Рациональное использование территории: земли промышленного назначения

Земли промышленного назначения — это зоны, располагающиеся за границами заселенных мест. На этих местах чаще всего почва не плодородная, так как предназначена для возведения промзон. Они предназначены для юридических лиц и строений промышленного оснащения. На территориях промназначения строятся заводы, производства, склады, фабрики и прочие постройки для деятельности различных предприятий. Применение таких участков различно, поэтому законодательством было установлено 7 категорий земель такого рода территорий.

1. Земли для размещения производственных мощностей и сооружений.
2. Земельные участки, выделенные для поиска природных ископаемых.
3. Территория для разработки транспортного сообщения.
4. Зоны, назначенные с целью размещения предметов ядерной энергетики.
5. Области защиты и безопасности.
6. Районы для проведения разного рода коммуникаций.
7. Для подготовки космических испытаний.

Оформление сельскохозяйственных зон под промышленные объекты совершается через обращение в районную администрацию. Определяется рациональность построек, близость расположения от дорог и населенных мест.

Не разрешается строить промзоны вблизи жилых домов

Что это такое?

Землями промышленности признаются земельные участки, которые используются предприятиями промышленности или обеспечивают деятельность их объектов по целевому назначению.

К землям промышленности относятся признанные непригодными для сельскохозяйственной деятельности участки, либо территории с продукцией худшего качества или же отсутствием плодородной почвы изначально. Это и есть основной резерв роста промышленных комплексов.

Важно! Земли промышленности расположены за пределами населенных пунктов. На их территории определяется специальная санитарная зона, а частые земли, расположенные в их границах могут использоваться собственниками только при условии соблюдения установленных ограничений.

Земли промышленности и специального назначения, в которые входят участки для промышленности, разделяются также на наделы для космической деятельности, энергетики, обороны и безопасности, транспорта и связи, о которых вы можете прочитать в наших статьях.

Налог на земли промышленности

Согласно ст. 394 НК РФ, ставка по налогу на земли промышленности равна 1,5 % от кадастровой стоимости участка.

Эта ставка выше, чем на земли с/х назначения и на участки населённых пунктов. Но на региональном уровне могут вводиться понижающие коэффициенты.

На земли промышленного назначения часто устанавливается завышенная кадастровая стоимость, которая может превышать рыночную. При выявлении данного факта собственник вправе обратиться в суд с целью снижения кадастровой стоимости.

Что относится к категории земельных участков промышленного назначения?

Применительно ст. 88 ЗК РФ в состав земель промышленности входят участки, которые используются или предназначены для:

• добычи полезных ископаемых, предоставляемые предприятиями горнодобывающей и нефтегазовой промышленности;
• предприятий химической, обрабатывающей, металлургической промышленности;
• земли, занятые фабриками, заводами, карьерами, рудниками, шахтами, приисками;
• размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности.

Земли промназначения: что это такое?

Земли промышленного назначения – это территории, которые располагаются за пределами населенных пунктов, и предназначаются для обеспечения производственной деятельности юридических лиц, а также для целей эксплуатации промышленного оборудования. На землях промназначения находятся цеха, помещения заводов и фабрик, постройки для администрирования производства и другие здания, необходимые для работы предприятий.

Подробное описание земель промышленного назначения содержится в главе 16 Земельного кодекса РФ. Ею же регулируется организация производства на таких территориях. В некоторых вопросах можно опираться на ст. 7 и ст. 78 ЗК РФ, а также местное законодательство.

Цель использования участков промназначения может быть разной, поэтому законодательно было выделено семь возможных видов разрешенного использования такой земли.

1. Участки для размещения производственных мощностей и построек.
2. Территории, предназначенные для добычи полезных ископаемых.
3. Земля для обеспечения транспортного сообщения.
4. Участки, предназначенные для размещения объектов атомной энергетики.
5. Территории обороны и безопасности.
6. Участки для размещения различных коммуникаций.
7. Земли, предназначенные для космической деятельности.

Передача земельных участков под промышленное производство происходит через местную администрацию. При этом оцениваются целесообразность производственного расположения, характеристики земли и рельефа, а также приближенность участка к путям транспортного сообщения и населенным пунктам.

Промышленная земля не может располагаться вблизи объектов, предназначенных для жилья.

Какую площадь может иметь земля под промышленную застройку? Это зависит от вида разрешенного использования, нормативов производства (для каждой отрасли они индивидуальны), а также от технической документации на конкретный объект промышленной застройки.

Экономика стремительно развивается, поэтому наблюдается нехватка промышленных земель. Эта проблема решается за счет изменения категории земельных участков.

Правовой режим и положение

Правовой режим земель промышленности – это система правового регулирования отношений по охране и использованию этих земель, направленная на обеспечение эксплуатации промышленных объектов.

Положение – это свод установленных норм и правил, которые необходимо соблюдать. Производственная деятельность промышленного предприятия является источником повышенной опасности. Уникальностью правового режима земель промышленности является установление санитарно – защитных зон, цель которых заключается в обеспечении безопасности населения и окружающей среды от промышленных отходов.

Ст. 42 ЗК РФ обязывает промышленные предприятия:

1. использовать земельные участки только с их целевым назначением методами, которые не должны наносить вред окружающей среде;
2. сохранять геодезические, межевые и другие специальные знаки, которые установлены на земельных участках;
3. осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных резервов, в том числе меры пожарной безопасности, не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв;
4. своевременно приступать к использованию земельных участков (при договоре аренды);
5. своевременно производить платежи за землю.

Какие объекты можно построить на промышленной земле?

Как уже было сказано выше, строить можно те объекты, которые соответствуют целевому назначению конкретного участка. Ни на каких промышленных землях нельзя строить жилые дома. Тем не менее, рост городов приводит к тому, что жилые районы нередко пересекают территории, отнесённые к промышленным. Со временем из-за этого могут возникнуть проблемы. Чтобы их не было нужно менять категорию земельного участка. Если земли относятся к населённому пункту или к сельскохозяйственным территориям, то такой участок можно использовать для городского строительства. Но всё же нужно смотреть на конкретный вид разрешённого использования таких участков.

Кто является собственником?

Собственниками участков могут выступать:

• Физические лица.
• Юридические лица.
• Федеральное правительство.
• Региональное правительство.
• Муниципалитеты.

Внимание! Земельные участки, в пределах которых имеются залежи полезных ископаемых, не могут находиться в частной собственности. Месторождения в Российской Федерации являются государственной собственностью. Поэтому такие земли могут предоставляться только на праве пользования, в том числе аренды.

Продажа, покупка, аренда земель промышленного назначения

Собственником участка промышленного назначения может быть как государство или муниципалитет, так и частное лицо либо организация. С данными территориями собственник вправе совершать любые сделки, не выходящие за рамки действующего законодательства.

Участки с промышленными объектами можно продавать, сдавать в аренду, отдавать в безвозмездное пользование, дарить, обменивать.

При покупке такой земли следует учитывать установленный вид разрешённого использования. Так, если участок предназначен для размещения складов, то собственник или арендатор не сможет построить на этой территории объекты другого назначения, например, заправку для автомобилей.

Также потенциальному покупателю стоит обратить внимание на характеристики самого земельного участка и наличие/отсутствие коммуникаций. Если к участку не подведены газ, электричество, водопровод, канализация, то такая земля может стоить недорого.

Однако, если подумать о перспективе строительства в будущем, то покупка участка промзоны может оказаться невыгодной: получение разрешений на строительство и подвод коммуникаций – довольно длительный, трудоёмкий и затратный процесс.

Виды разрешенного и запрещенного использования земельных участков

Виды разрешенного использования земельных участков, на которые не распространяется градостроительный регламент определяются на основании Государственного кадастра недвижимости.

Государственный кадастр недвижимости – это свод о информации об учтенном недвижимом имуществе и Государственных границах населенных пунктов, муниципалитетов, зон с особыми условиями эксплуатации. Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» утвержден соответствующий классификатор, содержащий перечень разрешенных видов использования, включая коды к ним, которые применяются на всей территории РФ. Промышленность, коды 6.2 .- 6.6.:

1. тяжелая 6.2. (машиностроение, металлургия, горная промышленность, когда необходимо введение специальных зон);
2. легкая 6.3. (производство ткани, одежды, керамики);
3. пищевая 6.4. (хлебопечение, напитки, консервирование);
4. нефтехимическая 6.5. (переработка сырья, химической продукции бытового назначения);
5. строительная 6.6. (производство кирпичей, цемента, лифтов, крепежных элементов).

Справка. Согласно ст. 14 ЗК РФ земельные участки, которые подверглись загрязнению химическими или радиоактивными веществами, а также расположенные на них сооружения используются в порядке, определенном Правительством РФ.

На таких землях и земельных участках запрещаются производство и реализация сельскохозяйственной продукции. Несоблюдение закона ведет к штрафам и взысканиям.

Преимущества и недостатки

Преимущества застройки дачных участков домиками следующие:

• домик расположен в живописном и экологически чистом месте;
• земли отличаются высоким плодородием;
• здесь можно разбить сад, насадить огород;
• выращенная сельхозпродукция окажет подспорье в хозяйстве;
• на участке семья может проводить выходные дни и отпуск;
• стоимость ниже, чем ЗУ под ИЖС;
• домик проходит регистрацию по упрощённой системе;
• по решению дачника можно дом не строить.

К недостаткам строительства в дачных посёлках относятся следующие обстоятельства:

• ЗУ нельзя использовать в целях, не связанных с садоводством;
• собственность только совместная – зависимость от совладельцев;
• зависимость всех действий от юридического лица и уставных положений;
• для постоянного проживания эти территории не предусмотрены;
• вода и электричество только сезонные;
• отсутствует отопительная система;
• инфраструктура не развивается;
• разрешение на постоянное проживание и прописка – только по решению административной комиссии;
• если нет почтового адреса, прописка невозможна.

Чтобы приобретение сельскохозяйственных земель соответствовало ожиданиям покупателя, нужно исходить из тех возможностей и положительных характеристик, которые они предоставляют при целевом использовании. То есть, приобретать их не для постоянного проживания, а для отдыха за пределом населённого пункта и для разведения сада и огорода.

Важно. Если нужно построить капитальный дом для постоянного проживания, следует приобретать земли под ИЖС из категории земель населённых пунктов.

Возведение производственных объектов

Что можно и что нельзя строить?

Разрешено возводить:

• производственные здания (заводы, фабрики, производственные цехи);
• культурно-бытовые помещения (санитарно-бытовые, медицинские, учебные учреждения, помещения общего питания);
• иные сооружения (склады, подсобные помещения);
• водные объекты (пруды, бассейны с подпорными сооружениями на водооттоках).

Запрещено:

• индивидуальное жилое строение (жилые дома, квартиры);
• личное подсобное хозяйство (огороды: выращивание сельскохозяйственной продукции);
• дачные постройки (бани, дровяники, сараи);
• иные сооружения, противоречащие целевому назначению земельного участка (вольеры для животных).

Важно! Если жилая застройка проходит в зоне с ограничениями эксплуатации участка, возможно изменение категории земель с промышленных на земли сельскохозяйственного назначения или населенных пунктов.

Что требуется для строительства?

Согласно федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для строительства объекта необходимы следующие документы:

1. Документ, устанавливающий право на владение земельным участком.
2. Технический план земельного участка.
3. Разрешение на строительство (оформляется по документам пунктов 1 и 2, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения участка – ч. 4 ст. 51 ГрК РФ).
4. Технический план сооружения.

Что можно строить на землях промышленного назначения?

На земельных участках промышленного назначения разрешено строительство объектов, если это не противоречит виду разрешенного использования территории. Запрещается строить на таких участках жилые дома.

Однако города и сельские поселения разрастаются из года в год. Часто бывает так, что жилая застройка пересекает промзону. До какого-то времени проблем с законом может и не возникнуть, но, а что если предприятие-собственник промышленной земли решит расширить производство или провести дополнительные коммуникации?

Юридически есть один выход из подобной ситуации – смена категории земельного участка. Например, жилая застройка возможна, если территория относится к землям сельскохозяйственного назначения или населенных пунктов.

Важный момент – при изменении категории земли обращайте внимание на вид разрешенного использования. От этого напрямую зависит возможность строительства жилья.

Управление и мониторинг

Ст. 67 ЗК РФ предусматривает государственный мониторинг земель. Эффективность управленческой деятельности промышленного предприятия напрямую зависит от своевременного и достоверного информирования о функционировании и экономическом состоянии организации.

Внимание! Мониторинг как средство получения статистически достоверной информации и составления краткосрочных и долгосрочных прогнозов необходим для качественного управления процессом устойчивого развития предприятия.

Мониторинг земель промышленности позволяет:

• спрогнозировать доходность;
• инновационное развитие;
• платежеспособность и ликвидность;
• определить финансовую устойчивость;
• деловую активность предприятия.

Кроме того, мониторинг земель мотивирует промышленность, своевременное укрепление уязвимых мест позволяет предупредить ошибки, что способствует развитию предприятия.

Сопроводительные процедуры и документация

Для начала строительства нужно приобрести участок в СНТ. Это можно сделать, обратившись в одно из действующих дачных товариществ, с заявлением в правление СНТ, ДНТ ДНП. В правлении имеется информация о свободных участках, представленных на продажу. Здесь предложат координаты продавцов дач, с которыми следует связаться для просмотра и выбора подходящего надела.

Покупатель должен иметь при себе только гражданский паспорт. В некоторых случаях обращаются в администрацию населённого пункта с заявлением о приобретении ЗУ на землях сельхоз назначения для формирования дачного участка и строительства домика.

После того как участок приобретён в дачном посёлке, нужно получить:

• расписку (квитанцию) о внесении денег за приобретение ЗУ;
• договор о покупке доли земельной собственности;
• протокол общего собрания о принятии нового владельца в члены Товарищества;
• членская книжка Товарищества.

С этими документами нужно обратиться в Росреестр или МФЦ, чтобы зарегистрировать приобретение земли, уплатив пошлину 350 руб. Исключение — когда земли дачного посёлка не в собственности, а в аренде у юридического лица. В этом случае регистрация ЗУ, на котором не возведён дачный домик, не требуется.

Полученный участок должен быть поставлен на кадастровый учёт и иметь общий кадастровый паспорт, который хранится у председателя правления. Для граждан – землевладельцев должно быть проведено внутреннее межевание, а границы каждого участка должны закрепляться проектом межевания.

Если право аренды земель сельхозназначения под дачу выкупается у администрации – участки подготавливаются и уже имеют межевые границы. В итоге торгов заинтересованное лицо получает:

• протокол о результате торгов;
• административный акт о выделе ЗУ;
• квитанция об оплате аренды.

С этими документами и паспортом требуется подойти в Росреестр или МФЦ, уплатив пошлину 2 000 руб. Написать заявление о регистрации права аренды, приложить пакет документации. После регистрации будет получен кадастровый паспорт ЗУ и выписка из ЕГРН о праве аренды.

Завершив оформление участка, можно приступать к строительству дачного домика. Если домик строится в СНТ, то в правлении должен быть генеральный план застройки дачного посёлка. В нём, на основании проекта межевания, обозначены параметры застройки, которым нужно следовать.

Генплан застройки посёлка предварительно должен быть утверждён председателем правления в администрации. Если участок приобретался у администрации – разрешение на строительство утверждается здесь же.

Справка. По нормам градостроительного кодекса составлять проект строительства на дом, ниже чем в три этажа, не требуется.

Дополнительно подготавливаются СПОЗУ, если нужно подвести инженерные коммуникации:

• газ;
• электричество;
• водопровод и канализацию.

СПОЗУ подготавливаются на основании геодезической документации, которая подготавливается в результате топографической съёмки участка. Эту съёмку целесообразно использовать так же для выбора места строительства дома, чтобы фундамент не просел из-за близко расположенных грунтовых вод.

После возведения дома его требуется зарегистрировать в Росреестр, написав заявление, приложив документацию, разрешающую его строительства и пакет документации на землю. Предварительно уплачивается госпошлина в размере 2 000 руб. Срок оформления регистрации в пределах одного месяца.

Методы государственной кадастровой оценки

Постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» пунктами 6.1. – 6.3. устанавливает порядок проведения оценки для промышленных земель:

1. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков: рассчитываются исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории и (или) вида использования, граничащих с указанными земельными участками.
2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков: определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.

Расчет стоимости

Кадастровая стоимость – это условная денежная оценка, предназначенная в основном для исчисления налога. Кадастровый учет в РФ регламентируют законы «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 № 221-ФЗ и «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Пример расчета кадастровой стоимости.

Расчет КС – сложный процесс. Предварительно оценить КС участка можно по упрощенной формуле:

КС=ПЛ*(КИ+КЛ)*КП, где:

• КС(руб.) – кадастровая стоимость.
• ПЛ(м2) – площадь участка.
• КИ, КЛ(руб./м2) – коэффициенты инфраструктуры и специфики.
• КП – переходный коэффициент.

Согласно регламенту Росреестра расчет КС земельных участков производится не реже раза в 5 лет и не чаще, чем через 3 года. Необходимые коэффициенты для предварительного расчета можно узнать у профессиональных оценщиков.

Перевод промышленных земель в собственность государства

Бывают ситуации, когда промышленные земли необходимы для строительства государственных объектов или иных нужд государства. В этом случае их могут изъять. Закон допускает изъятие в следующих случаях:

• Для выполнения международных договоров;
• Для строительства и реконструкции федеральных и местных объектов транспортной системы, энергетической инфраструктуры, безопасности и обороны;
• Согласно судебному постановлению;
• В других случаях, если они не противоречат федеральному законодательству.

Порядок перехода промышленных земель в госсобственность определён статьями Земельного кодекса №49-51. Помимо полного прекращения прав собственности физического лица на такие участки, закон допускает его временное ограничение. Но такая мера применяется лишь в особых случаях. Владельцу впоследствии возвращают участок, а также выплачивают компенсацию за его использование.

Можно ли арендовать, перевести в собственность и при каких условиях?

На земли промышленного назначения могут распространяться договоры:

1. купли – продажи;
2. аренды;
3. безвозмездного пользования;
4. дарения и другие допустимые соглашения, касающиеся недвижимого имущества.

• невозможны какие-либо воздействия на промышленные земли если выполняются соглашения международного характера;
• происходит реконструкция или строительство федеральных (местных) объектов обороны, безопасности, энергетики, транспорта и иных коммуникаций;
• если участок изымается в соответствии с судебным постановлением;
• при наличии других обоснованных причин, не противоречащих федеральному законодательству.

Особенности и порядок аренды

Аренда у частного лица:

1. Найти собственника с подходящим земельным участком.
2. Определить предмет отношений, цену, период аренды и подписать договор в 2 экземплярах для каждой стороны. Если аренда превышает 12 месяцев, подлежит регистрация в Росреестре.

Аренда у муниципалитета:

1. Подать заявление в администрацию, которой принадлежит земля.
2. Подать заявление на участие в аукционе.
3. Внести фиксированный задаток, который возвращается в случае проигрыша на аукционе.
4. Подписать соответствующий договор с муниципалитетом.

Необходимые документы:

• Документ, удостоверяющий личность для физического лица.
• Выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ для ИП и юридических лиц.
• Заявление установленной формы.
• Кассовый документ об уплате задатка.

Для регистрации в Росреестре:

• Заявление от арендодателя.
• Постановление администрации о выделении участка.
• Удостоверяющие личность документы арендатора.
• Три подписанных экземпляра договора.
• Учредительные документы на земельный участок.
• Квитанция об оплате государственной пошлины.

Как изменить категорию промышленной земли?

Вопросы, касающиеся изменения категории земельных участков, регулируются Земельным Кодексом и ФЗ-№ 172 от 21.12.2004 г.

Перевод земель в промышленные – непростая процедура. Гораздо проще произвести обратное изменение.

Например, при переводе промышленной зоны в категорию населённых пунктов, существует только 2 ограничения:

1. Объекты промзоны подлежат сносу, или территория загрязнена, нарушена. В этих случаях для изменения категории требуется проект рекультивации. Та же особенность в ситуации, когда участок загрязнен или нарушен.
2. На землях промышленности нарушен почвенный слой. В этой ситуации нужно будет не только согласовать проект рекультивации, но и произвести все предполагаемые работы.

Гораздо сложнее произвести перевод земли сельхозназначения в земли промышленности. Это допускается лишь в исключительных случаях.

Единственное основание для разрешения изменения категории – предоставление доказательств полной утраты участком сельхозназначения полезных свойств, необходимых для ведения агрокультурной деятельности.

Порядок перевода земель сельхозназначения в земли промышленности – довольно длительный процесс. Оформление разрешительной документации на преобразование целевого назначения земли занимает более 6 месяцев.

Также следует учитывать, что данная процедура сопряжена со значительными материальными тратами, включая оплату госпошлины за выдачу кадастровых документов и возмещение государству потерь в связи с преобразованием правового режима с/х угодий.

Для получения разрешения на перевод следует обращаться в орган местного самоуправления с заявлением и подтверждающими документами. Если участок используется по праву аренды, то для изменения категории земли требуется ещё получить разрешение от собственника имущества.

Перечень документов для смены правового статуса земельного участка:

• ходатайство о необходимости изменения целевого назначения земельного участка (бланк можно взять непосредственно в Росреестре или скачать на сайте данной службы);
• межевой план участка;
• кадастровый паспорт;
• правоустанавливающий документ;
• разрешение на перевод земли в иную категорию, выданное местной администрацией.

Ходатайство и документы рассматриваются в течение 10 дней, после чего заявителю приходит решение о преобразовании категории земли или отказ.

При положительном решении муниципалитета нужно направить письменное обращение в адрес Министерства имущественных отношений о преобразовании целевого назначения участка и возможности размещения на нём объекта промышленности.

По истечении 2 месяцев заявителю будет выдано решение о предоставлении права на перевод земельного объекта в другой правовой режим.

В течение 2 недель копия данного решения будет направлена заявителю и Росреестр. Завершает процедуру внесение сведений о переводе земли с/х назначения в категорию промышленного назначения.

Пакет документов для подачи в Росреестр:

• разрешение администрации;
• проект расположения объекта промышленности на земельном участке;
• межевой план;
• технические характеристики строения;
• заключение экологической комиссии;
• кадастровые документы на землю;
• проект по восстановлению почвы;
• экономическое обоснование строительства промышленного объекта;
• справки об издержках государства, связанных с переводом земли.

Перечень документов может дополняться в зависимости от нормативов, принятых в конкретном регионе.

По статистике, положительное решение по вопросу перевода с/х земель в промышленные участки принимается в том случае, если земельный участок достаточно удалён от населённых пунктов.

Что это значит и какими могут быть последствия?

При совершении любых действий с землей надо быть уверенным в ее категории безусловно, иначе права и обязанности владельца, связанные с данным участком, могут быть оспорены, а собственник недвижимости пострадать.

Могут быть признаны:

• незаконным — решение о выделении земельного участка;
• несоответствующим — правовой режим использования;
• недействующими — договоры, связанные с участком.

Если владелец земли подаст документы на регистрацию участка без подтвержденной категории, ему будет отказано в регистрации.

Будет ограничена возможность производить любые действия с земельным участком.

Невозможно станет:

• переоформить его;
• получить разрешение на начало строительства;
• узаконить законченное;
• как-либо использовать участок и т.д.

Возникнут проблемы с определением субъекта права.

К тому же, если нет категории земли – значит, нет и целевого назначения участка, его могут отнести к резервному фонду.

Нежелательные последствия неопределенности категории земель возникают не только у собственника, но и у государства. Собственник не решается использовать землю, как планировал, поскольку разрешение на это отсутствует, а значит, не платит налог с кадастровой стоимости участка и т.д.