В необычном выпуске бухгалтерского ликбеза Алексей Иванов рассказывает за что ловят нечистых на руку бухгалтеров товариществ собственников жилья. Спойлер: основных схем всего четыре и все они примитивные.
Всем привет! С вами Алексей Иванов — директор по знаниям интернет-бухгалтерии «Моё дело» и автор телеграм-канала «Переводчик с бухгалтерского». Каждую пятницу в нашем блоге на «Клерке» я рассказываю о бухгалтерском учёте. Начал с азов, потом перейду к более сложным материям. Тем, кто только готовится стать бухгалтером, это поможет поближе познакомиться с профессией. Матёрым главбухам — взглянуть на привычные категории под другим углом.
Сегодня необычный выпуск. Расскажу о схемах, которые применяют нечистые на руку представители профессии в отдельно взятой отрасли. Точнее, это даже схемами сложно назвать — настолько примитивно деньги собственников жилья перекладываются в карман бухгалтера. Соответственно, и ловят таких жуликов частенько. Предвосхищая негатив в комментах, сразу хочу сказать, что я не проецирую «достижения» отдельных персонажей на всех бухгалтеров, трудящихся в ТСЖ: в любой семье не без урода. И, конечно, я буду топить за аутсорсинг — я не первый год говорю, что в малом бизнесе будущее за ним.
Как возникает членство?
Жилищный кодекс Российской Федерации определяет процесс возникновения членства в организации.
Фактически, членство в товариществе собственников жилья возникает, если владелец квартиры в многоквартирном доме пишет заявление о вступлении.
Заявление о вступлении в члены ТСЖ – образец.
Каждый, кто приобретает квартиру в жилом доме, где остальные собственники создали ТСЖ, обладает правом на вступление в товарищество.
Чтобы прекратить членство, достаточно подать заявление о выходе из рядов членов учреждения, или же продать свое недвижимое имущество.
Те владельцы квартир, которые не пожелали стать членами сообщества, все равно имеют право получать всю информацию о его деятельности в полном объеме, а также обжаловать в суде решения, принятые правлением.
Чтобы стать членом товарищества собственников жилья, необходимо подать заявление, направленное на имя председателя, прикрепив к заявлению пакет документов. В пакет входят бумаги, которые подтверждают права собственника жилья на квартиру в подведомственном жилом доме.
Среди этих документов:
- свидетельство о регистрации квартиры;
- подписанный договор о совершении сделки по приобретению жилья;
- подтверждения прав наследования, дарения или иных способов приобретения;
- выписки из Единого государственного реестра недвижимости.
Именно выписка при вступлении в сообщество становится главным документом. Остальные бумаги представляют собой свидетельства, подтверждающие наличие выписки, без которой пакет не будет даже принят к рассмотрению.
Поданное прошение будет рассматриваться на заседании правления. Затем обсуждение будет вынесено на общее собрание. Здесь решение принимается окончательно путем голосования.
Если собрание вынесло положительный вердикт, данные нового участника сообщества заносятся в реестр.
Правила проживания в ТСЖ – образец.
Реестр членов ТСЖ – образец.
Образец сметы доходов и расходов ТСЖ вы можете .
Смотрите видео: За что отвечает председатель ТСЖ
За что отвечает председатель ТСЖ?
Органы управления товарищества собственников жилья
Частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено три способа управления многоквартирным домом. Одним из них является управление товариществом собственников жилья.
Многоквартирный дом может управляться только одним способом управления, который собственники помещений в многоквартирном доме выбирают на общем собрании собственников.
Таким образом, основанием для создания товарищества собственников жилья в конкретном многоквартирном доме является решение общего собрания собственников помещений в этом доме.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) представляет собой некоммерческую организацию, целью которой является эффективное управление многоквартирном домом или домами, которое направлено на его (их) благоустройство и благоустройство придомовых территорий.
Поскольку ТСЖ является юридическим лицом, оно обязано иметь органы управления, через которые осуществляет свою деятельность.
В соответствии со статьей 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.
Но помимо этих институтов к органам управления ТСЖ следует отнести также председателя правления ТСЖ и ревизионную комиссию (ревизора), наличие которых согласно ЖК РФ является обязательным.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья
Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.
Как видим, участие в общем собрании ограничено не собственниками помещений, как при иных способах управления, а только теми из них, кто является членами ТСЖ.
В силу части 1 статьи 143 ЖК РФ членство
в товариществе собственников жилья
возникает
у собственника помещения в многоквартирном доме
на основании заявления о вступлении
в товарищество собственников жилья.
Поэтому если собственник помещения не вступили в ТСЖ, они не вправе участвовать в общем собрании членов ТСЖ.
Следует обратить внимание на то, что часть 1 статьи 143 ЖК РФ не делает различий не делает различий между собственниками помещений – физическими и юридическими лицами.
Кроме того, из части 1 статьи 135 ЖК РФ следует, что ТСЖ – объединение собственников помещений
в многоквартирном доме. То есть не имеется различий между жилыми и нежилыми помещениями.
Таким образом, юридические лица, имеющие в собственности помещения в многоквартирном доме в случае создания в нем ТСЖ вправе быть его членами, как и физические лица.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья:
-вносит изменения в устав товарищества или утверждает устав товарищества в новой редакции;
-принимает решения о реорганизации и ликвидации товарищества, назначает ликвидационную комиссию, утверждает промежуточный и окончательный ликвидационные балансы;
-избирает членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочно прекращает их полномочия;
-устанавливает размер обязательных платежей и взносов членов товарищества;
-утверждает порядок образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждает отчеты об использовании таких фондов;
-принимает решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
-определяет направления использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
-утверждает годовой план содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчет о выполнении такого плана;
-утверждает сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
-утверждает годовой отчет о деятельности правления товарищества;
-утверждает заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
-рассматривает жалобы на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
-принимает и изменяет по представлению председателя правления товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждаете иные внутренние документы товарищества, предусмотренные ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;
-определяет размер вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;
-решает другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иными федеральными законами.
Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 статьи 145 ЖК РФ (перечисленных выше) также может быть отнесено решение иных вопросов.
Кроме того, общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества
.
Положения статей 45–48 ЖК РФ распространяются на порядок проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья (ч.1.1 ст.146 ЖК РФ). То есть процедура в целом та же, что при организации и проведении общего собрания собственников помещений при непосредственном управлении и при управлении управляющей организацией, но имеет ряд особенностей.
В силу части 3 статьи 146 ЖК РФ общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества
или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества.
Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6 и 7 части 2 статьи 145 ЖК РФ, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества, по остальным вопросам – большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правлениятоварищества или его заместитель
. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.
Поскольку по правилам Жилищного кодекса российской Федерации протокол общего собрания подписывается председателем общего собрания (т.е лицом, ведущим собрание), то именно члены правления ТСЖ имеют исключительное право подписывать протокол общего собрания членов ТСЖ, отражающего итоговые результаты общего собрания.
Таким образом, проведение общего собрания в отсутствие членов правления ТСЖ невозможно.
Решение общего собрания членов товарищества собственников жилья может быть принято путем проведения заочного голосования в порядке, установленном статьями 47 и 48 настоящего Кодекса. В виду того, что частью 1.1 статьи 146 ЖК РФ предусмотрено, что к собранию членов ТСЖ применяются статьи 45–48 ЖК РФ, положения статьи 44.1 ЖК РФ здесь применению не подлежат.
Таким образом, закономпрямо не предусмотрено
проведение общего собрания членов ТСЖ путем
очно-заочной формы
. В связи с этим ТСЖ рекомендуется в Уставы внести положения о возможности проведения собрания в очно-заочной форме.
При управлении многоквартирным домом Товариществом собственников жилья имеется случай проведения общего собрания собственников помещений, а не только членов ТСЖ.
Это – уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции, которое возможно только с согласия всех собственников помещений в доме (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).
Правление товарищества собственников жилья
Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением тех, которые отнесены к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества
общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но
не более чем на два года
.
Законодательством прямо не определено количество членов правления ТСЖ, которое обязательно должно быть, поэтому данное положение лучше отразить в уставе Товарищества (например, правление Товарищества избирается в количестве 5 (пяти) человек (не более 5 (пяти) человек), или – правление Товарищества избирается в количестве (или – количественном составе), установленном решением общего собрания, в количестве …).
Правление избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества
. То есть если уставом подобного правила не предусмотрено, председатель правления избирается правлением.
Законом имеются ограничения для избрания в члены правления Товарищества.
Так, членом правления ТСЖ не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор. Кроме того, в правление не может быть избран член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества.
Член правления товарищества собственников жилья не может
совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также
поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества
.
Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.
Заседание правления ТСЖ созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества.
Правление ТСЖ правомочно принимать решения, если на заседании правления товарищества присутствует не менее чем пятьдесят процентов общего числа членов правления.
Решения правления товарищества принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом товарищества. Решения, принятые правлением, оформляются протоколом заседания правления товарищества и подписываются председателем правления товарищества, секретарем заседания правления товарищества.
В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
-соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
-контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
-составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
-управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
-наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
-заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
-ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
-созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
-выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.
Председатель правления товарищества собственников жилья
Статус председателя правления товарищества собственников жилья определен статьей 149 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества
. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
Председатель правления ТСЖ действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые
в соответствии с законодательством, уставом товарищества
не требуют обязательного одобрения
правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.
Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья
Данный орган ТСЖ может быть как комиссионным, так и единоличным – это устанавливается общим собранием членов ТСЖ либо определяется уставом ТСЖ. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.
Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:
-проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
-представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
-представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
-отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме (как являющиеся членами ТСЖ, так и не являющиеся ими
) имеют право получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества в порядке и в объеме, которые установлены ЖК РФ и уставом товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества, а также ознакомиться со следующими документами:
-устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;
-реестр членов товарищества;
-бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);
-заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
-документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;
-протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;
-документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
-техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы;
-иные предусмотренные настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы товарищества.
Кто является членом ТСЖ?
Кто может быть членом ТСЖ? Товарищество собственников жилья – это компания, которая создается владельцами квартир в многоквартирном доме.
Этот момент подтверждается статьей 143 ЖК Российской Федерации.
Может ли в сообществе состоять не собственник жилья в доме?
Ответить на вопрос, заданный в заголовке можно сразу: гражданин, не являющийся собственником жилья, не может быть членом ТСЖ.
Кто может войти в состав товарищества?
ТСЖ создается владельцами жилья — собственниками, проживающими в доме. Эта норма закреплена в ст. 143 ЖК РФ. Отсюда простой вывод — членом ТСЖ может быть собственник, проживающий в доме.
Между не собственниками жилья (даже если они и проживают в МКД) и ТСЖ, договор на обслуживание и управление домом подписан быть не может.
Согласно 143 статье ЖК РФ, человек, который не имеет недвижимости на правах собственности, стать членом товарищества не сможет.
Относительно возраста для вступления в ряды товарищества, каких-либо ограничений в Жилищном Кодексе РФ нет. Но стать полноценным членом ТСЖ, несовершеннолетний ребенок, в силу своей дееспособности, в полном объеме не сможет.
Исполнение юридически значимых действий, решений, обеспечение его прав возлежит на опекунах, родителях или назначенных лицах. Соответственно, принимать полноценные решения на ряду с другими членами ТСЖ, несовершеннолетний не сможет.
Число в реестре
Каково число членов товарищества собственников жилья? Согласно Жилищному кодексу, каждое ТСЖ обязано иметь реестр. Этот документ представляет собой список всех, кто входит в товарищество.
Но реестр – это не просто перечисление жильцов, здесь указаны достаточно объемные данные о каждом, в том числе и информация об объеме доли, которая находится во владении жителя многоквартирного дома.
Эти сведения необходимо представлять в ТСЖ в обязательном порядке.
Это же касается и всевозможных изменений, которые произошли с собственностью.
Реестр обязательно имеет титульный лист, на котором указываются следующие данные:
- название населенного пункта;
- дата образования сообщества;
- юридический адрес;
- данные органа, где проходила регистрация, ее номер и дата;
- суммарная площадь многоквартирного дома;
- площадь, находящаяся в частных владениях членов сообщества;
- доля организации в общедомовой площади;
- данные об имуществе членов товарищества;
- информация о лице, в чьем ведении находится реестр.
Для оформления документа существуют свои правила. Реестр необходимо будет прошить, пронумеровать страницы, а также проставить, где требуется, печати организации. Копия реестра должна находиться в соответствующих органах регулирования.
Что же касается числа жителей дома, достаточного для создания управляющей организации, то число должно превышать половину от общего количества владельцев квартир.
Смотрите видео: Плюсы и минусы ТСЖ
Плюсы и минусы ТСЖ
Что такое реестр?
По своей сути, этот документ является списком членов товарищества. Согласно п.4 ст.143 ЖК РФ, он содержит расширенные сведения о каждом из них, включая размеры доли собственника в общем имуществе.
Собственники, состоящие в товариществе, обязаны предоставлять в ТСЖ сведения о своей собственности и обо всех изменениях в своем недвижимом имуществе.
На титульном листе документа должны быть указаны такие сведения о товариществе:
- наименование населенного пункта, где находится ТСЖ;
- дата его создания;
- полное и краткое название;
- полный фактический адрес;
- регистрационный орган, его полное наименование;
- дата, номер регистрации;
- общая площадь дома и площадь жилых и нежилых помещений;
- общая площадь жилья членов товарищества, доля ТСЖ в общей площади дома (доля указывается в %, площадь в кв.м.);
- общее имущество членов ТСЖ, в кв. м. и процентах;
- общее имущество не членов товарищества;
- ФИО лица, отвечающего за ведение реестра.
Также в реестре должны содержаться следующие сведения о членах ТСЖ:
- порядковый номер в реестре, номер квартиры;
- ФИО (полностью);
- контактные данные, включая электронную почту;
- правоустанавливающие документы на жилье;
- доля в общем имуществе (в процентах);
- собственноручная подпись члена;
- подпись лица, ответственного за реестр.
Реестр должен быть прошит, пронумерован, скреплен печатью товарищества. Число членов, входящих в состав товарищества собственников жилья и внесенных в реестр никак не ограничивается. Главное, чтобы их было не меньше 50% от всех собственников дома (ст.143 ЖК РФ, и п.3 ст.135 ЖК РФ), в противном случае, ТСЖ будет признанно недействительным.
Обратите внимание! Согласно п.9 ст.138 ЖК РФ, раз в год, в первом квартале, копия реестра направляется в госорганы муниципального жилищного контроля. Перечень этих органов содержится в п.2 ст.20 ЖК РФ.
Права и обязанности собственников
Согласно Жилищному кодексу РФ, каждый, кто входит в организацию по договору, имеет как права, так и обязанности. Все моменты регулируются Уставом, положений которого необходимо придерживаться в повседневной жизни.
Каковы права членов ТСЖ? Каждый, кто является владельцем жилого имущества в многоквартирном доме, имеет право как вступить в ТСЖ, так и выйти из него, в зависимости от собственных потребностей.
При этом никаких разрешений от членов правления ТСЖ на осуществление манипуляций со своей недвижимостью не требуется. Каждый, кто получает членство в управляющую организацию, имеет право на использование ее имущества, а также полноценно участвовать в работе в сфере ЖКУ.
Каждый обладает правом высказать собственное мнение или несогласие. И, конечно, любой владелец жилья имеет возможность стать частью правления или персонала.
Что же касается обязанностей, то они делятся на две больших группы.
К первой группе относятся обязанности, попадающие под понятие «неустранимая ответственность».
Здесь стоит выделить основные моменты:
- своевременное внесение платежей;
- исполнение установленных норм и правил;
- уведомление правления о любых изменениях, касающихся имущества.
За неисполнение норм может последовать наказание, вплоть до административного.
Вторая часть – это общие обязанности, которые заключаются в исполнении требований устава, соблюдения законодательных норм Жилищного и Гражданского кодексов. Жилье необходимо всегда содержать в порядке.
Все помещение, как жилые, так и нежилые, должны использоваться только по назначению. Владелец квартиры и все, кто в ней проживает, обязаны соблюдать все требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические нормы.
Если общему имуществу был нанесен урон по вине одного из жителя домов, то ремонт или возмещение производится за счет собственника.
Положительные стороны ТСЖ как способа управления
С этого времени Товарищество в лице его членов является подлинным собственником и управителем своего жилищного фонда и жильцы более не отчуждены от решения вопросов, касающихся непосредственно их дома.
Информацию о том, обязателен ли задаток при покупке квартиры и какую сумму он должен составлять, вы найдёте по ссылке.
Каковы же преимущества такой формы управления многоквартирными домами перед архаичными ЖЭКами, или коммерческой управляющей организацией? Вот они:
- Ведение прозрачной бухгалтерии – расходы организации контролируются непосредственно её членами – жильцами.
- Собственникам гораздо легче осуществлять экономию электроэнергии, воды, теплоносителей.
- Члены ТСЖ имеют большой выбор в вопросе проведения различных работ на благо своего дома: могут обратиться к подрядной организации, любым другим специалистам, а то и провести ремонт или другие работы своими силами.
- Если у Товарищества появились претензии к качеству работ, проводимых подрядчиками, оно имеет право в кратчайший срок расторгнуть договор и обратиться к другой организации. Таким образом, жильцы больше не зависят от недобросовестных исполнителей, и полностью их контролируют, требуя качества.
- Члены ТСЖ сами решают, какие работы надо проводить, а какие – нет.
- Общей собственностью (например, нежилыми помещениями – подвалами, пристройками) жильцы вправе распоряжаться сообща с целью получения прибыли, а затем пускать её на нужды дома. Например, могут сдавать подвал в аренду под магазин.
- По городским программам, дома в управлении ТСЖ имеют первоочередное право на капитальный ремонт, благоустройство и т.п.
- Если Товарищество заботится о доме, благоустраивает его, то и квартиры в нём поднимутся в цене.
- Жильцы более ответственно станут относится к дворам, подъездам, площадкам, т.к. поймут, что это теперь их общая забота и ремонт они должны оплачивать сами.
Для грамотной работы ТСЖ нужно прописать устав. Примерный вариант смотрите и качайте здесь.
Система самоуправления в ТСЖ из нескольких домов.
Проблемы, которые может принести этот метод управления домом
Но, как и любое явление, подобная форма управления многоквартирными домами не лишена недостатков:
- Далеко не всегда жильцам по силам поддерживать желаемое благоустройство дома и прилегающей территории.
- Всегда найдутся недобросовестные собственники, которые будут сопротивляться общим решениям, отказываться платить за что-либо, тем самым тормозя эффективное управление.
- Проблема может возникнуть и в случае коммунальных задолженностей отдельных жильцов, когда расходы на услуги придётся перераспределять среди добросовестных плательщиков, пока задолженность не будет взыскана в судебном порядке.
- Для проведения капитального ремонта ТСЖ должно накапливать средства порядка 15 лет, да и то, с этой суммы организация, как юридическое лицо, должна заплатить 24% налога на прибыль.
- Если при создании Товарищества нужно проводить размежевание земли – это очень спорный вопрос, требующий длительного решения.
- Бывает нередко, что подвалы, пристройки, цоколи в доме принадлежат иным юридическим лицам. Это лишает жильцов возможности распорядиться ими для пополнения средств ТСЖ, а без такой возможности Товарищество может оказаться нерентабельным.
- Проблематичной может стать компенсация городскими властями затрат ТСЖ, если кто-то из жильцов имеет льготы по оплате коммунальных услуг, т.к. не определён срок получения этой компенсации.
Таким образом, подобная форма управления жилищной собственностью имеет как достоинства, так и недостатки.
Правила оформления квартиры в новостройке в собственность вы можете прочитать здесь.
Но достоинств намного больше, потому что сам принцип функционирования ТСЖ основан на личной заинтересованности и личной ответственности, а эти категории гораздо более эффективны в управлении, нежели отчуждение от вопросов, непосредственно касающихся жильцов, и предоставление решать их посторонним людям.
О тонкостях создания ТСЖ вы узнаете из данного видео:
Правовое положение
Правовое положение членов товарищества собственников жилья регулируется ЖК кодексом Российской Федерации, главой 14. Начало правовых отношений – этот момент, когда организация создается. Окончание – момент прекращения членства.
Структура управляющей организации также будет определяться в Жилищном кодексе, где прописано, что главенство в принятии решений значится за общим собранием.
Роль оперативного органа играет правление, а контролирующих органов – счетная и ревизионная комиссии. Жилищный кодекс требует от учреждения максимально прозрачного функционирования по всем хозяйственным и финансовым вопросам.
Любой житель многоквартирного дома, обладающий жилой площадью в нем, может в любой момент задать интересующий его вопрос и получить на руки все интересующие его документы для ознакомления.
Правила, регулирующие вопросы проживания
Все правила, которые касаются проживания в доме, прописываются и утверждаются на общем собрании.
И не только обладатели недвижимого имущества, входящие в учреждение, обязаны их придерживаться, а абсолютно все жители дома.
Основанием для создания правил и их последующего принятия служат законодательные нормы, которые актуальны на определенный момент времени.
Также основанием будет устав учреждения, требования к содержанию дома и придомовой территории.
Какой договор с участниками является основным?
Договорные отношения между участниками и правлением предусмотрены законом. Договор заключается с каждым жителем, получающим членство по отдельности.
Документ будет касаться оказания услуг по содержанию дома, имущества, находящегося в общем ведении и так далее.
При этом договоры могут отдельно заключаться как по вопросам коммунальных услуг, так и непосредственно по содержанию.
Основой договора является действующее законодательство, устав учреждения, нормы пользования домом, договоры, которые заключаются с компаниями – представителями ЖКХ конкретного населенного пункта.
Регистрация и первые шаги ТСЖ
Как зарегистрировать созданное юридическое лицо? Для этого надо осуществить следующие действия.
Уполномоченным лицом Товарищества (не обязательно председателем) в налоговые органы по адресу его нахождения подаётся:
- Заявление на госрегистрацию.
- Две копии протокола учредительного собрания, заверенные нотариусом, об учреждении ТСЖ.
- Два экземпляра устава.
- Квитанция об уплате госпошлины.
При покупке квартиры понадобится оформление кадастрового паспорта. Правила получения этого документа есть в данном материале.
Когда новосозданное юридическое лицо пройдёт регистрацию, его первые шаги должны быть такими:
- Открытие расчётного счёта в банке.
- Проведение процедуры принятия на баланс ТСЖ здания или группы зданий вместе с контролирующей комиссией, членами которой должны являться представители местного органа власти и правления данного ТСЖ.
- Заключение договора с подрядными организациями по предоставлению коммунальных услуг.
- Начало начисления коммунальных платежей.
Для работы ТСЖ необходимо правильно составить должностную инструкцию председателя. Пример вы можете .
Система самоуправления в ТСЖ.
Протокол
Протокол – это документ, который составляется по принятому стандарту. Здесь имеются три части. Первая часть – вводная, и она содержит информацию, которая касается учреждения, числе его участников, посетивших собрание.
Также в вводную часть помещаются данные о назначении даты проведения собрания или о его отмене, в случае неявки необходимого для принятия решения количества людей.
Во второй, или основной, части прописывается повестка дня.
Это вопросы, которые выносятся на рассмотрение, и данные об обсуждениях этих вопросов.
В третью часть включается подведение итогов голосования.
К протоколу необходимо прикладывать копии уведомлений о созыве собрания, а также бланки для голосования.
Обязательно нужно приложить список тех, кто участвовал в обсуждении.
