Каждый владелец собственного участка со временем задается вопросами его благоустройства. Кроме коттеджа, дачного домика или иного жилого сооружения возводятся хозяйственные или иные постройки. Часто на приусадебном или дачном участке хозяева строят баню. В процессе планирования возведения такого объекта важно рассмотреть требования действующего законодательства. В статье собраны основные положения, касающиеся вопроса строительства бани на собственном участке в 2021 году.
Регистрировать или не регистрировать?
В России на сегодняшний день законодательство затрагивает одновременно несколько отраслей права, отвечая на вопрос, нужно ли регистрировать баню. Важно учесть требования жилищного, гражданского, налогового, земельного законодательства, актуального в 2021 году. В соответствии со ст. 131 ГК РФ, недвижимое имущество требует обязательной государственной регистрации. Но при этом также стоит учесть, что баня может рассматриваться как:
- Временная постройка. В этом случае регистрация не требуется.
- Недвижимое имущество. Регистрация обязательна.
Сложность в том, что определить, какими признаками обладает баня, тяжело. Согласно ст. 130 ГК РФ, существует 2 основных признака недвижимого имущества:
- Неразрывно связано с землей.
- Не может быть отделено от почвы без причинения большого ущерба.
Иными словами, если постройка не является временной, у нее есть фундамент, подведены коммуникации, есть прочные опорные конструкции, регистрация обязательна. В большинстве случаев баню на участке нужно регистрировать.
Налогообложение
Все объекты, имеющие нерушимую связь с землей, считаются недвижимым имуществом. Более точное определение можно узнать, изучив 130 статью Гражданского Кодекса. А регистрация строения в Росреестре является первым шагом для последующего внесения первичного взноса по налогообложению.
Красивый банный комплекс из дерева Источник freelancejob.ru
Купель в бане и современный душ Источник kupeliru.ru
За строение, стоящее на фундаменте и имеющее площадь более 50 м2, необходимо платить пошлину. Если же основание имеет меньшие параметры, то в силу вступают налоговые льготы, позволяющие не выплачивать регулярные взносы. От выплаты также освобождаются все владельцы, имеющие временные строения.
Правда в этом случае придется предоставить в налоговую инспекцию более веские доказательства, чем просто устное утверждение. Придется нанять сертифицированного кадастрового специалиста, которые выдаст удостоверение, что объект не имеет тесной привязки к земле. А по-простому, выстроен без фундамента. В этом случае он попадает в раздел движимого имущества.
Французская баня с купелью на улице Источник villamania.ru
Баня, построенная по канадским технологиям Источник stroy-podskazka.ru
Новые правила регистрации
С 1 марта 2021 года в силу вступили новые правила регистрации собственности, закрепленные в законе № 340-ФЗ. Узаконить капитальную постройку можно только после согласования строительства (планируемого или завершенного) в органах местной администрации. Если строительные работы не были завершены до 1 марта 2021 года, уведомлять местные власти следует в обязательном порядке.
Разрешительную документацию придется получить, если баня совмещается с коттеджем или иным жилым строением. Если на участке планируется построить коммерческую баню, ее регистрация также является обязательной.
Расстояние от бани до соседнего дома
Нормы СНиП, СП и СанПиН не устанавливают различий между жилым домом на участке и жилищем соседа. Противопожарные нормы не предусматривают отличий, так как огонь может распространиться через забор.
Еще раз отметим, какое расстояние должно быть от парилки до жилого здания:
- от 8 метров по СНиП, СанПиН и пожарным требованиям;
- топка по-черному подразумевает увеличение дистанции от строения до 12 метров, но не является обязательным условием;
- когда оба строения деревянные, расстояние увеличивается до 15 метров.
Минимальные противопожарные отступы
Чтобы строить баню на даче в деревне с соблюдением правил, спросите у хозяев соседнего участка дистанцию до жилого дома.
Удостоверьтесь, имеются ли дополнительные распоряжения о строительстве от администрации района или населенного пункта. Местные распоряжения могут уточнять и дополнять СанПиН, СП и СНиП по усмотрению властей.
На каком участке допускается строительство бани
Запланировать строительство бани можно на следующих типах участков:
- Земли в городах разной величины, селах, деревнях, предназначенные для индивидуального жилищного строительства.
- Наделы, находящиеся в частной собственности, на которых имеется подсобное хозяйство, использующиеся для личных сельскохозяйственных работ.
- С 1 января 2021 года дачные земли упраздняются. Поэтому, согласно закону № 217-ФЗ от 29.07.17 г., на садовых землях можно возводить капитальные строения, а на огородных – только хозяйственные и временные постройки.
Для будущей застройки готовится проект. После его рассмотрения принимается решение о необходимости регистрации. Только после получения соответствующей документации собственник сможет на законных основаниях совершать необходимые действия с недвижимым имуществом (продажа, дарение, передача в наследство и прочее).
Алгоритм строительства
Выстраивание банной постройки всегда будет начинаться с создания проекта. Такой этап воспринимается как что-то обычное, но его нельзя обходить стороной. Банный проект можно делать своими руками или заказывать у мастеров – если уж и строить баню с нуля, то требуется проект высокого качества, который учитывает все особенности постройки. Этапы банного строительства из сруба выглядит так:
- Создание основания.
- Гидроизоляция фундамента.
- Обустройство первого венца.
- Установка остальных венцов.
- Создание проемов для окон и дверей.
- Конопатка щелей
- Кровельное обустройство.
Все этапы следует обсудить – грамотное возведение бани будет напрямую зависеть от качества проведения всех работ.
Первый этап
Как обустраивать фундамент
Как правильно строить баню из бруса? Законченная деревянная баня будет отличаться сравнительно малым весом, и потому обширный фундамент монолита под зданием не нужно. Вполне хорошим вариантом будет столбчатый или ленточный фундамент. При выборе последнего варианта сначала требуется откопать траншею по общему периметру и под всеми стенками для будущей постройки. На дно ямы следует засыпать смесь гравия и песка, а после уложить сетку для армирования. Далее производится установка опалубки и вливание бетонного раствора. Глубина основания должна быть индивидуально определена в зависимости от степени грунтового промерзания. Как показала практика, усредненная траншейная глубина составляет от 0.7 до 1 метра. Чтобы основание надежно защищало конструкции от сырости, его следует поднимать хотя бы на ½ метра под уровнем почвы. В периметре основания ленточного типа следует насыпать полосы из песка и щебня. После такие полоски можно заливать, к примеру, растворов бетона, или обустраивать поверх них деревянный пол – финальный вариант следует выбирать самостоятельно. Так же можно выстроить баню на даче, что делают многие.
Столбчатое основание делают иначе. Работу начинают с обустройства опор из кирпичей или асбестовых труб, залитых бетонов. Такие элементы должны быть установлены по общему периметру, на конструкционных углах и под каждой банной стенкой. Опоры ставят не просто в грунт, а поверх подушки из бетона. Расстояние между столбами по отдельности должна быть примерно 1.5 метра. В любом случае фундамент следует обязательно армировать, чтобы получилась максимальная степень прочности. Когда застынет бетон (на это, как правило, уходит примерно 1 месяц), можно будет продолжать работы по банному обустройству.
Гидроизоляция основания
Поверх бетона, который отвердел, вливают нагретый битум, на который укладывают листовой рубероид. Когда он застынет, всю операцию следует повторять, из-за чего выйдет надежный барьер от воды, который способен предотвращать попадание влаги в банные деревянные элементы. Отчасти для той же цели послужит и обработка древесины посредством антисептика – большинство особых средств улучшит устойчивость материала ко всем типам повреждений.
Как сделать первый венец
Когда этапы по подготовке окончены, можно наконец-то начать укладывать баню. Первым этапом будет укладка первого венца, и на гидроизоляцию с шагом в 0.3 метра укладывают рейки с толщиной не больше 1.5 см. Естественно, все рейки следует пропитывать антисептиком до начала работ. Уложенные рейки предохранят строение от непосредственного контактирования с основанием, благодаря чему существенно обеспечивается дополнительная древесная защита от сырости, и поверх реек укладывают нижние бруски. Первый венец не стоит сразу закреплять, и для начала убедитесь в том, что конструкция выложена ровно и правильно, для чего применяют уровень и угольник. Лишь после выравнивание брусков можно все закрепить, и для этого существует несколько методов, но обычно брус прикрепляют посредством анкерных болтов.
В целом, часто при обустройстве загородной бани от фиксирования нижнего венца просто отказываются. Это обусловлено вот чем – собственный конструкционный вес очень большой, чтобы удерживать конструкцию на месте. Более того, этот метод даст неожиданное достоинство – если требуется, замените части нижнего енца усилий, нужно будет намного меньше. Вне зависимости от метода фиксирования, пространство между основанием и венцом будет заполнен посредством монтажной пены, а после можно заняться дальнейшей работы.
Монтаж других венцов
Для возведения бани из бруса поверх первого венца укладывают слой материала для тепловой изоляции. для них обычно используют мох, джут или паклю. В идеале следует выкладывать материалы так, чтобы его небольшая часть (примерно 0.1 метр) торчала наружу – в будущем можно будет применять такой допуск для того, чтобы все конопатить. После первого ряда будет логичным укладывать второй, который фиксируют посредством деревянных нагелей, для которых в брусках следует заранее просверлить все отверстия. Одним нагелем можно будет соединять несколько рядов, которые уложены последовательно. Точно так же устанавливают и остальные ряды, которые образуют стенки. Следует через каждые 2-3 ряда проверять конструкцию на вертикальное и горизонтальное выравнивание. Еще не стоит забывать об уплотнительном материале, который должен быть между венцов. Пару верхний банных рядом не фиксируют, и дело в том, что дерево спустя время дает усадку, а устанавливать балки для потолка можно только тогда, когда процесс будет почти незаметным. До укладки балок верхние венцы следует снять.
Основные требования к постройке
При планировании и возведении бани необходимо руководствоваться строительными, санитарными нормами, противопожарными правилами. В противном случае эксплуатация объекта будет небезопасной. Основные правила оговорены в СНиП 30-02-97 с изменениями, актуальными в 2021 году. Баня должна соответствовать следующим требованиям:
- Находится на расстоянии не менее 1 м от участка соседей.
- От деревянных строений объект находится на удалении минимум 15 м (в том числе и зданий, сооружений соседей).
- От жилого дома баня находится на расстоянии минимум 8 м.
- До лесного массива следует выдержать расстояние минимум 15 м. До высоких деревьев на участке должно быть расстояние от 4 м, а до кустарников – минимум 1м.
- От водоема баня находится на удалении 22 м и более.
- От колодца или скважины сооружение возводят на расстоянии от 12 м. Сток может быть организован в септик. Автономная канализация находится на удалении от соседнего участка минимум на 1,5 м.
- От красной линии строение располагается на расстоянии минимум 5 м. От проезжей части постройка должна находиться на расстоянии от 6 м.
Желательно выбрать для строительства бани возвышенный участок. Это предотвратит подтопление конструкции. В процессе подготовки плана сооружения учитывается расположение коммуникаций на участке. Под баней не должно проходить электросетей, газо-, водопроводов или иных инженерных систем.
Сколько метров должно быть от бани до дома
Отметим, что расположение бани на участке определяется строительными и правилами пожарной безопасности, так как она может представлять опасность. При протопке сауны не исключается риск возникновения пожара.
Сколько метров нужно отступать при строительстве на своем наделе
Также существуют санитарные опасения, что стоки смогут попасть в колодец с питьевой водой и стать причиной его загрязнения. Дым от парилки может доставлять неудобства соседям, если она расположена чрезмерно близко к их земельному наделу. Также нужно учесть:
- По нормативам СанПиН баню можно строить от дома на расстоянии от 8 м. Также нужно ориентироваться на категорию огнестойкости зданий. Пожарная безопасность тут важная норма.
- Согласно правилам, от забора частного дома необходимо отступить 1 метр. При этом нужно вырыть дренажную канаву. Когда баня топится по-черному, увеличивается риск спонтанного возгорания, поэтому расстояние следует увеличить до 1200 см. Когда канава или централизованная канализационная система отсутствует, расстояние от изгороди до бани на участке следует увеличить до 3 метров.
Для замеров границей определяется ближайшая часть постройки. Измерения от дома выполняются не по фундаменту жилого здания, а по выступающему свесу кровли.
На дачном участке
Огнестойкость строения и расстояние от него
Определяя, на каком расстоянии ставить парилку, необходимо отталкиваться от материала строений. По пожарным нормам все здания подразделяются на 3 основных группы по мере пожарной опасности:
- Дома и строения из негорючих видов материала: кирпич, бетон.
- Любые постройки из негорючих материалов с деревянными элементами кровли.
- Строения из деревянного каркаса или полностью дома из дерева.
Читайте: Высота забора между соседями по закону 2020-2021: в частном доме ИЖС и на участке в СНТ
Нормативная таблица, указывающая расстояние от бани до жилого дома (в метрах) но правилам пожарной безопасности, СНиП (СП) и СанПиН, отображена ниже.
| Категория горючести бани | Категория горючести дома | ||
| 1 | 2 | 3 | |
| 1 | 6 | 8 | 10 |
| 2 | 8 | 10 | 12 |
| 3 | 10 | 12 | 15 |
Необходимая дистанция между деревянными постройками по нормам – 15 метров. Она значительно больше, чем минимальное расстояние от дома до парной (8 м). Этот показатель является одним из главных для строительства. Разбирая, на каком расстоянии от дома можно строить баню, необходимо отталкиваться от этой цифры, чтобы минимизировать возможность пожара.
Согласно таблице:
- Между кирпичными постройками и домами с негорючими элементами – 6 м, но необходимо отступить 8 метров, по минимально допустимым нормативам СанПиН.
- Здание из кирпича с деревянной крышей и такой же парилкой – 10 м.
- Между кирпичным домом и деревянной сауной удаленность должна составлять 10 м.
Отступы по правилам пожарной безопасности
Можно ли сделать парную внутри дома
Стоит отметить, что на дачном участке в деревне или в сельской местности можно создать парилку внутри жилого здания, когда участок принадлежит к категории ИЖС. Поскольку дерево портится от повышенной влажности, для установки внутри дома отлично подойдет финская сауна. Парилку в здании необходимо будет сначала согласовать, а затем зарегистрировать.
Требования пожарной безопасности
В бане работает нагревательное оборудование, поэтому при возведении и обустройстве объекта важно четко выполнять требования пожарной безопасности. Чтобы избежать возгорания, порчи имущества, нанесения вреда здоровью или возникновения угрозы жизни людей, важно учесть следующее:
- Все деревянные элементы конструкции обрабатывают перед сборкой антипиреном. В помещении парной не используют породы древесины смолянистого типа. В противном случае при нагреве натуральный материал станет выделять смолу на нагретых поверхностях. При попадании на кожу она оставляет серьезные ожоги.
- Потолочное перекрытие, труба для отведения дыма печи изолируются негорючими материалами.
- Пол, стены, примыкающие к печи, облицовываются защитными жаростойкими экранами. Перед топкой устанавливается металлический лист с габаритами 650х750 мм.
- Элементы, генерирующие тепло в печи, должны находиться от пола на уровне минимум 120 мм.
- В бане обязательно обустраивается естественная или принудительная вентиляция.
- Обязательно предусматривается наличие огнетушителя в постройке.
- Проводка монтируется открытым способом в специальных закрытых коробах. Все электрические приборы имеют заземление. Провода имеют специальную самозатухающую изоляцию.
Расстояние от бани до границы участка соседа
По пожарной безопасности расстояние от бани до ограждения и межи должно быть от 1 м с дренажной канавой или канализационным стоком. Если у вас установлен деревянный забор, дистанцию рекомендуется увеличить до 3 м, но это только рекомендация.
Капитальная баня недалеко от границы участка
Обязательный отступ в 3 метра предусмотрен, если баня не имеет своего отдельного канализационного или дренажного стока. Расстояние до стороны забора на границе участка, за которой проходит проезжая часть, – не менее 5 метров.
Читайте: Шлагбаум в СНТ: законность установки ворот, можно ли ставить в 2021 году, правила монтажа
Если капитальная сауна расположена на удаленности 1 метра от границы участка, нужно оборудовать дренажные канавы и канализационный слив. Дренажная система гарантирует, что загрязненные сточные воды не смогут попасть на соседний надел.
Порядок регистрации
Независимо от расположения бани (в населенном пункте или СНТ), собственник должен выполнить ряд последовательных действий:
- Перед началом строительно-монтажных работ направить в местные органы самоуправления уведомление. В документе указывается план, особенности конструкции бани. Прилагаются выписки ЕГРН, технический план. Также важно доказать право собственности на землю (прилагаются соответствующие документы). В органы местного самоуправления можно обратиться лично, переслать документы заказным письмом или при помощи МФЦ.
- Уполномоченные лица проверяют соответствие (несоответствие) запланированного объекта градостроительным нормам. Также определяется возможность проведения строительных работ на указанном участке. Если в течение 7-10 дней органы местного самоуправления не дали ответа на обращение, представленный план расценивается как соответствующий установленным нормам. Его можно использовать для строительства бани в течение 10 лет.
- После завершения строительства не позже чем через месяц в органы местной администрации направляется второе письмо с уведомлением. К нему прилагается квитанция, подтверждающая факт оплаты госпошлины. Это необходимо для проведения регистрации объекта недвижимости. Также прилагается первое уведомление, направленные вместе с ним документы.
- Проводится повторная проверка представленных документов. Местная администрация направляет в Росреестр информацию для регистрации права собственности на дом.
Если собственник участка желает ускорить процесс регистрации, можно направить соответствующие документы в Росреестр после завершения строительства самостоятельно.
Стоит учесть, что основанием для отказа может быть нарушение строительных норм и правил, отсутствие в обращении прикрепленной соответствующей документации. В этом случае узаконить постройку можно только в судебном порядке.
Чем выгодна государственная регистрация бани?
Государственная регистрация недвижимости несет с собой не только необходимость уплаты налогов, но и право законной оценки, право легальной продажи. Если вы имеете на участке баню, которой нет в плане, то юридически ее не существует. Постройку нельзя застраховать, отдать в залог, указать в дарственной или в завещании.
Стоит учитывать и негативные моменты отсутствия регистрации – незаконные строения подлежат сносу за счет владельца. Можно годами спокойно жить, но появится, к примеру, конфликтный сосед и выразит недовольство. По решению суда исполнительные власти будут обязаны заставить убрать нелегальную баню.
Пакет документов
Чтобы зарегистрировать баню на собственном участке, потребуется собрать пакет документов. В него включаются:
- Заявление установленного образца с указанием адреса, где будет находиться постройка.
- Документы, удостоверяющие право собственности на участок (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве, договор).
- Паспорт владельца (представителя собственника и доверенность) или иной документ, удостоверяющий личность.
- Межевой план земельного надела.
- Разрешение на строительство.
- Проектная документация. В документе указывается необходимая техническая информация (размеры, количество помещений, строительные материалы, отопительное оборудование и прочие категории строительства).
- Перечень, расположение инженерных коммуникаций, которые подходят к строению. Схема, тип, расположение систем отведения стоков, дренажная система.
- Квитанции об оплате госпошлины.
Как зарегистрировать постройку
Брать разрешение необходимо, если собственник планирует провести в баню инженерные коммуникации или соединить ее с жилым домой. Оформление потребуется тогда, когда собственник собирается использовать ее в коммерческих, а не личных целях.
Законные основания для возведения бани
Необходимо регистрировать постройку, на которую было выдано разрешение на строительство
Часто регистрируют только жилой дом и землю, которой владеет человек. Жилое здание неразрывно привязано к земле, его очертания определяют на местности, вносят границы в Росреестр, наносят на публично-общественном плане.
Хозяйственные постройки можно переносить при необходимости, поэтому их относят к временному типу. Закон предопределяет необязательную регистрацию для таких зданий, поэтому их можно разбирать и строить заново в другом месте.
Регистрации обязательно подлежат те бани, для строительства которых было выдано разрешение. Оформляют готовое строение и признают собственное право на владение, чтобы впоследствии получить возможность распоряжения имуществом. При отчуждении бани другому лицу с частью земли, на которой она находится, потребуется официальная регистрация объекта.
Нормы санитарных отступов могут быть уменьшены по письменному соглашению между соседями. Противопожарные нормы нельзя переделать, их всегда выполняют в точности.
Документы, которые регламентируют строительство
Для садовых некоммерческих товариществ (СНТ) нормы строительства бани на дачном участке регламентируются СП 53.13330.2011 и СНиПом 30-02-97 (актуализированный дополнениями от 2021 года).
Вопросы, связанные с регистрацией сооружений, рассматриваются в следующих кодексах:
- Налоговом;
- Гражданском;
- Жилищном.
Вопросы регистрации недвижимости (в отдельных случаях бани попадают под эту категорию) регламентированы ФЗ №340.
