Несмотря на видимую трудоемкость, при правильном подходе переоформление квартиры не вызовет сложностей. И в этом деле вам не обойтись без наших рекомендаций.
Для переоформления квартиры требуется следующий пакет документации:
- паспорт;
- документы основания собственности (договор купли-продажи, дарения, мены и т.п.)
- заверенное нотариально согласие супруга (если квартира совместно нажитое имущество);
- выписка из домой книги;
- свидетельство о собственности.
Перечень может различаться в зависимости от метода переоформления.
Список необходимых документов
Основной пакет документов всегда одинаков:
- Удостоверения личности участников сделки.
- Свидетельство о праве собственности.
- Правоустанавливающий документ, необходимый для проведения государственной регистрации (договор купли-продажи, ренты, дарственная и др.).
- Согласие супругов, заверенных у нотариуса (если отчуждающая сторона состоит в браке).
- Разрешение органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетнее или недееспособное лицо.
Плюсы и минусы процедуры
Законодательство не запрещает передачу своей собственности, в частности квартиры, своим родственникам или третьим лицам. У процедуры есть ряд положительных и отрицательных нюансов.
Особенности:
- бывший владелец не имеет прав на недвижимость, так как после перерегистрации все права переходят к новому лицу;
- лицо, получившее полноценный набор прав имеет возможность распоряжаться имуществом по своему усмотрению, например, продать или выселить других лиц, в том числе бывшего владельца;
- оспаривание сделки является сложным делом. Особенно если в момент передачи владелец был полностью дееспособен.
Главным минусом считают полноценную потерю прав бывшим владельцем в отношении квартиры. Обратить сделку и аннулировать передачу также невозможно.
Именно по этой причине часто используют завещание. При этом, в передаче недвижимости при жизни есть несколько плюсов:
- нет возможности оспаривания сделки третьими лицами, если все условия были соблюдены;
- владелец получает уверенность в передаче жилплощади необходимому лицу;
- нет споров наследственного характера после смерти владельца.
На заметку! В различных ситуациях необходимо будет обратиться к нотариусу, который должен заверить требуемые документы. Величина расходов будет зависеть от выбранного способа передать имущество.
Способы передачи
Купля-продажа
Переоформление имущества данным способом доступно любому физическому или юридическому лицу (ст. 549 – 558 ГК РФ). Пошаговая инструкция:
1. Собрать бумаги, необходимые для сделки. К основному пакету документов добавить дополнительные:
- заявление на государственную регистрацию;
- выписка из домовой книги;
- технический паспорт (не во всех случаях);
- выписка из ЕГРН.
Если средства для сделки выделил банк, то предоставить кредитный договор.
2. Оформить договор купли-продажи между сторонами.
3. Зарегистрировать сделку и получить новые документы на право собственности. Существует и электронная регистрация.
Важно! Соглашение можно составить самостоятельно. Но если в сделке участвуют несовершеннолетние или недееспособные лица, то требуется нотариальное заверение.
Подробнее про этапы сделки здесь.
По договору мены
Обмен квартир между собственниками возможен в одном населенном пункте, субъекте Федерации или в пределах всей страны (ст. 567 – 571 ГК РФ). Он может быть равнозначным или производиться с доплатой.
Процедура оформления:
1. Собрать документы на каждый объект сделки, набор бумаг аналогичен процедуре купли-продажи (см. выше).
2. Составить договор мены.
3. Зарегистрировать сделку в Росреестре или МФЦ и получить свидетельства о праве собственности сторонами сделки.
Внимание! Продавец является и покупателем одновременно. Заключается один договор купли-продажи на оба объекта обмена, но в нескольких экземплярах.
Дарственная
Дарение — безвозмездная передача собственности владельца имущества одаряемому (ст. 572 – 582 ГК РФ). Способ используется как альтернатива завещанию или для освобождения недвижимости от раздела при расторжении брака. Также передача собственности по дарственной используется между близкими родственниками, чтобы избежать оплаты подоходного налога 13%.
Алгоритм действий:
- Собрать документы (как при оформлении сделки купли-продажи).
- Составить договор дарения.
- Направить документы в Росреестр или МФЦ для регистрации права собственности.
Справка: Дарителем должен быть дееспособный человек. Делать подарки свыше 3000 рублей работникам социальной сферы или чиновникам запрещено.
Наследство
Человек при жизни может определить наследника своего имущества, для чего составляется завещание (ст. 1110 – 1175 ГК РФ). Волеизъявление вступает в силу только после смерти наследодателя.
Инструкция:
1. Подготовить документы:
- паспорт завещателя и наследника (желательно);
- свидетельства, подтверждающие право собственности на квартиру.
2. Явиться в нотариальную контору или к уполномоченным лицам (например, врач, если завещатель находится на лечении в медицинском учреждении). На основании полученных сведений, составляется завещание и подписывается исполнителем и клиентом.
Рента
Договор ренты — соглашение (ст. 589 – 605 ГК РФ), при котором одна сторона передает право собственности на недвижимость, а вторая, в обмен на полученное имущество, обязуется выплачивать определённую денежную сумму или предоставлять другую форму материальной поддержки (оплата коммунальных услуг, приобретение лекарств, бытовая помощь и пр.)
Для оформления договора ренты:
- Подготовить документы, аналогично сделке купли-продажи (см. выше), но появится дополнительная справка о дееспособности владельца жилья.
- Оформить и подписать договор ренты в присутствии нотариуса.
- Зарегистрировать его в ЕГРН или МФЦ и получить документы, подтверждающие переход права собственности на жилье.
Важно! Владелец должен быть единственным хозяином помещения. Недвижимость не может иметь обременения (ипотека, залог и пр.).
Узнайте больше про договор ренты между родственниками.
Как происходит обложение налогом
Приведем примеры:
Пример № 1. Леденцова И.М. подарила своей племяннице квартиру в Московской области. Стоимость недвижимости составляет 4 000 000 рублей.
Племянница и тетя – это родные люди, но к близким родственникам они не относятся.
Расчет налога: 4 000 000 * 13% = 520 000 руб.
Пример № 2. Старовойтова Н.А. подарила двум своим дочерям квартиру. Стоимость недвижимости составляет 3 200 000 рублей. Не придется дочерям платить ничего в государственный бюджет. Ведь мать и дочь связаны близкими родственными отношениями. Поэтому они получают освобождение от уплаты сбора.
После смерти собственника
Процедура переоформления имущества после смерти его владельца возникает в ситуации, когда произошло:
- наследование по закону;
- наследование по завещанию.
Если квартира муниципальная и находится в социальном найме, то читайте про переоформление здесь.
Завещание
Алгоритм действий:
1. Получить у нотариуса свидетельство, подтверждающее право на наследство. Для этого предоставить документы:
- заявление;
- паспорт;
- свидетельство о смерти завещателя.
2. Когда свидетельство на право собственности получено, собрать оставшиеся бумаги и подать весь набор в Росреестр или МФЦ:
- свидетельство, подтверждающее место регистрации умершего;
- завещание;
- документ подтверждающий право собственности на объект наследования.
3. Получить свидетельство о регистрации нового владельца.
Внимание! Явиться к нотариусу необходимо в течение 6 месяцев после смерти завещателя. Иначе квартира перейдет в собственность следующих наследников или государству.
К кому лучше обратиться: к юристу или нотариусу?
Стоит обозначить и то, что при заключении сделки с переоформлением квартиры на любого родственника в ваших интересах соблюдать все пункты, которые снижают риски оказаться в зале суда. Не пренебрегайте услугами профессионалов юридического профиля, ссылаясь на успешную практику знакомых или какие-либо слухи. Желая сэкономить, вы можете сами же создать себе массу серьёзных проблем.
Тем не менее, не следует и слепо доверять юристу или нотариусу, контролируйте ситуацию, проверяйте каждую бумагу, внимательно читайте документы и сверяйте все реквизиты. Чтобы не пришлось тратиться дважды, лучше сразу доверить процесс одному специалисту – нотариусу. Он имеет юридическое образование и может сопровождать любую сделку с недвижимостью, начиная от консультирования и заканчивая регистрацией прав собственности на нового владельца.
Оформление на родственников без продажи
Передавать право собственности между родственниками проще всего по договору дарения или по завещанию.
Если дарственная оформляется на несовершеннолетнее лицо, то договор подписывается в присутствии нотариуса и представителей ребенка.
Между супругами передача права собственности происходит по договору дарения, купли-продажи или мены. Выбор зависит от стадии отношений в семье.
Читайте про договор ренты между родственниками по этой ссылке.
Какими способами выгоднее и удобнее переоформить?
Выбирая способ выгодного и удобного переоформления, обращайте внимание на последствия своих действий, а также на то, хотите ли вы, чтобы ваш родственник платил налоги, и хотите ли платить их сами. Помимо этого учитывайте риски не только для себя, но и для родственника, которому переходят права. Если опасаетесь, что его могут обмануть и отнять жильё – выберите дарственную. Когда боитесь, что обманут вас – оформите продажу.
Самый выгодный, если вы не планируете получить прибыль с родственником, это всё же договор дарения, в ином случае не менее удобный и выгодный вариант – купля-продажа. С рентой, обменом и наследованием сложностей намного больше и времени, сил уходит также в разы выше.
Цена и налоги
Суммарная стоимость процедуры зависит от того, какими услугами пользовались участники соглашения для оформления договора (нотариус, юридическое агентство).
Госпошлина на государственную регистрацию договоров об отчуждении недвижимости (заключение договоров купли-продажи, дарения, мены, ренты) составляет:
- для физических лиц — 2 000 рублей;
- для юридических — 22 000 рублей.
Регистрация доли общего имущества в многоквартирном доме — 200 рублей.
Сделка по продаже квартиры облагается налогом (13%), если недвижимость в собственности менее 5 лет и менее 3 лет, если жилплощадь была получена в наследство, в результате приватизации, по договору дарения от близкого родственника или ренты.
В зависимости от стоимости наследованного имущества и от степени родства с умершим, госпошлина на наследство по завещанию составит:
- 0.3% (не более 100 000 рублей от кадастровой стоимости собственности) для наследников первой и второй очередей;
- 0.6 % (не более 1 млн рублей) для остальных получателей.
Безнотариальное оформление сделки
Отдельно необходимо выделить такое понятие, как безнотариальное оформление сделок с передачей квартиры родственнику. Такой метод интересен, когда нужно сэкономить время и денежные средства, а также когда собственник задумывается о возможности аннулирования договора в дальнейшем. Тем не менее, это весьма рискованно, поскольку роль нотариуса достаточно велика, ведь он:
- Помогает проверять правильность оформления документов и их полный состав;
- Несёт перед законом ответственность за заключаемую вами сделку;
- Помогает составлять договор грамотно.
https://www.youtube.com/watch?v=aGpLYP-5npI
Отказ от юридических услуг позволяет минимизировать расходы на сделку (любое переоформление недвижимости на другого собственника это сделка, даже при дарении). Точно также уменьшает затраты близкое кровное родство и выбор варианта договора. Если он безвозмездный – освобождает от налогов полностью или почти полностью, если возмездный – при необходимости платить суммы возрастают.
Государственная регистрация и перерегистрации перехода прав
Чтобы сменить собственника, необходимо подать документы в Росреестр или через МФЦ. Регистрация на примере договора купли-продажи тут. Узнайте какой нужен перечень документов, сколько времени занимает процесс и заявления для регистрации через МФЦ в этой подробной статье.
Можно ли избежать уплаты сбора
Есть два способам, как это сделать:
- Оформить дарственную два раза, чтобы сделать подарок через близкого родственника. Например, дядя хочет подарить дом племяннику. Чтобы не платить сбор, сначала жилье можно подарить брату. Племенник получит дом по дарственной от своего отца. Тогда платить налог не придется. Но уплаты государственной пошлины за регистрацию права владения будет не избежать.
- Подписать фиктивное соглашение купли-продажи. Платить сбор не придется, когда жильем гражданин владел более трех лет. И при этом условии можно оформить вычет.
В таком случае расходы будут даже меньше, чем при дарении. Четких инструкций, как избежать уплаты сбора, нет. Поэтому люди используют доступные способы ухода от налогов.
Стоимость
Стоимость оформления включает в себя:
- госпошлину за регистрацию;
- изготовление кадастрового документа;
- услуги нотариуса;
- подоходный налог – 13% от суммы договора продажи;
- цену покупки квартиры – при переоформлении прав на себя.
Расходы на нотариуса зависят от того, сколько услуг вам понадобится. За простое заверение доверенности на представителя много средств не потребуется, а стоимость проверки обременений жилплощади и удостоверения договора стоит намного дороже.
Цена также меняется в зависимости от региона получения услуги.
Чтобы уменьшить расходы на налоги при переоформлении прав на родственника, следует оформлять договор дарения, а заказ необходимых документов и справок через портал Госуслуг позволит сэкономить до 30% стоимости госпошлины.
