На общем собрании собственников недвижимости в многоквартирном доме (МКД) решения принимаются исключительно путём голосования. Такое голосование может быть не только при личном присутствии владельцев, но и заочное, когда свой ответ на повестку дня граждане дают письменно на специально оформленном бланке.
Независимо от того, по какому вопросу было назначено собрание собственников и в какой форме оно проходит, очень важно знать порядок, по которому в ТСЖ должны быть подсчитаны голоса. На очном сборе также обязательно оформлять протокол, которого можно любой стандартный, а также явочные листы, которые обязательно подписываются присутствующими участниками. Кроме того, если говорить именно об очном сборе, ссылаясь на 45 статью Жилищного действующего кодекса Российской Федерации, он не может быть проведён, если присутствующие на нём владельцы обладают менее чем пятьюдесятью процентами голосов. При этом необходимо знать, что количество таковых считается не по количеству жильцов и квартир, а по площади.
Соответственно, это значит, что к собранию собственников жилья следует тщательно подготовиться, особенно когда решается заведомо важный вопрос. Каждый присутствующий должен знать точную общую площадь в МКД, иметь свой личный паспорт и бумаги, подтверждающие его право владения помещением (можно копии).
Как правильно считать голоса на общем собрании собственников, что брать за 100%.
26 Сентябрь 2019
При подсчете голосов, как и при оспаривании решений общего собрания, одну из важнейших ролей играет наличие или отсутствие кворума.
Решение, принятое без кворума, считается недействительным в силу ничтожности, то есть независимо от наличия решения суда по этому вопросу: ГЖИ может отказать во внесении изменений в реестр лицензий, а УК, получив протокол от инициатора с сомнительным кворумом, может сослаться на отсутствие кворума, то не исполнять принятые решения. Поэтому при проведении собрания необходимо особое внимание уделить обеспечению кворума: следить за правильностью заполнения бюллетеней, верно посчитать голоса и правильно определить общее количество голосов, которыми владеют собственники.
Чтобы признать решение недействительным, оппозиции проще всего направить усилия на «разваливание» кворума. Это можно сделать путем вычета бюллетеней, заполненных с нарушениями, либо оспорить общую площадь (общее количество голосов), которое указано за 100% в доме и от которого велся подсчет.
Судебная практика по порядку подсчета голосов не полностью стабильная, но в целом из нее можно сделать обобщение.
Сотрудники помогут Вам: — подготовить полный пакет документов общего собрания собственников с гарантией приема документов Жилищной инспекцией. — актуализировать реестр собственников на основе ФГИС ЕГРН Росреестра. — сделать именные бланки на каждого жителя. Наш опыт более 5 лет и несколько тысяч успешных собраний даже в самых конфликтных домах. Позвоните нам 8-800-100-24-97 (звонок бесплатный) или напишите
В Жилищном кодексе содержится лишь, что количество голосов каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общедомовое имущество (ч. 3 ст. 48), а такая доля пропорциональна площади принадлежащего помещения (ч. 1 ст. 37). То есть количество голосов прямо зависит от размера помещения.
Поэтому совершенно некорректно считать голоса по рукам, головам и прочим частям тела собственника. Такой подсчет принят на собрании членов кооператива, которое не имеет отношения к данной статье.
На практике распространены 2 способа подсчета голосов. Эти варианты хорошо расписаны в методических материалах, размещенных на сайте московского регионального оператора по капремонту. Кратко перескажем эти способы.
На основе общей площади квартиры (нежилого помещения) собственника (с учетом его доли, если собственность долевая): 1 кв. м общей площади помещения дает 1 голос.
Например, если размер квартиры — 30,6 кв. м и у неё один владелец, то он обладает 30,6 голосами. Если собственников у такой квартиры 2, а доля каждого – ½, то каждый из владельцев будет обладать 15,3 голосами.
Плюсы способа: стабильность подсчета в случае изменения суммарной площади жилых и нежилых помещений, любой житель в состоянии посчитать, сколько у него голосов.
Примеры из практики. Определение Курганского областного суда от 16.04.2019 по делу №33-1035/2019: «отклоняется судебной коллегией и довод иска о неправильном порядке подсчета голосов, поскольку избранный способ из расчета 1 кв. м площади, принадлежащей собственнику жилого помещения, равный 1 голосу, соответствует положениям ч. 3 ст. 48 ЖК РФ».
Такой же подход встречается в апелляционных определениях Московского городского суда от 26 сентября 2021 г. по делу №33-26233/2018, от 22 мая 2021 г. по делу №33-20123 и других решениях, однако суды не дают подробную оценку этому способу подсчета, а просто его используют.
На основе доли собственника в праве общедолевой собственности на общедомовое имущество.
Берется размер помещения жителя с учетом доли (если у помещения несколько владельцев), делится на суммарную площадь жилых и нежилых помещений всех собственников в МКД (без учета общедомового имущества), и умножается на коэффициент пропорциональности (100, 1000 или др.)
Коэффициент определяет общее количество голосов собственников. Если значение коэффициента принято равным 100, это означает, что общее число голосов всех потенциальных участников собрания равно 100. При коэффициенте = 1000 общее число голосов равно 1000. Рекомендуется принимать значение коэффициента пропорциональности исходя числа помещений: чем их больше, тем больше коэффициент, чтобы у собственников было не меньше 1 голоса.
Некоторые обходятся без этого коэффициента: количество голосов жителя берется как размер его помещения с учетом доли и делится на суммарную площадь всех жилых и нежилых помещений. Тогда голоса каждого получаются в виде сотых и тысячных долей, а их сумма дает 1.
Недостатки способа: сложность расчета – житель не может посчитать свои голоса, их приходится определять инициатору собрания. При изменении суммарной площади жилых и нежилых помещений (пристройка, реконструкция, уточнение сведений), меняется число голосов каждого собственника. С учетом того, что их надо указывать в бюллетенях, то пересчитывать потом количество и вносить исправления может быть проблематичным.
Пример из практики. Определение Мосгорсуда от 14 августа 2021 г. по делу №33-31916: «сумма долей всех собственников помещений — это 100% доли и голосов, а доля конкретного собственника — это результат деления общей площади его помещения на сумму общих площадей всех помещений в доме, которые не относятся к общедомовому имуществу».
Подсчет голосов на собрании членов ТСЖ аналогичен, однако за 100% берется лишь суммарная площадь тех помещений, которые находятся в собственности членов ТСЖ, а не всех собственников.
Пример из практики. Определение Свердловского областного суда от 17.04.2019 по делу №33-5527/2019: «правомочность общего собрания членов ТСЖ определяется в два этапа: сначала устанавливается общий размер помещений и количество голосов, принадлежащих собственникам, а после этого устанавливается общее количество членов ТСЖ и размер принадлежащих им помещений, который следует принимать за 100% и от которого следует определять наличие или отсутствие кворума на общем собрании членов ТСЖ».
Про суммарную площадь помещений.
Некоторые суды берут в расчет не суммарную площадь квартир и нежилых помещений, а площадь всего дома. Надо ли объяснять, к каким последствиям приводит такой подход? Радует, что такая практика не распространена и разумность в этом вопросе пока преобладает.
Примеры из практики.
Определение Самарского областного суда от 17.01.2019 №33-605/2019: «разрешая спор, суд исходил из того, что согласно сведениям, содержащимся в ЕГРП, площадь дома составляет 23 699,20 кв. м и именно данная площадь принята судом при расчете кворума. Однако на собрании количество голосов собственника зависит от размера его помещения. При определении голосов, которым обладает собственник, надо производить подсчет исходя из площади жилых и нежилых помещений, а не из площади здания в целом».
Определение Курганского областного суда от 16 мая 2021 г. по делу №33-1342/2019: «При подсчете кворума судом учитывалась общая площадь дома, установленная по сведениям ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости». Судебная коллегия полагает данный расчет ошибочным. Исчисление кворума исходя из общей площади дома нарушает принцип пропорции, поскольку общее количество голосов всех собственников, исчисляемое без определения их доли в общем имуществе, заведомо будет меньше 100%. Протоколом определено, что 1 голос соответствует 1 м его помещения (без учета его доли в праве общей собственности на общедомовое имущество). При этом общее количество будет равняться количеству метров занимаемых ими помещений».
Определение Курганского областного суда от 26.03.2019 по делу №33-814/2019: «Подсчет на общем собрании осуществлялся исходя из размера принадлежащих собственникам помещений, без учета приходящейся на их долю площади помещений общего пользования, в связи с чем для расчета правомерно была взята общая площадь жилых помещений дома».
Определение Мосгорсуда от 22.03.2019 по делу №33-12522/2019: при подсчете кворума суд также использовал размер помещений, находящихся в собственности граждан, при этом не учитывая балконы и лоджии. Такой же подход использован в определении этого же суда от 2 октября 2021 г. по делу №33-37649.
Определение Мосгорсуда от 16.05.2019 №33-9168/2019: это решение интересно тем, что за 100% бралась суммарная площадь помещений, право собственности на которые зарегистрировано. «Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Таким образом, суд согласился с доводами стороны ответчика, что спорные помещения в период собрания не являлись индивидуализированной собственностью и не могли учитываться при определении долей в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество. Таким образом, лица, осуществляющие подсчет, правомерно исходили из размера помещений, принадлежащих жителям, и совокупной площади всех жилых и нежилых помещений дома, зарегистрированных на праве собственности, с учетом данных реестра собственников на период проведения собрания».
Некоторые суды отдают приоритет сведениям из технического паспорта, а не Росреестра, что нужно учитывать, если есть перспектива оспаривания решения.
Примеры из практики подсчета голосов общего собрания.
Определение Омского областного суда от 22.08.2019 по делу №33-5107/2019: «Судебная коллегия отмечает, что при сопоставлении данных ЕГРН о площадях жилых помещений с данными технического паспорта дома, данными правоустанавливающих документов, очевидно, что сведения ЕГРН некорректно отражают данные о площади помещений. В указанной связи при расчете кворума коллегия сочла возможным руководствоваться сведениями технической документации».
Определение Свердловского областного суда от 6 марта 2021 г. по делу №33-3393/2019: ответчики считали, что количество голосов должно быть рассчитано, исходя из суммарной площади помещений, определенных по ЕГРН, а не по техническому паспорту, однако суды использовали для подсчета общую полезную площадь жилых и нежилых помещений, указанную именно в технической документации. Она оказалась больше, чем площадь в ЕГРН, что привело к выводу об отсутствии кворума.
Если вы проводите собрание, то старайтесь (хотя бы мысленно) ориентироваться на самую большую площадь из возможных, в различных источниках она, скорее всего, будет разная – ГИС ЖКХ, РеформаЖКХ, ЕГРН и техпаспорт.
Сотрудники помогут Вам: — подготовить полный пакет документов общего собрания собственников с гарантией приема документов Жилищной инспекцией. — актуализировать реестр собственников на основе ФГИС ЕГРН Росреестра. — сделать именные бланки на каждого жителя. Наш опыт более 5 лет и несколько тысяч успешных собраний даже в самых конфликтных домах. Позвоните нам 8-800-100-24-97 (звонок бесплатный) или напишите
Голосование и выбор председателя правления
Голосование собственников — главный «законодательный» механизм в конкретном доме. Оно проводится после обсуждения практически каждого пункта, внесённого в повестку дня, поэтому голосование нужно считать неотъемлемой частью любого собрания ТСЖ.
Товарищества собственников применяют две формы голосования: очную и заочную. При очном варианте участники собрания голосуют непосредственно в ходе этого собрания в том месте, где оно проводится.
Заочное голосование осуществляется путём заполнения бюллетеней, рассылаемых всем хозяевам квартир.
Что такое заочное голосование?
По сути, это передача решений собственников по поставленным председателем ТСЖ вопросам управляющим органам товарищества.
Выглядит заочное голосование так: собственник забирает из своего почтового ящика бюллетень, внимательно читает его и голосует по каждому обозначенному вопросу. Заполненный бюллетень кладёт в почтовый ящик секретаря правления (или отправляет по другому адресу, который написан в этой бумаге).
Заочное голосование особенно удобно для собственников жилья в больших домах со множеством квартир. Чем больше людей — тем сложнее хотя бы половине из них собраться в одном месте в одно время. В этих условиях заочная форма становится оптимальным решением.
Если в бюллетене идёт речь о выборе способа управления домом, для принятия решения понадобятся голоса большей части хозяев (свыше 50%). Если же рассматриваются такие вопросы, как ремонт общего имущества, использование участка, строительства различных хоз. сооружений или проведения других масштабных работ — нужно собрать голоса минимум двух третей собственников от общего количества.
Итоги голосования подсчитываются членами правления ТСЖ или специально созданной для этого комиссией.
Вот один из примеров:
Протокол
Протокол голосования аналогичен протоколу собрания — в нём указываются пункты, по которым голосовали, количество голосов, отданных за каждый вариант, а также решение по этому вопросу.
Общее количество голосов
Перед проведением голосования нужно определить общее количество голосов собственников помещений в МКД – это позволит определить, сколько нужно голосов, чтобы обеспечить кворум, и посчитать количество голосов, необходимое для решения каждого конкретного вопроса.
Общее количество голосов – это сумма площадей всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, которые находятся в собственности (ст. 37 ЖК РФ).
Если в доме есть помещения, купленные по договору долевого строительства, которые в собственность ещё не оформлены, они тоже принимаются в расчёт.
Общедолевая же собственность – крыши, лестницы, подвалы и т. д. – при подсчёте не учитываются.
