Пошаговая инструкция: как сэкономить на выкупе земли из госаренды

Аренда земельного участка: кто имеет право получить землю в собственность

В России обычно арендуют землю два вида собственников. Первыми являются фермеры и крупные агрохолдинги

. Они во временное пользование берут земли сельскохозяйственного назначения и выращивают на них разные культуры. Сейчас спрос на землю очень высокий особенно в Краснодарском крае – житнице России. Но и в Центральном федеральном округе (ЦФО) за последний год-два вырос спрос на землю. Сразу скажу, что государству не совсем выгодно продавать эту землю, гораздо прибыльнее ее сдавать. Ведь в таком случае, оно может диктовать арендатору свои условия.

Но все же советую, если соблюдены все условия – участок находится в аренде более трех лет, нет никаких нарушений в землепользовании, задолженностей и моратория на выкуп земель сельхозназначения в данном российском субъекте, – выкупать. Таким образом, уже не государство, а владелец, к примеру хозяин крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ) будет диктовать условия на случай, если крупный агрохолдинг захочет его выкупить.

И второй вид собственника – это владелец коммерческой недвижимости, построенной на государственной земле

. И здесь тоже есть свои формальности, которые необходимо соблюсти. Выкупить землю можно, если все здания, находящиеся на ней, принадлежат одному собственнику – будущему покупателю. Важно помнить, что в городах, впрочем, как и в и других населенных пунктах под коммерческую недвижимость можно выкупить только земли с уже построенными на них зданиями и строениями.

Как изменить категорию земли в Подмосковье

В Московской области, как в других регионах страны, каждый участок земли относится к определенной категории. Эта категория определяет целевое назначение земли и, как следствие, вид разрешенного использования. В совокупности эти характеристики определяют возможности использования земель согласно документам территориального планирования и градостроительного зонирования. Категория земель устанавливается в соответствии с утвержденным генеральным планом муниципального образования. Отнесение и перевод большей части земель, находящихся в частной собственности, в Московской области осуществляется органами местного самоуправления по согласованию с региональным правительством. О том, как изменить категорию участка и какие для этого нужны документы, читайте в материале портала mosreg.ru.

Узнайте, как в Подмосковье изменить вид разрешенного использования земельного участка>>

Какие бывают категории земель

В Земельном кодексе Российской Федерации все земли разделены на следующие категории:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Как установить сервитут на земельный участок в Подмосковье>>

Из каких категорий можно осуществлять перевод

Органы местного самоуправления в большей степени предоставляют услугу по переводу частных земель следующих категорий: земли промышленности и иного специального назначения, а также земли особо охраняемых территорий и объектов.

Их можно перевести в следующие категории:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли промышленности и иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов.

Перевод земель из одной категории в другую для прочих категорий осуществляется Правительством Российской Федерации (в отношении земель, находящихся в федеральной собственности) и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (в отношении земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения).

В связи с этим перевод земель сельскохозяйственного назначения осуществляется правительством Московской области.

Как получить разрешение на использование муниципальных земель в Подмосковье>>

Порядок и сроки оказания услуги

Услуга оказывается как физическим, так и юридическим лицам, а также индивидуальным предпринимателям. Максимальный срок оказания услуги составляет 28 рабочих дней.

Регистрация заявления и комплекта документов производится за 1 рабочий день. Заявление о предоставлении услуги можно подать через региональный портал государственных и муниципальных услуг (РПГУ).

Как узнать о задолженности по арендной плате за муниципальные участки земли в Подмосковье>>

Необходимые документы

Для получения услуги потребуются следующие документы:

• заявление о переводе земель из одной категории в другую (об отнесении земель к определенной категории);
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• согласие правообладателя земельного участка на его перевод из состава земель одной категории в другую (предоставляется в случае, если с заявлением о переводе земельного участка из одной категории в другую или отнесении земельного участка к определенной категории, право собственности на который зарегистрировано, обращается заявитель, не являющийся собственником этого участка, либо собственник, являющийся участником общей долевой собственности на земельный участок);
• правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок (в случае их оформления до 2 марта 1998 года. Это могут быть государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. № 493, свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г. № 177);
• документ, удостоверяющий полномочия представителя (если заявление подается представителем заявителя).

Предоставление земельного участка в Подмосковье через торги в собственность или аренду>>

Сокращение сроков предоставления услуги

По словам министра имущественных отношений Московской области Андрея Аверкиева, данная услуга является одной из самых популярных в регионе, а срок ее предоставления в скором времени должен сократиться более чем в два раза.

В настоящее время услуга по изменению категории земли входит в тройку самых популярных у населения. Сейчас изменить категорию можно в течение 28 рабочих дней, но уже четвертом квартале текущего года этот срок планируют сократить до 13 рабочих дней.

Как получить неразграниченные земельные участки в Подмосковье без торгов>>

Что делать, когда коммерческое здание в собственности, а земля в аренде

Логичный ответ – выкупать землю

. Но существует список земель, которые нельзя выкупить у государства ни при каких обстоятельствах. В него входят природоохранные земли, земли, принадлежащие Минобороны, изъятые из оборота и городские зоны поселения. Выкупить их нельзя, но можно арендовать. Существуют также ограничения на земли у водоемов и исторических достопримечательностей.

Но, если земля соответствует всем законным для выкупа параметрам

, то можно приступать к процессуальным действиям и обращаться в госорганы с заявлением о выкупе с приложенными к нему документами. Потом остается ждать ответа от госорганов, а им зачастую свойственно его затягивать, потому что как ни крути, но государству не выгодно, продавать кому-то свою землю.

Если идти по простому пути и не пытаться снизить стоимость выкупаемой из госаренды земли, то в таком случае решения можно ждать месяц. Когда возникают вопросы по границам или связанные с видом разрешенного строительства, то процесс затягивается до шести месяцев. При наличии самовольных построек на земле

, решение может и вовсе затянуться до года, ведь эти строения надо будет зарегистрировать и ввести в эксплуатацию.

Процедура и порядок выкупа земельного участка из аренды

В России к каждому городу существует определенный список требований, разрешающий выкупить земельный участок из государственной аренды.

Стоимость выкупа арендованной земли разная и зависит от кадастровой стоимости земельных участков. К примеру, в Подмосковье

сумма выкупа составляет 15% от кадастровой стоимости, в
Москве
– 100%, в
Воронежской
области – 100%, в
Курской
области – 50%, в
Белгородской
– 100%, в
Орловской
– 60%. Для того, чтобы узнать эту цифру, надо обратиться к региональному законодательству.

Как показывает практика, кадастровая стоимость земельного участка часто бывает завышена. В таком случае ее надо пытаться понизить. Это возможно, хоть и звучит на первый взгляд, неправдоподобно.

Для этого необходимо будет поменять вид разрешенного строительства, что и позволит снизить кадастровую стоимость

. Существуют специальные техники, которые, к сожалению, знакомы не всем юристам, работающим в сфере земельного законодательства. Но зная их есть реальная возможность выкупить землю из госаренды в 10 раз дешевле ее стоимости. И практика это доказывает. К сожалению, собственникам, которые сами, без помощников обращаются в госорганы, никто это не объясняет.

Как правильно перевести надел, арендованный у администрации – законодательные нюансы

Право любого гражданина либо юрлица выкупить землю обозначено в Гражданском Кодексе, Земельном Кодексе и в нескольких Федеральных законах.

Перед тем, как приступать к переводу надела в собственность, следует сначала оформить в собственность недвижимость. Это делается в несколько шагов:

1. Получение в БТИ техпаспорта постройки;
2. создание технического плана здания, исходя из данных техпаспорта;
3. регистрация постройки в кадастре;
4. регистрация самого права собственности.

Когда строение официально принадлежит заявителю, нужно обратиться в администрацию, чтобы выкупить расположенную под ним арендованную землю.

В 2015 году в Земельный Кодекс были внесены поправки, после принятия которых появились некоторые нюансы.

Муниципальные структуры, такие, как села, деревни, поселки являются собственниками земель и имеют право её продажи.

Разрешено получение в аренду земельного надела с последующим правом выкупа без проведения торгов, если:

• Это участок под ИЖС или ЛПХ (в границах населенного пункта), или земля под садоводство, фермерское, дачное хозяйство;
• земля под ЛПХ, огороды, сенокосы за пределами населенного пункта.

Стоимость выкупа составляет процент от кадастровой стоимости для сельхозземель при выполнении таких условий:

• Договор аренды заключен на 3 и более лет;
• заявление на выкуп земли подается до истечения арендного срока;
• со стороны арендатора не было нарушений пунктов договора.

В некоторых регионах после 10-15 лет аренды сумма выкупа становится значительно меньше или вообще её можно оформить на себя бесплатно. Также в ряде регионов, к ним относится Приморский, Хабаровский край, Саратовская, Псковская и некоторые другие области, фермерам земля даётся изначально бесплатно.

Пошаговая инструкция по оформлению земли из аренды в собственность

• Первый шаг – это сбор документов. Собственнику будет необходимо заявление о желании выкупить землю в госорганы, паспорт, документы, указывающие на законные основания использования земли, кадастровый паспорт с указанием установленных границы и стоимости, акт оценки, технический план и выписка из ЕГРН.
• Второй шаг – при отсутствии кадастрового паспорта понадобится встать на учет. Если вы не знаете о том, есть он или нет, то можно запросить в МФЦ кадастровую выписку и предоставить межевой план о закреплении границ участка.
• Третий шаг – обращение в администрацию муниципалитета, в чье ведомство входит земля.
• Четвертый шаг – заключение договора выкупа земли из госаренды.
• Пятый шаг – регистрация сделки.

По сути, после этого бывший арендатор земли становится ее законным владельцем.

Имейте ввиду, что на каждом этапе выкупа нужно будет оплачивать госпошлину

.

Процедура перевода земли

Общий порядок таков:

1. Подаётся заявление с требуемым пакетом документов в местный орган власти. В течение 10 дней осуществляется проверка, соответствует ли заявление всем требованиям, все ли бумаги приложены;
2. в течение месяца с момента подачи заявления уполномоченным органом направляется проект договора купли-продажи (в трёх экземплярах);
3. заключается договор и вносится оплата;
4. производится регистрация права собственности на данный надел земли.

Заявление – куда нести, как заполнить

В заявлении должны содержаться такие данные:

1. ФИО, адрес заявителя, паспортные данные заявителя
2. для юрлиц – название и местонахождение заявителя, ОГРН;
3. кадастровый номер выкупаемого участка;
4. основания на предоставление земельного участка – ссылка на п. 2 ст. 39.3 и ст. 39.20 Земельного Кодекса,
5. цель использования надела;
6. почтовый, электронный адрес.

Подать заявление можно через МФЦ, лично в канцелярию администрации или по почте.

К заявлению необходимо приложить:

• подтверждение права собственности (если это право не зарегистрировано в ЕГРН) или выписка из ЕГРН;
• список всех сооружений, зданий, которые расположены на участке, с указанием их кадастровых номеров и адресных ориентиров;
• договор аренды;
• постановление главы местной администрации о предоставлении земли в аренду;
• кадастровые паспорта на участок и на постройку;
• если документы подаются через представителя, нужна доверенность.

Договор – как составить и зарегистрировать

В договоре обязательно должен содержать такие разделы:

• дата, место заключения;
• паспортные данные;
• сам предмет договора;
• информация о наделе – его кадастровые данные, площадь, местоположение и т.п.;
• сумма сделки, сумма к оплате;
• обязанности и ответственность сторон сделки.

Должна быть произведена обязательная государственная регистрация сделки.

Стоимость процесса

Цена участка составляет некий процент от его кадастровой стоимости, а эта стоимость зависит от региона, где участок расположен.

• Наименьшая ставка – 2,5 процента – для выкупа земель из федеральной собственности;
• если на территории имеются постройки – ставка до 60%;
• если меняется назначение земли – 80% от кадастровой стоимости;
• если не меняется целевое назначение, ставка ниже – до 20 процентов.

Сложности, которые могут возникнуть и почему лучше обратиться к специалистам?

Самое неприятное, когда могут отказать в выкупе

. Произойти это может из-за неправильно оформленных документов, неточностей в цифрах и недостоверных сведениях, предоставленных в госорганы. Будьте уверены, они проверяют бумаги с особой въедливостью.

На определенном этапе собственнику придется нанимать кадастрового инженера, проектировщика, юриста и оценщика

. Поэтому советуем нанимать узкоспециализированных на земельных вопросах юристов, потому что в одиночку этот тернистый путь преодолеть почти невозможно.