте убедиться, возможно ли провести работы. «Они проверят несущие и ограждающие конструкции, перекрытия, стены, инженерные системы — насколько их состояние на сегодня надежно и как повлияют на них работы, которые хочет провести собственник», — отметил Андрей Купцов.
С августа 2021 года узаконить перепланировку квартиры можно только в электронном виде. Для этого необходимо собрать все документы и подать заявление на сайте mos.ru. После всех обследований, обычно в течение 20 дней, собственнику приходит решение о согласовании.
Если собственник квартиры хочет узаконить уже проведенную перепланировку, ему сначала надо заказать в проектной организации техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Но надо учитывать, что специалистам, например, придется частично вскрыть стены или пол. «Если вы сделали проем в несущей стене, они проверят, было ли сделано усиление, правильное ли оно, сделают расчет. Если неправильное — придется все переделывать. На уже выполненных перепланировках также обязательно проверяют гидроизоляцию», — рассказывает специалист ГБУ «Экспертный центр».
Получив техническое заключение, можно обратиться в Мосжилинспекцию с заявлением о предоставлении госуслуги. При этом заявитель должен оплатить административный штраф за проведенные незаконные работы.
Ответы юриста на частные вопросы
Хочу купить частный жилой дом. Подскажите, как определить, проводилась ли в коттедже перепланировка?
Попросите продавца показать вам техпаспорт жилого дома. Документ БТИ должен быть свежим, а не 10-летней давности. Сверьте данные техпаспорта с той планировкой, которая на данный момент внутри частного дома. Замерьте рулеткой перегородки, простенки, проемы в стенах – они должны совпадать с размерами на схемах в техпаспорте. Если каких-то элементов планировки не хватает или они не соответствуют «бумажным» – скорее всего, перепланировка неузаконенная.
Можно ли продать частный дом, если в нем есть неузаконенная перепланировка?
Да, для купли-продажи недвижимости техпаспорт не нужен. Однако, если покупатель обнаружит неузаконенные переделки в доме, он захочет скидку. Цена на жилье с незарегистрированным изменением конфигурации гораздо ниже. А в ряде случаев перепланировку нельзя узаконить. Тогда поиски покупателя могут затянуться.
Нужно ли получать согласия всех собственников дома, если я хочу сделать перепланировку?
Да, согласие всех правообладателей дома – обязательное условие. Согласие выражается в виде подписей. Совладельцы дома должны прийти в МФЦ и расписаться в заявлении на выдачу разрешения. Если кто-то не может посетить МФЦ, можно составить доверенность на представителя (с правом подписи за доверителя).
Можно ли сносить стены в каркасно-щитовом доме?
Почти все стены в каркасно-щитовом доме являются несущими. Их нельзя полностью демонтировать. Допускаются небольшие проемы с целью создания окон или дверей. Затем нужно дополнительно усилить каждый такой проем. Иначе возникнет угроза деформации или обрушения конструкции дома.
Штрафы и санкции
Штраф для москвичей за незаконную перепланировку квартиры установлен в размере двух — двух с половиной тысяч рублей. Для должностных лиц в Москве установлены штрафы от четырех до пяти тысяч рублей, для юридических — 40–50 тысяч рублей. При этом собственника обяжут восстановить первоначальный вид помещения. А если не сделать это в определенный срок, материалы передают в суд.
Часто незаконные перепланировки обнаруживают соседи, которых начинает подтапливать. «Если собственник не реагирует, они обращаются в Мосжилинспекцию, ее эксперты обследуют оба помещения, оформляют протокол, штраф и предписание на устранение нарушения. У собственника тогда два варианта: вернуть все в первоначальное положение либо устранить нарушения и узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов. При этом игнорировать требования не получится — собственнику может грозить даже продажа квартиры с торгов.
В прошлом году в Мосжилинспекцию поступило почти 22 тысячи заявлений о согласовании переустройства и перепланировки. Из них около семи тысяч заявлений было связано с ранее выполненными работами. А сколько людей не обращаются за согласованиями, экспертам судить сложно.
«Я не думаю, что это перестанет быть актуально, потому что желание усовершенствовать свое жилье у людей будет всегда. Каждый хочет улучшить то, что он покупает. Сегодня квартиры строят более комфортабельными, чем 20–30 лет назад. Но желающих все равно много», — отмечает эксперт. Поэтому, решаясь на глобальную переделку, стоит доверить расчеты и согласования экспертам.
Зачем оформлять?
Многие задаются вопросом, зачем вообще нужно оформлять такие действия, ведь лицо является собственником и может самостоятельно принимать решения относительно своего имущества? Всё дело в том, что не все операции подобного характера безопасны. Возможно такое, что вовремя демонтажа могут пострадать несущие конструкции, что может быть опасным.
Чем чревата незаконная перепланировка читайте здесь.
Не оформив перепланировку согласно законодательству, вы рискуете столкнуться с проблемами при продаже недвижимости, так как все действия подобного рода должны быть зарегистрированы в кадастровых документах сооружения. Технический паспорт объекта при продаже должен быть обновлён, что обязует владельца приглашать к себе инспектора, который, выявив несовпадение с планом, может наложить штраф на собственника и заставить восстановить всё согласно плану в судебном порядке.
Внимание!
Поэтому самым правильным решением будет зарегистрировать изменения и произвести их по закону. Стоимость регистрации составит 2 500 рублей, а срок, в который будет готово разрешение, составит 2 месяца.
Когда не требуется разрешение на перепланировку
Не возникает необходимость представления проекта и получение разрешения в случаях:
- установки встраиваемой мебели;
- проведения косметического ремонта (покрытие пола и потолка, укладка плитки, замена обоев на стенах), не требующего существенного изменения конструкции жилого помещения;
- остекления балконов и лоджий, установление антенн;
- при установлении перегородок в квартире, не влияющих на несущие конструкции;
- перестановки (установки новой) электроплиты в пределах кухни;
- установки кондиционера на стене фасада дома.
Согласованные варианты перепланировки квартиры в панельном доме. Идеи ремонта в панельном доме.
Ниже мы привели несколько примеров согласованных переустройств квартир в крупнопанельных зданиях. Возможно, Вы сможете извлечь из них какие-либо идеи для перепланировки своей квартиры.
Ремонт трехкомнатной квартиры в панельном доме 60 кв м.
В данном примере представлено переустройство квартиры с расширением мокрой зоны (санузла) на прихожую и устройством для доступа в кухню проёма в капитальной стене. Такая перепланировка трехкомнатной квартиры в панельном доме очень распространена.
Ремонт двухкомнатной квартиры в панельном доме.
до переустройства
после переустройства
Выше приведен пример удачной перепланировки двухкомнатной квартиры, позволяющей выиграть дополнительную изолированную комнату за счет перемещения кухни. Правда, в большинстве квартир таких домов расположение несущих стен не позволяет осуществлять такие переустройства. Однако, такой ремонт двушки в панельном доме с переносом кухонного оборудования является одним из самых распространенных.
Перепланировка трешки в панельном доме.
до ремонта
после ремонта
На иллюстрациях приведен ремонт в панельной новостройке. Ремонт в трехкомнатной квартире панельного дома заключался в перемещении кухни на территорию коридора в доме серии И-155. Данная серия домов, в целом, обладает не таким количеством несущих стен, а потому предоставляет определенную свободу для реализации своих идей. Помимо переноса кухонного оборудования, незначительно изменилась конфигурация не несущих перегородок между жилыми комнатами.
Перепланировка четырехкомнатной квартиры в панельном доме.
до переустройства
после переустройства
На данных картинках приведена согласованная перепланировка с переносом уборной и расширением ванной комнаты на коридор в доме серии КОПЭ. Это одна из самых удачных серий за всю историю панельного домостроения по теплотехническим, строительным и планировочным решениям.
Перепланировка панельной хрущевки.
Одной из немногих панельных серий с внутренними не несущими стенами является дом серии 1-515 в пятиэтажном или девятиэтажном исполнении. Правда, в наше время эти дома уже не строят. Такая свобода позволяет даже объединять кухню со смежной комнатой за счет полного демонтажа разделяющей их перегородки.
Перепланировка однокомнатной квартиры в панельном доме.
К сожалению, большинство однушек из-за своей площади оставляют совсем мало вариантов для какого-либо значительного переустройства. В данном случае произведена простая перепланировка однокомнатной квартиры в панельном доме с небольшим увеличением мокрой зоны.
Перепланировка панельной трехкомнатной квартиры.
Ещё один пример классического переустройства. Ремонт в трешке панельного дома заключался в следующем: на площади коридора установили уборную, а вход в кухню осуществили за счет проёма в несущей панели.
Перепланировка в 9-этажном панельном доме.
Ремонт в панельной девятиэтажке представляет собой ту же идею, что была представлена в предыдущем примере. Единственным исключением стало объединение гостиной с коридором и устройство отдельной кладовой комнаты.
Перепланировка в двухкомнатной квартире в панельном доме.
Данная перепланировка 2-х комнатной квартиры панельного дома заключалась в замене сантехнических приборов и изменению габаритов оконно-дверного проёма при выходе на балкон.
Санкции за незаконную перепланировку
Да, самовольные манипуляции с изменением «внутренностей» пусть и собственного частного дома, могут быть наказуемы финансово. В виде штрафа, например. Незаконные изменения без разрешения обычно обнаруживаются при купле-продаже имущества или его наследовании. Либо, вдруг возникают некие контролирующие органы с проверкой. И когда они обнаружат незаконно выполненное перепланирование, то имеют право подать в суд на владельца такого объекта.
И незадачливому хозяину придется платить не малый штраф. Ещё его могут обязать вернуть все переделки в прежнее состояние в разумные сроки.
