Порядок предоставление земельного участка без торгов

Главная / Недвижимость / Земельный участок / Предоставление

Назад

Опубликовано: 13.01.2017

Время на чтение: 14 мин

0

1479

Согласно действующему законодательству участки могут быть предоставлены на платной или бесплатной основе после проведения торгов.

Но, возможен вариант получения участка без торгов.

Что потребуется от заявителя и каковы особенности данной процедуры?

• Законодательство
• Основания для получения земельного участка без торгов бесплатно
• Способы получения Аренда и как в этом случае формируется цена
• Покупка и как формируется цена

Законодательство

С марта 2015 года действуют важные поправки в Земельный кодекс.

Одной из ключевых инноваций стало дополнение действующего законодательства главой, которая регламентирует случаи предоставления гражданам или юрлицам земель из государственных и муниципальных фондов.

Данные аспекты детально отражены в главе 5.

Новая глава содержит регламент выделения земель в пользу физических или юридических лиц в аренду, безвозмездное пользование, бессрочное владение или собственность.

Участки выделяются в рамках двух процедур:

• без проведения торгов;
• с аукционом (торгами).

Получение земель без торгов позволяет существенно упростить процедуру получения, сократить время ее прохождения и получить участок по более низкой цене. Поэтому указанный вариант является более предпочтительным.

Перечень оснований предоставления участков без торгов на разных правах собственности приводится в 39 статье Земельного кодекса. Здесь указаны как случаи, позволяющие купить у государства земли без торгов, так и основания для бесплатного получения.

Основания для получения земельного участка без торгов бесплатно

В Земельном кодексе содержится восемь условий для получения участка без торгов:

• При наличии у лица заключенного договора о развитии застроенной территории.
• Когда на участке располагаются религиозные здания и сооружения (земля передается религиозной организации).
• Участок имеет с/х назначение и ранее был передан религиозной организации на правах бессрочного пользования.
• Участок образован в результате раздела земли, предоставленной НКО для садоводства и огородничества.
• Участок ранее был передан гражданам под ЛПХ или ведения КФХ. Но передача его с собственность допускается не ранее, чем через пять лет при условии его целевого освоения.
• Земля была предоставлена безвозмездно под ЛПХ или ИЖС. При этом он должен осваиваться в течение 5 лет соответствии с разрешенным применением, а гражданин все это время должен работать в муниципальном образовании по одной из приоритетных специальностей. Перечень особо значимых для региона специальностей определяют местные власти.
• Земля выделяется гражданам, у которых трое и более детей (обычно это участки под ИЖС). При этом на уровне регионов к многодетным семьям могут предъявляться дополнительные требования: например, официальное признание семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий, проживание в аварийном жилье. Некоторые муниципальные образования допускают возможность применения иных мер социальной поддержки по обеспечению жильем вместо выделения участков.
• В иных случаях, предусмотренных региональными нормативно-правовыми актами.

Такая возможность может закрепляться за ветеранами, пенсионерами, малоимущими и другими категориями граждан.

Таким образом, получателями земли в безвозмездное пользование могут быть физлица, юридические лица, религиозные организации, НКО, КФХ. Участки предоставляются под ИЖС или сельскохозяйственные нужды.

Какие земли и когда можно получить без торгов?

Согласно действующему законодательству определенные земельные участки в настоящее время можно получить в собственность без участия в торгах.

К таким участкам будут относиться:

• Земли для осуществления индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства;
• Для создания фермерского или крестьянского хозяйства, а также для организации сельскохозяйственного производства;
• Для развития жилищного фонда (в том случае, если договор об осуществлении таких мероприятий заключен именно с лицом, осуществляющим такое развитие);
• Для формирования инфраструктурных объектов;
• Для организации религиозных сооружений и памятников (но только для тех представительств религий, деятельность которых не запрещена на территории Российской Федерации).

Этот перечень категорий устанавливается в Земельном Кодексе и может быть расширен только в том случае, если соответствующие изменения будут внесены именно в него.

В остальных случаях без торгов земельные участки предоставлены быть не могут.

Если говорить о том, когда можно оформить переход права собственности без торгов на тот или иной земельный участок, то необходимо отметить, что перед наступлением такого права должны быть соблюдены определенные условия:

• Выкупаемый земельный участок должен использоваться определенное время потенциальным покупателем по его прямому назначению (в случае, если речь идет о приобретении земли для ИЖС или ЛПХ, а также для фермерского хозяйства);
• Если были согласованы все планы по развитию жилищного фонда или инфраструктурных объектов;
• Если необходимость строительства того или иного памятника религиозного культа была доказана в полной мере (например, старый храм разрушается и нет возможности его отреставрировать, так как здание признано полностью аварийным).

Если же такие условия потенциальным собственником соблюдены не были, то в осуществлении сделки может быть отказано.

Способы получения

Аренда и как в этом случае формируется цена

Предоставление земельного участка из государственной или муниципальной собственности без торгов также допускается.

Перечень ситуаций, которые закрепляют за властями возможность не проводить аукцион достаточно обширен.

Так, физические лица могут рассчитывать на заключение арендного договора без торгов в случаях:

• Выделения участка из земель, ранее переданных для комплексного освоения территории под ИЖС, для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства.
• Аренды земель, которые зарезервированы для государственных и муниципальных нужд.
• Получения участка под сенокошение, выпас с/х животных, огородничество, ведение ЛПХ за границами населенного пункта.
• При обращении за землей фермера или главы крестьянского хозяйства.
• При получении любого земельного участка гражданами, имеющими право на первоочередное их приобретение.
• При замене ранее выделенного участка, который был изъят для государственных и муниципальных нужд.

Физлица могут арендовать земли под ИЖС, ЛПХ, дачное хозяйство или садоводство без торгов в соответствии со ст.39.18 Земельного кодекса. Она предполагает необходимость публикации сообщения о проведении торгов в СМИ, а при отсутствии других желающих арендовать эту землю — ее передачу в пользование заявителю.

Также возможность арендовать у государства землю без торгов могут юрлица, НКО, религиозные объединения, недропользователи.

При определении годовой стоимости аренды власти учитывают кадастровую стоимость, а при ее отсутствии – рыночную. Базовые ставки аренды ежегодно разрабатываются местными властями с учетом экономического развития региона и его специфики. При этом значимое место уделяется целевому предназначению участка, его площади, а также ценности земли, ее особенностям и окружающей среде.

Обычно ставка аренды устанавливается в размере 1,5% от кадастровой, но может достигать и 0,3%.

Покупка и как формируется цена

У граждан и юрлиц есть возможность не только арендовать землю у государства, но и выкупить ее в собственность без торгов (приватизировать). Преимущество такого варианта в том, что желающий купить землю у государства может не волноваться, что в ходе аукциона цена участка взлетит до небес.

Земля из государственной и муниципальной собственности реализуется по кадастровой стоимости (если оценка проведена не более 5 лет назад).

По стандарту местные власти должны объявить об аукционе, а если желающих купить землю не нашлось в течение 30 дней, им можно приступать к подготовке договора купли-продажи.

Право на выкуп земли у государства по символической цене закреплено за теми гражданами, которые ранее арендовали участок у государства под ИЖС и за пять лет успели возвести на нем постройку. Эти граждане имеют определенное преимущество: они вправе купить землю за 2,5-3% от кадастровой стоимости.

Как формируется цена?

В случае приобретения земли у администрации очень выгодно осуществлять такую сделку без участия в торгах.
Это обусловлено тем, что цена за конкретный участок будет гораздо ниже. Это связано с механизмом формирования цены на конкретный надел.

Так, в случае, если идет платное приобретение земли, стоимость его будет определяться, исходя из аналогичной кадастровой величины. При этом, необходимо знать, что в каждом конкретном случае расчет величины будет осуществляться, исходя из того, для каких целей выкупается участок.

Так, например, в случае использования его под индивидуальное жилищное строительство его стоимость может колебаться от 3 до 100% аналогичной кадастровой величины (в том случае, если дом на таком участке еще не возведен).

В том случае, если речь идет об использовании земельного участка для организации сельскохозяйственного производства (если невозможно безвозмездное развитие участка), то здесь цена не может быть большое 3% от кадастровой стоимости конкретного надела.

В случае с приобретением участка на торгах – величина будет рассчитываться от кадастровой до средней рыночной стоимости на конкретный тип участков.

Необходимые документы

Получение участка без торгов начинается с приема и регистрации документов от заявителя. Желающие получить землю, минуя аукцион, должны подать заявление о предварительном согласовании.

Шапка документа содержит наименования органа исполнительной власти, ответственного за предоставление госуслуги в регионе, а также ФИО и контактные данные заявителя.

В основном блоке заявления прописываются:

• ФИО заявителя, место его проживания, паспортные реквизиты (для физлиц);
• наименование и юрадрес заявителя, его ИНН и КПП (для юрлиц);
• кадастровый номер земельного участка, на котором предусматривается образование испрашиваемого участка;
• реквизиты решения о межевании территории, проекта территориального планирования, изъятии земли для госнужд (если имеется);
• указание на желание взять участок без торгов со ссылкой на правовое основание (например, статью 39.5 Земельного кодекса);
• вид права, на котором заявитель хотел бы получить землю (собственность/аренда);
• цель использования земли;
• контактные сведения (электронный или почтовый адрес, телефон).

В приложении прописываются все документы, которые прилагаются к заявлению.

В их числе:

• документы, которые подтверждают право на приобретение земли без торгов;
• схема расположения участка;
• проектная документация о площади, границах участка;
• документы, подтверждающие полномочия заявителей;
• списки членов НКО.

Указанный перечень документов является приблизительным и зависит от перечня оснований для получения земли.

От льготных категорий граждан могут потребовать предъявить, например, удостоверение ветерана, свидетельства о рождении детей (многодетным), пенсионное удостоверение; документ, подтверждающий необходимость в улучшении жилищных условий и пр.

Регламент предоставления земельного участка без проведения торгов

У каждого муниципального образования должен быть разработан регламент предоставления земель без торгов.

В общем случае указанная процедура состоит из пяти ключевых шагов:

1. Прием документации от заявителя.
2. Рассмотрение полученного заявления и документов.
3. Запрос дополнительных документов и сведений, которые могут понадобиться для предоставлении госуслуги.
4. Подготовка и принятие решения, разработка проекта договора.
5. Выдача заявителю соответствующего постановления или подписание договора.

Прием документов от заявителя может вестись через уполномоченный орган исполнительной власти, по почте, через МФЦ, в электронном виде, через портал госуслуг.

По результатам получения документации принятое заявление фиксируется в специальном журнале, а заявителю передается расписка с перечнем представленных документов и датой их принятия.

• После получения представленной документации уполномоченное лицо проверяет их на комплектность, соответствие законодательству;
• устанавливает, относится ли запрашиваемая земля к муниципальной или неразграниченной госсобственности (в последнем случае местные власти не вправе предоставлять ее в аренду: это не в их компетенции);
• проверяет заявителя на соответствие базовым требованиям.

На все указанные процедуры должно уйти не более 10 дней.

При необходимости специалист администрации подает межведомственный запрос для получения нужных данных.

Если основания для отказа в предварительном согласовании отсутствует, специалист размещает сведения о предоставлении земли в собственность или аренду в СМИ (обычно это официальная газета муниципальных властей). Далее следует тридцатидневный срок ожидания, в течение которого все желающие могут заявить о своих правах на участие в аукционе.

Результатом данного этапа также может стать возврат заявления с указанием

причин для отказа в предварительном согласовании участка.

Если другие претенденты на земельный участок в течение 30 дней так и не объявились, то принимается решение о предварительном согласовании.

Заявителю после получения постановления от администрации необходимо обратиться к кадастровым инженерам и разработать техническую документацию по земле, определить его границы. Затем необходимо поставить участок на кадастровый учет в Росреестр и получить паспорт на него.

Завершает процедуру обращение с заявлением о выделении участка земли в аренду/собственность в администрацию и подписание соответствующего договора: аренды, купли-продажи или безвозмездного пользования.

Аренда земельного участка через аукцион

В случаях, на которые не распространяются нормы статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также, если претендентов несколько, проводятся торги, на которых продается право аренды на определенный участок земли. Процесс этот занимает несколько месяцев.

Аукцион может быть инициирован уполномоченным исполнительным органом власти или по желанию заинтересованных лиц, подавших заявление. Стать участником торгов могут физические и юридические лица, в зависимости от цели, для которой нужен участок. Законом запрещается объединять в один лот несколько участков. За 30 дней до начала аукциона уполномоченным органом публикуется извещение о нем.

Для участия в торгах заявители должны предоставить:

• заявление на участие;
• копию паспорта (для физ.лиц);
• ЕГРЮЛ, ЕГРИП (для организаций);
• чек об оплате задатка.

Победителем аукциона считается тот, кто предложил большую цену за участок, или его единственный участник.

Если земельный участок не соответствует требованиям ст.39.11 ЗК РФ, то он не может быть лотом торгов.

Размер арендной платы при аренде земельного участка на 49 лет

Процедура расчета величины ежегодных арендных платежей определяется органами власти разных уровней в зависимости от того, в чьем ведении находится земля.

Существует несколько способов для ее расчета (ФЗ-582 от 16.07.2009г.):

• по кадастровой цене земельного участка;
• по итогам торгов;
• по ставкам арендной платы;
• по рыночной цене участка.

Если земля предоставляется в долгосрочное пользование без аукциона, то арендные платежи определяются в следующих процентных отношениях к кадастровой стоимости участка:

В случае нескольких лиц на стороне арендатора размер платежей пропорционален их долям в праве на арендованный участок.

Арендная плата может пересчитываться не более 1 раза в год.

Если участок получен на аукционе, то в соответствии с пунктом 2 статьи 39.7 ЗК РФ величина арендной платы определяется по итогам этого аукциона. Более подробно узнать о налогах на землю.

Аренда участков на 49 лет из земель сельскохозяйственного назначения

Сельскохозяйственные земли можно арендовать на период от 3 до 49 лет (кроме участков для производства сена и пастьбы скота – для них срок ограничен 3 годами).

Получение землевладения сельхоз значения не отличается от процедуры получения земли из других категорий. Без торгов такой участок может получить КФХ и юридические организации, занимающиеся сельскохозяйственным производством, написав соответствующее заявление в орган местного самоуправления. При этом на интересующий земельный участок должно быть зарегистрировано право муниципальной собственности. Если есть еще желающих арендовать этот участок, то проводится аукцион. Законом не ограничена суммарная площадь земельных участков у одного арендатора.

Если аренда заканчивается, то арендатор имеет право заключить договор еще на один срок без проведения аукциона. Арендная плата в этом случае составляет 0,3 % от кадастровой цены этого участка.

Возможные причины отказа

Перед подачей заявления на выделение участка земли стоит ознакомиться с региональными нормативно-правовыми актами, которые регламентируют данную процедуру. В них должен содержаться детальный и исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении госуслуги.

Сами госслужащие не вправе заниматься нормотворчеством и придумывать свои причины для отказа.

Отказать гражданину могут как на этапе приема документов, так и после их получения. В первом случае причинами могут стать несоответствие представленного обязательного составу, форме и требованиям действующего закона, отсутствие документов из общего перечня, наличие исправлений и опечаток в документах.

К числу иных возможных причин для отказа можно отнести:

• с заявлением обратилось лицо, которому не положен участок без торгов;
• участок был занят к моменту поступления заявления или на него получено предварительное согласование, запланированы торги;
• участок передан в НКО;
• на земле есть построенные объекты, принадлежащие другому собственнику;
• земля была изъята из муниципального фонда или из оборота;
• целевое назначение земли не соответствует указанному в заявлении;
• площадь участка превышает региональный норматив.

Что такое переуступка права аренды земельного участка? При покупке квартиры можно получить налоговый вычет. Подробнее об этом читайте в нашей статье.

Хотите оформить в собственность участок, взятый в аренду на 49 лет? Здесь есть подробная инструкция.