На сегодняшний день можно отметить довольно большое количество граждан и семей, которые проживают в служебном жилье. Иногда такую недвижимость не представляется возможным приватизировать, но зачастую многие лица не занимаются оформлением служебного жилья в личную собственность только потому, что не знают, как это сделать.
Служебная квартира принадлежит государству, муниципалитету или же конкретной организации и предоставляется сотрудникам вместе с их семьями. Данная недвижимость отнесена к специализированному жилому фонду и перед ее получением между владельцем объекта и служащим заключается договор найма. Срок этого найма равен сроку службы. Соответственно, при увольнении человек и его семья должны выселиться. Исключение составляет лишь некоторая категория лиц, ознакомиться с которой можно будет далее в статье. Как и при любом
найме, служащий вправе только проживать в ведомственной квартире и прописать в ней себя и членов своей семьи, проживающих вместе с ним.
Каждый человек, независимо от своего статуса, должен быть осведомлён о своих правах, тем более, когда дело касается столь спорного вопроса, как оформление служебного жилья в собственность.
Закон о служебном жилье
Единого закона о служебном жилье, который бы подходил для всех ситуаций, не существует. Общие положения содержатся в Жилищном кодексе РФ. Конкретизацию нужно искать в зависимости от сферы работы. Например, военнослужащие обращаются к Закону о статусе военнослужащих и Приказу Минобороны от 30.09.2010 № 1280. Если квартира находится в муниципальной собственности, то нужно смотреть соответствующий административный регламент населенного пункта.
Нормы ЖК о том, что такое служебное жилье, выделяют следующие особенности такой жилплощади:
- жилплощадь относится к государственному или муниципальному фонду;
- предоставляется в связи с исполнением служебных обязанностей для временного проживания.
Предоставляемое помещение может быть только изолированным и полностью пригодным для проживания. Сегодня этим требованиям отвечают квартиры. Комнаты в общежитиях не являются служебными и предоставляются в случае, если нет возможности передать отдельную квартиру.
Общие правила предоставления служебного жилья следующие:
- служебная квартира выдается лицу, которое работает на предприятии, в учреждении, занимает государственную должность или несет службу;
- проживать в предоставленном помещении можно в течение срока, предопределенного трудовым (служебным) контрактом – именно трудовые отношения предопределяют возможность пользования жилплощадью;
- итоговое решение предоставить жилое помещение или нет принимает собственник;
- получить квадратные метры в собственность нельзя, но есть процедура обхода этого правила.
Важно! В целом порядок предоставления служебного жилья одинаковый с рядом нюансов, которые определяются ведомством-собственником.
Отличие от социального найма
Жилые помещения по трудовому контракту по своему статусу значительно отличается от муниципального, которое сдают по договорам социального найма. Юридически первое относится к специализированному фонду.
Отличия следующие:
- муниципальную квартиру получают нуждающиеся в связи с плохими жилищными условиями, служебную – сотрудникам и служащим в связи с трудовым контрактом;
- нормативно социальный найм регулируется разделом III, специализированное – разделом IV ЖК РФ;
- жилплощадь по социальному найму можно приватизировать, а специализированную по службе – нет.
Именно в связи с возможностью приватизации возникает больше всего вопросов. Квартиры, находящиеся на балансе муниципалитета, могут как иметь статус служебных, так и не иметь.
Статус служебного жилья присваивается по специальному решению муниципальной власти. Как узнать, муниципальная квартира или служебная – запросить у собственника решение о присвоении такого статуса. Если такого решения нет, то квартира не имеет статуса служебной, а значит, ее можно приватизировать.
Причины обращения в суд.
Главная причина обращения в суд при осуществлении приватизации служебных квартир – несогласие работодателя расставаться с собственной недвижимостью и переводить ее из спецфонда на баланс муниципалитета.
Как показывает судебная практика, в большинстве случаев, судьи при рассмотрении подобных дел становятся на строну владельцев жилья. Поэтому если вы понимаете, что серьезных оснований для сохранения за собой прав на недвижимое имущество по окончанию действия договора найма служебного помещения у вас нет, можете даже не пытаться судиться с работодателем.
Кто имеет право получить
На временное пользование служебным жильем претендуют:
- государственные служащие;
- депутаты любого уровня;
- сотрудники различных учреждений с государственным участием (например, РЖД);
- учителя, врачи, пожарные, полицейские;
- лица, несущие службу в МВД;
- военные.
Список, кому положено жилье, открытый. Жилищное законодательство не содержит запретов на предоставление отдельным гражданам такого типа жилплощади, поэтому узнавать о возможности получения помещения для проживания нужно в своей структуре.
Главное условие – у гражданина не должно быть других квартир на территории субъекта, в которых он мог бы проживать в период трудовой деятельности.
Насколько актуален вопрос
Даже учитывая то, что в сравнении с прошлыми годами количество служебных квартир заметно уменьшилось, они не теряют своей актуальности. Ведомственное жильё предназначается для проживания в нём лиц, которые связали себя трудовыми обязательствами с его собственником. Это значит, что у таких сотрудников отсутствует личная жилая площадь по какой-либо причине. Предоставляется такая недвижимость военнослужащим, работникам коммунальных хозяйств, аварийно-спасательных служб, лесничих и рыбацких хозяйств, а также для государственных и налоговых должностных лиц. Все критерии, условия и требования к лицам, желающим получить служебную жилплощадь, зафиксированы Жилищным кодексом Российской Федерации.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно!
Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!
+7 Москва,
Московская область
+7 Санкт-Петербург,
Ленинградская область
+7 Регионы
(звонок бесплатный для всех регионов России)
Зачастую служебное жильё не носит характер коммунального, то есть выдаются отдельные квартиры на одного человека или на одну его семью. Решения о переводе жилой недвижимости в категорию специализированной принимает местный совет после того, как собственник данной недвижимости подаст туда соответствующее заявление. Как гласит российское законодательство, после перевода приватизация таких объектов становится невозможной, что обусловливается защитой от злоупотребления граждан своими правами. Но из правил обычно бывают исключения.
Порядок получения
Общий порядок, как получить служебное жилье, можно разделить на два этапа:
- Подача заявления о признании нуждающимся в предоставлении жилья. На этом этапе человек признается имеющим право на специальную квартиру и становится в очередь.
- Далее подается заявление на предоставление непосредственно жилплощади, заключается договор и семья вселяется в квартиру.
Как предоставляется служебная квартира, подробнее рассмотрим далее.
Список документов
Для постановки в очередь – документы для получения служебного жилья:
- паспорта нанимателя и членов его семьи (для детей – свидетельства о рождении);
- свидетельство о браке, разводе;
- справка о составе семьи (домовая книга) с места постоянного проживания;
- трудовой контракт или документ об избрании на должность;
- выписка из ЕГРН о правах заявителя на объекты недвижимости;
- заявление о постановке на учет.
Внимание! Если служебное жилье предоставляется из муниципального фонда, понадобится ходатайство работодателя о предоставлении квартиры сотруднику.
Дополнительные документы на служебное жилье понадобятся уже после постановки на учет и для непосредственного получения квартиры. К ним относятся:
- заявление о предоставлении квартиры;
- документ о постановке на учет по предыдущему заявлению;
- все остальные документы по списку выше.
Представленные бланки заявлений являются примерными. Администрация населенного пункта или региона, как правило, разрабатывает собственные формы.
Порядок действий
Пошаговый порядок получения служебного помещения:
- Определяем собственника квартиры. На этом этапе нужно установить, чье решение о вселении предстоит получить и какое ведомство будет подписывать договор. Вариантов несколько. Это администрация населенного пункта, администрация региона, уполномоченный орган власти (министерство, департамент, комитет и т.д.), руководство предприятия. Начать поиск лучше со своего работодателя, который подскажет, куда именно нужно обращаться.
- Собираем документы. Список, приведенный выше, является примерным. Точный список, подходящий к конкретной ситуации, можно получить у сотрудников компетентного ведомства. С каждого документа нужно сделать копию, а на прием взять пакет с подлинниками и с копиями.
- После оформления всех справок подаем заявление на постановку в очередь нуждающихся в предоставлении жилплощади. Срок рассмотрения заявления – до 30 дней. В рамках проверки чиновники выявят, действительно ли имеется необходимость в предоставлении служебного жилого помещения. В любом случае заявителю выдается письменный ответ. Отказ можно обжаловать в вышестоящий орган или суд.
- Получив положительное решение, ожидаем очереди на квартиру. Далее подаем заявление на предоставление непосредственно квартиры. К заявлению прикладываются документы из предыдущего пункта и положительное решение о постановке в очередь. Заявление рассматривается в течение 30 дней. На основании заявления выдается решение о предоставлении жилого помещения и с заявителем заключается договор найма.
- Заключаем договор найма жилого помещения и вселяемся в квартиру. Если ранее на вселение выдавались ордера, то сейчас их заменили договоры найма. Особенности и образец договора – в следующем пункте.
Внимание! Правила предоставления конкретного жилья могут меняться, укорачиваться или дополняться в зависимости от местного регламента. Например, для получения помещения по должности в коммерческой компании достаточно одного заявления – сразу о выделении помещения.
Заключение договора
Договор найма жилого помещения заключается между собственником и заявителем. В договоре обязательно указываются члены семьи нанимателя, которым предоставляется право пользования квартирой, проживать в ней. Важная особенность – соглашение действует в течение срока трудовой деятельности.
В тексте договора указываются обязанности нанимателя и его семьи:
- содержать помещение в надлежащем виде и использовать строго по назначению;
- вносить платежи по найму, коммунальные услуги и осуществлять косметический ремонт;
- сохранить помещение в первозданном виде и не допускать переустройства, перепланировок.
Текст детально регламентирует основные вопросы взаимодействия собственника и нанимателя.
Образец договора найма для ознакомления можно .
Договор найма служебного помещения
Въехать на ПМЖ в специализированное жилье может только официально оформленный сотрудник и только после подписания договора найма служебного помещений (ордера). Это единственный документ, на основании которого у работника и его семьи возникает право на проживание в служебной квартире.
Договор найма должен обязательно иметь письменную форму, устные договоренности о предоставлении жилья не имеют юридической силы. Все подобные документы являются срочными, поэтому в них обязательно должен быть указан период действия (либо конкретная дата, либо период пока гражданин работает на предприятии).
По истечению срока, работник и его семья должны выехать из занимаемой жилплощади, если в условиях не указано иное.
Договор найма должен обязательно содержать информацию:
- о предмете найма (адрес, общая площадь и другие технические характеристики жилья)
- о правах и обязанностях сторон
- о количестве жильцов (наниматель полюс все члены его семьи, в том числе и родившиеся в данной квартире).
- о сроках договора и основаниях для его прекращения.
Ненадлежащее исполнение условий договора найма сотрудникам или членами его семьи дает работодателю право на досрочное расторжение соглашения в одностороннем порядке и выставления квартирантам требования о выселении.
Расторжение договора
Договор найма помещения расторгается в следующих ситуациях:
- истек срок трудового договора или избрания на должность;
- по соглашению сторон – в любое время;
- по желанию нанимателя – в любое время по письменному заявлению;
- по желанию собственника – только через суд, если наниматель нарушает условия договора.
В любом случае после прекращения договорных отношений квартира передается назад собственнику. Если наниматель отказывается добровольно покинуть помещение – его могут выселить принудительно через суд и далее ФССП.
Кого нельзя выселить
Выселить принудительно из квартиры нельзя:
Этим категориям при выселении обязательно предоставляется другое жилье в черте города.
Первые шаги
Семье военнослужащего, принявшей решение оформить жильё в собственность, в первую очередь следует определить статус занимаемой ею квартиры в управлении соответствующего органа Минобороны.
Процесс провести невозможно, если жильё расположено в закрытом военном городке. Данный вид жилых помещений имеет особое стратегическое оборонное значение и передаче в частную собственность не подлежит.
Кроме того, по общим правилам, не допускается приватизация квартир в домах, имеющих статус аварийных и подлежащих сносу.
Если подобного статуса у квартиры нет, начать процесс следует в обращения в отдел приватизации определённого муниципалитета, для определения пакета документов. При этом заявителем должен выступить сам военный или его доверенное лицо (читайте о приватизации через риэлтора).
Заявление на приватизацию квартиры военнослужащим образец.
О том, можно ли приватизировать долю в квартире, вы можете узнать из нашей статьи.
Военнослужащие
Статус военнослужащих урегулирован подробнее всего по сравнению с другими структурами. Для получения квартиры военнослужащий подает рапорт на имя начальника части, в которую на службу прибыл военнослужащий. К рапорту прилагаются стандартные документы по списку выше плюс документы по службе.
Подробную статью о служебном жилье для военнослужащих с бланками документов мы публиковали по этой ссылке.
Общежитие или поднаем
Если квартир в наличии нет, по согласию военнослужащего его семье для проживания может быть предоставлено общежитие из расчета не менее 6 метров на человека.
У военнослужащих также есть возможность воспользоваться вариантом поднайма. За съем жилья служащий по рапорту получит компенсацию из бюджета. Размер следующий:
- столица и СПб – 15 000 рублей;
- города и районные центры – 3 600 рублей;
- иные населенные пункты – 2 700 рублей.
Реальность приватизации
По факту закон запрещает переводить служебное жилье в собственность нанимателя, но Жилищный кодекс Российской Федерации ничего подобного не предусматривает. Однако, одновременно с этим, в 4 статье первой части закона относительно возможности приватизировать жилищный фонд сказано, что объекты, относящиеся к служебному жилью, не приватизируются. То есть, нанять их можно, а оформить в личную собственность – нет.
Обычно на этом многие и заканчивают поиски ответов о возможности приватизации, что является ошибкой и поспешным выводом. Закон не совершенен, поэтому и в данном случае без лазейки не обошлось. Тот же закон, запрещающий приватизировать служебный фонд, во второй своей части не запрещает его владельцам передавать жилье другим лицам. То есть, инициаторами приватизации в конечном итоге могут выступать именно собственники недвижимости, которые предоставили её своему сотруднику в наём.
Кроме этого, Конституцией разрешено каждому отдельному региону принимать свои правила и условия касательно приватизации недвижимости. В любом случае, окончательное решение принимает именно собственник служебного жилья. Он может сделать это по своему желанию либо по заявлению сотрудника, если решит дать положительный ответ.
Врачи и учителя
Врачи и учителя – еще одна социально значимая категория сотрудников. Общефедеральной программы распределения жилья для них нет, поэтому обращаться за разъяснениями необходимо:
- в Департамент здравоохранения региона – докторам;
- в Департамент образования региона – учителям.
Как правило, служебное жилье предоставляется в рамках программ развития здравоохранения и образования в субъекте. Распределением помещений также может заниматься Департамент по управлению государственной собственностью, однако конкретные условия разрабатывают профильные ведомства.
Зачем нужна процедура?
Приватизация служебного жилья полезна в том случае, если лицо, проживающее в нем, хочет получить на него полные права. Поэтому стоит сказать, что данная процедура является очень выгодной для оформителя, но если же ведомственное жилье воспринимается как временное, то в таком процессе нет необходимости. Но для того чтобы решить, стоит ли оформлять такую сделку, нужно рассмотреть все ее преимущества и недостатки подробнее.
После того как недвижимость будет оформлена, работник может распоряжаться ей по своему усмотрению, например продавать, дарить, а также передавать по наследству.
Плюсы и минусы
Положительными сторонами приватизации служебной недвижимости являются следующие факторы:
- Уверенность в том, что квартиру не отберут.
- Возможность свободного распоряжения квартиры.
- Отсутствие необходимости оплаты аренды.
- Приватизированное имущество может перейти по наследству к родственникам владельцам, а не к организации, которая им владела.
Есть у приватизации такой недвижимости и отрицательные стороны, а именно:
- Увеличение стоимости услуг за ЖКХ.
- Содержание квартиры полностью ложится на плечи нового собственника.
- Появляется необходимость уплаты налога на собственность, согласно статьям №400 и №401 НК РФ.
- После приватизации служебного жилья, собственник больше не может рассчитывать на бесплатное улучшение жилищных условий.
РЖД
Некоторым сотрудникам РЖД нужно проживать вблизи от работы – и компания предоставляет им такую возможность.
Порядок предоставления служебного жилья:
- При заключении трудового договора РЖД дает обязательство предоставить квартиру.
- На основании договора работник вносится во внутреннюю учетную базу нуждающихся в жилых площадях.
- Далее имеющиеся в наличии квартиры распределяются между учтенными сотрудниками, заключаются договоры найма.
- После расторжения договора работник в течение месяца освобождает жилье.
Установлены специальные нормы по предоставлению жилья сотрудникам Железных дорог, которые можно загрузить здесь.
Ограничения для сотрудника
Наниматель служебного жилья должен использовать его только для проживания. Запрещается использование его:
- в предпринимательской деятельности;
- для организации бизнеса, складских помещений, гостиниц;
- иное использование не по назначению.
Можно ли сдавать в аренду?
Нельзя передавать помещение в аренду или найм другому лицу (поднайм). При выявлении указанных нарушений наймодатель обращается в суд. Они считаются веским основанием для расторжения договора и выселения нанимателя. Суд может наложить и другие наказания в виде штрафа, предусмотренного законом. Подробнее о мерах ответственности за незаконную сдачу жилья читайте здесь.
Больше информации о порядке оформления аренды жилья вы найдете на нашем сайте. Кроме того, вам может пригодиться информация о проблемах, которые могут возникнуть с квартирантами и способах их решения, о мошеннических схемах при аренде. Узнайте о нюансах аренды жилья на длительный и кратковременный срок и как организовать бизнес на сдаче квартир посуточно.
Служебный наем жилья призван создать благоприятные жилищные условия для определенной категории граждан, заключивших трудовые контракты, но не имеющих собственного жилья. Он строго регулируется ЖК РФ и другими законодательными актами. Все условия, права и обязанности сторон оговариваются Договором. Соблюдение его и норм общежития обеспечивает возможность исполнения трудовых обязанностей, не заботясь о жилье.
Государственные и муниципальные гражданские служащие
Госслужащие получают право на помещение с момента заключения контракта о прохождении службы и назначения на должность. Методические вопросы по распределению помещений решает профильное ведомство. Договор найма подписывает уполномоченный на распоряжение государственной или муниципальной собственностью департамент.
Дополнительно госслужащий может претендовать на единовременную субсидию на приобретение жилья. Она предусмотрена Законом о госслужбе и Постановлением Правительства РФ от 27.01.2009 N 63.
Причины отказа
Спустя несколько месяцев после подачи документов в орган приватизации может последовать письменный отказ. Это довольно частое явление, особенно, если военнослужащий собирал документы самостоятельно и не очень сведущ в юридических вопросах.
Типичные причины отказа:
- отсутствие основания для приватизации для военнослужащего;
- неполный список документов;
- смерть заявителя;
- отсутствие информации о предыдущем месте жительства;
- уже использованное право на бесплатную приватизацию;
- перевод военнослужащего в другой регион;
- неузаконенная перепланировка приватизируемой квартиры.
Если военнослужащий считает отказ необоснованным, то он может обратиться в суд за защитой своих прав либо обжаловать решение органа приватизации в вышестоящие инстанции. Но возможно просто нужно устранить недочеты и подать пакет документов снова. Никаких ограничений в этом случае не предусмотрено, но, конечно, у заявителя должно быть законное право добиваться приватизации квартиры.
Если в квартире проводилась перепланировка, то еще до подачи документов на приватизацию необходимо получить все разрешения от жилищных органов и коммунальных служб. В противном случае могут отказать в приватизации.
При выходе на пенсию
Жилищный кодекс защищает права пенсионеров, снимающих предоставленное по службе жилье. Даже если договор найма прекратился, выселить пенсионера принудительно не получится.
Для выселения ему обязательно предоставляется другое жилье, которое должно:
- располагаться на той же территории;
- быть благоустроенным;
- соответствовать техническим нормам.
При этом размер альтернативной квартиры законно игнорировать, как отметил Пленум Верховного Суда РФ в п. 42 Постановления от 02.07.2009 N 14. Пенсионеру могут предоставить в обмен меньшую квартиру.
Требования закона
Приватизация квартир военнослужащими регламентируется основным Законом «О приватизации…» № 1541-1 от 04.07.91г. и Постановлением правительства № 512 от 29.06.11 г.
Согласно данным законодательным актам военнослужащие, отслужившие 20 лет, получают право приватизировать ведомственное жильё.
Данное право распространяется и на военных, уволенных в запас:
- по возрасту;
- по состоянию здоровья;
- по сокращению;
- прослужившие в ВС свыше 10 лет.
Данные категории могут оформить в собственность квартиру, комнату, дом из муниципального жилфонда. Приватизация военного жилья может быть проведена на любого члена семьи, при условии отказа от доли других зарегистрированных в квартире лиц.
По законодательным нормам военная приватизация предусматривает возможность получения членами семьи военнослужащих бесплатно не более 20 квадратов жилплощади. Все излишки необходимо выкупать у государства по правилам платной приватизации.
О том, как приватизировать кооперативную квартиру, кто имеет право на повторную приватизацию, а также о том, в каких случаях может быть получен отказ, вы можете узнать из наших статей.
Государственная регистрация
После любой смены прав требуется зарегистрировать данный факт. После того как собственники приватизируют жилье и зарегистрируют их, они получат доступ ко всем правам на квартиру.
Государственная регистрация проводится в несколько шагов:
- подготовка документов: паспорта участников приватизации, договор о приватизации, технический и кадастровый паспорт на объект недвижимости;
- оплата госпошлины;
- составление заявления.
Можно обратиться как в Росреестр, так и в МФЦ.
Продолжительность государственной регистрации – до 10 рабочих дней. После ее проведения собственники вправе распоряжаться жильем по личному усмотрению. Можно продать недвижимость, сдать в аренду, передать по завещанию или дарственной, оформить в качестве залога для получения кредита в банке. На проведение всех этих и других действий получать разрешение от бывшего владельца служебного помещения уже не нужно.
Обращение в суд
Если работодатель отказывается менять статус служебного жилья на муниципальное, то работник вправе инициировать судебное разбирательство. Однако суды обычно встают на сторону работодателя. Причиной отказа в удовлетворении исковых требований становится тот факт, что у заявителя отсутствуют существенные основания для проживания в служебном жилье после окончания срока действия трудового договора.
Если работодатель согласен на перевод жилья в собственность муниципалитета, однако административные работники, рассмотрев заявление, вынесли отрицательное постановление, то заявитель вправе обращаться в суд. В этом случае шансы добиться положительного судебного постановления у него выше.
Чтобы инициировать судебное разбирательство
, необходимо совершить следующие действия.
- Собрать документы. Они должны доказывать наличие оснований для приватизации служебного жилья. Чем больше документов, тем выше шансы на положительное судебное решение.
- Составить иск. Рекомендуется обратиться за помощью к опытному юристу, который отразит в исковом заявлении все существенные обстоятельства, приведет аргументы.
- Оплатить госпошлину за подачу иска. Квитанция об оплате прикладывается к общему пакету документов.
Ответчика информируют о грядущем судебном заседании. Он вправе обосновывать свой отказ, приводить контраргументы, предоставлять доказательства своей позиции.
Суд изучает документы, доказательства и сложившиеся обстоятельства, после чего выносит решение в соответствии с российским законодательством.
В судебной практике встречаются случаи, когда суды удовлетворяли требования истцов. Так, в Ярославской области рассматривался спорный вопрос о приватизации жилья. Отец истца в 1988 году трудоустроился на предприятии, выделившем ему служебное жилье, а через 10 лет уволился. Однако работодатель не потребовал выселения, в связи с чем сотрудник продолжал проживать с сыном в данной квартире.
На дату обращения в судебный орган отец истца уже скончался, и заявитель после решения приватизировать жилье выяснил, что оно состоит на балансе города. Административные работники отказали ему в приватизации по причине того, что у заявителя не было соглашения соцнайма. Причем заключить этот договор ему тоже не разрешили, так как квартира была служебной, причислялась к отдельному жилищному фонду.
Суд удовлетворил исковые требования по двум причинам: во-первых, истец уже долгое время жил в той квартире, а во-вторых, прежний собственник жилья не оспорил право на пребывание работника и его сына. После этого истец вместе с сыном на легальных основаниях провел процедуру приватизации.
