Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками

Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком является ограниченным вещным (имущественным) правом (ст. ст. 216, 268 ГК РФ).

Лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования, ЗК РФ называет землепользователями (абз. 3 п. 3 ст. 5 ЗК РФ). Землепользователь вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

Владение и пользование землей на праве постоянного (бессрочного) пользования

Субъект права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком наделен правомочиями владения и пользования земельным участком в пределах, установленных нормативными правовыми актами, а также индивидуальным актом о предоставлении земельного участка. Возможности субъекта установлены ст. 41 ЗК РФ, согласно которой лица, не являющиеся собственниками земельных участков, осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК РФ для собственников.

Землевладельцы, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не могут распоряжаться ими, в том числе передавать их в аренду или безвозмездное срочное пользование даже при наличии согласия на это собственника земельного участка, за исключением двух случаев, установленных п. 3 ст. 269 ГК РФ:

• заключения соглашения об установлении сервитута (в этом случае земельный участок не выбывает из сферы хозяйственного господства землепользователя и продолжает им использоваться по назначению);
• передачи земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии с п. 2 ст. 24 ЗК РФ.

Почему тормозится «дачная амнистия»

Дело в том, что для регистрации права собственности на дачный или гаражный участок требуется, кроме любого правоустанавливающего документа, предоставлять еще и кадастровый план участка в двух экземплярах. Стоимость и продолжительность кадастровых работ и стали тем основным фактором, который сделал граждан маловосприимчивыми к радужным возможностям «дачной амнистии».

Кроме того, хоть какой-нибудь, но все же правоустанавливающий документ на участок предоставлять нужно. Им может быть акт о предоставлении участка в постоянное пользование, любое постановление/распоряжение/решение о предоставлении участка, наконец выписка из похозяйственной книги. Однако у большинства садоводов и дачников никаких документов нет, кроме, может быть, книжек садовода.

Все эти обстоятельства и тормозят процесс, вынуждая власти изобретать новые стимулы для населения вроде так называемой новой дачной амнистии.

Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками гражданами

Граждане вправе переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности. Это возможно в отношении участка, предоставленного до введения в действие ЗК РФ (30 октября 2001 г.) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства.

Срок переоформления не ограничен законом. В соответствии с п. 3 ст. 3 закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях, а также переоформление прав на земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование государственным или муниципальным унитарным предприятиям, сроком не ограничиваются.

Право собственности на такие участки могут зарегистрировать также граждане, к которым перешло право собственности на расположенные на них здания (строения, сооружения) в порядке наследования или по иным основаниям.

Исключением являются случаи, когда земельный участок не может предоставляться в частную собственность, например, в силу его ограничения в обороте (например, земельные участки из состава земель лесного фонда).

«Дачная амнистия»

Поскольку после прошедших с момента принятия ЗК РФ нескольких лет процесс регистрации гражданами своей собственности на земельные участки в их пользовании явно не приобрел нужного размаха, а государству нужно было расширять базу для сбора земельного налога, то было принято решение упростить процедуру такой регистрации и изложить ее в специальном законе. Он был принят в 2006 году и получил в народе емкое наименование «дачной амнистии». Он позволял оформить в собственность по упрощенной процедуре не только дачные и гаражные земельные участки, находящиеся в постоянном пользовании, но и дома и гаражи на них.

Срок завершения «дачной амнистии» неоднократно продлевался. Последний раз это было сделано уже в текущем году. Окончательный срок ее проведения установлен до 1.03.2018 года.

Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками юридическими лицами

Юридические лица, за исключением указанных в п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ юридических лиц, были обязаны переоформить земельные участки по своему желанию в аренду или в собственность до января 2012 г., а земельные участки, на которых находятся линейные объекты (линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги и железнодорожные линии и др.), — до января 2021 г. (п. 2 ст. 3 закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ»). То есть юридические лица имели возможность выбора права на землю: собственность или аренда.

С одной стороны, принудительная процедура переоформления права на земельный участок предполагает выбор лицом приобретаемого права (собственность или аренда). С другой стороны, законодательством предусмотрены негативные последствия за невыполнение обязанности по переоформлению такого права в форме административной ответственности, а также необходимости уплаты арендной платы в обычном размере, без льгот:

• в соответствии со ст. 7.34 КоАП РФ использование земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицом, не выполнившим в установленный срок обязанности по переоформлению такого права, является наказуемым. Данное правонарушение является длящимся, вследствие чего срок давности привлечения к ответственности начинает исчисляться со дня обнаружения административного правонарушения. Такая правовая позиция была определена в п. 37 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 5 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017);
• если лицо приобрело в собственность здание, расположенное на земельном участке, предоставленном продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, и не переоформило до 1 июля 2012 г. данное право на право собственности или право аренды, оно обязано платить за фактическое пользование земельным участком в размере арендной платы на основании нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации (п. 17 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018). Это значит, что льготная ставка арендной платы на таких лиц не распространяется.

Право постоянного (бессрочного) пользования не прекращается после 1 июля 2012 г. Это следует из ст. 45 ЗК РФ, в которой перечислены основания для прекращения права.

В случае если в срок, указанный в законе, право постоянного (бессрочного) пользования переоформлено не было, это можно сделать и в настоящее время.

Судебная практика

Проанализировав судебную практику, можно сделать вывод, что часто встречаются иски, когда заявитель желает аннулировать договор купли-продажи дома, расположенного на участке пожизненного владения, обосновывая свои претензии невозможностью таким способом распоряжаться собственностью.

Ведь, согласно законодательству невозможно продать имущество, находящееся в пожизненном владении. Но заявитель ошибается, правило распространяется исключительно на участок. Сооружения, возведенные на территории, разрешено продавать. Это подтверждается и на практике.

В городе Сочи в Хостинский районный суд гражданин подал иск с целью признать ничтожным договор купли-продажи частного дома, который находится на его участке, переданном ему в пожизненном пользование. Суд, опираясь на нормы права, отказал.

Порядок прекращения постоянного (бессрочного) пользования

В соответствии с п. 1 ст. 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования может быть прекращено в добровольном порядке путем подачи землевладельцем заявления об отказе от права с приложением документов, предусмотренных ст. 53 ЗК РФ в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на предоставление земельных участков (для граждан — копии документа, удостоверяющего личность; для юридических лиц и государственных и муниципальных предприятий — документ, подтверждающий согласие органа, создавшего соответствующее юридическое лицо, или иного действующего от имени учредителя органа на отказ от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком), иные основания прекращения права могут быть установлены законодательством РФ.

В п. 2 ст. 45 ЗК РФ установлен закрытый перечень оснований принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, а именно в связи с использованием земельного участка с нарушением требований законодательства РФ (использование участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порча земель; невыполнение обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв, обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в установленные сроки) и при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд; создание или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей по сносу подобной постройки (ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ).

Принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по основаниям, указанным в пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ (при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства РФ), осуществляется исключительно на основании вступившего в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка (при условии неустранения ненадлежащего использования земельного участка после назначения административного наказания в виде штрафа) (п. 3 ст. 45, ст. 54 ЗК РФ).

Порядок и правила оформления права: куда обращаться, необходимые документы

Право пожизненного наследуемого владения передаётся по наследству или по сделке вместе с приобретённой недвижимостью. Чтобы оно перешло к покупателю, нужно оформить договор купли-продажи капитального строения, расположенного на участке. Наследнику надо вступить в права наследования и получить соответствующее свидетельство.

Регистрация при покупке дома

Факт приобретения дома оформляется через Росреестр. Документацию для регистрации лучше всего подать через многофункциональный центр. В этот пакет следует вложить бумаги на приобретённое капитальное строение. В правоустанавливающем документе на дом должны быть даны кадастровые сведения о земельном участке — этого будет достаточно. Но они должны содержать достоверную информацию о нижеследующем:

• когда был выделен участок;
• каким органом власти выделялся;
• форма права;
• кадастровый номер участка;
• общая площадь.

В результате регистрации будет выдана выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), где регистрирующим органом внесено переоформленное право на ЗУ, полученное при покупке дома. В документе будет указано, что форма права — пожизненное наследуемое владение, а собственник земли — административный орган.

Переход по наследству

Когда надел переходит от покойного землевладельца, существует два варианта:

• оформление наследства по завещанию;
• получение наследственной массы по закону, в порядке очереди по степени родства.

Свидетельство о праве на наследство — основной документ, по которому право на участок переходит наследнику

Вступление в наследство оформляется у нотариуса путём подачи заявления. Свидетельство выдаётся только после того, как он установит круг наследников. И здесь возможны варианты. Например, может оказаться, что при наличии завещания близким родственникам должна выделяться обязательная доля. Поэтому зачастую на земельные участки претендует несколько наследников. Вещные права каждого наследника впоследствии устанавливаются соглашением, которое составляется всеми лицами, включёнными в число получателей наследства. Если они не достигли согласия, то право устанавливается через суд.

Исходя из этого у правообладателей, получивших землю по наследству вместе с другими наследниками, должен быть один из следующих документов:

• соглашение наследников о том, что участок переходит к указанному лицу;
• отказ остальных правопреемников от участка в пользу указанного наследника;
• решение суда о признании права.

Если такой документ отсутствует, а в свидетельстве о праве на наследство указано два и более лица, земля считается общей. В этом случае раздел участка допускается только с разрешения местного исполкома или после оформления ЗУ в собственность с обязательным выделом долей.

Унаследованный несколькими лицами участок, находящийся в ПНВ, можно разделить только с согласия администрации

Получение согласия муниципалитета: как составить заявление, образец

Наследственное имущество, полученное без жилого строения в виде одного участка, должно не только пройти регистрацию, но и быть одобренным в администрации населённого пункта. Ведь собственником земель является муниципалитет. Именно его уполномоченные лица должны дать разрешение на переход права.

Чтобы получить такое разрешение, нужно обратиться в администрацию населённого пункта с заявлением. Заявление пишется на имя главы районной или поселковой администрации. Если земля принадлежит к кадастровому кварталу, расположенному в областном или краевом центре, — на имя начальника департамента по земельным вопросам.

Насколько мне известно, в городах федерального значения такая форма права не применяется. Земли, принадлежащие городскому муниципалитету, передаются в аренду компаниям или жильцам многоэтажных зданий. Или переоформляются в собственность.

В шапке рекомендуется писать наименование административного органа, куда подаётся бумага. Далее в свободной форме пишутся:

1. Просьба об оформлении участка на основании пожизненно наследуемого владения с указанием данных о заявителе.
2. Кадастровые характеристики ЗУ: категория земель, общая площадь, кадастровый номер.
3. Титульные характеристики ЗУ: кем и когда был получен, когда и кому передан по наследству.
4. Перечень прилагаемых документов.
5. Подпись заявителя и дата подачи.

В перечень прилагаемых документов входит свидетельство о наследовании ЗУ и бумаги на участок, принадлежащие бывшему владельцу. Если составлялось соглашение, нужно подать и его. Если раздел имущества происходил в суде, прилагается решение суда.

Одобрение администрации приходит в МФЦ в письменной форме. После его получения можно проводить регистрацию земли. Если пришёл отрицательный ответ, его можно оспорить в десятидневный срок со дня выдачи выписки из решения административной комиссии.

Кто может получить и на каком основании?

Перечень полномочий лиц, вступающих в наследство на таком основании, обозначен в статьях 1111 и 1181 ГК РФ. В их число входят:

• наследники по закону;
• лица, указанные в завещании.

Кроме правоспособных и совершеннолетних граждан, наследство на ЗУ может переходить к несовершеннолетним детям. В этом случае они выступают в роли правообладателей, но пакет документации, а также – ответственное управление участком до совершеннолетия наследника осуществляют их законные представители:

• родители и усыновители;
• опекуны и попечители;
• уполномоченные представители социальных учреждений, где они пребывают.

То же касается недееспособных лиц, в интересах которых должны действовать законные представители. Если ЗУ передан двум и более наследникам, то он может оформляться только в совместное владение, без выдела долей.

Важно! При оформлении завещания на участок наследникам первой очереди: родителям, детям, супругам выделяется обязательная доля.

Помимо наследования, в права пользования могут вступать граждане, приобрётшие на данном участке жилую недвижимость, которая переходит вместе со строением в качестве придомовой территории.

Как приобрести землю в 2021 году?

Поскольку на передачу наделов в БП физическим лицам наложен мораторий, приобрести их можно посредством обычной сделки купли-продажи или снять у местного муниципалитета в аренду. Для этого необходимо обратиться в администрацию и узнать, есть ли свободный отрезок, который разрешено приобрести в собственность.

Второй вариант, касающийся многодетных семей, — это встать в очередь на распределение территорий из владений муниципального образования. Это регламентируется государственной программой поддержки, где семьи с тремя и более детьми получают наделы под ИЖС.