Общая собственность, которой одновременно владеет несколько лиц, считается долевой. Например, муж и жена купили новую квартиру и понесли равные затраты, а поэтому в документах отразили факт, что по 50% недвижимости является имуществом каждого члена семьи.
Есть два варианта выдела части недвижимости. Первый из них не нарушает принципы общей собственности. Формально получив права на часть имущества, вы не сможете ей распорядиться без разрешения другого совладельца. А вот выделение доли в натуральном выражении позволяет распоряжаться своей частью имущества. Владелец может продать долю жилья или получить компенсацию за нее от совладельцев.
Выделить доли и зафиксировать факт долевого владения можно с помощью соглашения. В этом случае стороны договариваются и решают, как правильно выделить части общего имущества, а затем прописывают все детали в документе, подписывают его и нотариально заверяют.
Однако на практике встречаются случаи, когда договориться не получается, а значит, заключение мирного соглашения отменяется. Тогда вопросы о доле общей собственности решаются с помощью суда. Вам нужно хорошо подготовить аргументы и собрать качественную доказательственную базу. Во всем этом, а также в составлении искового заявления вам может помочь профессиональный юрист. Семейные и жилищные споры чаще всего отличаются сложностью и конфликтностью, поэтому выбирайте специалиста, который отстоит ваши интересы в суде.
Правовое определение долевой собственности
Под долевой собственностью принято подразумевать движимое или недвижимое имущество, принадлежащее сразу нескольким лицам. Это может быть квартира, машина, дом и т. д. Каждый владелец общего имущества может распоряжаться и пользоваться своей долей.
В большинстве случаев доли являются равными. Согласно действующему законодательству РФ, если имущество приносит доход, то он принадлежит не одному собственнику, а всем.
Как разделить имущество на доли?
Как уже говорилось выше, долю в объекте недвижимости дарить, продавать, завещать по наследству или использовать в качестве залогового имущества можно только после изменения статуса совместной собственности – перевода её в долевую и регистрации данного факта в Росреестре.
Через суд
Если раздел квартиры или дома проводится в суде, то после того как выносится судебное решение об определении долей, статус объекта недвижимости изменяется автоматически — она становится долевой, но данные изменения также следует зарегистрировать в Росреестра.
Мировым соглашением (У нотариуса)
Определить доли можно и без участия суда, заключив соглашение и заверив его у нотариуса.
Каким может быть размер долей
Прежде чем приступать к разделению квартиры на доли, необходимо узнать, какими они бывают.
Существует два типа долей в жилье:
- «Идеальная». Под данным понятием принято подразумевать часть собственности на квартиру, которая официально выделена в определенном размере.
- Выделенная в натуре.
Выдел доли в натуре необходим для того, чтобы определить, какие комнаты в квартире кому принадлежат.
Что касается количества частей, на которые можно поделить квартиру, то оно не ограничено.
Сколько частей можно выделить
Техническая часть решения вопроса с выделом доли в квартире заключена в выявлении возможности появления новых отдельных кадастровых объектов из одного существующего. Иными словами, на юридическом уровне это не просто распоряжение личным недвижимым имуществом, но и изменения на государственном уровне, поскольку из одного жилья создаётся несколько помещений, даже если внешне, мало что меняется.
И всё же, техническая возможность выдела долей в практическом осуществлении представляет собой процедуру оборудования отдельных входов и санитарных узлов для каждой части разделённой квартиры. Это предполагает, что изначально недвижимость имеет не одну сотню метров квадратных. Однако, в том случае, когда столь полномасштабно делиться квартира не может, оформить нужное количество долей без изолирования их друг от друга вполне возможно, заключив с владельцем части жилья соглашение о пользовании помещением.
Говоря о том, на сколько частей делятся жилые квартиры, следует обратиться к действующему российскому законодательству. В нём нет абсолютно никаких ограничений в данном вопросе. Однако в действительности всё будет зависеть от проводимой технической экспертизы. То есть, собственник огласит специалисту, на сколько частей желает разделить своё жильё, и в итоге получит ответ, возможно ли это исполнить на практике.
В чем сложность выделения долей в квартире
При разделе квартиры на доли может возникнуть множество трудностей. Они разделяются на технические и юридические.
Если говорить о технических сложностях, то жилье, подлежащее разделу, должно удовлетворять следующим требованиям:
- Наличие отдельного входа. Если жилье находится в многоэтажном здании, то совладельцы прорубают вход в капитальной стене. Подобные работы не всегда можно осуществить, так как потребуется получить разрешение.
- Площадь квартиры не ниже минимального допустимого значения. Также необходимо обязательное наличие кухни и санузла.
- Несущие стены жилого дома не должны быть ослаблены в результате перепланировки квартиры.
Если говорить о юридических сложностях, то при наличии множества собственников раздел квартиры на доли невозможен.
Если речь идет об однокомнатной квартире, то выделить долю не получится.
Определение долей и их раздел на практике
Разногласия, как делить совместно нажитую недвижимость – по закону или «справедливости» – не редкость.
К примеру, один из супругов, может полагать, что из-за разницы в доходах (он работал, а жена нет), его вклад в приобретение квартиры или дома более ощутимый, а, следовательно, и доля должна быть больше.
Следует заметить, что с точки зрения законодательства это не более чем иллюзия. Если нет брачного договора или соглашения о разделе недвижимости, то в соответствии со ст. 39 СК РФ совместно нажитое имущество делится на равные доли между супругами.
Здесь следует уточнить один немаловажный момент – обычно квартира или дом являются составной частью совместно нажитого имущества. И доля одного из супругов может оказаться в объекте недвижимости большей или вообще отойти к нему целиком — при том, что будет реализовано требование закона о равенстве долей при разделе имущества в целом.
Нередко перед обращением в суд требуется определить, как наиболее выгодно разделить имущество, и стоит ли в принципе стремиться к получению доли в квартире или доме.
Это вопрос крайне деликатный и при обращении к нам решается всегда индивидуально. Требуется не просто рассмотреть подлежащее разделу имущество, но и учесть жизненные обстоятельства, в которых находится наш доверитель и все условия, на которых приобреталась недвижимость.
Пример 1: получении ¼ части квартиры и денежной компенсации за остальную часть доли, при наличии несовершеннолетних детей.
Возьмём, к примеру, довольно типичную ситуацию, когда существенной частью спорного имущества является квартира, состоящая из двух комнат.
Суд без участия представителя с вероятностью 99,9% разделит её в равных долях. Но при сходных условиях задачи — раздел двухкомнатной квартиры между супругами, имеющими детей, решение может быть разным.
Одна из наших клиенток, выступающая истицей, изначально не имела каких-то сомнений в отношении раздела квартиры в равных долях. Но при более пристальном рассмотрении её ситуации в был найден тактически более выгодный для неё вариант раздела.
Было решено настаивать на получении ¼ части квартиры и денежной компенсации за остальную часть доли. В судебном процессе ответчику нами был предложен проект мирового соглашения о разделе недвижимости таким образом. По итогу переговоров сторонами было подписано данное мировое соглашение.
Судите сами – другим местом жительства наша клиентка не обладала, а бывший супруг проживать на отчуждаемой ему жилплощади не планировал, но право собственности на квартиру терять не хотел. Сопрягалось ли закрепление в собственности за нашей клиенткой доли в размере ½ с получением каких-то выгод?
Разумеется, нет. Право пользования жилплощадью у неё сохранялось как в случае получения ею ½, так и ¼. Соответственно, право посещать квартиру и распоряжаться ею иным способом получал и бывший супруг, причём вне зависимости от размера отходящей к нему доли.
Могла ли полученная клиенткой доля расцениваться как потенциально перспективный объект продажи? Маловероятно.
Не будем забывать, что в квартире был уже прописан несовершеннолетний ребёнок, что делало практическую продажу доли фактически невозможной. Кроме того, бывший супруг теоретически мог прописать своих будущих детей на причитавшуюся ему долю.
Теперь давайте взглянем, какой набор выгод получила клиентка при варианте раздела, предложенном нами:
- денежную компенсацию, выражавшуюся в достойной сумме;
- облегчение потенциальной продажи своей доли. При покупке другого жилья требования органов опеки о достойных условиях проживания несовершеннолетних при закреплении в собственности ¼, а не ½ в прежней квартире выполнить гораздо проще.
Пример 2: Получение денежной компенсации за долю в квартире
Другой пример. Спорным объектом также была двухкомнатная квартира. Но клиентка имела возможность проживания у родителей. Получение доли в квартире практически не приносило ей никаких выгод.
Тактически выигрышным было получение денежной компенсации за причитающуюся ей половину квартиры. Ответчик в свою очередь на такие условия был согласен, так как тоже не желал делить квартиру с бывшей супругой. Нами был подготовлен проект соглашения о разделе имущества таким образом, который впоследствии был подписан сторонами и нотариально заверен.
Отвоёванные деньги послужили начальным вкладом в приобретение нового жилья. Реализовать такую покупку при получении доли клиентке было бы невероятно сложно.
Как видите, роль по-настоящему компетентного юриста сводится не к элементарному сопровождению своего доверителя в суде.
Его задача – помочь определиться с наиболее выгодным вариантом решения, дотошно и тщательно взвесив все «против» и «за», а затем, пользуясь знанием тонкостей законодательства, отстоять тот вариант раздела, в котором заинтересован его доверитель.
Процедура раздела квартиры по соглашению
Заключение соглашения между собственниками — наиболее простой способ раздела жилья на доли. В большинстве случаев такой вариант используют супруги при расторжении брака. В документе бывшие супруги определяют условия раздела имущества.
В соглашении, заключаемом между собственниками, указываются следующие сведения:
- Дата и место составления документа.
- Сведения о сторонах (Ф. И. О., паспортные данные).
- Описывается объект делимого имущества.
- Права и обязанности сторон.
- Ответственность за нарушение пунктов соглашения.
- Каким образом решено разделить недвижимый объект.
- Порядок вступления соглашения в силу.
Соглашение в обязательном порядке должно быть заверено у нотариуса. В противном случае оно не будет иметь юридической силы. После этого документ направляется в Росреестр, что позволяет зарегистрировать все изменения.
В соглашении должно быть четко указано, какая доля имущества причитается каждому из собственников.
Передача прав собственности или пользования
После того, как квартира будет разделена на отдельные доли, каждый из владельцев вправе осуществлять со своим имуществом какую угодно сделку. Взаимоотношения таких собственников отличаются от совладения тем, что нет необходимости согласовывать и получать разрешение на отчуждение недвижимости друг у друга. Каждая доля – это отдельный объект, со своим лицевым счётом и документами. Именно это позволяет по упрощённой системе продать такое имущество, но при этом право выкупа всегда будет в первую очередь у остальных дольщиков. То есть, решив продать свою часть, об этом сначала нужно письменно уведомить остальных жильцов и либо получить их письменные, нотариально заверенные отказы, либо через месяц оформлять сделку уже независимо ни от кого.
Все сделки по отчуждению не подлежат обязательной государственной регистрации, поскольку новый владелец всё равно будет оформлять права собственности. Однако для безопасности сторон и обеспечения юридической чистоты имеет смысл заверять договора в нотариальной конторе. Это избавит и продавца, и покупателя от возможных исковых заявлений и мошенничества.
Раздел через суд
Если один из собственников не согласен делить квартиру или его не устраивает выделенная доля, то придется решать вопрос в суде. Что касается подсудности, то рассматривать подобные исковые заявления уполномочен районный суд по месту нахождения жилья.
Исковое заявление составляется в свободной форме, однако в документе в обязательном порядке должны содержаться следующие сведения:
- Наименование и адрес суда, в который подается ходатайство.
- Сведения об участниках процесса (Ф. И. О., место проживания, номер телефона).
- Сведения о жилом помещении, которое подлежит разделу.
- Истец должен указать основания, по которым он требуется выделить ему долю в квартире.
- В конце проставляется дата составления ходатайства и подпись заявителя.
К исковому заявлению должен быть приложен следующий пакет документов:
- Бумаги на недвижимый объект, подтверждающие наличие права собственности.
- Технический паспорт недвижимого объекта.
- Квитанция, подтверждающая факт уплаты государственной пошлины.
Документы при оформлении
Все процедуры, которые хоть каким-то образом связаны с недвижимостью, строго регламентируются нормами российского законодательства, в том числе и выдел доли приватизированной квартиры. Все нюансы, которые могут быть сопряжены с этим процессом, отображаются в законах и кодексах. Под нюансами имеется в виду наличие каких-либо обременений, например, непогашенная ипотека, арест недвижимости, прочее.
Несмотря на то, что у единственного собственника квартиры нет необходимости совершать ряд процедур, которые обязательно проходят совладельцы (направление уведомлений, составление соглашений, походы к юристам и к нотариусу, прочее), не стоит рассчитывать на слишком лёгкую участь. Первым делом это касается подготовки документов, которые понадобится при оформлении.
Перечень необходимых бумаг:
- Свидетельство, удостоверяющее право собственности на квартиру;
- Документы, на основании которых было получено право собственности (договор купли-продажи, обмена, ренты, приватизации, участия в долевом строительстве дарственная, завещание, свидетельство о наследовании, прочее);
- Выписка из домовой книги о прописанных в квартире лицах;
- Письменное заявление о разделе недвижимости;
- Квитанция об уплате государственной пошлины;
- Прочее по необходимости (уточняется в каждой индивидуальной ситуации).
Раздел квартиры при наличии одного собственника
Согласно действующему законодательству РФ, единоличный владелец квартиры может выделить в ней отдельные доли. Однако для этого потребуется соблюсти установленные требования. В большинстве случаев необходимость выделения определенной части жилплощади возникает в случае ее продажи.
Как разделить квартиру на доли, если у нее один собственник? Для этого необходимо осуществить техническую экспертизу. Ее проведением занимается ответственный специалист, обладающей лицензией. Когда экспертиза будет закончена, собственник получит на руки документальное заключение. Это позволит узнать, возможно ли разделить жилье на доли.
Если жилое помещение удовлетворяет всем требованиям, то процедура раздела осуществляется по стандартной схеме.
Приватизированная недвижимость
В первую очередь, перед тем, как разделить жилую или нежилую недвижимость на доли, если один собственник имеет на неё права, необходимо учитывать, что после раздела квартира перестанет существовать, как единый недвижимый объект. Вместо неё появится два или более новых, в зависимости от того, на сколько частей предусмотрен выдел. Но и здесь не всё так однозначно, поскольку для создания нового недвижимого объекта он должен обладать рядом требований и характеристик. Разумеется, в ситуации с квартирой это не всегда представляется возможным из-за оборудования двух отдельных входов.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно!
Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!
+7 Москва,
Московская область
+7 Санкт-Петербург,
Ленинградская область
+7 Регионы
(звонок бесплатный для всех регионов России)
Кроме того, после разделения, первоначальный владелец квартиры потеряет право собственности на выделенную часть этого имущества.
Поделить квартиру целесообразно в том случае, когда эта жилплощадь достаточно велика или недвижимость была объединена ранее. Для маленьких квартир, особенно однокомнатных, часто можно попросту столкнуться с невозможностью осуществить задуманное.
Преимуществом для единственного владельца становиться тот факт, что ему не нужно достигать соглашения с совладельцами или обращаться в суд. Достаточно провести экспертизу и заняться бумажными вопросами. Это, в свою очередь, позволяет сэкономить не только финансовые средства, но и время.
ЗАГС или суд
Быстрее всего вопрос с разводом решается при обращении в органы ЗАГСа, правда,
для этого есть несколько основных условий:
- у пары не должно быть совместного ребенка или детей, хотя бы одному из которых на момент обращения в ЗАГС не исполнилось бы 18 лет;
- супруги выражают обоюдное решение расторгнуть свой брак;
- муж и жена решили между собой вопрос раздела имущества при разводе и доли каждого из них.
В случаях же наличия у супругов несовершеннолетних детей или несогласия одного из них на расторжение брака придется обращаться с исковым заявлением о разводе в суд. Очень часто судьи одновременно со слушанием дела о разводе рассматривают и вопросы раздела имущества, нажитого в браке, если паре не удалось достичь компромисса в этом вопросе.
