В СССР земельного права граждан, как такового, не существовало по причине нахождения всей земли в собственности государства. Поэтому в России нового времени оно «раскачивалось» несколько десятков лет. И теперь все больше владельцев загородной недвижимости, задаются вопросом: «Как правильно подготовить документы для межевания земельного участка и пройти процедуру?».
Объясняется интерес тем, что меньше, чем через год без межевания земельного участка станут невозможными любые операции с земельными наделами (включая безвозмездные, вроде родственного дарения/наследования).
Проще говоря, обязательное межевание земельного участка в России становится законодательной нормой. Поскольку процедура, мягко говоря, не самая простая и быстрая, люди стараются провести ее заранее, чтобы впоследствии она не тормозила возможную сделку. Тем более, что в рамках «дачной амнистии» пока можно сделать это бесплатно.
Если описывать действия землевладельца в этом направлении кратко/упрощенно, то получится примерно следующее:
- Собрать документы, необходимые для межевания земельного участка
- Отыскать квалифицированного и добросовестного кадастрового инженера
- Заключить с ним договор и убедиться, что его условия выполнены
- Получить на руки кадастровый план
Далее в статье мы составим более подробный пошаговый план, содержащий полезные советы для каждого этапа.
Для чего нужна данная процедура и что она означает?
Любой объект недвижимости подлежит внесению в ЕГРНП. Недвижимость, исключая помещения в многоквартирных домах, должна при этом иметь «привязку к местности». Такой «привязкой» и является межевание земельного участка в 2021 году.
Специалист, обладающий необходимой квалификацией, закрепляет фактические границы земельного участка. То есть, по GPS определяет координаты поворотных точек (углов) и при помощи специальной программы формирует на топографической карте участок площади, конфигурации, местоположения. Затем межевой план вносится в кадастр Росреестра.
ВНИМАНИЕ! В быту часто путают межевание границ земельного участка и вынос его границ в натуру. Между тем, это разные, прямо противоположные по назначению действия. Межевание – это фиксация фактически существующего участка, составление топографического плана. При помощи выноса точек можно проверить, соответствует ли фактический надел кадастровому плану. План при этом не составляется, он не нужен. Но данный процесс позволяет разрешить споры соседей, например, проверить, по закону ли забор между наделами находится там, где находится, либо кто-то из них присвоил кусок чужой земли.
Размежевать можно только землю, находящуюся в собственности (арендованную – нельзя). Процедуру следует проводить, если с наделом проводят сделки, а также делят, либо объединяют их.
Обязаны ли проводить размежевание ЗОПов СНТ?
Проведение кадастровых работ по уточнению границ участков земельных наделов на территории СНТ являются обязательными. Однако это актуально только в ряде случаев:
- Планируется заключение сделки с землей – купля-продажа, завещание и прочее;
- Разбирательства, в которых необходимо предоставить подтверждение прав на участок;
- Есть необходимость объединения или разделения территории;
- Участок в конкретном СНТ имеет высокую ценность;
- Владельцу требуется определить точную площадь принадлежащего ему надела;
- Требуется исправление ошибок в кадастровых реестрах.
Руководство СНТ не имеет законного права самостоятельно инициировать мероприятия по межеванию территории. Вся земля не является собственностью садоводства, поэтому без согласия владельцев на процедуру ничего не будет происходить. Однако в интересах владельцев земель перепоручить заняться межеванием руководству товарищества.
Владелец получит массу ограничений по распоряжению имущества, если участок не размежеван. Земельный надел нельзя будет продать, подарить и прочее. Относительно территорий, которые считаются общими, то размежевание может происходить только в случае наличия согласия большинства владельцев участковых наделов в СНТ.
Как законодательно регламентируется порядок проведения межевания земельного участка
До начала 2021 года граждане России могут в упрощенном порядке узаконить свои загородные участки. Этот момент отражен в ФЗ № 171от 2014 года. В просторечии данный законодательный акт называют «дачной амнистией». Его действие продлевалось несколько раз. Он позволяет провести бесплатное межевание земельного участка в срок до конца текущего года.
Согласно ФЗ № 218 от 2015 можно не межевать некоторые виды участков для продажи, дарения, передачи в наследство. Действие данного пункта заканчивается примерно в тот же срок, что и «дачная амнистия». Если, конечно, в течение года не произойдет новых законодательных изменений, что, в принципе, возможно.
Однако разумнее считать, что срок действия межевания земельного участка (вернее, право владеть землей, не проводя данной процедуры) подходит к концу, и надо успеть сделать все вовремя.
Собственно процедура кадастрового учета регламентирована ФЗ № 221. Землевладельцу также полезно будет знать и понимать основные положения ЗК РФ.
Законодательное регулирование вопроса
После детального исследования данного вопроса можно сделать вывод, что данная процедура в отношении дачной территории является довольно таки серьёзным и относительно обязательным к реализации шагом.
Более того, «обязательным» и желательным к воплощению в реальность этот процесс делают и некоторые законодательные акты:
- Статья 218 Федерального закона (в этом акте повествуется о порядке регистрации недвижимости);
- Статья 221 Федерального закона (данный документ включает в себя порядок кадастрового учёта так называемых обособленных территорий);
- Пособие, напечатанное Росземкадастром (в него в виде небольшой книги имеется вся необходимая информация о порядке и принципах произведения межевания дачного участка).
Пошаговый порядок межевания границ земельного участка
Землевладельцу понадобится всего четыре шага:
Первый шаг – собрать и подготовить все документы необходимые для межевания земельного участка.
Первым собственникам земли, участникам ее распределения, необходимы:
- Постановления органов местной власти, на основании которых выделяется земля
- Схема участка на общем кадастровом плане территории
Если надел уже оформлен на вас, нужна только выписка из ЕГРН. Срок ее выдачи при обычном заказе – 3 дня. Обратившись напрямую на сайт API Росреестра , документ в электроном виде можно оформить за час. Цена получения и законная сила будут аналогичными.
Другими словами, если вам предстоит межевание земельного участка, какие документы потребуются, зависит от того, владеете ли вы им по факту или еще нет.
Второй шаг – поиск кадастрового инженера
Самый надежный критерий выбора, как и во все времена – личная рекомендация знакомых вам людей. Или идите на сайт Росрестра, там существует специальный сервис.
Инженеры, подтвердившие соответствующую квалификацию, объединены в СРО, информация о каждом доступна. Читайте отзывы и обращайте внимание на то, сколько и все ли проведенные специалистом межевания успешно пошли госрегистрацию.
Затем составляйте и подписывайте договор. Стоимость межевания земельного участка независимые специалисты устанавливают самостоятельно. Практическая статистика по регионам свидетельствует, что на межевание земельного участка цена может различаться вдвое-втрое.
В Московской области разброс от 10 до 30 тысяч рублей.
В Ленобласти – от семи до пятнадцати.
В большинстве других регионов начинается от пяти. Обязательно сохраняйте чеки/квитанции, свидетельствующие, что услуга оплачена.
Третий шаг – подписать акт о выполнении работ, получить документы на руки
В принципе, порядок межевания земельного участка не требует вашего личного присутствия. Вы можете просто заказать услугу, а затем получить от специалиста «межевое дело», состоящее из кадастрового, межевого, технического плана (если на участке имеется дом). В наше время документы выдаются на диске CD. Но если вам нужен «бумажный» вариант (например, для судебного разбирательства), его тоже могут подготовить.
При получении документов подписывается акт принятия работ. Как обычно – в двух экземплярах. Подписывайте его только после проверки документов. И храните «свой» экземпляр на всякий случай.
Четвертый шаг – убедиться в том, что результат межевания оказался в Росреестре
Обычно заказчик получает от кадастрового инженера документы на руки в течение двух недель после подписания договора. С этого дня может пройти еще 5-7 дней до того, как информация будет опубликована на карте Росреестра. После того, как они пройдут, зайдите на сайт карты. Если вы найдете там свой участок – дело можно считать сделанным.
Требования к содержанию договора
При составлении договора между заказчиком и организацией, производящей межевание, необходимо уделить внимание его содержанию. Обязательными пунктами договора являются:
- персональные данные заказчика;
- название организации и данные её уставных документов;
- виды и объёмы работ, которые должна выполнить организация;
- перечень прав и обязанностей заказчика и исполнителя;
- стоимость оказываемых услуг и порядок внесения оплаты;
- сроки начала и окончания работы;
- описание ответственности заказчика и исполнителя в случае возникновения ситуаций, связанных с претензиями, рисками, неустойками или причинённым ущербом;
- Реквизиты и подписи заказчика и исполнителя.
Образец договора о межевании ЗУ
Приложением к основному договору оформляются следующие документы:
- тех. задание;
- поэтапный график выполнения работ с указанием сроков.
В техническом задании указывается информация о том, какие работы должен выполнить кадастровый инженер. Примерное содержание ТЗ:
- описание объекта с указанием точного адреса, кадастрового номера, площади и целевого назначения;
- подробное перечисление и описание производимых работ;
- обязанность исполнителя по оформлению плана на бумажном носителе;
- обязанность инженера выполнить работы в соответствии со СНиП (они должны быть перечислены и иметь подробное описание);
- описание конечного результата, который получит заказчик.
Итоги кадастровых работ
В поэтапном графике необходимо указать срок выполнения каждого из этапов и их содержание:
- этап подготовки, включающий в себя сбор и анализ документации;
- этап выполнения межевания;
- этап постановки земли на учёт в Росреестр и получения кадастрового паспорта.
Договор считается исполненным после двухстороннего подписания акта выполненных работ, с указанием наименований и сроков выполненных работ, а также имеющихся претензий.
Со стороны заказчика работ потребуются следующие бумаги:
- оригинал паспорта;
- оригинал свидетельства на право собственности и основания для наступления правообладания;
- оригинал доверенности, заверенной нотариусом, в случае если от имени заявителя действует доверенное лицо;
- справка от электросетевой компании об отсутствии на участке электрических кабелей;
- справка из администрации муниципального образования об отсутствии на территории участка коммуникаций общественного пользования.
Важно! Справки выдаются непосредственно в момент обращения, но в случае отсутствия запрашиваемых сведений, представители электросетевой компании или администрации выезжают на место для фиксации необходимых данных.
Порядок согласования границ земельного участка – межевание или вынос точек
Если ваш надел не расположен в «чистом поле», нужно будет договориться о межевании с соседями. Они (плюс Председатель Правления, если у вас участок в садовом/дачном товариществе) должны будут письменно подтвердить, что согласны с границами участка. Известить соседей/председателя вы должны сами.
Поэтому, хоть мы и писали, что присутствие хозяина надела во время процедуры не требуется, возможно вам лучше приехать на место. Ведь соседи/председатель должны быть там, чтобы поставить соответствующие подписи. Во избежание недоразумений лучше проконтролировать все самому.
«Территориальные споры» с соседями необходимо урегулировать заранее. Если это невозможно – письменно фиксируйте факт отказа, ищите все старые документы, свидетельствующие о вашем праве на спорные «куски», нанимайте опытного юриста и обращайтесь в суд. Дело это длительное и недешевое.
Поэтому, если речь идет о паре действительно спорных квадратных метров, иногда предпочтительней уступить, чтобы избавить себя от лишних хлопот и затрат. Если же сосед «совсем совесть потерял» — судитесь.
Судебная практика оптимистична – большинство обоснованных претензий истцов удовлетворяется.
Стоимость
Услуги по межеванию обходятся владельцу участка недешево. Цены очень сильно колеблются в зависимости от:
- региона;
- площади;
- очертания участка;
- удаленности от города.
В среднем цена на услуги кадастрового инженера по межеванию садового участка за 6 соток обойдется в 10 тысяч рублей. Если конфигурация участка правильная, надел расположен в черте города, то цена может быть около 5 тысяч.
Но даже такая сумма у пенсионеров часто отсутствует. Поэтому нужно отнестись к вопросу межевания рационально. Если получен кадастровый паспорт и оформлено право собственности на садовый участок, то свой надел можно продать без межевания. Другой вопрос — будет ли он пользоваться спросом.
Однако на разных интернет-площадках сейчас настойчиво распространяются слухи об обязательном межевании и отсутствии отсрочки, в доказательство чего приводятся Федеральный закон №477. Этот закон приведен ошибочно, речь в нем идет об изменениях в Налоговом кодексе, а не госкадастре.
Новости тоже ошибочны, в законодательстве нет статьи, обязывающей проводить определение границ участка.
Можно ли не платить за процедуру?
В пошаговой инструкции мы уже касались вопроса о том, сколько стоит межевание земельного участка. Можно ли сделать это бесплатно?
Можно, но лишь в то время, когда муниципалитет проводит комплексные кадастровые работы. Информацию о них нужно искать на официальных сайтах местной власти.
Если такие работы ведутся или планируются – необходимо подать заявление. Его форма свободная нужно только обязательно указать ФИО, паспортные реквизиты, местоположение, кадастровый номер надела. Право бесплатно воспользоваться кадастровыми работами дает:
- «Дачная амнистия»
- Оформление участка до 1998 года (если он при этом не внесен в ЕГРН)
- Зафиксированные кадастровые ошибки, допущенные ранее
- Отсутствие постановки на учет Росреестра надела, данные о котором у данной организации имеются
Если нужно продать дачу
Было указано, что при осуществлении купли/продажи дачи могут возникнуть проблемы из-за отсутствия межевого плана. Но, это лишь условности.
До 1 января 2021 года продать недвижимость можно, если, к примеру, сам покупатель не против того, что вы не сможете ему предоставить документ о проведенном ранее на участке межевании. Но, в следующем году такой процедуры нельзя будет избежать, так как государство приняло решение заблокировать гражданам производить какие-либо юридически значимые действия в отношении дачных участков, если на те не имеется межевых планов.
Можно ли оспорить межевание своего или соседнего участка?
Разумеется можно, при наличии законного основания. Придется лишь соблюсти определенную последовательность действий:
- В первую очередь обратитесь с жалобой в местную администрацию.
- Если администрация бездействует – берите у чиновников письменный отказ в удовлетворении ваших материальных прав и обращайтесь в Прокуратуру
- Если из Прокуратуры также получен отказ на жалобу – пишите исковое заявление в суд
Судебное разбирательство требует тщательной подготовки. Мы рекомендуем пользоваться помощью опытных юристов по земельному праву.
Первичные бесплатные консультации доступны на сайте prav.io. можно в любое время суток.
Найденный на сайте юрист также может помочь в подготовке необходимых документов (включая сам иск). А если живет с вами в одном городе – взять на себя представительство в суде, полную защиту ваших прав.
Процесс оформления акта
При составлении документа необходимо присутствие всех задействованных лиц, поэтому в целях экономии времени, можно провести собрание сразу со всеми. Для этого не позднее чем за месяц до предполагаемой его даты необходимо уведомить под роспись каждого участника. В случае отсутствия возможности собрать всех одновременно, можно обсудить и провести согласование с каждым заинтересованным участником отдельно.
Если выйти на связь со всеми заинтересованными лицами не удалось, то посредством СМИ нужно опубликовать объявление о проведении собрания, где указать точную дату его проведения, время, место, контактные данные заказчика и исполнителя работ, а также номера кадастрового учёта территорий.
Заполнение акта – обязанность инженера. В документе обязательно должна быть указана следующая информация:
- персональные данные каждого из заинтересованных лиц (или их представителя по доверенности);
- результат согласования;
- схематическое изображение границ;
- возражения и замечания, высказанные участниками согласования;
- личная подпись и печать кадастрового инженера;
- личные подписи каждого участника или представителя.
Важно! Если между сторонами имеются несогласования, их необходимо указать в акте, подкрепив обосновывающей документацией. Затем в судебной инстанции требовать признания акта недействительным. Суд в этом случае назначает проведение нового межевания.
Установка межевых знаков
Как только границы будут согласованы всеми заинтересованными сторонами, на участке устанавливают знаки межи. Они выполнены из дерева или металла, имеют табличку с указанием даты закладки и номера.
Правила установки знаков
Главное требование к межевому столбу – использование нестираемой краски для обозначения данных. В случае их повреждения предусмотрена административная ответственность и штрафные санкции.
