Требование об освобождении нежилого помещения: образец

Нежилые объекты арендуются нанимателями под магазины, склады, офисы и другое. Условия и сроки обговариваются в договоре аренды, однако они не всегда добросовестно исполняются, и появляются причины для выселения арендатора. Добиться освобождения помещения можно без суда, при обоюдном согласии на расторжение сделки, или через суд, если наниматель отказывается съезжать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Как составить уведомление?

Конкретных требований по оформлению требования об освобождении помещения нет, нужно только обязательно указать следующие данные:

Данные арендодателя и арендатора.
Точный адрес местоположения объекта.
Основания для выселения.
Сроки освобождения помещения.
Дата составления, подписи и печати.

Уведомить можно арендатора несколькими способами:

Лично в руки нанимателя, с обязательным получением росписи в получении документа.
Через почту, доказательством послужит почтовое уведомление.
Через представителя с распиской о доставке документа.

Выселение в судебном порядке

Если по прошествии времени, указанного в уведомлении, наниматель отказывается освобождать объект, арендодатель направляет иск о выселении в соответствующие органы.

Куда обращаться?

Заявление о выселении могут написать:

Владелец собственности.
Третьи лица, чьи интересы затрагиваются.
Правоохранительные органы.

Заявитель может обратиться:

В суд общей юрисдикции, если является обычным гражданином.
В арбитражный суд, если арендодатель и арендатор являются ИП или юридическими лицами.

Необходимые документы

Для решения вопроса собирается полный пакет документов и передается в судебный орган:

Правильно оформленное исковое заявление.
Документы, удостоверяющие личность истца.
Уведомление и/или претензия.
Договор аренды.
Документы на помещение, устанавливающие право собственности истца.
Квитанция об уплате госпошлины.
Документы, доказывающие правомерность требования выселения нанимателя.
Другие дополнительные документы.

Исковое заявление составляется в соответствии с юридическими нормами оформления документов и содержит следующую информацию:

Полное наименование судебного органа.
Данные истца.
Данные ответчика.
Наименование и адрес арендуемого объекта.
Реквизиты договора аренды.
Основания выселения.
Требования к арендатору.
Перечень документов, прилагаемых к делу.
Список лиц представленных свидетелями.
Дата и подпись (печать юридического лица).

Сроки рассмотрения дела

Сроки зависят от места рассмотрения дела:

До 2 месяцев в суде общей юрисдикции, согласно статье 154 ГПК РФ.
До 3 месяцев в арбитражном суде, согласно статье 152 АПК РФ. При сложности вынесения решения по аргументированному заявлению судьи срок может быть продлен до 6 месяцев.

Указанные сроки включают в себя только время рассмотрения дела в первой инстанции, без учета времени, требуемого на принятие решения по поданным жалобам.

Финансовые траты

Исковое заявление в суд принимается только после оплаты госпошлины. Ее размер регулируется пп 2 п. 1 ст. 333.21 НК РФ и составляет примерно 6000 рублей. Могут быть дополнительные расходы на оплату юридических услуг, дополнительных экспертиз и т.д.

«Магия» слов в арбитражной практике — 8

В завершение разговора об «имущественности» исков, связанных с передачей имущества () — очередной фрагмент рассуждений, выражающих субъективное мнение по узкому вопросу текущей судебной практики.

Имущественный иск (Фрагмент Иск о выселении

Ситуацию с исками о выселении из нежилых помещений в литературе часто называют проблемной.

— «Значительные особенности имеют иски, заявляемые собственниками о выселении из нежилых помещений».[1]

— «В арбитражно-судебной практике возникла проблема, связанная с квалификацией подобных требований арендодателей, которые в исковых заявлениях обычно обозначаются как требования о выселении бывшего арендатора либо об освобождении последним помещений, занимаемых им без законных оснований.[2]

— «В практике арбитражных судов существует проблема правильной квалификации требования о выселении, а точнее, требования о возложении на ответчика обязанности освободить незаконно занимаемое здание (помещение)…»[3]

Разделяю это мнение, тем более, что ряд аспектов этой проблемы имеют прямое отношение к обсуждаемой теме.

Как видим из приведённых выше цитат, рядом со словом «выселить» присутствует ещё одно – «освободить» (нежилое помещение), связь которых в литературе обозначается как «тождественность», «единый контекст».

— «По иску о выселении суд обязывает ответчика устранить нарушение прав истца. Эта обязанность будет заключаться в освобождении спорного помещения».[4]

— «Исходя из родового происхождения и преследуемой цели понятия «выселение» и «освобождение нежилого помещения» по своей сути тождественны». [5]

— «Понятия … «выселение» … и «освобождение» целесообразно рассматривать в одном контексте…»[6]

Именно, так — в одном контексте эти понятия употребляет статья 107 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве»:

2. Исполнение требования о выселении или об освобождении нежилого помещения (об обязании должника освободить нежилое помещение) включает в себя освобождение помещения, указанного в исполнительном документе, от должника, его имущества, домашних животных и запрещение должнику пользоваться освобождённым помещением.

Так есть ли разница между названными категориями? Если нет, – зачем было закреплять в статье 68 исполнительного закона в числе прочих мер принудительного исполнения следующие две в качестве самостоятельных?

9) принудительное выселение должника из жилого помещения;

10) принудительное освобождение нежилого помещения от пребывания в нем должника и его имущества.

В литературе отмечают, что небольшая разница есть.

— «Различие в этих понятиях сводится лишь к статусу помещения — является ли оно жилым или нежилым. И то, и другое понятия подразумевают «очищение» помещения от должника и его имущества. При этом безразлично, кто выступает в статусе должника — гражданин или организация».[7]

На это замечу, что, невзирая на указанное различие, обе формулировки и сегодня одинаково присутствуют в арбитражных решениях по искам, в том числе, из договора аренды нежилых помещений (см. примеры во Фрагменте 7). Хотя, казалось бы, за годы, прошедшие с момента появления в законе обновлённой нормы, можно было уже «перестроиться».

Вспомним, что статья 45 ранее действовавшего закона «Об исполнительном производстве» от 21.07.1997 №119-ФЗ не предусматривала такой меры принудительного исполнения, как «освобождение нежилого помещения». Словосочетание «освобождение помещения» использовалось в этом законе для объяснения категории «выселение»:

Статья 75. Исполнение исполнительного документа о выселении должника

3. Выселение состоит из освобождения помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого (выселяемых), его (их) имущества, домашних животных и запрещения выселяемому (выселяемым) пользоваться освобождённым помещением.

Ещё раньше, в пункте 193 Инструкции о порядке исполнения судебных решений (Утв. приказом Министра юстиции СССР от 24.04.1973 №7) освобождение помещения самим должником толковалось как добровольное выселение — в противоположность выселению принудительному, которое производилось судебным исполнителем.

На мой взгляд, различие понятий «выселение» и «освобождение» не исчерпывается функциональным назначением помещений, поскольку неодинакова адресная направленность требований, что хорошо видно, например, из следующих норм.

а) ГК РСФСР 1922 г.

Статья 171-а.

В случае прекращения трудового договора … работодатель имеет право потребовать освобождения помещения.

… работодатель может предъявить иск о выселении в судебном порядке лица, отказавшегося добровольно освободить помещение.

б) Жилищный кодекс РФ. Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением … данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Таким образом, закон различает внесудебное требование об освобождении жилого помещения нанимателем и иск/решение о выселении лица, не исполнившего соответствующую обязанность добровольно. То есть: должник – сам освобождает помещение, суд – выселяет должника. Можно сказать, что в первом случае должник выступает субъектом искомых действий, а во втором – объектом действий иных лиц.

На деле же в арбитражный суд одинаково предъявляются иски и о выселении, и об освобождении помещений, соответственно, с формулировками: «прошу выселить арендатора из помещения» и «прошу обязать арендатора освободить помещение».

Учитывая изложенное, вижу ненормальность в «конкуренции» двух разных, на мой взгляд, исков / решений об одном и том же предмете. Это позволяет констатировать проявление уже знакомой дилеммы[8]: «выселить» или «обязать освободить». Убеждён: такие иски / решения могут «мирно сосуществовать» лишь при условии, что «обязывающее» решение предполагает при его исполнении исключительно косвенное принуждение. А поскольку и в литературе, и на практике закрепилось мнение об одинаковой принудительной реализации обоих видов неимущественных решений силами судебных приставов-исполнителей, то их «конкуренция» — явное недоразумение.

Далее замечу, что, наряду с выселением, вызывает вопросы и характеристика иска об освобождении: «В судебной практике не высказано однозначной правовой позиции о квалификации иска об освобождении помещений…».[9]

Следующая цитата даёт основания рассматривать упомянутые в ней категории как однопорядковые.

— «Судебная практика сталкивается с ситуациями, когда при одних и тех же ситуациях собственники нежилых помещений, утерявшие владение над помещениями, облекают свои требования к ответчику как в форму иска о выселении из нежилого помещения, так и иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Судебная практика оценивает подобного рода формулировки как выражение одного и того же требования – об освобождении помещения».[10]

А вот – пример из практики. [11]

«…у ответчика подлежат истребованию путём его выселения помещения первого этажа здания … которые им занимаются …

Требование истца об обязании ответчика освободить помещение отдельно судом не рассматривается, т.к. охватывается требованием об истребовании имущества и является идентичным ему…

Руководствуясь статьями 167, 168, 171, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Истребовать у (ответчика) в пользу (истца) помещения первого этажа …»

На мой взгляд, между выселением и освобождением, с одной стороны, и присуждением к исполнению обязанности в натуре, применением последствий недействительности сделки и виндикацией – с другой, соотношение иное, что, во-первых, не позволяет перечислять все названные категории «через запятую», и во-вторых, однозначно причислять «выселение» и «освобождение» к способам защиты права.

Гражданский кодекс в статье 12 установил, что защита гражданских прав осуществляется, кроме способов, названных в этой статье, также «иными способами, предусмотренными законом». Закон «Об исполнительном производстве» называет (с дополнительной характеристикой «принудительное») выселение и освобождение нежилого помещения мерами принудительного исполнения. А это, понятно, не одно и то же, что способ защиты гражданских прав.

Что касается материального права, то судебное выселение гражданина предусмотрено, например, ст.688 ГК РФ «Последствия расторжения договора найма жилого помещения». По мнению М.Н.Рахваловой, выселение, как особая санкция за правонарушение, применяется лишь в жилищном законодательстве.[12] В том числе, этот автор указывает на невозможность однозначного определения правовой природы выселения: «в одних случаях выселение можно рассматривать как меру защиты, в других — как меру ответственности. В ряде же случаев выселение не может быть отнесено ни к одной из названных категорий».[13] Замечу, что иск об освобождении нежилого помещения не имеет и такого материально-правового основания.

Наверное, не стоило бы уделять этому обстоятельству столько внимания, если бы не обычные в практике манипуляции с формулировками, позволяющие превращать имущественные, в частности, виндикационные требования в иски и решения без цены.

Попробуем разобраться.

Как показано выше, выселение и освобождение обозначают иск арендодателя, реализующего известный способ защиты обязательственных прав.

С другой стороны, иски «выселить», «освободить» — это вариант обозначения, например, виндикационного требования и решения по нему.[14]

Пример.[15]

«Как следует из материалов дела, нежилое помещение … используются ответчиком в отсутствие договорных отношений с собственником…

Статьёй 301 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения…

Руководствуясь ст.ст. 110, 167, п.2 ст.176, ст.ст. 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Выселить … из нежилого помещения …

Взыскать с … 6 000 руб. госпошлины…»

Приведу в качестве примера следующие цитаты.

— «Выселение и освобождение помещения как способы защиты гражданских прав – не что иное как истребование имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ)».[17]

Есть соответствующие примеры и в арбитражной практике.[18]

«…Обязание ответчика освободить нежилое помещение (выселение) является способом истребования недвижимого имущества из чужого незаконного владения.»

Понимаю сказанное так: виндикационный иск может быть сформулирован с использованием глаголов «выселить» или «освободить». Что тут возразишь, тем более, что «может» — не «должен»? Но есть следующее замечание.

Если выселение – способ защиты невладеющего собственника, то куда, простите, «исчезает» виндикация? Если же по-прежнему рассматривать виндикацию как используемый собственником легальный способ защиты своего владения, тогда — что такое выселение? И что это за конструкция такая: «способ способа защиты права»?

А если теперь другой утративший владение собственник сформулирует иск, используя глагол «освободить», — получим уже три способа защиты одного права? И это не предел, если вспомнить по материалам судебной практики количество вариантов вербального обозначения одного и того же требования.

Что же получается? Виндикация (а) – это «выселение / освобождение» (б), которое в свою очередь, является присуждением к исполнению обязанности в натуре (с). Осталось взглянуть на ситуацию через «призму» математики: а=б, б=с, из чего следует, что виндикация — это присуждение к исполнению обязанности в натуре. Логическая ошибка налицо.

Вывод: выселение и освобождение помещения – категории иного порядка, нежели известные нам по обсуждаемой теме способы защиты гражданских прав, смешивать которые будет неправильным.

По мнению М.В. Бандо, «Понятие «выселение» … лежит не в юридической, а в фактической плоскости … Требование о выселении не имеет единой правовой природы и не является каким-то особым способом защиты. Заявление такого требования может иметь место только при использовании определённого предусмотренного законом или вытекающего из закона способа защиты …».[19]

Ранее цитировал высказывание А.В. Германова, суть которого в следующем: очевидное различие в правовой природе требований невладеющего собственника и кредитора в обязательстве о возврате вещи не мешает одинаковой формулировке просительной части этих исковых заявлений и одинаковому же характеру принудительного исполнения решений об их удовлетворении.

Это обстоятельство используется, например, при изменении основания иска.

— «Сначала истец требовал выселить нанимателя из занимаемого им помещения, затем истец предъявляет иск о выселении того же лица, как незаконного владельца. В первом иске он основывается на договоре, а во втором – на праве собственности».[20]

Пример из современной практики приводит Н.Р. Иванова: «Предприятие обратилось с иском о выселении в связи с окончанием срока действия договора аренды и ссылалось на ст. 301, 305 ГК. Арбитражный суд предложил истцу уточнить свои исковые требования, и после того, как он предъявил иск о выселении по ст.622 ГК РФ, рассмотрел его по существу».[21]

Многим знакомо высказывание И.А. Покровского: «К каким средствам прибегнет право для вынуждения исполнения — это вопрос не существа обязательства, а практической целесообразности».[22]

Следующим образом сформулирую «обратную» мысль: несмотря на (выгодное с практической точки зрения) одинаковое их словесное выражение и характер принудительного исполнения, каждое из требований остаётся неизменным в своём материально-правовом существе. Выражение «иск/решение о выселении» видится неинформативным (сравните: «иск о выселении арендатора», «иск о выселении незаконного владельца»).

— «Требование о выселении всегда требует дополнительной квалификации».[23]

Поэтому — насколько корректно обсуждать возможность денежной оценки иска о выселении, абстрагируясь от содержания требования, облечённого в эту форму?

То же самое можно сказать про иск об освобождении помещения.

Названные понятия тесно связаны. Эту связь применительно к жилищному законодательству объясняет М.Н. Рахвалова, подтверждая изложенные выше рассуждения на примере ГК РСФСР 1922 г. и Жилищного кодекса РФ: «Хотя выселение как последствие отказа собственника освободить [Выделено мной. – В.Г.] занимаемое помещение в данной статье ЖК РФ не упоминается, это очевидно».[24]

Таким образом, наиболее приемлемое сочетание: претензия – «освободить», иск – «выселить». Соответственно, выселение – это процесс принудительного освобождения помещения от должника и его имущества. Обратите внимание: глагол «выселить», в отличие от «освободить», не требует использования «обязывающей» формулировки искового требования.

В 4-м Фрагменте текста[25], обсуждая иск об индивидуально-определённом имуществе, в очередной раз обращался к значению слов «отобрать», «изъять». Здесь назову ещё одну смысловую особенность этих глаголов.

— «Когда объектом является место (помещение или территория), слова «изъять», «отобрать» означают, что субъект выгоняет оттуда прежнего владельца и закрывает ему туда доступ».[26]

Слово «выгнать» и его подходящий по смыслу синоним «выдворить», полагаю, в объяснении не нуждаются.

Отсюда следует вывод: выселение и принудительное освобождение — это варианты «отобрания», «изъятия», вербально «приспособленные» к таким, в частности, объектам недвижимости, как помещение, здание.

— «Если же предметом найма является помещение или строение, наниматель может в судебном порядке выселить оттуда нанимателя».[27]

— «Выселение представляет собой не что иное, как принудительное изъятие жилой площади».[28]

Снова обратимся к словарю русского языка. Слово «выселить» означает «заставить покинуть место своего жительства». А слово «заставить» имеет значение «принудить кого-либо сделать что-либо, поступить каким-либо образом». То есть, как и в случае с изъятием, отобранием, глаголу «выселить» свойствен элемент принуждения, что и делает это слово подходящим для формулировки искового требования. Поэтому, кстати, легальное выражение «принудительное выселение» можно расценить как образец лексической избыточности в форме плеоназма.

Далее — оговорка, причём, на мой взгляд, существенная.

Статья 622 ГК носит общий характер, а потому использует глагол «вернуть / возвратить», обозначающий действие арендатора вне зависимости от особенностей арендованного имущества. Но и специальная статья 655 «Передача здания или сооружения» также не применяет слова «выселение», «освобождение». Тем не менее, приказы «выселить» и «обязать освободить» используются в резолютивной части многих решений (см. Фрагмент 7, примеры №31, 32, 33, 36).

А теперь спросим себя, разве выражения «освободить» и «вернуть» равнозначны? Увы, нет. «Вернуть / возвратить» означает передать назад, обратно: речь, понятно, идёт о переходе владения.

— «Правила, непосредственно регулирующие отношения сторон [договора аренды], всегда предполагают передачу предмета арендатору, а значит, поступление имущества в его владение».[29]

— «Как известно, «владение и пользование недвижимой вещью осуществляются одновременно. Раздельное осуществление двух этих правомочий в отношении недвижимого имущества просто невозможно. Наиболее ярко это проявляется в отношении помещений».[30]

А в случае с выселением или освобождением — передачи, как таковой, нет, подтверждением чему служат, в том числе, проанализированные нормы Закона «Об исполнительном производстве». В соответствии с этими положениями закона, официальная форма акта о выселении[31] содержит сведения лишь об освобождении помещения от выселяемого, его имущества и о запрете должнику пользоваться освобождённым помещением; никакой передачи – приёма помещения ни статьёй закона, ни формой акта не предусмотрено.

Таким образом, как и в ранее рассмотренных примерах с глаголами «изъять», «отобрать», само по себе выселение и (принудительное) освобождение помещения не обеспечивают нужный арендодателю результат. Ведь, по сути, его «…целью является восстановление фактического владения, которое достигается путём выполнения двухсоставного действия (изъятие и передача)».[32]

Пример из судебной практики.[33]

«В силу пункта 2 статьи 655 ГК РФ обязательство арендатора возвратить здание или сооружение арендодателю может считаться исполненным только в случае подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Данное правило направлено на защиту интересов арендодателя, которые состоят в получении им при прекращении договора аренды вещи в том состоянии, в котором он передал её арендатору».

Акцентировав внимание на фактических обстоятельствах, какими являются выселение и освобождение, мы упускаем из виду саму обязанность арендатора, установленную законом, и вместо юридически значимой передачи обсуждаем, по сути, технический вопрос. В результате перечисленных действий лишь выполняется предусмотренное статьёй 622 ГК требование: «…в том состоянии, в котором он его получил…». А самого возврата, передачи – нет.

Понимая это, истцы и судьи при формулировании иска и решения добавляют к «выселению» и «освобождению» — «возврат» и «передачу» (см. Фрагмент 7, примеры №34, 35, 38).

Показательно, что в практике немало решений «обязать возвратить», «обязать передать», при формулировании резолютивной части которых слова «выселить» и «освободить» благополучно опускаются, как несущественные (Фрагмент 7, примеры №29,35).

Правда, случаются и казусы, если судья пытается в резолюции решения объединить несопоставимые понятия.

Пример.[34]

«… руководствуясь ст.ст.171, 174-177 АПК РФ, суд

постановил:

… Выселить (ответчика) из нежилого помещения … и обязать его передать указанное помещение в освобождённом виде (истцу)…»

Пример.[35]

«… На основании ст. … 622 ГК РФ, руководствуясь ст. … АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Выселить (ответчика) из нежилого помещения … и обязать передать данное помещение в освобождённом виде (истцу)…»

В приведённых примерах каждое решение содержит два приказа суда: «выселить» и «обязать передать». В обоих случаях приказ «выселить» предусматривает прямое принуждение и адресован судебному приставу-исполнителю.

Что же касается «обязать передать», то в первом примере, имея в виду наличие местоимения «его», суд возложил обязанность по совершению «определённого действия» на уже выселенного арендатора, разделив оригинальным образом исполнение между должником и судебным приставом.

Во втором примере формулировка обязанности по передаче освобождённого от должника помещения вызывает вопрос, относится ли к компетенции суда такого рода регламентация деятельности судебного пристава-исполнителя?

Следующий пример[36] — тот самый случай «конкуренции» требований (см. выше).

«… Суд, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ

Р Е Ш И Л:

… Обязать (ответчика) вернуть (истцу) по акту приёма-передачи нежилые помещения общей площадью 108,9 кв.м, …

Выселить (выселить) путём освобождения нежилых помещений общей площадью 108,9 кв.м, …»

Как видим, в одном решении в отношении одного объекта объединены две самостоятельных, а потому взаимоисключающих линии исполнения.

————

С фактической точки зрения (как добровольное, так и принудительное) «очищение» помещения предшествует передаче объекта арендодателю. С позиций права первичен возврат (передача) имущества, а его соответствие состоянию на момент получения в аренду – вторично. Поэтому обычные в практике иски и судебные решения «обязать освободить» и «выселить» — видятся ущербными, как не соответствующие регламентированной законом обязанности арендатора по окончании договора.

В качестве «компромиссного» варианта можно рекомендовать встречающуюся в решениях арбитражных судов формулировку: «обязать вернуть помещение в освобождённом виде», которой, если не ошибаюсь «путёвку в жизнь» когда-то давно дал ВАС РФ.[37]

Далее – несколько слов о неимущественной оценке исков о выселении, об освобождении помещений. Начну с вопроса: на чём основана такая оценка?

Ссылка на «присуждение к исполнению обязанности в натуре» и норму пп.4 п.1 ст.333.21 НК РФ представляется неубедительной, поскольку, как было установлено выше, названные фактические категории не определяют существо иска, реализующего тот или иной способ защиты. Повторюсь: например, виндикация не перестаёт быть таковой при обозначении иска собственника глаголами «выселить» или «освободить».

По этой же причине сложно принять безоговорочно и ссылку на расположение статьи 107 «Особенности исполнения содержащегося в исполнительном документе требования о выселении должника, об освобождении нежилого помещения…» в главе 13 «Исполнение требований неимущественного характера…» действующего Закона «Об исполнительном производстве». Но дело не только в этом.

Традиционно – краткий экскурс в историю.

В инструкциях Минфина СССР о государственной пошлине 1972 г., 1976 г., 1979 г., 1992 г. присутствовал параграф/пункт о ставках пошлины, где в числе прочих заявлений неимущественного характера[38] называлось заявление «об освобождении самовольно занятых помещений». В изданных в тот период учебниках по арбитражному процессу и, например, в популярной брошюре М.С. Фальковича и С.И. Винокура[39] лишь воспроизводились положения инструкций о госпошлине без квалификации указанного требования. Понятно, что самовольное занятие (захват) помещения не соотносится с обсуждаемыми договорными (арендными) отношениями. Что же касается виндикации, то, учитывая правовую действительность тех лет, проводить сегодня какие-то параллели вряд ли имеет смысл.

Интересно также отметить, что в дореволюционный период к денежной оценке исков о выселении практика подходила дифференцированно, отражая давнюю дискуссию о правовой природе требования арендодателя по окончании договора.

а) «Признаны неподлежащими оценке иски: е) иски о выселении из квартир и других помещений как по истечении срока договора, так и во всех случаях, когда занятие оных основывается не на договоре, ещё действующем (решение от 19.10.1896г.)».[40]

б) «Признаны подлежащими оценке иски: б) иски о выселении из квартир и других помещений при действии договора (решение № 179 за 1877 г.)». «Ценою иска о выселении из квартир и других помещений при действии договора признается сумма за недожитое время (решение от 19.10.1906 г.)».[41]

Далее приведу любопытное суждение проф. А.М.Гуляева, который, анализируя сенатскую практику, показывает связь оценки иска о выселении с вопросом о подсудности.

Автор комментирует кассационное решение за 1879 г. №89: «…Пункт 4 ст.29 не может быть применяем к иску о прекращении такого пользования ответчика имением истца, которое возможно не вследствие самовольного завладения, а в силу юридических между сторонами отношений, установленных договором или законом».[42]

Далее там же: «Итак, иски о выселении из квартиры неисправного квартиранта не подлежат рассмотрению в порядке 4 п. 29 ст., а должны быть рассматриваемы в порядке 1 п. той же статьи [Устава гражданского судопроизводства[43]. – В.Г.]».

29. Ведомству мирового судьи подлежат:

1) иски по личным обязательствам и договорам и о движимости ценою не свыше пятисот рублей …

4) иски о восстановлении нарушенного владения, когда со времени нарушения прошло не более шести месяцев…

Далее там же А.М.Гуляев продолжает: «А так как 1 пункт 29 статьи предполагает оценку, то, строго говоря, требующие быстрого рассмотрения иски о выселении, подлежа оценке, очень часто окажутся неподведомственными мировому суду. И вот, в целях более быстрого разрешения столь в практическом отношении важного вопроса, как вопрос о выселении, Правительствующий Сенат признал иски о выселении не подлежащими оценке…» [Выделено мной. – В.Г.]

«Но ведь в тот момент, как срок договора истёк, между (бывшими) контрагентами возникают отношения внедоговорные, владение ответчика становится самовольным, почему для прекращения такого владения истец уже теряет возможность опереться на договор, между тем как сохраняет свою позицию как лицо, владение которого нарушено противником. … В признании иска о выселении, после прекращения договора, иском о восстановлении нарушенного владения было бы меньше искусственности, чем в причислении исков о выселении к искам, не подлежащим оценке… Соображения эти являются выводом из положений практики, а не из велений закона, и признание иска о выселении, хотя и основанного на 1 п. 29 ст., не подлежащим оценке оказывается … произвольным…»[44]

Приведённые примеры подтверждают, что отмеченная проблема возникла, как говорится, не вчера и не на пустом месте. Нам остаётся лишь сожалеть, что за столько лет отечественная наука не смогла поставить точку в этом споре.

В не столь отдалённой исторической перспективе на признание иска о выселении не имеющим цены, вероятно, повлияли характер отношений собственности и «запоздавшее» признание объектом права, с вовлечением его в оборот, сначала жилого помещения, а вслед за тем и нежилого.

Стоит также упомянуть отмечаемое исследователями тяготение, причём, не только общих, но и некоторых арбитражных судов к рассмотрению исков о выселении в качестве негаторных.[45]

На этом целевой анализ исков, связанных с передачей и возвратом имущества, можно закончить и подвести краткие итоги.Итоги.

1. Оказалась неудачной попытка выяснить перечень обязательственных исков «об истребовании имущества», опираясь на терминологию Гражданского кодекса и случаи употребления глагола «истребовать» и его производных в литературе и судебной практике.

2. Отсутствие в законодательстве и в теории критериев имущественности иска, определения иска «об истребовании имущества», а также категоричность нормы пп.4 п.1 ст.333.21 НК РФ вынуждает ограничиться констатацией: любые обязательственные требования, связанные с передачей или возвратом имущества, в арбитражной практике обычно рассматриваются, как неимущественные.

Сказанное позволяет дополнить анализ судебных решений «о присуждении имущества» — теперь применительно к обязательственным искам.

[1] Скворцов О.Ю. Вещные иски в судебно-арбитражной практике. М. 1998.

[2] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М. 2000.

[3] Подшивалов Т.П. Иск об освобождении помещения в практике арбитражных судов / Вестник арбитражной практики. 2013. №2 // СПС КонсультантПлюс.

[4] Курс советского гражданского процессуального права. Том 1. М. 1981.

[5] Как исполнить решение суда? Пособие для взыскателя / Рук. авт. кол. И.В. Решетникова. М. 2013.

[6] Потяркин Д. Выселение из нежилого помещения // Законность. 1999. №3.

[7] Как исполнить решение суда? Пособие для взыскателя / Рук. авт. кол. И.В. Решетникова. М. 2013.

[8] См. об этом: https://zakon.ru/blog/2018/01/09/izyat_i_peredat_ili_obyazat_peredat_-_vot_v_chyom_vopros, https:/ /zakon.ru /blog /2021/01/17/magiya_slov_v_arbitrazhnoj_praktike_-_5.

[9] Подшивалов Т.П. Иск об освобождении помещения в практике арбитражных судов …

[10] Скворцов О.Ю. Вещные иски в судебно-арбитражной практике. М. 1998.

[11] Решение от 11.06.2008 по делу АС Читинской обл. №А78-1187/2008.

[12] Рахвалова М.Н. Правовая природа выселения // Семейное и жилищное право. 2010. №1.

[13] Рахвалова М.Н. Правовая природа выселения …

[14] Справедливости ради, замечу, что количество виндикационных решений «о выселении» постепенно уменьшается.

[15] Решение от 28.07.2020 по делу АС Ярославской обл. №А82-3273/2020 «о выселении».

[16] Скворцов О.Ю. Вещные иски в судебно-арбитражной практике. М. 1998.

[17] Как исполнить решение суда? Пособие для взыскателя / Рук. авт. кол. И.В. Решетникова. М. 2013.

[18] Постановление от 30.04.2004 ФАС Московского округа по делу АС г. Москвы №А40-2843/2004.

[19] Бандо М.В. О юридической квалификации требований о выселении из жилого помещения // Семейное и жилищное право. 2021. №5.

[20] Яблочков Т.М. Учебник русского гражданского судопроизводства. Яросл. 1912.

[21] Иванова Н.Р. Защита права собственности в арбитражном суде. М.1999.

[22] Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М. 2001.

[23] Бандо М.В. О юридической квалификации требований о выселении из жилого помещения …

[24] Рахвалова М.Н. Правовая природа выселения …

[25] См.

[26] Новый объяснительный словарь синонимов русского языка / Под ред. Ю.Д. Апресяна. М. 2000.

[27] Липецкер М. Договор имущественного найма // Арбитраж. 1938. №13-14.

[28] Иоффе О.С. Обязательственное право. М. 1975.

[29] Латыев А.Н. Объём понятия владения в современном гражданском праве. СПС КонсультантПлюс.

[30] Петрушкин В.А. Актуальные проблемы правовой модели системы оборота недвижимости: монография / Науч. ред. В.В. Витрянский. М. 2014.

[31] Приложение №6 к приказу ФССП РФ от 31.01.2011 №28 «Об утверждении примерных форм процессуальных документов, применяемых должностными лицами Федеральной службы судебных приставов в процессе принудительного исполнения исполнительного документа».

[32] Новосёлова А.А., Подшивалов Т.П. Виндикационный иск: проблемы элементного состава // Вестник Южно-Уральского университета. Серия «Право». 2008. №8 (108). Вып. 14.

[33] Решение от 19.01.2021 по делу АС Тверской обл. №А66-11281/20.

[34] Постановление от 30.09.1999 ФАС Московского округа по делу АС г. Москвы №А40/3148-99.

[35] Решение от 23.12.2020 по делу АС г. Москвы №А40-136296/2020.

[36] Решение от 30.07.2020 по делу АС Краснодарского края №А32-19709/2020.

[37] Пункт 17 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 №13 // Вестник ВАС РФ. 1997. №7.

[38] В Инструкциях от 28.12.1979 №217, от 13.03.1992 №5 уточнялось: … не подлежащим стоимостной оценке.

[39] Фалькович М.С., Винокур С.И. Государственная пошлина в органах госарбитража. М. 1973.

[40] Свод кассационных положений по вопросам русского гражданского процессуального права за 1866-1907 г. Составитель В.Л. Исайченко. Спб. 1908. Решения гражданского департамента Правительствующего Сената. №8893.

[41] Свод кассационных положений по вопросам русского гражданского процессуального права за 1866-1907 г. Составитель В.Л. Исайченко. Спб. 1908. Решения гражданского департамента Правительствующего Сената. №8895, №8912.

[42] Гуляев А.М. Иски о восстановлении нарушенного владения в практике гражданского кассационного департамента Правительствующего Сената. С-Пб. 1914.

[43] Устав гражданского судопроизводства. Книга первая. Порядок производства в мировых судебных установлениях. Глава первая. О подсудности.

[44] Гуляев А.М. Иски о восстановлении нарушенного владения в практике гражданского кассационного департамента …

[45] См., например: Подшивалов Т.П. Иск об освобождении помещения в практике арбитражных судов …

Нюансы процедуры

При обращении в суд следует учесть некоторые моменты для успешного завершения процесса:

Исковое заявление должно быть составлено правильно, иначе истец может проиграть процесс и лишится возможности повторного обращения по этому делу.
Если владелец объекта не получил вовремя предоплату за следующий месяц, он может требовать выселения с первого числа нового месяца.
Если предоплата внесена арендатором вовремя, выселение возможно только с первого числа неоплаченного месяца.
При отказе нанимателя принимать уведомление или претензию, собственник вправе обратиться в суд с иском.
Решение может быть вынесено и при отказе ответчика явиться в суд.
В случае вынесения решения дела в пользу истца, он вправе требовать от ответчика возмещения судебных издержек.

Это важно знать: Договор задатка при покупке квартиры: образец 2021 года

Освобождение нежилого помещения возможно как по взаимному соглашению сторон, так и в судебном порядке. Процедура зависит от:

соблюдения условий договора аренды;
внешних факторов;
отношений между сторонами;
принятых действий.

При правильно собранной доказательной базе судебные органы обычно принимают сторону арендодателя.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Судебная практика

В современной практике судебных органов чаще всего в споре о выселении арендатора из не жилого помещения правосудие на стороне арендодателя. Однако стоит помнить, что если иск составлен не верно, то второго шанса обратиться ы суд за помощью в восстановлении прав по этому же вопросу у вас не будет.

Пример. Индивидуальный предприниматель Волков Н.Л. имеет в собственности нежилое помещение, которое он сдал по договору аренды Проклову Л.С. для использования в качестве склада. Однако арендатор систематически задерживал оплату, предусмотренную договором, в связи с чем Волков попросил его освободить помещение. Проклов Л.С. после получения уведомления съезжать отказался, и владелец недвижимости был вынужден обратиться в суд с иском о выселении. В качестве доказательства он предоставил в числе прочего выписку по лицевому счету. Суд учел доводы обеих сторон и удовлетворил требования Волкова Н.Л. в полном объеме.

Как выселить арендатора без суда?

Выдворить арендатора из помещения, которое он занимал ранее по договору, можно двумя способами:

В досудебном порядке – на основании требования об освобождении помещения.
В судебном – подав иск, выиграв дело и прибегнув, в случае необходимости, к помощи судебных приставов-исполнителей.

Однако первым шагом всегда будет подача требования. Оно подаётся в следующих случаях:

когда истёк срок действия договора, но пролонгации на новый период не произошло;
когда стороны заключили соглашение о расторжении договора, но арендатор не торопится освобождать помещение;
когда со стороны арендатора имеются настолько существенные нарушения договора, что он в соответствии с нормами ГК РФ утрачивает право пользования помещением, а договор должен быть расторгнут.

Передача помещения должна оформляться актом. До тех пор, пока это не сделано, сторона договора аренды не считается исполнившей свои обязанности. Следовательно, даже если арендатор очистил помещение, но уклоняется от подписания акта – он может считаться занимающим объект. Особенно это актуально для долгосрочной аренде, подлежащей госрегистрации в ЕГРН, где без акта часто не удаётся погасить запись в реестре о том, что объект арендован.

Основания

Законодатель определяет случаи, когда владелец помещения может требовать выселения арендатора из переданного ему по договору найма помещения. К таким основаниям относятся:

использование помещения не по назначению;
несвоевременное внесение арендной платы;
окончание срока договора;
задолженность по коммунальным платежам;
нарушение общественного порядка по вине арендатора;
ненадлежащее текущее содержание помещения, а равно и умышленная его порча;
субаренда помещения без согласия владельца;
помещение используется не по назначению, указанному в договоре;

недвижимость не соответствует нормам безопасности, находится в аварийном состоянии;
смена собственника помещения
не соблюдаются иные условия, которые закреплены сторонами при подписании договора аренды.

Как видно, список оснований достаточно обширен. Однако для того чтобы отстоять свои права и выселить недобросовестного арендатора необходимо действовать строго в соответствии с нормами закона. Далее рассмотрим, какие же есть способы для того, чтобы выгнать нанимателя из помещения.

Основания для выселения

Обязанность арендатора вернуть полученное имущество (в данном случае – нежилое помещение) исходит из ст. 622 ГК РФ. Согласно её нормам, предмет аренды возвращается в том случае, когда договор был прекращён.

Статья 622 ГК РФ. Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Прекращение возможно в следующих ситуациях:

Истечение срока действия, если срок оговорен в договоре.
Воля арендодателя в бессрочном договоре (ст. 610 ГК РФ). Если срок действия не оговорён прямо, договор считается бессрочным – но может быть расторгнут в любой момент по заявлению одной из сторон. Единственное ограничение, установленное законом в этом случае – это срок предупреждения, равный 3 месяцам для нежилой недвижимости.
Ранее заключённое и вступившее в силу соглашение о расторжении договора (ч.1 ст. 450 ГК РФ).
Существенное изменение условий, при которых дальнейшее исполнение обязанностей по договорам невозможно либо крайне им невыгодно (ст. 451 ГК РФ). Важно, чтобы при этом изменение обстоятельств нельзя было заранее предвидеть, сами обстоятельства были бы непреодолимыми, а дальнейшее исполнение обязательств по договору лишало бы сторону выгоды настолько, что она, если бы могла предвидеть заранее, вообще не пошла бы на заключение такого договора.
Существенное нарушение условий договора. Они перечислены в ст. 619 ГК РФ. В частности, к таким нарушениям относятся невнесение платы больше двух раз подряд, порча нежилого помещения и т. д.

Кто вправе инициировать расторжение

Возможности для одностороннего расторжения договора аренды предусмотрены Гражданским кодексом РФ и зависят от условий контракта.

Основаниями для прекращения являются:

соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). По этому основанию арендатор и арендодатель вправе прекратить деловые отношения в любое согласованное ими время вне зависимости от срока, на который они заключены;
уведомление о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора в одностороннем порядке (ст. 450.1, 610 ГК РФ). Если контракт заключен на неопределенный срок, это уведомление вправе направить контрагенту любая из сторон в любое время. Если срок действия сделки определен, воспользоваться возможностью одностороннего отказа сторона вправе при наличии такого условия в соглашении. Кроме вышеперечисленного, в условиях контракта арендодатель и арендатор вправе предусмотреть различные основания для одностороннего отказа от сделки по инициативе одной из сторон без обращения в суд;
решение суда (ст. 619, 620, п. 2 ст. 450 ГК РФ). Основания для обращения в суд с целью досрочного прекращения обязательств предусмотрены Гражданским кодексом и связаны с нарушениями одной из сторон своих обязанностей. По закону, контрагенты вправе включить в условия сделки дополнительные основания для судебного расторжения. Перед обращением в суд с заявлением на расторжение договора аренды обязательно направляем претензию другой стороне с целью соблюдения досудебного порядка урегулирования конфликта (п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 60 постановления пленума ВС РФ № 6, пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996, ст. 619 ГК РФ).

Нужен договор аренды?

Бесплатно составьте любое соглашение с помощью специального конструктора договоров от КонсультантПлюс.

Как уведомить арендатора о расторжении договора?

В том случае, если арендатор добровольно не освобождает занимаемое им помещение, его необходимо об этом уведомить. Но как это сделать?

Законодательство предусматривает лишь одно условие: если происходит расторжение договора в связи с тем, что условия были существенно нарушены, сначала арендодатель должен подать претензию и потребовать исправить допущенные нарушения. При этом претензия должна быть подана письменно.

По аналогии можно сделать вывод и о том, что требование о том, чтобы арендатор добровольно освободил помещение по прекратившему действие договору аренды, тоже должно быть выражено в письменной форме. Однако никаких дополнительных требований законодательство не содержит.

Направить уведомление можно следующими способами:

по почте (обычно – заказным письмом с уведомлением);
сообщением, отправленным с помощью курьерской службы;
по электронной связи.

Когда уведомить вторую сторону о прекращении арендных отношений

Если в контракте не прописано специальных условий, то, по нормам Гражданского кодекса РФ, в любой момент без объяснения причин отказаться сторона вправе только от бессрочных арендных отношений, направив уведомление о прекращении договора аренды:

за 3 месяца — при пользовании недвижимым имуществом;
за 1 месяц — в остальных случаях.

Арендатор и арендодатель вправе предусмотреть иной срок для предварительного оповещения контрагента, например, в отношении недвижимости часто договариваются об уведомлении за 1 месяц.

Как с помощью уведомления заставить освободить помещение?

Составлять требование можно в произвольной форме, как с использованием фирменных бланков (если на предприятии-арендодателе они были разработаны и утверждены), так и без них. Главное, чтобы уведомление содержало следующую информацию:

Имя или название адресата (арендатора).
Указание на незаконно занимаемое им помещение (адрес и, при возможности, кадастровый номер объекта).
Основания, в связи с которыми он должен это нежилое помещение освободить.
Срок, в течение которого освобождение должно быть произведено. Законодательство не содержит указаний на то, сколько нужно времени давать недобросовестному арендатору, а потому здесь следует руководствоваться правилом о разумности срока. В деловой практике принято давать не менее 180 дней на исполнение требования – но это не обязательное условие.

Требование направляется в адрес контрагента по договору, после чего арендодателю остаётся лишь ждать. Если вторая сторона добровольно освобождает помещение и подписывает акт приёма-передачи – дело закончено, и никакие отношения их больше не связывают. Если же нет – наступает момент для обращения уже в суд.

Это важно знать: Договор аренды недвижимого имущества: образец

Что предпринять, если требование не соблюдается?

Итак, арендатор не согласился добровольно очистить помещение после того, как договор, согласно закону, должен был прекратить своё действие. Что в этом случае должен делать арендодатель?

Куда обращаться?

В том случае, если арендатор добровольно не освобождает помещение, полученное им по договору аренды, обращаться следует в суд. Однако здесь есть два варианта, в какой именно суд нужно подавать заявление:

Если арендодателем является обычный гражданин, не имеющий статуса ИП, то иск должен быть подан в суд общей юрисдикции по месту нахождения нежилого помещения. Порядок подачи иска и необходимые требования в этом случае определяются ГПК РФ.
Если же истец – сам ИП, либо организация, и арендатором тоже является ИП или юрлицо – то иск должен быть подан в арбитражный суд в порядке, предусмотренном АПК РФ.

Требуемые документы

Вне зависимости от того, куда подаётся иск, в суд подаются следующий пакет документации:

Само исковое заявление.
Квитанция об оплате госпошлины (если истец-арендодатель в силу закона не освобождён от её уплаты).
Копия договора аренды.
Документы, подтверждающие основания для расторжения договора.
Претензии или требования, которые истец направлял в адрес ответчика, требуя в добровольном порядке исполнить свои обязанности по договору.
Дополнительные ходатайства (например, об истребовании доказательств, о вызове в суд свидетелей – в зависимости от того, что именно требуется по делу). Это не обязательный момент – содержание ходатайств может быть изложено и в исковом заявлении.

Сроки рассмотрения дела

В том случае, если дело рассматривается в суде общей юрисдикции в порядке гражданского процесса, сроки рассмотрения дела регламентируются ст. 154 ГПК РФ. Она указывает, что срок принятия решения по делу должен не превышать 2 месяцев с того момента, как иск поступил в суд.

В том случае же, если дело относится к компетенции арбитражного суда, сроки рассмотрения устанавливаются АПК РФ. Ст. 152 этого кодекса устанавливает, что срок не должен превышать 3 месяцев с того момента, как дело поступило в суд и было принято к рассмотрению. При этом по мотивированному заявлению судьи срок может быть продлён, если дело представляет собой значительную сложность. В этом случае срок увеличивается до 6 месяцев.

Финансовые траты

Расходы, связанные с выдворением арендатора из незаконно занимаемого им нежилого помещения, включают в себя:

Расходы на оплату дополнительных расходов. К их числу относится оплата юридических услуг, проведения экспертиз и т. д.

Точный размер расходов зависит от сути дела и его конкретных обстоятельств.

Исковое заявление о выселении из нежилого помещения (образец)

Самым важным моментом в принудительном выселении из нежилого помещения арендаторов является правильное составление искового заявления. Оно составляется в соответствии с общими нормами, закрепленными в ГПК РФ, однако должно обязательно содержать такие сведения:

полное и правильное наименование судебного органа;
полные данные истца (наименование организации, адрес и т.д)
данные представителя (при наличии);
данные ответчика;
полное наименование и адрес местонахождения спорного объекта недвижимости;
указание на право документы, устанавливающие право собственности;
реквизиты договора аренды (дата заключения, ответственность и обязанность сторон, срок действия и т.д.);
причина спора;
требования, выдвигаемые к ответчику;
обоснование требований со ссылками на нормативно-правовые акты и подтверждающие документы;
перечень прилагаемых к иску документов, а также список лиц, которых желаете вызвать в суд;
дата составления, подпись истца и оттиск печати юридического лица.

Предлагаем ознакомиться: Когда долг по расписке не поможет вернуть даже суд

Иск направляется с полным пакетом документов в арбитражный суд. В течении 5 дней судья должен решить вопрос о том будет принято дело к производству или оставлено без рассмотрения.

Нюансы и подводные камни процедуры

Относительно выселения арендатора из нежилого помещения нужно иметь в виду следующее:

Если срок действия договора закончился, и последний месяц был не оплачен – это повод обращаться в суд.
Иск может быть подан как от собственника (арендодателя), так и от прокуратуры и иных заинтересованных государственных органов.
Даже если арендатор отказывается являться в суд, решение всё равно может быть вынесено.
Истец обязан соблюдать досудебный порядок – в частности, сначала подать претензию (требование), а лишь потом обращаться с иском. Без этого суд оставит иск без рассмотрения.

Освобождение нежилого помещения после того, как закончилось действие договора аренды, возможно как в добровольном, так и в судебном порядке. Конкретные же детали процедуры будут зависеть от того, какие именно сложились отношения между сторонами, и какие действия они уже успели предпринять.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: