Одностороннее расторжение договора может не понравиться жилищной инспекции
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа решил, что Государственная жилищная инспекция не может произвольно отказать во внесении изменений в реестр лицензий. Если при рассмотрении заявления УК инспекция обнаружит признаки ничтожности решения общего собрания, это — основание для оспаривания решения в суде, а не для отказа во внесение изменений в реестр лицензий (дело № А27 – 21529/2020).
На внеочередном общем собрании собственники из г. Новокузнецка расторгли договор управления с управляющей организацией и заключили его с новой УК. Новая УК разместила информацию об управлении МКД на сайте ГИС ЖКХ и направила в Государственную жилищную инспекцию Кузбасса заявления о внесении изменений в реестр лицензий для включения сведений об управлении МКД.
Инспекция отказалась внести изменения в реестр лицензий, посчитав, что односторонний отказ собственников не соответствует ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ. УК обжаловала отказ в суде.
Суды первой и апелляционной инстанции иск удовлетворили. Они сделали вывод, что отказ не соответствует законодательству и нарушает права и законные интересы общества. Контролирующий орган не согласился с судебными постановлениями и обжаловал их.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа поддержал УК. Инспекция отказала включить в реестр данные УК, ссылаясь на то, что документы УК не соответствуют требованиям подпункта «е» пункта 5 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта (Приказ Минстроя № 938/пр), усмотрев в документах признаки ничтожности решения общего собрания, так как «решение, принятое собственниками, в частности, о расторжении договора управления с предыдущей управляющей компанией, противоречит основам правопорядка».
Опровергая этот довод, суд отметил:
- вопреки выводу инспекции, нарушения при принятии общим собранием решений о выборе управляющей организации могут служить основанием для оспаривания такого решения в судебном порядке и не относится к безусловным основаниям его ничтожности;
- собственники вправе отказаться от договора управления в одностороннем порядке, если УК не выполняет принятые обязательства;
- решение собственников о выборе УК оспорено не было.
С учётом указанных обстоятельств суды обоснованно признали решение инспекции недействительным и возложили на ответчика обязанность устранить нарушение прав и законных интересов УК, повторно рассмотрев заявление компании.
Судебная практика
Несмотря на то что расторжений договоров обслуживания многоквартирных домов на сегодняшний день происходит достаточно много, в том числе с использованием механизма одностороннего порядка, судебная практика по такого рода гражданским искам не так обширна и сводится в основном к тому, чтобы оспорить решение собрания собственников многоквартирного дома о расторжении договора управления. Оспаривание может быть осуществлено в виде иска, подаваемого как собственно управляющей компанией, так и несогласными с принятым решением другими собственниками помещений.
16 мая 2021 года Новгородский районный суд Новгородской области вынес решение по иску, в ходе которого оспорить решение внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме пыталась управляющая компания, которая также является собственником одного из помещений в этом доме. На собрании, результаты которого подлежали оспариванию в рамках судебного заседания, было принято решение отказаться от услуг управляющей компании-истца и заключить договор управления с другой управляющей организацией. Представитель истца в качестве оснований для выдвижения иска указывал, что в ходе проведения собрания были грубым образом нарушены положения Жилищного Кодекса в контексте использования норм данного Кодекса о проведении собрания собственников помещений в многоквартирном доме и расторжении договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке. В частности, по мнению истца, не были соблюдены регламенты проведения собрания, порядок оформления результатов голосования и бюллетеней для голосования (последние были оформлены с нарушением требований законодательства, по мнению истца).
Суд при рассмотрении иска и всех представленных по нему материалов нарушений действующего законодательства не усмотрел, так как согласно всем протоколам собрания и голосования кворум был полностью соблюден, а результаты оформлены в надлежащем виде с помощью итогового протокола, копии которого были размещены во всех подъездах на специализированных информационных досках, что говорит о полном информировании всех жильцов о результатах голосования. На основании рассмотренных данных в рамках искового производства суд принял решение в удовлетворении исковых требований отказать, так как никаких нарушений законодательства, на которые указывал истец, установлено не было.
С односторонним расторжением договора не согласна управляющая компания
Восьмой кассационный суд общей юрисдикции рассмотрел спор, касающийся одностороннего расторжения договора между УК и собственниками помещений (дело № 88 – 13432/2021). Кассационная инстанция рассмотрела вопрос о праве собственников отказаться в одностороннем порядке от договора управления и о том, какие основания для этого необходимы.
В этом деле УК «Радуга» узнала из сообщения Государственной жилищной инспекции Кемеровской области, что туда поступил протокол общего собрания с решением расторгнуть договор управления с УК «Радуга» и заключить договор управления с УК «Северная». При этом уведомление о расторжении договора и протокол общего собрания в УК «Радуга» не поступали.
УК «Радуга» не согласилась с решением о расторжении договора управления и обжаловала его в суде. В иске УК ссылалась на неправомерность досрочного расторжения договора собственниками, поскольку УК не допускала существенных нарушений условий договора управления.
Суды первой и второй инстанции в удовлетворении иска отказали. По жалобе УК дело рассмотрел Восьмой кассационный суд общей юрисдикции.
Кассационная инстанция отметила, что УК вправе оспаривать ничтожность общего собрания. Однако УК обосновала свои требования не пороком решения общего собрания, а тем, что у ответчика и других собственников нет оснований для одностороннего отказа от договора управления МКД.
Суд сослался на следующие нормы Жилищного кодекса РФ: — изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 статьи 162); — собственники помещений в МКД на основании решения общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления МКД, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 статьи 162 ЖК РФ).
Суд установил, что многие собственники были недовольны обслуживанием со стороны истца: подъезды не убирались, до июля не срезалась трава на площадке, кровля не ремонтировалась. Недостатки исполнения договора признаёт и сама компания, которая указала, что сами по себе обращения и жалобы граждан не могут свидетельствовать о неисполнении УК условий договора управления.
Проанализировав совокупность гражданско-правовых и жилищных норм права, суд отметил:
- Выбрав единожды организацию по оказанию услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, собственники помещений не лишаются возможности расторгнуть соответствующий договор, в том числе путём одностороннего отказа.
- Законом предусмотрено, что самостоятельным условием для расторжения договора может стать невыполнение условий такого договора УК.
- Вопреки доводам кассационной жалобы закон не установил критерий существенности нарушения для такого отказа. Напротив, учитывая, что одной из сторон договора, как правило, выступают физические лица, действующее правовое регулирование снижает стандарт требований к нарушениям, которые могут послужить основанием для расторжения договора управления многоквартирным домом.
- Отсутствие актов нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ не может лишать собственником помещений в МКД права на односторонний отказ от договора, учитывая, что законом не предъявляется требований к средствам доказывания, которыми могут подтверждаться допущенные управляющей компанией нарушения.
Кассационная коллегия оставила судебные акты в силе.
Может ли УК расторгнуть договор в одностороннем порядке и что это такое?
Гражданский Кодекс Российской Федерации, который рассматривает различные возможности для расторжения договоров управления имуществом в многоквартирном доме, в частности, договора оказания услуг, говорит о том, что любая из сторон, участвующих в договоре, вправе расторгнуть его по своему усмотрению в любой момент путем составления соответствующего дополнительного соглашения либо в одностороннем порядке путем использования судебного механизма, если речь идет о неоднократном неисполнении обязательств, которые предусмотрены для другой стороны.
На основании таких позиций законодателя, указанных в Гражданском Кодексе, а также положений Жилищного Кодекса Российской Федерации управляющая компания вправе воспользоваться своим правом на расторжение договора управления имуществом многоквартирного дома в одностороннем порядке.
Однако для этого потребуются достаточно веские основания, которые смогут доказать не только убыточность обслуживания того или иного дома для управляющей организации (если речь идет только об убыточности обслуживания, то расторжение договора управления будет считаться незаконным), но и неисполнение надлежащим образом со стороны собственников помещений в многоквартирном доме возложенных на них по договору обязательств. Для того чтобы неисполнение обязательств было признано действительно существующим, договор должны не исполнять должным образом не менее двадцати пяти процентов собственников помещений в многоквартирном доме, если речь идет о неисполнении какого-либо одного условия, и не менее пятидесяти одного процента, если речь идет о нарушениях нескольких условий договора (суммируется общее количество нарушителей)
Расторгнуть договор простым отказом от исполнения обязательств у управляющей компании не получится (за исключением случаев, когда речь идет о фиксации такого механизма в тексте самого договора).
Для того чтобы одностороннее расторжение договора по инициативе управляющей организации было признано законным, должно быть принято специальное судебное решение. В противном случае на управляющую организацию могут быть наложены штрафные санкции, а лицензия на оказание определенного вида услуг отозвана в соответствии с положениями Жилищного Кодекса Российской Федерации.
Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.
1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.
. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьёй 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключённый в порядке, установленном настоящей статьёй, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
- 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
- 2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьёй 157.2 настоящего Кодекса;
- 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьёй 157.2 настоящего Кодекса;
- 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору управления.
. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
. Договор управления многоквартирным домом заключается:
- 1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;
- 2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;
- 3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.
. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.
. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключённого по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учётом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.
. Управляющая организация в течение трёх рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.
. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.
