Расторжение договора социального найма жилого помещения: образец соглашения, условия, а также как принимается решение в судебном порядке

Основания

Главное отличие неприватизированной квартиры от приватизированной – в том, что пользующиеся ей жильцы имеют лишь право на проживание. Конституция РФ, ЖК РФ и другие нормативные акты гарантируют право на жильё и защищают интересы граждан. Однако возможны ситуации, когда по закону правота окажется на стороне не жильца, а собственника жилого помещения.

В связи с этим социальный наём жилья может быть прекращён, а заключённый договор расторгнут:

Если наниматель выехал на другое место жительства, забрав с собой всех членов семьи (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). В этом случае даже нет необходимости официально расторгать договор: по закону он будет считаться расторгнутым в тот день, когда состоялся выезд, если иные правила не были установлены каким-то актом из федерального законодательства.Надо помнить, что это касается лишь переезда с регистрацией по новому месту жительства. При временном отсутствии жильё за гражданином сохраняется, если нет иных оснований для того, чтобы расторгнуть социальный наём.
С согласия обеих из сторон договора (ч. 2 той же статьи). Принцип свободы договора, установленный в российском законодательстве, позволяет гражданину и местной администрации или государственному органу РФ либо региона в любой момент заключить соглашение о том, что жилец отказывается от квартиры. Здесь возможны ограничения по закону.Например, если среди членов семьи нанимателя есть несовершеннолетние, проживающие в этой квартире, нанимателю придётся предоставить доказательства того, что у детей будет другое жильё. В противном случае возможны возражения со стороны местных органов опеки и тогда договор расторгнут не будет.
По решению наймодателя через суд. Такой вариант допустим лишь в случаях, прямо предусмотренных ч. 4 той же статьи кодекса.
Когда прекращается физическое пользование квартирой из-за её полного разрушения либо по причине смерти одинокого жильца.

Право нанимателя на расторжение договора соцнайма

В любой момент гражданин-наниматель жилища волен прекратить пользование помещением. При условии фактического прекращения пользования жилищем договор соцнайма подлежит расторжению.

Важным условием к аннулированию правоотношений сторон в договоре, является согласие семьи нанимателя на прекращение договорных отношений.

Причем согласия, полученного в устной форме от членов семьи, недостаточно, необходимо получить от них письменное доказательство своего согласия, оформленное в установленном порядке.

Следует помнить, что в соответствии с ЖК РФ, а именно 71 статьей, права и обязанности по отношению к жилому помещению социального найма имеют и лица временно отсутствующие, соответственно, для законного и правомерного расторжения договора соцнайма нужно получить согласие временно отсутствующих граждан, являющихся представителями семьи нанимателя.

Условия и особенности

Если договор прекращается по соглашению или из-за переезда жильца с семьёй в другое помещение, всё просто: здесь закон не ставит никаких дополнительных условий. Ст. 27 Конституции прямо указывает, что гражданин или другое лицо, на законных основаниях проживающее в России, вправе самостоятельно выбирать, где ему жить.

Сложнее с ситуацией, когда расторгнуть договор хочет местная администрация. Ч. 4 ст. 83 ЖК РФ указывает, что для этого у неё есть следующие основания:

За квартиру либо за коммунальные услуги имеется просрочка в оплате, а сам долг копится в течение полугода.
Наниматель либо кто-то из проживающих вместе с ним повреждает жильё или пытается его разрушить.
Жильцы систематически мешают соседям нормально пользоваться их жильём. Систематичность означает, что нарушение было как минимум 2 раза, а помехи могут выражаться в затоплении квартиры ниже этажом, шуме по ночам, и т. д.
Квартира используется не по назначению. К примеру, если человек, получивший муниципальную квартиру, использует её как склад, торговую точку либо мастерскую – у местной администрации появятся основания для того, чтобы расторгнуть с ним договор и выселить его оттуда.

Наконец, возможны ситуации, когда договор будет расторгнут без вины гражданина по инициативе местной администрации. Они предусмотрены ст. 85 ЖК РФ и касаются следующих случаев:

Дом идёт под снос.
Квартира переводится в разряд нежилой недвижимости.
Помещение стало непригодным для проживания в нём.
Из-за капремонта площадь квартиры изменится и либо жильцы окажутся нуждающимися в улучшении условий, либо, напротив, на каждого из них будет существенно превышена установленная норма жилплощади.
Жильё отдаётся религиозной организации в порядке, предусмотренном законодательством.

ВАЖНО: Во всех этих случаях прекращается договор социального найма лишь на те квартиры, где граждане жили прежде. Взамен администрация обязана предоставить им аналогичное благоустроенное жильё и заключить новый договор.

Когда наём прекращается по инициативе местной власти, от её имени действуют сотрудники администрации, уполномоченные на это региональным и местным законодательством.

Когда процедура недопустима?

Расторжение соглашения не допускается, если при этом нарушаются имущественные интересы третьих лиц, в т.ч. несовершеннолетних детей. Если из жилья выселяется неблагополучная семья, то сначала проводится процедура лишения родительских прав. Дети передаются на обучение и воспитание в специализированное детское учреждение. Но за ними сохраняется право на получение жилья при достижении совершеннолетнего возраста.

Нельзя оставлять без жилья недееспособных людей, не проживающих по месту регистрации по уважительным причинам и граждан, отбывающих срок наказания в местах лишения свободы.

Расторжение договора социального найма жилого помещения даёт возможность решить возникшие проблемы с жильцами до подачи документов в суд, осуществить дифференцированный подход к незащищённым слоям населения, сохранить права детей на получение жилья.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как именно расторгается?

Мирным путем

По инициативе нанимателя

Если расторжение происходит из-за переезда, никаких специальных действий предпринимать не требуется. Жилец просто снимается с учёта в одном месте и регистрируется в установленный законом срок в другом.

Несколько сложнее будет, если гражданин хочет заключить соглашение о расторжении договора. Здесь ему потребуется:

Подать в жилищный отдел местной администрации или в МФЦ заявление о расторжении.
Дождаться ответа.
Придти и подписать соглашение, которым расторгается договор.

Именно поэтому граждане редко идут таким путём: зачем подписывать лишние документы, если можно просто съехать из квартиры?

Наймодателем

Когда жильцы в квартире совершают нарушения, указанные выше, муниципальная власть вправе попытаться решить дело миром или предложить им самим съехать по-хорошему. В этом случае в их адрес сначала направляется предупреждение. В этом документе наймодатель требует:

Прекратить нецелевое использование помещения (в этом случае возможна и административная ответственность в порядке, предусмотренном КоАП РФ).
Погасить в разумный срок задолженность.
Прекратить иные нарушения и устранить их последствия.

В том случае, если переговоры и переписка результатов не имели, местная администрация может переходить уже к судебным действиям. В свою очередь, если гражданин не согласен с решением местной администрации (например, его не устраивает помещение, предоставляемое взамен пришедшего в негодность или находящегося в доме, отдаваемом религиозной организации) – он вправе обратиться в суд за защитой своих прав.

Особые случаи

В некоторых ситуациях нельзя законным способом лишить человека государственного жилья, даже если на это есть перечисленные ранее основания. В законе указаны категории граждан, которых муниципалитет вправе выселить только с предоставлением другого жилья, в случае признания имеющегося непригодным.

Кто не может лишиться права на проживание?

На особом законном положении находятся:

Ветераны ВОВ.
Несовершеннолетние дети, которые не имеют другого жилья.
Члены семьи погибшего работника некоторых госструктур. В том числе военнослужащие, сотрудники полиции, таможни, ФСБ, прокуратуры, уголовно-исполнительной системы, противопожарной службы.
Пенсионеры.
Члены семьи погибшего профессионального работника, которому было предоставлено жилье в связи с его деятельностью.
Инвалиды 1 и 2 группы, если их состояние здоровья было ухудшено в результате профессиональной деятельности.

Куда обращаться проигравшему?

В том случае, если в районном суде дело было проиграно, недовольная решением сторона может обратиться:

В апелляционную инстанцию (в порядке главы 39 ГПК РФ) – на решения, ещё не вступившие в силу. Срок подачи – 1 месяц.
В кассационную инстанцию (в порядке главы 41 ГПК РФ) – если решение в силу уже вступило. Срок – полгода.

ВНИМАНИЕ: При подаче обоих жалоб платится пошлина. Её размер – половина от той, что платилась в суде первой инстанции.

Отличия видов арендных соглашений

Помимо социального, законодательство предусматривает и «коммерческий» наём жилого помещения (глава 35 ГК РФ). В этом случае наймодателем выступает не муниципалитет или государство, а частное лицо или коммерческая организация.

Такой договор тоже может быть расторгнут по соглашению сторон, по желанию нанимателя, либо в судебном порядке. Основания для расторжения через суд будут теми же, что и при социальном найме, но с одним исключением: если договор заключён на срок меньше года (пусть даже и с последующим продлением), выселить жильца можно, если он не внёс плату два раза подряд (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ).

Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения производится в соответствии с требованиями ст. 82 и 83 ЖК РФ и с учетом общих правил об изменении и расторжении гражданско-правовых договоров, установленных в ст. 450-453 ГК РФ.

Следует отметить, что расторжение договора жилищного найма приводит к его досрочному прекращению. В действующем жилищном законодательстве имеется специальная статья 82 ЖК РФ с заглавием «Изменение договора социального найма жилого помещения». Согласно ей договор социального найма жилого помещения изменяется в двух случаях:

1) по требованию нанимателей, объединившихся в одну семью, а не объединяющихся;

2) по требованию дееспособного члена семьи о замене нанимателя.

Выделяют два порядка изменения и расторжения договора: внесудебный и судебный.

Внесудебный порядок используется при изменении и расторжении договора по соглашению сторон. В качестве общих норм, определяющих порядок действия по достижению соглашения сторон, могут применяться нормы гл. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договора, т.е. одна сторона обращается к другой с соответствующим предложением и может дать согласие (акцепт) на заключение договора. Изменение и расторжение договора должно быть совершено в той же форме, что и заключенный договор.

Согласно ч. 1 ст. 81 ЖК РФ изменение договора происходит по требованию одной из сторон договора – нанимателей и членов их семей – во внесудебном порядке, что является отступлением от общих правил гражданского законодательства (ст. 450-453 ГК РФ).

Касаясь ч. 2 ст. 82 ЖК РФ, следует обратить внимание, что дееспособный (а не совершеннолетний) член семьи может требовать признания себя нанимателем с согласия остальных членов семьи и наймодателя.

В то же время законодатель не определил оснований для отказа со стороны наймодателя и не обязал последнего мотивировать принятое решение. Однако отказ наймодателя можно обжаловать в судебном порядке.

Когда договор подлежит изменению или расторжению в судебном порядке, необходимо учитывать, что требование может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения в срок ответа на данное предложение, а при его отсутствии – в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК). В судебном порядке договор может быть изменен или расторгнут в исковой форме защиты гражданских прав.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен по требованию одной из сторон решением суда только при существенных изменениях обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора. Так, в определении Президиума Самарского областного суда указано, что «изменение обстоятельств признаются существенными, когда они изменились настолько, что, если стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще бы не был заключен[1].

Проявлением существенных изменений в жилищном найме являются случаи, когда помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, находится в аварийном состоянии и т.д.

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Ранее в ЖК РСФСР предусматривалась возможность изменения договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя.

Новый кодекс вообще не предусматривает выдел или раздел занимаемого гражданами жилого помещения, представленного по договору социального найма. Таким образом, изменения, предусмотренные ЖК РФ, ограничивают жилищные права граждан по сравнению с ранее действующим законодательством.

Конституционный Суд РФ от 20.06.2006 г. №225-0 указал, что в отличие от ранее действовавшего законодательства (ст. 86 ЖК РСФСР) Жилищный кодекс Российской Федерации, а именно его ст. 82, не предусматривает право совершеннолетнего члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора найма жилого помещения. Отвечая на жалобу гр-ки С.В. Гараниной на ущемление ее прав и на то, что ст. 82 ЖК РФ противоречит ч. 2 ст. 56 Конституции РФ, согласно которой не должны издаваться законы, отменяющие либо умаляющие права и свободы человека и гражданина, Конституционный Суд о.[2] Таким образом, Конституционный Суд уклонился от мотивированного ответа заявителю по существу.

Р.Д. Зоркольцев полагает, что С.В. Гараниной «следовало бы обращаться с иском о разделе жилого помещения и заключения отдельного договора найма жилого помещения». Осуществить раздел в данном случае было бы возможно, что исключило бы обращение в Конституционный Суд[3].

Вместе с тем, Г. Арутунян, ссылаясь на Вводный закон к жилищным отношениям, возникшим до введения его в действие, приходит к выводу, что ЖК применяется только в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие. Исходя из этого он считает, что:

1) бывший член семьи нанимателя имеет такие же права, что и наниматель, в том числе и право требования заключения с ним договора социального найма в порядке и на условиях, предусмотренных гл. 8 ЖК РФ;

2) бывший член семьи нанимателя самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего (отдельного) договора социального найма (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ);

3) ЖК не исключает возможности существования отдельного договора найма в отдельной квартире (ст. 82 ЖК); ЖК не содержит запретов на изменение договоров найма и заключения договора найма в одной квартире[4].

Обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, а при изменении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Следует иметь в виду, что согласно п. 15 ст. 15 Федерального закона от 27.05.1998 г. «О статусе военнослужащих» предусмотрено, что в случае освобождения жилых помещений, занимаемых военнослужащими и проживающими совместно с ними членами их семей, за исключением жилых помещений, находящихся в их собственности, указанные помещения предоставляются другим военнослужащим и членам их семей. При этом следует учитывать, что Федеральным законом от 22.08.2004 г. №122-ФЗ «О внесении изменений в законодательные опыты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации» не изменены положения Федерального закона «О статусе военнослужащих», закрепляющие право на повторное заселение.

Договор социального найма жилого помещения с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов его семьи может быть расторгнут им в любое время. По мнению В.Д. Рузановой, расторжение договора найма жилого помещения – это волевой акт, являющийся по своей юридической природе односторонней или двухсторонней сделкой[5].

Прекращение договора означает окончание правовой связи, которая существовала между его участниками, либо вследствие ее разрыва, либо в результате события, не зависящего от воли участников, либо по соглашению между ними или по воле одного из них.

Традиционный теоретический подход к соотношению понятий «прекращение договора» и «расторжение договора» заключается в том, что прекращение есть родовое понятие, включающее в себя и расторжение.

О.Б. Новикова пишет, что «в ст. 83 ЖК РФ этот традиционный подход к соотношению понятий «прекращение договора» и «расторжение договора» нарушен. Основания расторжения договора социального найма раскрыты в ч. 1-4 ст. 83 Жилищного кодекса Российской Федерации. Затем, в ч. 5 ст. 86 ЖК РФ предусмотрено, что договор найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживающего нанимателя. Таким образом, расторжение договора не отнесено к случаям его прекращения»[6].

Для соблюдения традиционных правовых взглядов и устранения сложившихся противоречий она предлагает «внести изменения в статью 83 ЖК РФ.

В части первой раскрыть случаи прекращения договора социального найма:

1) расторжение договора;

2) утрата (разрушение) жилого помещения;

3) смерть одиноко проживающего нанимателя.

Затем, в ч. 2 ст. 83 ЖК РФ, раскрыть основание расторжения договора»[7].

Примечательно, что в ч. 3 ст. 83 ЖК указано, что «в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда».

В этой связи представляет интерес мнение С.Д. Радченко, который полагает, что:

1. выезд должен быть связан именно с переменой места жительства – это не выезд на учебу, в командировку. При этом показания свидетеля о том, что он долго не видел это лицо, не могут быть приняты во внимание без выяснения причин отсутствия выехавшего и желания у него сохранять право на жилье.

2. доказательством отсутствия этого обстоятельства признаются: сохранение регистрации, внесение коммунальных платежей, обслуживание в поликлинике по месту жительства, принятие мер по обмену жилых помещений;

3. добровольность выезда, который может доказываться свидетельскими показаниями, письменными заявлениями в РОВД[8]. В законодательстве для обозначения действий, направленных на выход кого-либо из участников на стороне нанимателя из правоотношений, используют различные термины: в ч. 3 ст. 83 ЖК РФ это «выезд в другое место жительства», в ст. 686 ГК РФ – «выбытие», что более соответствует смыслу: отлучиться, удалиться, покинуть место, отсутствовать. Специальных норм о регулировании отношений, возникающих при выходе из правоотношений по жилищному найму некоторых участников на стороне нанимателя, нет;

В то же время следует признать целесообразным, что выезд отдельных членов семьи нанимателя в другое постоянное место жительства является основанием для признания их утратившими право пользоваться жилым помещением, предоставленным по договору социального найма.

Рассмотрев исковое заявление о расторжении договора найма и снятии с регистрационного учета гр-на С., Федеральный суд Советского района г. Самары удовлетворил его. Отменяя данное решение, судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда указала, что правоприменительная практика исходит из того, что в соответствии с требованиями ч. 4, 71, ст. 69 и ст. 83 ч. 3 ЖК РФ бывший член семьи нанимателя может быть признан утратившим право на проживание в жилом помещении только в том случае, если он выехал на постоянное место жительства и добровольно отказался от своих прав и обязанностей, предусмотренных договором социального найма.

В решении судьи не имеется суждения о том, выбыл ли гражданин С. из спорной квартиры на другое постоянное место жительства. Судом не дано надлежащей оценки обстоятельству, что С. ушел из квартиры в связи с расторжением брака в 1992 г., объясняя это тем, что вынужден был это сделать во избежание скандалов. Из объяснений истицы усматривается, что в квартире после ухода С. была заменена входная дверь с новым замком, ключей от которых у бывшего мужа не имелось, что тоже нуждается в проверке[9].

Зачастую в исках указывается на то, что ответчик завел другую семью и проживает по другому месту жительства, что свидетельствует о его выезде на другое постоянное место жительства. Поэтому заслуживает внимания постановление Президиума Самарского областного суда, который, отменяя решение суда, указал на необходимость выяснять состав новой семьи, в которой ответчик М. проживал с 1997 г., так как согласно действовавшего в то время законодательства (ст. 53-54 ЖК РСФСР) право на жилую площадь имели граждане, вселенные нанимателем с письменного согласия всех совершеннолетних членов его семьи, если эти граждане являлись или признавались членами семьи нанимателя и если при вселении не было иного соглашения о порядке пользования другим жилым помещением. Поэтому для правильного разрешения спора следовало установить, является ли М. членом семьи нанимателя квартиры, на которую указал истец[10].

В ч. 4 ст. 83 ЖК РФ предусматривается расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя лишь в судебном порядке в случае:

а) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. Данный пункт дублирует содержание ст. 155 Основ, в которой помимо выселения предусматривался размер пени;

б) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (например, поднанимателями, временными жильцами);

в) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

г) использования жилого помещения не по назначению. «В этой связи непонятно, о каком использовании жилья не по назначению идет речь, если в настоящее время жилое помещение может быть использовано не только для проживания граждан, но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности», – недоумевает А.А. Титов[11].

В п. 5 ст. 83 ЖК РФ указано, что договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) последнего. Вообще-то утратить можно право пользования жилым помещением, а утратить жилое помещение вряд ли возможно.

Кроме того, использование двух различных понятий – «разрушение» и «утрата жилья» – в качестве синонимов вряд ли можно отнести к удачным находкам законодателя. Если речь идет о физической гибели объекта, то это должно быть четко отражено в законе.

Перечень, указанный в ст. 83 ЖК РФ, сформулирован как исчерпывающий.

В ЖК РФ отсутствует регламентация вопроса утраты права пользования жилым помещением. Вряд ли правильно расторгать договор социального найма, предусмотренного ст. 83 ЖК РФ, и выселять без предоставления жилого помещения всех пользователей жильем (ст. 91 ЖК РФ), если виновным в порче помещения или в нарушении интересов соседей является один из общего числа пользователей. Речь следует вести о признании в судебном порядке виновного лица утратившим право пользования жилым помещением и о выселении его с сохранением действия договора для всех пользователей жилым помещением. Причем ст. 91 ЖК РФ предусматривает выселение лиц, лишенных родительских прав, не определив основания прекращения жилищных правоотношений. Данный случай следует расценивать как утрату права пользования жильем.

В связи с тем, что ордер перестал служить основанием для вселения в жилое помещение, представленное в жилищном фонде социального пользования, по ЖК РФ не подлежит применению сложившаяся судебная практика о признании ордера недействительным и выселении лиц, вселившихся по нему в конкретное жилое помещение. ЖК РФ не предусматривает оснований для расторжения договора социального найма в случае нарушения очередности предоставления жилых помещений из фонда социального использования.

Следовательно, граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и считающие, что жилое помещение должно быть предоставлено им, обращаться в суд с такими исками не могут, поскольку субъективного гражданского права на указанное в договоре найма жилое помещение они не имеют. ЖК не устанавливает круга лиц, которые могут выступить с иском в таких случаях.

Выселение граждан, которым жилое помещение было предоставлено на основании договора социального найма, производится по правилам ст. 84-85 Жилищного кодекса. Допускается выселение из указанных жилых помещений только в судебном порядке. ЖК РСФСР предусматривал два вида выселения: с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления. В новом ЖК РФ уточнено: выселение может производиться с предоставлением другого жилого помещения или без предоставления жилья. В случаях, когда принимается решение о предоставлении гражданам другого благоустроенного помещения, суд обязан проверить, отвечает ли предоставляемое помещение степени благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта; при этом учитывается благоустроенность лишь в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Предоставляемое помещение должно находиться в черте этого населенного пункта в доме капитального типа.

Возникает вопрос: можно ли говорить о том, что гибель жилого помещения также дает право нанимателю претендовать на применение нормы ст. 85 ЖК РФ и, соответственно, требовать предоставления другого жилья? Толкование Жилищного кодекса Российской Федерации дает отрицательный ответ.

Если наниматель занимал отдельную квартиру, ему должна быть предоставлена отдельная квартира. Критики Жилищного кодекса Российской Федерации говорят: если предоставляется «равнозначная жилая площадь», то из однокомнатной квартиры семья из четырех человек не сможет выехать никогда, т.к. получит площадь именно этой квартиры. Вчера им не надо было доплачивать за дополнительные метры, они просто получали от города три комнаты по социальной норме. Теперь их могут заставить доплатить? П.В. Крашенинников отвечает: «Да, здесь некое противоречие все-таки существует. Когда я говорил, что при расселении идущего под снос дома действуют прежние нормы, я имел в виду ст. 86 ЖК “Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома”. В этой статье указано, что выселяемым из подлежащего сносу дома гражданам “предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. При этом, естественно, должны действовать социальные нормы предоставления жилой площади, принятые в конкретном городе или поселке”. Такой же порядок предусмотрен и ст. 87-88 для случаев, когда дом признается непригодным для проживания или становится на капитальный ремонт. Но ст. 89, действительно, противоречит трем предыдущим. В ней, безусловно, надо указать: “исходя из количества членов семьи”»[12].

ЖК РФ в ст. 85 предусмотрел предоставление благоустроенных жилых помещений в случае, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу. Согласно п. 7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу признание осуществляется межведомственной комиссией. К работе в комиссии с правом соответственного голоса привлекается собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания. В Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 г. №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»[13] закреплено, что основаниями для признания жилых помещений непригодными для проживания следует считать их расположение в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами. Непригодными для проживания будут помещения, расположенные в многоквартирных домах, получившие повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунта, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно. Указанные многоквартирные дома в этих случаях признаются аварийными и подлежащими сносу. В то же время п. 2 ст. 57 ЖК РФ предусматривает право граждан, чьи помещения признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту и реконструкции не подлежат, на внеочередное предоставление жилых помещений. Полагаем, что фраза «ремонту и реконструкции не подлежит» излишня, так как жилье признано непригодным для проживания.

С.И. Суслова по этому поводу пишет: «Применительно к договору социального найма возникает вопрос о соотношении ст. 57 ЖК РФ со ст. 85 ЖК РФ. Получается, что если жилое помещение признается непригодным на основании п. 38 Постановления Правительства РФ №47, то гражданин приобретает право требовать предоставления жилья во внеочередном порядке. А если помещение признается непригодным по иным основаниям (например, в связи с наличием выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют ему обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан), то применение норм о внеочередности предоставления жилья недопустимо и гражданин имеет право требовать своего выселения на основании ст. 85 ЖК РФ. Правовая неопределенность в этом вопросе также должна быть устранена»[14];

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Согласно ст. 90 ЖК, выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения в связи с невнесением платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение шести месяцев без уважительных причин производится с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (т.е. не менее 6 кв. м на одного человека). Это помещение может не отвечать критериям благоустроенности. На наш взгляд, в любом случае такое помещение должно соответствовать критериям жилого помещения – быть предназначенным для проживания граждан, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства и находиться в пределах населенного пункта, так как иное толкование нарушало бы право гражданина на выбор места жительства.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в обзоре практики указал, что «в исковом заявлении должно быть указано конкретное жилое помещение, в противном случае иск должен быть оставлен без движения. Если же такой иск принят, то в нем должно быть отказано»[15].

Правила о выселении в связи с невнесением платы за жилье и коммунальные услуги получили неоднозначную оценку. Так, в письме Роспотребнадзора от 08.02.2006 г. о повышении эффективности работы, связанной с обеспечением защиты прав потребителей в сфере жилищного строительства и при предоставлении жилищно-коммунальных услуг, указано, что положения Жилищного кодекса о выселении из жилого помещения за невнесение платы не способствуют защите интересов граждан.

К недостаткам ст. 90 ЖК РФ можно отнести то обстоятельство, что в ней не раскрыто понятие «уважительные причины». Причина неплатежей не влияет на возможность расторжения договора. В то же время, согласно ст. 83 Жилищного кодекса, расторжение договора из-за неуплаты платежей возможно только при отсутствии уважительных причин у нанимателя, к которым можно отнести длительные задержки выплаты заработной платы и пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в составе семьи. Если же говорить о выселении из-за невозможности проживания, то буквальное толкование ст. 83 Жилищного кодекса приводит к выводу, что это касается соседей, проживающих в том же жилом помещении, а не в многоквартирном доме, который жилым помещением не является. Заинтересованными лицами, которые могут потребовать выселения нанимателя в случае нарушения им их прав, интересов или бесхозяйственности, являются не только наймодатель, но и соседи нанимателя, члены его семьи, проживающие с ним. Однако эти заинтересованные лица могут требовать выселения нанимателя, но не расторжения договора.

Граждане могут быть выселены из предоставленных им по договору социального найма жилых помещений без предоставления другого жилого помещения в случаях, предусмотренных в ст. 91 ЖК. Это возможно, если наниматель и (или) другие граждане, за которых он несет ответственность, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. К гражданам, за действия которых наниматель по договору социального найма отвечает, относятся: члены семьи нанимателя (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ); поднаниматель и граждане, вселяемые с ним (ч. 3 ст. 76 ЖК РФ); временные жильцы (ч. 3 ст. 80 ЖК РФ). К сожалению, жилищное законодательство не раскрывает понятий «разрушение» и «повреждение жилого помещения». Сами по себе эти действия не являются основанием для обращения наймодателя в суд с соответствующим требованием о выселении. Наймодатель вначале обязан предупредить нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут разрушение жилого помещения или санитарно-технического оборудования, то наймодатель также вправе (но не обязан) назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если после предупреждения указанные лица не устраняют нарушения, перечисленные в ст. 91 ЖК, то наймодатель вправе обратиться в суд с требованием о выселении данных лиц.

«Таким образом, на основании договора найма жилого помещения возникает некое “вещное обременение” для собственника жилого помещения (наймодателя) в виде ограничения вещного права пользования у нанимателя, членов его семьи»[16].

В ст. 91 ЖК предусмотрено правило о том, что без предоставления жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

[1] Определение Президиума Самарского областного суда (извлечение) №07-06126 от 18.03.2004 г. // Архив Самарского областного суда.

[2] СПС «Гарант».

[3] Зоркольцев, Р.Д. Указ. соч. – С. 171.

[4] Арутунян, Г. Шанс на отдельный договор найма / Г. Арутунян // Домашний адвокат. – 2005. – №15. – С. 2-5.

[5] Рузанова, В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения / В.Д. Рузанова // Жилищное право. – 2005. – №3. – С. 14-16.

[6] Новикова, О.Б. Указ. соч.

[7] Там же. – С. 72.

[8] Радченко, С.Д. Споры о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма / С.Д. Радченко // Жилищное право. – 2002. – №2. – С. 60-67.

[9] Определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда 05-1550 от 10.04.2006 г. // Архив самарского областного суда.

[10] Извлечение из постановления Президиума Самарского областного суда №0706/73 от 01.03.2007 г.

[11] Титов, А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ / А.А. Титов. – М.: Юрайт, 2005. – С. 91.

[12] Невинная, И. Жилье для всех и для каждого? / И. Невинная // Российская газета. – 2005. – 17 марта. – № 52 (3721).

[13] Собрание законодательства РФ. – №6. – Ст. 702.

[14] Суслова, С.И. К вопросу о соотношении понятия пригодности и утраты (разрушения) жилого помещения / С.И. Суслова // Жилищное право. – 2007. – №5. – С. 34-37.

[15] Обзор дел по расторжению договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2000. – №8. – С. 23.

[16] Кончалова, И.В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилое помещение: дис. … канд. юрид. наук / И.В. Кончалова. – М.: Изд-во МГУ, 2006. – С. 180.