Изучаем подводные камни при покупке комнаты в квартире

Покупка комнаты в квартире становится выходом в том случае, если денег в обрез, а приобрести собственное жилье необходимо. Действующее законодательство позволяет купить не всю квартиру, а только ее часть — главное, правильно оформить документы. О том, как совершить такую покупку, и какие риски она может за собой повлечь, читайте в нашей статье.

• Плюсы и минусы
• Особенности и подводные камни
• Порядок действий
• Какие документы требуются
• Советы юриста
• Покупка комнаты в квартире на материнский капитал
• Как узнать кадастровую стоимость комнаты в коммунальной квартире

Плюсы и минусы

Прежде чем решиться на приобретение комнаты в коммуналке, стоит изучить все плюсы и минусы такого объекта недвижимости, тем самым избавив себя от неприятных сюрпризов в будущем.

Преимуществами комнаты являются:

1. Низкая стоимость по сравнению с отдельными квартирами (даже студийного типа).
2. Возможность инвестирования небольших денежных сумм – комнату можно купить за небольшие деньги и сдавать посуточно или на длительный срок (в этом случае важно учесть уровень спроса на жилье – предпочтение стоит отдавать комнатам, рядом с которыми есть вокзал, учебное заведение, предприятие, на которое приезжают работники-вахтовики или командировочные и пр.);
3. Возможность получения регистрации в определенном городе. Несмотря на то, что закон позволяет гражданам России беспрепятственно перемещаться по ее территории и получать любые услуги (например, медицинские или образовательные) в любом городе, на практике без регистрации попасть в поликлинику или устроить ребенка в детский сад не так-то просто. Купив комнату, вы можете зарегистрироваться в ней, а продолжить жить в более комфортных условиях (например, на съемной квартире).

Помимо преимуществ, комнаты имеют ряд очевидных (и весьма существенных) недостатков:

1. Низкая ликвидность недвижимости. Продать комнату довольно непросто – в большинстве городов активно ведется строительство новых жилых домов; покупатели предпочитают приобретать квартиры именно в них – со скидками от застройщика купить небольшую студию можно за вполне доступную сумму.
2. Общие ванная комната, туалет и кухня. Их придется делить с соседями, причем никого не будет волновать, что вы опаздываете на работу или учебу, и вам срочно нужно умыться и позавтракать.
3. Соседи. Они бывают разные – возможно, вам повезет, и собственники соседних комнат будут тихими и вежливыми, однако практика показывает, что чаще всего в коммуналках селятся люди с не самым правильным образом жизни и отношением к окружающим.
4. Сложность в получении ипотечного кредита. Предметом залога по ипотеке является приобретаемое жилье – комнаты не особо интересуют банки, поэтому и кредитуют они таких ипотечников неохотно. Можно оформить потребительский кредит, но для него предусмотрены более высокие процентные ставки, чем для ипотечного. Кроме того, в такой ситуации не получится воспользоваться льготными программами, действующими в отношении ипотечного жилья.

Стоимость услуги оценщика

На конечную сумму, которую придется заплатить оценщику, влияют две группы обстоятельств: общее состояние объекта недвижимости и индивидуальные особенности комнаты.

К первой группе можно отнести:

• месторасположение дома;
• состояние окружающей территории;
• состояние подъезда, квартиры, инженерных сетей, их площадь и протяженность;
• количество соседей;
• тип строения.

Ко второй группе относится:

• наличие ремонта;
• состояние комнаты;
• ее площадь;
• наличие лоджии/балкона.

Вот как выглядит ориентировочная стоимость работ в Москве и области.

Сроки оформления – 2-3 дня.

Больше информации в статье «Стоимость оценки квартиры».

Особенности и подводные камни

​При покупке отдельной комнаты в квартире стоит понимать, чем она отличается от доли квартиры, принадлежащей одному человеку на праве долевой собственности.
Долевая собственность – это разделение имущества с определением долей, принадлежащих каждому из ее собственников (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Доля не имеет четких границ – в документах не может быть указано, что одному из собственников принадлежит спальня, а второму – гостиная. Официально доли могут быть зафиксированы только в количественном выражении – например, 14,0 и 18,0 кв. метров соответственно. При этом такое разделение вовсе не будет означать, что сособственникам принадлежат именно спальня и гостиная – в этом и заключается сложность определения доли.

Чтобы продать именно часть квартиры (отдельную комнату), необходимо эту квартиру разделить и выделить из нее отдельную долю. Эта процедура проводится в соответствии с правилами ст. 252 ГК РФ, согласно п. 2 которой участник долевой собственности вправе потребовать выделения из нее своей доли. Для этого потребуется заключить соответствующее соглашение со всеми собственниками квартиры. На основании этого соглашения Росреестр зарегистрирует право собственности на выделенную долю, т.е. на отдельную комнату (или несколько комнат). В случае, если остальные собственники квартиры не согласны на заключение такого соглашения, выделять долю придется через суд. Основанием для регистрации права собственности на комнату в этом случае станет решение суда, принятое в пользу выделяющегося собственника.

Будьте внимательны при покупке – доли стоят дешевле, чем отдельные комнаты, на которые оформлено право собственности, но и проблем своему собственнику они принесут немало. В частности, долю нельзя будет продать без согласия остальных собственников, которые обладают преимущественным правом на ее покупку (ст. 250 ГК РФ). Кроме того, вам придется определить порядок пользования комнатами в квартире, ведь фактически по документам определенная комната за вами закреплена не будет.

Возможно, вам также стоит прочитать:

• Как выделить долю в приватизированной квартире
• Выделение доли в квартире через суд
• Порядок выдела супружеской доли

Куда придет письмо

Налоговая сообщает человеку о сумме, которую ему предстоит выплатить, двумя способами. Либо присылает почтовое уведомление, либо электронное — в личный кабинет налогоплательщика. При наличии регистрации ЛК на сайте nalog.ru все уведомления приходят только туда.

Россиянам сообщают о четырех видах налогов, но платежи по каждой позиции получают не все. Например, транспортный налог выплачивают только владельцы автомобилей. Оповещение может прийти о налоге на имущество физических лиц, транспортном, земельном и НДФЛ в части налога, не удержанного налоговыми агентами.

Порядок действий

Чтобы купить отдельную комнату, необходимо:

1. Выбрать подходящий объект недвижимости. Важно оценить состояние комнаты и квартиры в целом, убедиться, что в комнате не было проведено неузаконенных перепланировок, изучить район и имеющуюся инфраструктуру (магазины, детские сады, школы и пр.), познакомиться с будущими соседями.
2. В том случае, если вы решили приобрести долю в квартире, убедитесь, что ее владелец предлагал остальным собственникам выкупить эту долю, и получил письменный отказ. Если вы покупаете отдельную комнату, этот шаг можно пропустить.
3. Проверить документы на комнату (о перечне этих документов читайте ниже).
4. Заключить договор купли-продажи.
5. Зарегистрировать договор в Росреестре и получить право собственности на комнату (свидетельство о праве собственности больше не выдается – вместо него вы получите выписку из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости).

Можно ли осуществить оценку комнаты онлайн?

Сейчас существует множество сервисов, где можно оценить стоимость недвижимости, не выходя из дома. Такие сервисы представляют собой небольшой электронный калькулятор, который анализирует состояние жилплощади по таким критериям, как страна и город расположения, улица, номер дома, год постройки, этажность, состояние, водоснабжение и площадь. Методика оценки сервиса также включает в себя анализ баз объявлений и справочников.

Калькулятор онлайн помогает избежать дорогостоящих независимых экспертов и заметно сэкономить свое время. Все, что нужно — заполнить необходимые поля и получить точную стоимость жилья, без наценок и исходя от рыночной стоимости.

Какие документы требуются

Прежде чем заключить договор купли-продажи комнаты, потребуйте у продавца следующие документы:

• документ, подтверждающий наличие у продавца права собственности на долю в квартире или на отдельную комнату;
• нотариально заверенные отказы других собственников недвижимости от приобретения доли;
• техническая и кадастровая документация на жилье;
• справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• справка о прописанных в квартире жильцах;
• согласие органа опеки и попечительства на продажу комнаты (в том случае, если в составе собственников жилья есть несовершеннолетние дети).

Договор купли-продажи можно составить самостоятельно, а можно обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Если решите составлять самостоятельно, можете скачать на нашем сайте шаблон готового документа. Помните, что в договоре обязательно должна быть указана следующая информация:

• паспортные данные сторон договора – продавца и покупателя;
• предмет договора (доля квартиры или отдельная комната, с полным ее описанием);
• цена договора (стоимость комнаты, которую покупатель заплатит продавцу);
• порядок проведения расчетов;
• конкретный срок фактического перехода жилплощади от продавца к покупателю;
• условия расторжения договора;
• ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
• дата составления документа и подписи его сторон.

Договор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Скачать договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Договор купли-продажи доли в квартире

Общежитие или коммуналка?

Общежитие и коммунальная квартира – это два вида жилья, которые предполагают совместное проживание в одном объекте недвижимости нескольких семей, не являющихся родственниками.

И хоть каждый собственник такой комнаты имеет своё изолированное помещение для жизни, сталкиваться с соседями им регулярно приходится. Все дело в том, что в коммуналке общая кухня и санузел. Именно в таких видах жилья часто возникают различные конфликты между соседями, которые часто заканчиваются совершением преступлений или административных проступков.

Общежитие по закону считается местом для временного проживания, однако фактически это давно не так. Бывают общежития студенческими, семейными и рабочими.

Купить комнату в студенческом общежитии невозможно, их не выставляют на продажу, они принадлежат учебным заведениям. А вот комнаты в семейных и рабочих общежитиях давно продают. Поэтому именно такую комнату Вы может при желании приобрести.

По ст. 92 ЖК РФ общежития принадлежат к специальному жилищному фонду страны, поэтому отчуждению в собственность не подлежат. Продать комнату в общежитии можно только в том случае, если она переведена муниципалитетом в другую категорию жилых помещений. Поэтому перед покупкой важно проверить юридический статус комнаты в общежитии.

Коммунальная квартира – это обычная квартира, в которой живет несколько семей. Такая недвижимость свободно продаётся на рынке и стоит гораздо дешевле изолированного жилья. Покупка комнаты в коммунальной квартире является значительно более простым мероприятием, чем покупка комнаты в общежитии.

Плюсы и минусы такой сделки

Для того, чтобы ответить на вопрос, как правильно купить комнату в коммуналке или общежитии, нужно взвесить все «за» и «против». Это рискованное дело, так как процедура имеет свои юридические тонкости.

Можно ли купить комнату в общежитии на материнский капитал? Можно потратить материнский капитал на покупку комнаты в общежитии только в том случае, если объект выведен муниципалитетом из специализированного жилищного фонда.

Комнату в коммуналке купить за счёт материнских средств вполне разрешено, главное чтобы площадь квадратных метров соответствовала принятым нормативам.

Купить комнату можно на накопленные средства или в ипотеку. Банки свободно выдают заемные средства на приобретение комнат в квартирах, если потенциальный клиент отвечает всем требованиям банка в качестве заемщика.

Следует отметить следующие плюсы такой сделки:

• собственное жильё даёт возможность экономить на съеме квартиры или комнаты;
• комната стоит гораздо дешевле целой квартиры;
• в последствии комнату легко будет сдать в аренду, особенно посуточно;
• размер коммунальных платежей будет незначительным.

Если вдруг Ваше общежитие будет принято снести из-за ветхого состояния, всем жильцам предоставят новое жильё или денежную компенсацию. А с общежитиями такое часто случается.

При продаже комнаты в общежитии не нужно получать согласие соседей, в отличие от продажи комнаты в коммунальной квартире.

Приобретение квадратных метров в общежитии имеет и свои недостатки, которых, к сожалению, больше чем плюсов:

1. Соседи, которые часто ведут асоциальный образ жизни, пьют или употребляют наркотики.
2. Изношенность инженерных систем здания – в общежитиях обычно стоят ржавые старые трубы, опасная проводка, отсутствие лифта и вообще очень плохой ремонт.
3. Завышенная стоимость квадратного метра – хоть комната и стоит дешевле квартиры, из расчёта за один квадратный метр цена часто выше чем в обычном жилье.
4. Неликвидность объекта – продать комнату в общежитии очень трудно.
5. Обычно нужно проводить капитальный ремонт купленной комнаты для дальнейшей жизни в ней.

Собственник комнаты может даже установить в ней отдельный санузел для себя. Так он значительно уменьшит своё время контакта с соседями и улучшит качество жизни.

Советы юриста

Если вы все же решились на приобретение комнаты, внимательно изучите наши советы – они вам пригодятся:

1. Об этом мы уже говорили, и все же – имейте в виду, что покупка доли в квартире не значит, что вы приобретаете право собственности на определенную комнату, даже если площадь этой комнаты соответствует площади купленной вами доли. Захотите выделить такую долю в отдельную независимую комнату – придется получить согласие остальных собственников жилья или обратиться в суд.
2. Не соглашайтесь, если риелтор предлагает вам обойти требование закона о преимущественном праве на выкуп доли, заключив договор дарения. Отдать деньги собственнику жилья вам все равно придется, и в том случае, если этот факт станет известен заинтересованным лицам (например, другим собственникам, согласия которых при продаже не получили), договор дарения может быть признан недействительным. Комнату придется вернуть, а вот гарантий того, что продавец вернет вам стоимость покупки, нет — есть риск остаться и без недвижимости, и без денег.
3. Требуйте все возможные справки – в частности, документы о том, что среди собственников нет недееспособных и несовершеннолетних граждан, а если таковые есть – документы, подтверждающие согласие органов опеки и попечительства на продажу.

Пошаговая инструкция

Необходимо действовать последовательно, и вопрос, как купить комнату, перестанет быть проблемой.

• Заключить соглашение с агентством недвижимости или искать жилье самостоятельно.
• Проверить объект. Обратить внимание на состояние жилья: год постройки дома, состояние коммуникаций, район, наличие инфраструктуры, а главное – на соседей, ведь с ними придется жить рядом и встречаться каждый день. С виду добродушные и общительные люди могут оказаться совсем не такими, поэтому нужно подстраховаться. Поможет сарафанное радио – соседи могут много рассказать об обитателях квартиры. Если часто вызывают полицию, происходят иные неприятные прецеденты, то о заключении сделки лучше забыть.
• Проверить документы:

1. Ознакомиться с документами на право собственности и основанием приобретения жилплощади.
2. Попросить собственника представить справку о том, что он не состоит на учете в ПНД (это исключит сомнения в дееспособности гражданина).
3. Потребовать представить выписку из домовой книги: проблемы могут появиться, если нарушены интересы несовершеннолетних граждан (сделки, где участвуют малолетние, должны одобрить специалисты опеки).
4. Попросить представить справку о том, что квартира не арестована, не находится под залогом.
5. Запросить нотариально удостоверенное одобрение на сделку от второго супруга – распоряжение общей собственностью происходит только с одобрения законной половины.

• Дождаться, пока продавец представит документы, и подписать договор.
• Обратиться к нотариусу для заверки документы.
• Провести расчеты. Надежный способ – передача денежных средств через банковскую ячейку. Расчет за наличные используется реже – такая форма проведения платежей более рискованна. Также практикуется безналичная оплата. Обе стороны присутствуют в моменты списания и зачисления средств.
• Оплатить государственную пошлину.
• Обратиться для регистрации права владения к специалистам подразделения Росреестра.

Акт приемки – документ, который знаменует передачу квартиры. В нем указывается, в каком состоянии передается квартира, и пишется, что претензий нет.

Покупка комнаты в квартире на материнский капитал

Процедура покупки комнаты с использованием средств материнского капитала осуществляется в порядке, описанном выше, но, при этом, имеет и некоторые нюансы:

1. Купить комнату с использованием капитала можно только после того, как ребенку, на которого он был выдан, исполнится три года (ч. 6 ст. 7 Федерального закона «О дополнительных…» от 29.12.2006 № 256-ФЗ). В том случае, если комната приобретается в ипотеку, или ипотечный кредит был оформлен еще до получения капитала, это правило не действует – вложить деньги в недвижимость можно сразу же после рождения ребенка (ч. 6.1 ст. 7 ФЗ № 256).
2. В приобретенной комнате детям обязательно нужно выделить доли (пп. «г» п. 8 Постановления Правительства РФ «О Правилах…» от 12.12.2007 № 862) – это значит, что составляющих частей в и без того раздробленной квартире, станет еще больше.

Многие думают, что купить жилье у близкого родственника с использованием государственных денег невозможно. На самом деле это не так – покупка комнаты в квартире у родственников допускается: законодательство не содержит запретов на совершение подобных сделок. Этот факт подтверждается и Письмом Минэкономразвития РФ «По отдельным вопросам…» от 22.10.2010 № д-23-3764, в котором Министерство указывает на невозможность отчуждения жилья, приобретенного с использованием средств материнского капитала, в пользу близких родственников несовершеннолетнего, допуская при этом возможность приобретения несовершеннолетним (а, точнее, его родителями от его имени и в его интересах) такого жилья.

Как узнать кадастровую стоимость комнаты в коммунальной квартире

Сведения о кадастровой стоимости комнаты можно получить, заказав выписку из ЕГРН. Это можно сделать на официальном сайте Росреестра, воспользовавшись сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Обратите внимание – если комната не выделена из квартиры, в базе Росреестра вы ее не найдете – сможете получить сведения только о стоимости всей квартиры в целом. Если же доля выведена из состава имущества и, вследствие этого является самостоятельным объектом недвижимости, сервис Росреестра окажется полезен. Найти нужную информацию можно по кадастровому номеру жилья или по его фактическому адресу.

Если же кадастровая стоимость комнаты не определена, потребуется пригласить оценщика. Специалист осмотрит жилье и установит его кадастровую стоимость. Эта информация пригодится, например, при продаже комнаты – для заключения сделки важно знать, сколько стоит недвижимость. Обратите внимание – чаще всего комната в коммуналке стоит дешевле, чем могла бы стоить часть квартиры того же метража в случае, когда квартира продается целиком. Например, если в квартире стоимостью 1 млн. рублей есть две комнаты с одинаковой площадью, каждая из этих комнат по отдельности стоить 500 тыс. рублей не будет. Это объясняется тем, что целая квартира имеет большую ценность для собственника, чем ее отдельная часть, которую придется эксплуатировать бок-о-бок с остальными жильцами.

Соседи как ценообразующий фактор

Нередко именно нравы и привычки соседей делают приличную в целом комнату непродаваемой (отсюда и впечатляющий разброс в ценах сходных по характеристикам комнат).

Первое, что нужно делать, выбирая коммунальное жилище по вкусу, это внимательно к нему присматриваться, договариваться о пользовании кухней и санузлом, узнавать о планах на жизнь.

Опытные риэлторы давно приметили: чем меньше в коммуналке соседей, тем сложнее отношения. В квартире на три-четыре семьи или общежитии с давними «общажными» традициями зачастую договариваться об организации совместного быта легче, чем с одним-единственным соседом.

Но даже если ваши возможные «партнеры» обаятельны и приятны во всех отношениях, не спешите радоваться. Среднестатистическая коммуналка – это проходной двор: собственники и жильцы в них меняются чаще, чем в отдельных квартирах.