«Практика показывает, что именно отсутствие точно определенных границ является причиной большинства конфликтов между владельцами смежных земельных участков. Но если вы проводите межевание, в ЕГРН вносятся точные границы вашего участка. Таким образом вы защитите свои права и сведете к минимуму возникновение земельных споров», — пояснили в Росреестре.
Наличие четко установленных границ позволяет без лишних проблем совершать с участком любые операции и сделки. Кроме того, межевание поможет исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади.
«Ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога», — добавили в ведомстве.
Как узнать, внесены ли в ЕГРН границы земельного участка?
Вся необходимая информация содержится в выписке из ЕГРН. Если в реестре не окажется необходимых сведений, в выписке будет особая о.
Получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».
Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта» (ПКК). Найти конкретный объект на ней проще всего по адресу. Если в окне описания объекта стоит о или площадь указана как декларированная, значит, границы участка не установлены.
Случаи уточнения
Основанием уточнения границ будет являться отсутствие сведений о координатах земельного участка в данных ЕГРН. Эта проблема может возникнуть при покупке участка, имеющего статус «ранее учтенный».
Этот статус означает, что права на земельный участок были оформлены по ранее существовавшей процедуре, не предполагавшей учета достоверных данных в реестре. Либо же, ранее проведенное межевание осуществлялось с использованием устаревших средств измерений и системы координат, которые больше не используются в связи с недостоверностью. Современные технологии позволят установить место нахождения границы с точностью до сантиметра, но так было не всегда.
Необходимость уточнения границ может возникнуть и в случае проведения кадастровых работ соседями или комплексных кадастровых работ в СНТ или возникновения земельного спора о границах участка, при переходе его в наследство и так далее. Отсутствие четко установленных границ является одной из наиболее распространенных причин конфликтов между собственниками прилегающих друг к другу земельных участков.
Александр Васильев
Юрист
Минэкономразвития издало письмо от 6 ноября 2021 г. № 32226-ВА/Д23и, которое содержит ряд указаний об уточнении границ земельных участков. В частности, в нем указаны случаи, когда необходимо провести процедуру уточнения границ, в том числе выявленная кадастровая ошибка.
Если в результатах ранее проведенных работ по межеванию будет выявлена ошибка, владельцу участка придется заказывать новые кадастровые работы. Ранее проведенные работы будут считаться недействительными.
Кроме того, собственник участка может использовать процедуру установления границ для небольшого увеличения или уменьшения документально зафиксированной площади участка. Если фактически участок занимает большую площадь, чем указано в документах, установление его реальных границ повысит цену данного объекта в случае его продажи. И наоборот, если участок меньше заявленного в документах, собственник переплачивает за него земельный налог.
Нужно учитывать также, что незаконное (т.е. не подтвержденное документами) использование земли вне границ земельного участка представляет собой административное правонарушение согласно ст. 7.1. КоАП РФ. Штраф за него с физического лица составляет до 10 тысяч рублей или до 1.5 процента кадастровой стоимости земельного участка.
Отсутствие зафиксированных границ участка может стать препятствием для его успешной продажи. Банки неохотно предоставляют ипотеку в отношении неправильно учтенных объектов, что может сократить выбор для продавца.
Как уточнить границы участка?
Межеванием занимаются кадастровые инженеры. Именно они проводят все нужные измерения и расчеты. По закону, каждый кадастровый инженер обязан состоять в специализированной саморегулируемой организации (СРО). СРО контролируют деятельность своих членов и рассматривают жалобы заявителей, если кадастровые работы проведены с нарушениями.
Получить информацию о конкретном кадастровом инженере можно на сайте Росреестра в разделе «Государственный реестр кадастровых инженеров». Там содержатся данные о наличии у него специального образования, квалификационного аттестата, подтверждение его членства в СРО. Кроме того, при помощи электронного реестра кадастровых инженеров можно узнать о результатах профессиональной деятельности специалиста.
Кадастровый инженер выезжает на место и проводит необходимые замеры. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. После ознакомления с результатами замеров, границы участка необходимо согласовать с владельцами смежных участков.
После этих работ кадастровый инженер составляет межевой план.
Что такое уточнение границ
Данная процедура представляет собой установление фактического положения участка на местности с определением его точных координат в соответствующей современной системе. Она включает в себя:
- действия кадастрового инженера, проводящего геодезические работы (межевание) участка на местности для целей определения, где проходят границы участка;
- последующий учет новых данных о земельном участке в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
В чем разница между межеванием и уточнением границ
Межевание представляет собой комплекс геодезических работ, целью которых является установление границ участка и их расположения на местности. Межевание осуществляется усилиями кадастрового инженера. В его обязанности входит установление координат и площади земельного участка и согласование его границ с владельцами соседних земельных участков. Результатом данной работы является межевой план.
Эта процедура проводится как при первоначальном создании (формировании) земельного участка, так и при уточнении границ уже существующего участка. Таким образом, межевание представляет собой те работы, которые необходимы для уточнения границ.
Какие нужны документы?
Уточнение границ земельного участка проводится на основании сведений, которые содержатся в правоустанавливающем документе на земельный участок. Дополнительно могут быть использованы сведения, указанные в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании.
Если таковых нет — уточнение можно провести в соответствии с границами, существующими на местности 15 и более лет и закрепленными с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ участка. Для этого могут потребоваться:
— ситуационные планы, содержащиеся в техпаспортах объектов недвижимости (расположенных на земельном участке), которые подготовлены органами государственного технического учета и технической инвентаризации (БТИ);
— материалы лесоустройства;
— планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, органах местной власти;
— документы по территориальному планированию муниципальных образований;
— проекты организации и застройки территории дачных, садовых и огородных некоммерческих товариществ.
Порядок изменения конфигурации земельного участка через суд
Изменение имеющихся границ участков зачастую вызывает множество споров. Если владельцы соседних наделов возражают против изменений, то придется решать возникший спор в судебном порядке. Для этого нужно подать соответствующее исковое заявление в суд.
В иске необходимо указать наименование и данные сторон спора, все обстоятельства дела, сведения об участке, обоснование изменения границ. Такие споры не относятся к категории легких, поэтому при составлении иска и защите своей позиции в процесс лучше воспользоваться помощью юриста.
По итогам рассмотрения иска суд может принять решение об изменении конфигурации имеющегося участка. И уже это решение будет являться основанием для внесения соответствующих изменений в документы на землю.
Как согласовать границы участка с соседями?
В согласовании новых границ с владельцами смежных участков также поможет кадастровый инженер: он должен направить им извещения на почтовый или электронный адрес, также допускается согласование в индивидуальном порядке.
Если найти их не получается, кадастровый инженер публикует извещение в местной прессе. Адресат будет считаться уведомленным, даже если он не прочитает это объявление.
Правообладатели смежных участков должны подтвердить свое согласие, подписав акт согласования. Если они не согласны, то могут направить свои возражения кадастровому инженеру. Возражения должны быть зафиксированы в акте согласования местоположения границ земельного участка, а также приложены к межевому плану.
Далее документы необходимо передать в Росреестр. При наличии обоснованных возражений учетно-регистрационные действия будут приостановлены, а решать разногласия соседям придется уже в суде.
Правовые основания и законодательство
Большинство вопросов, связанных с порядком уточнения границ земельного участка, регулируется:
- федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года (статья 43); и
- федеральным законом № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24 июля 2007 года.
Александр Васильев
Юрист
Кроме того, существует множество инструкций и разъяснений Росреестра и Минэкономразвития, касающихся процедур проведения уточнения границ и выполнения кадастровых работ. Эти разъяснения используют кадастровые инженеры и органы регистрации прав в своей деятельности.
Как и для чего проводится межевание земельного участка?
Собственникам земельных участков, у которых не определены границы, Росреестр рекомендует провести межевание и внести уточненные сведения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Почему это важно? В настоящее время закон не предусматривает никаких ограничений за отсутствие межевания. Всё осуществляется исключительно в добровольном порядке. Если у собственника нет межевого плана, это не послужит основанием для ограничения прав.
В то же время нужно иметь в виду, что межевание гарантированно избавит собственников от многих юридических проблем. Практика показывает, что именно отсутствие точно определенных границ является причиной большинства конфликтов между владельцами смежных земельных участков. Но если вы проводите межевание, в ЕГРН вносятся точные границы вашего участка. Таким образом вы защитите свои права и сведёте к минимуму возникновение земельных споров.
Наличие границ позволяет без лишних проблем совершать с участком любые операции и сделки. Например, продать его будет проще, ведь вряд ли покупатели захотят приобретать участок без четко определенных границ.
Уточнение границ поможет исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. Кроме того, ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога.
При этом если собственники решат разделить земельный участок, то это также возможно только при наличии установленных границ.
Как узнать, внесены ли в ЕГРН границы земельного участка?
Вся необходимая информация содержится в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Если в реестре не окажется необходимых сведений, в выписке будет особая о.
Получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».
Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта» (ПКК). Найти конкретный объект на ней проще всего по адресу. Если в окне описания объекта стоит о или площадь указана как декларированная, значит, границы участка не установлены.
Как уточнить границы участка?
Межеванием занимаются кадастровые инженеры. Именно они проводят все нужные измерения и расчеты. По закону, каждый кадастровый инженер обязан состоять в специализированной саморегулируемой организации (СРО). СРО контролируют деятельность своих членов и рассматривают жалобы заявителей, если кадастровые работы проведены с нарушениями.
Получить информацию о конкретном кадастровом инженере можно на сайте Росреестра в разделе «Государственный реестр кадастровых инженеров». Там содержатся данные о наличии у него специального образования, квалификационного аттестата, подтверждение его членства в СРО. Кроме того, при помощи электронного реестра кадастровых инженеров можно узнать о результатах профессиональной деятельности специалиста.
Кадастровый инженер выезжает на место и проводит необходимые замеры. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. Следующий этап — ознакомление с результатами замеров. Далее — процесс согласования границ с владельцами смежных участков.
В результате проведения работ кадастровый инженер подготавливает межевой план, содержащий сведения о характерных точках границы земельного участка.
Какие нужны документы?
Кадастровый инженер не сможет установить границы земельного участка так, как хочется собственнику. Для проведения работ потребуются документальные свидетельства, что участок выделен именно в этом месте и именно такой площади.
Согласно действующему законодательству, уточнение границ земельного участка проводится на основании сведений, которые содержатся в правоустанавливающем документе на земельный участок. Дополнительно могут быть использованы сведения, указанные в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании. Если таковых нет – уточнение можно провести в соответствии с границами, существующими на местности 15 и более лет и закрепленными с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ участка.
Дополнительные разъяснения даны по ссылке. Документами, определяющими местоположение границ земельного участка при его образовании и их существование 15 и более лет, могут быть:
- ситуационные планы, содержащиеся в техпаспортах объектов недвижимости (расположенных на земельном участке), которые подготовлены органами государственного технического учета и технической инвентаризации (БТИ);
- материалы лесоустройства;
- планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, органах местной власти;
- документы по территориальному планированию муниципальных образований;
- проекты организации и застройки территории дачных, садовых и огородных некоммерческих товариществ.
Как согласовать границы участка с соседями?
Мало уточнить местоположение границ участка – необходимо согласовать его с правообладателями смежных, то есть соседских участков. Кадастровый инженер должен направить им соответствующие извещения на почтовый или электронный адрес, также допускается согласование в индивидуальном порядке.
Если найти их не получается, кадастровый инженер публикует извещение в местной прессе. Адресат будет считаться уведомленным, даже если он не прочитает это объявление.
Правообладатели смежных участков должны подтвердить свое согласие, подписав акт согласования. Если они не согласны, то могут направить свои возражения кадастровому инженеру. Возражения должны быть зафиксированы в акте согласования местоположения границ земельного участка, а также приложены к межевому плану.
Далее документы необходимо передать в Росреестр. Государственные регистраторы проведут правовую экспертизу, и если всё будет в порядке, то сведения о границах участка будут внесены в ЕГРН. При наличии обоснованных возражений орган регистрации прав приостановит учетно-регистрационные действия, а решать разногласия соседям придется уже в суде. Кадастровый инженер, проводивший межевание, также может быть привлечен к делу в качестве третьего лица.
Урегулирование земельного спора на стадии согласования границ избавит от необходимости обращаться в суд. Судебные разбирательства по вопросам установления границ участков — одни из самых сложных и длительных.
Кто может обратиться?
Обращение за изменением межи можно делать от определенных лиц, имеющих основание для таких действий.
К таким лицам относятся граждане, а также физические или юридические лица, имеющие право собственности на тот надел, относительно которого возникает вопрос по уточнению проходящей межи.
Также право на изменение показателей могут иметь и те, кто является пользователем надела с последующим переходом права собственности на него.
Однако в такой ситуации большинство участков еще даже не имеют межевого плана, поэтому будет идти речь не об изменении границ, а об их установлении.
Где заказать услугу по изменению границ участка?
Подобного рода услуги оказывают специализированные конторы – геодезические (или кадастровые) компании. В их штате работают кадастровые инженеры и геодезисты. Деятельность таких организаций должна полностью соответствовать Федеральному закону «О кадастровой деятельности».
Как гласит этот нормативный акт, кадастровый инженер – это лицо, имеющее специальное образование и которое входит в соответствующее СРО таких же специалистов. Он должен иметь лицензию на проведение кадастровых и геодезических работ.
В противном случае документ, выданный по результатам межевания, не будет являться действительным. А это приведет к необходимости повторного обращения к другому кадастровому инженеру.
Поэтому заказчику услуг рекомендуется запросить у инженера подтверждающие статус документы, после чего можно заключать договор на оказание услуг и назначать день для выезда на земельный объект для проведения процедуры изменения границ.
Если произошло наложение границ
До 2011 года границы земель определялись очень условно. В результате появления новых правил межевания границы земельных участков стали точнее привязывать к новой геодезической системе координат. В итоге владельцы многих земельных участков столкнулись с проблемой наложения границ.
Наложение происходит, когда соседние участки по ранее оформленным документам граничат, а на деле при уточнении границ (т.е. при переносе их в действующую систему координат) оказывается, что один участок частично перекрывает другой.
Александр Васильев
Юрист
Решить проблему с подобной кадастровой ошибкой можно добровольно. Но на практике никто из соседей не желает уступать часть своей земли, то есть возникает спор между соседями. В этом случае необходимо обратиться в суд с требованием о ее исправлении. По результатам рассмотрения дела суд обяжет исправить эту ошибку, и вновь определенные границы будут зарегистрированы Росреестром.
Изменение размера и конфигурации участка
Если нет спора между соседями относительно границ между их земельными участками, собственник может одновременно увеличить площадь принадлежащей ему земли. Увеличение участка при уточнении границ не может превышать 10% от его существующей площади.
Также необходимо учитывать требования законодательства, устанавливающего минимальные и максимальные границы земельных участков определенных категорий.
Помимо площади, в ходе уточнения границ может произойти незначительное уточнение конфигурации (т.е. очертаний) земельного участка. Оно является допустимым, если общее увеличение площади находится в разрешенных пределах. Соответствующие разъяснения издало Минэкономразвития в ответ на задаваемые ему гражданами вопросы.
В статье приводится общая информация о содержании законодательства. Если у вас возникли вопросы, задайте их юристу.
Если земля в собственности, но нет межевания
Нередко может иметь место ситуация, при которой определенное лицо имеет право собственности на землю, но межевой план относительно нее отсутствует.
Это может быть связано с особенностями перехода права владения на землю, а также периода времени, в который это происходило – возможно, из-за отсутствия определенных регулирующих норм регистрация участка произошла без действий по определению действительной границы.
В таком случае собственник должен понимать, что при попытке продать участок, оформить на него дарственную, возвести объект недвижимости и т.д., он столкнется с необходимостью предоставления данных по проходящим межам надела.
В такой ситуации не стоит медлить, поскольку установление границ достаточно длительная процедура и при наличии споров относительно них составление межевого плана может занять до 6 месяцев.
