Все тайное станет явным: как узнать, была или нет перепланировка квартиры и узаконена ли она?

Куда обратиться за информацией, совершалась ли перепланировка квартиры с разрешением..?

Точный ответ на данный вопрос надо искать в техпаспорте конкретного дома в БТИ, в нем отмечаются все изменения жилых помещений. Необходимая информация содержится в разделе поэтажного плана с экспликацией на странице с планом нужного этажа и квартиры. На данной странице может стоять резолюция «Разрешение на произведенное переоборудование указанного помещения не предъявлялось в БТИ». Если такой штамп имеется, то можно с уверенностью говорить о незаконно произведенной перепланировке. Купить такую квартиру без узаконивания изменений не получится.

Если такого штампа нет, то скорей всего квартира была изменена на законных основаниях. Чтобы убедиться в этом, можно пролистать техпаспорт, открыть данные с экспликацией и посмотреть, есть ли на этой странице пометка, содержащая актовый номер Жилищной инспекции о переоборудовании помещения и дату выдачи акта. Наличие такой пометки дает полное основание считать перепланировку законной, однако не дает информации о ее подробностях, о том, что именно было изменено. Какого рода архитектурные решения были внедрены при переоборудовании помещения можно узнать, запросив соответствующий акт в архиве БТИ и Жилищной комиссии.

Совет: прежде чем обратиться в БТИ за получением необходимых сведений, поинтересуйтесь наличием техпаспорта квартиры у хозяина. В большинстве случаев хозяин при подготовке к сделке имеет при себе этот документ, что позволит узнать о законности изменений в планировке квартиры без траты времени. Однако при окончательной проверке стоит сверить актуальность техпаспотра, имеющегося на руках у продавца с тем, что хранится в архиве БТИ.

Кому надо проверить: когда может быть полезной информация?

Информация о согласовании/несогласовании переустройства помещения может потребоваться в разных ситуациях. Такие сведения приобретают наибольшую актуальность в следующих случаях:

• при проведении ремонта соседями;
• если планируется покупка квартиры.

Ремонт соседей

Ремонт в соседней квартире это привычная ситуация во многих многоэтажных домах. Однако в данном случае встает вопрос о том, насколько законны изменения конфигурации помещения, производимые соседом. На практике нередко происходят ситуации, когда соседи производят перепланировку, не согласовав ее с компетентными органами. Это может повлечь за собой следующие серьёзные последствия:

• нарушение устойчивости всего дома из-за полного или частичного сноса несущей стены;
• по внешним стенам могут пойти трещины;
• возникновение проблем с вентиляцией из-за перекрытия вытяжки;
• «уход» тепла из помещения по причине неправильно установленного в соседской квартире теплого пола и т.д.

Чтобы избежать появления перечисленных выше неприятных последствий важно еще на этапе начала ремонтных работ поинтересоваться у соседа, получил ли он соответствующее разрешение.

Важно. Если возникли подозрения, что сосед производит незаконную перепланировку, следует незамедлительно обратиться в территориальное отделение Государственной жилищной инспекции. По факту поступления обращения компетентные органы должны будут провести проверку.

Покупка жилья

Еще одним случаем, когда обязательно нужно проверить законность произведенной перепланировки, является приобретение квартиры. Покупка недвижимости это весьма ответственный шаг, поэтому важно досконально все проверить, включая наличие разрешения на проведенную перепланировку.
Покупка квартиры с незаконным переустройством чревата следующими рисками:

• В будущем такое жилье будет очень сложно продать.
• Банк может отказать в предоставлении ипотечного кредита на приобретение такого объекта.
• В любой момент незаконная перепланировка может быть обнаружена и тогда новому владельцу придется за свой счет приводить квартиру в первоначальный вид.
• Если после проведения сделки по купле-продаже новый хозяин квартиры все же решит узаконить перепланировку, то эту процедуру он будет производить полностью за свой счет. Следует учесть, что это достаточно затратное мероприятие.

Можно ли легализовать новую планировку, если она уже сделана?

Если выполненные работы соответствуют установленным законодательством нормативам и не включают в себя запрещённых действий, перепланировку возможно узаконить по факту. Согласно ч. 1 ст. 29 ЖК РФ сделать это предлагается в административном или судебном порядке. К помощи органов правосудия прибегают, если административная процедура узаконивания оказалась нерезультативной.

Где можно узнать узаконены ли изменения планировки помещения?

Справка. Сделать вывод о том, узаконена произведенная в квартире перепланировка или нет можно проанализировав документы. Главным образом речь идет о поэтажном плане БТИ.

Данный документ представляет собой чертеж квартиры, выполненный на основании обмеров, произведённых техником из Бюро технической инвентаризации. Здесь наглядно отражается конфигурация дверей, перегородок, окон в квартире, а также размещение сантехнических узлов.

Сделать вывод о том, что перепланировка сделана незаконно, можно по таким признакам:

• При сравнении выявлено, что реальная конфигурация квартиры не совпадает с данными из плана БТИ.
• Перепланировка в плане отражена, однако стоит штамп со следующим содержанием: «Разрешение на произведенное переоборудование в ТБТИ не предъявлено» или «Квартира переоборудована без разрешения». Обе эти записи напрямую указывают на то, что изменение конфигурации помещения было произведено без согласования с уполномоченными органами.

Если же перепланировка была узаконена, то на третьем листе технического паспорта квартиры в разделе «Экспликация к поэтажному паспорту» будут указаны реквизиты (номер и дата) акта о произведенном переустройстве.

Сроки

Если удается обойтись без обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до 2 месяцев. В противном случае процедура может затянуться до полугода и более. Можно ориентироваться на следующие сроки:

• создание проекта перепланировки помещения – от 7 дней до 3 месяцев;
• сбор пакета документации – от 1 до 7 дней;
• рассмотрение заявления в МФЦ – до 45 дней;
• получение вынесенного МФЦ решения – не более 3 дней;
• ожидание дня судебного заседания – до 2 месяцев;
• вступление решения органов правосудия в силу – 1 месяц;
• процедура переоформления документации – от 3 дней.

После получения отказа в МФЦ у заявителя есть только 3 месяца для того, чтобы подать иск в суд.

Как нужно проверять законность изменений?

Существует несколько способов, позволяющих получить точный ответ на вопрос о том, узаконено изменение конфигурации квартиры или нет. Речь идет о следующих мерах:

• можно напрямую поинтересоваться у соседа или продавца квартиры;
• обращение за информацией в УК (управляющую компанию);
• запрос сведений в жилищной инспекции.

Каждый из перечисленных выше способов имеет свои особенности реализации.

Спросить лично у соседа/продавца

Один из самых простых способов получить интересующую информацию – лично обратиться к соседу (продавцу квартиры) с вопросом о том, узаконил он перепланировку или нет. Однако у такого варианта есть несколько минусов:

• владелец квартиры может дать ответ не соответствующий действительности, то есть обмануть (если не запросить у него документы);
• даже, если попросить показать бумаги, подтверждающие наличие разрешения на перепланировку, сосед/продавец помещения может отказать в их предоставлении.

Таким образом, не всегда личное обращение к хозяину квартиры с вопросом о законности проведенной перепланировки может принести результат.

Обратиться в управляющую компанию

За получением такой информации можно обратиться в управляющую компанию, курирующую многоэтажный дом, в котором находится квартира.

Внимание. Согласно установленному порядку собственники квартир не обязаны предоставлять в УК документы, подтверждающие наличие разрешения на проведение запланированной перепланировки. Тем не менее, в большинстве случаев управляющая компания располагает такой информации.

Узнать в жилищной инспекции

Наиболее надежным способом, позволяющим получить точную информацию о законности, произведенной перепланировки, является обращение в жилищную инспекцию соответствующего региона. Для этого нужно подготовить письменный запрос, указав в нем точный адрес квартиры. Ответ придет в течение 30 дней (такой срок прописан в Законе РФ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ»).
Кроме того, чтобы сэкономить время можно записаться на прием к руководителю жилищной инспекции и лично получить интересующие сведения о квартире.

Таким образом, в случае приобретения или же при проведении ремонта в соседней квартире, обязательно нужно поинтересоваться если ли официальное разрешение на реализацию запланированных изменений конфигурации. Проверить законность произведенной перепланировки помещения можно путем направления запроса в жилищную инспекцию или же через управляющую компанию. Также можно лично спросить об этом у владельца квартиры.

НАСТУЧАЛИ СОСЕДИ

Жалобы соседей, которые беспокоятся, что из-за чужого ремонта в доме что-нибудь рухнет, — еще один источник сведений о незаконных преобразованиях в квартирах. «Настучать» могут и сотрудники обслуживающих дом организаций. Например, газовщик, который пришел с плановой проверкой и увидел перепланировку, грубо нарушающую правила безопасности (скажем, кухня с газовой плитой объединена с комнатой — а в жилых помещениях газа быть не должно).

Но, как утверждают, например, в столичной жилинспекции, чаще всего бдительность проявляют сами жильцы. И она имеет под собой почву. Известны случаи, когда лихие граждане пытались обустроить, скажем, бассейн на третьем этаже панельной многоэтажки — естественно, без каких-либо расчетов, как это скажется на ее несущих конструкциях.

По статистике Мосжилинспекции, которая приводится на ее официальном сайте, в среднем на каждую 1000 обращений до 300 связаны именно с вопросами незаконного ремонта. Это много — с учетом того, что та же инстанция разбирается и с жалобами на коммунальщиков и плату за ЖКХ. Правда, в среднем — по результатам проверок — подтверждается только около 10% жалоб. (В остальных случаях выясняется, что разрешение на перепланировку есть или ремонт такого рода, что не требует согласования.)

Жалобы соседей — далеко не главный канал информации об изменениях в жилище.

Фото: Роман ИГНАТЬЕВ

Прийти с проверкой, однако, не столь просто, как кажется. Механизм такой (не только в Москве — он одинаков для всей страны).

1) Сначала инспектора устанавливают, кто собственник квартиры, на которую жалуются. Для этого делается запрос в Росреестр.

2) Далее владельцу приходит уведомление заказным письмом — с просьбой предоставить в определенное время доступ в жилище для проверки. Если собственник уведомления не получил, проверка может считаться незаконной.

3) Только после того, как надлежащим образом оформленные просьбы пустить к себе контролеров будут дважды проигнорированы, инспекция вправе обратиться за постановлением суда. Оно даст право войти в квартиру уже не «по-доброму», с привлечением судебных приставов. То есть могут и дверь взломать.

Пока идут эти процессы, некоторые нарушители успевают испугаться и — если ремонт не предполагает очень сложных или противозаконных работ — оформить необходимое разрешение (обычно на согласование перепланировки уходит порядка месяца).

Какие документы должны быть для ввода в эксплуатацию жилья?

Важно. После проведения перепланировки, собственник должен вызвать комиссию из жилищной инспекции для проведения проверки выполненных строительных работ и оформления соответствующего акта.

На данном этапе необходимо будет собрать следующие документы:

1. Допуск СРО – он обязательно должен быть у строительной компании, занимающейся выполнением ремонтно-строительных работ при перепланировке квартиры.
2. Договора-подряда, заключенные со строительными организациями по работам, проведение которых требуется только при наличии строительного допуска СРО.
3. Акты скрытых работ – такие бумаги подготавливаются в отношении строительных работ, которые после финишной отделки становятся невидимыми. К основным их разновидностям можно отнести:
   • укрепление проема в несущей стене;

   прокладывание гидроизоляции;

4. звукоизоляция и т.д.

Такие виды документов подготавливаются до того, как проведенные работы будут скрыты. Подписываются следующими должностными лицами: исполнителем (представитель строительной компании) и сотрудником проектной организации.

Акты скрытых работ бывают следующих видов:

• акт звукоизоляции;
• акт гидроизоляции;
• акт усиления проема несущей стены и т.д.

справочные данные;

Что будет, если купить квартиру после перепланировки, которая не учтена в Росреестре

Даже если перепланировка согласована в Мосжилинспекции, она не является до конца оформленной, пока об этом не знает Росреестр. Отсутствие у Росреестра актуальных данных может иметь разные последствия, например с точки зрения налогообложения.

Государство рассчитывает налоги исходя из данных, содержащихся в Росреестре. Если после перепланировки площадь квартиры изменилась, сумма исчисленного и уплаченного налога будет некорректной. Когда площадь квартиры уменьшилась, вы будете переплачивать налог, но, если она увеличилась, вы будете платить меньше положенного. Это может выясниться при продаже квартиры — доначисленный за годы неуплаченный налог на имущество может оказаться внушительной суммой.

При покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой также могут возникнуть проблемы. Если Росреестр узнает, что перепланировка в квартире расходится с тем, что указано в ЕГРН, оформление перехода прав на квартиру может затянуться надолго. Внесение изменений в ЕГРН после перепланировки иногда занимает месяцы. Но эти вопросы при оформлении купли-продажи всплывают не всегда.

Проблемы, с которыми сталкиваются клиенты при самостоятельном обращении в БТИ

Первая и самая распространенная проблема – это получение красных линий в плане БТИ, появление которых вы можете даже не предполагать. Они возникают по двум причинам:

• в базах хранится старый план квартиры, но в помещениях уже происходили изменения жильцами до вас;
• ошибка обмеров техника БТИ.

Помните, что для БТИ важно все! Не только существенные изменения в перепланировки, но и те, которые вы посчитаете минимальными:

• перенос плиты;
• модификация унитаза – с бачком или инсталляцией;
• наличие гигиенического душа;
• декоративные ниши или встроенные полки, шкафы;
• установка нестандартных дверей – например, распашных на кухне;
• подиумы в квартире;
• проем с дверным полотном или без него.

Все это должно быть в квартире, если отмечено в плане БТИ, или отсутствовать, если в плане этого нет.

Вторая проблема связана с квартирами в новостройках, когда в базах БТИ изначально нет техпаспорта. Его вам нужно будет получать самостоятельно. Как это сделать, читайте в статье — получение плана БТИ в новостройке.

Пример плана квартиры, в котором получены красные линии, требующие дополнительного исправления – есть отличия плана квартиры от реальной обстановки помечены на картинке. Техник БТИ вышел на первичный учет, обмерил помещение, затем на объект вышли мы и заметили несколько ошибок. После этого БТИ подготовили верный план квартиры.

Куда подавать документы

С готовым пакетом документов нужно обращаться в Мосжилинспекцию только через портал mos.ru. Все документы направляются в электронном виде. Проект перепланировки и заключение о безопасности подписывается электронной подписью проектной организации. Мы с этим поможем.

Забирать документы вы будете в МФЦ, в том отделении, какое вам ближе и удобнее всего. Вы его укажете во время подачи бумаг.

Юридические лица сдают документы также через портал mos.ru, а забирают оригиналы готовых бумаг в Мосжилинспекции.

Можно ли и как без суда?

Если перепланировка не затронула несущие конструкции и не нарушила требования законодательства, легализовать ее возможно без обращения в органы правосудия. Для этого собственнику квартиры требуется прийти в отделение МФЦ с пакетом необходимой документации.

При необходимости легализовать перепланировку возможно постфактум. При этом важно убедиться, что сделанные работы не ухудшают условия проживания других людей и не несут угрозы преждевременного обветшания и разрушения здания.

Красные линии в плане БТИ

Красными линиями в плане БТИ обозначают незаконные перепланировки и переустройства. Они появляются после того, как вы вызовите техника БТИ для обмеров вашей квартиры, и он найдет там несогласованный снос стен, перенесенный в другое место унитаз, передвинутую газовую плиту, новые проемы.

Иногда красные линии в плане могут появиться по ошибке, например, из-за неточных замеров техника. Именно поэтому, чтобы избежать лишних проблем, перед вызовом техника на квартиру мы настоятельно советуем обратиться за бесплатной экспертной консультацией в АПМ-1.

в WhatsApp

Сколько стоит перепланировка в БТИ в Москве? Есть ли в БТИ штраф за незаконную перепланировку? В каких случаях нужно делать техпаспорт?
Здравствуйте!