Как выйти из ТСЖ: одной квартирой или все домом, из правления или учредителей

Товарищество собственников жилья – это одна из распространенных форм управления многоквартирным домом. Членами товарищества являются владельцы жилых помещений многоквартирного дома.

Товарищество собственников недвижимости – понятие схожее с ТСЖ, но более широкое. Сюда могут входить не только собственники жилой недвижимости, но и нежилой (например, человек владеет только землей). Как отдельная правовая форма ТСН создано в 2014 году.

Членство в ТСЖ – дело добровольное. Это право, а не обязанность. Поэтому и выйти из товарищества можно в любой момент.

Как это сделать правильно? Читайте в статье.

Каким законом регламентируется выход из ТСЖ одного дома

Раздел VI Жилищного кодекса РФ регламентирует порядок создания, права и обязанности товарищества собственников жилья.

Статья 143 данного раздела предписывает процесс выхода из ТСЖ/ТСН. Существует 2 способа прекращения членства в товариществе:

• прекращение права собственности (например, продажа квартиры);
• подача заявления о выходе.

Все другие способы, которые могут быть прописаны в уставе товарищества, незаконны.

Также понятие «товарищество собственников жилья» прописано в статье 291 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой статье, целью ТСЖ является управление МКД на некоммерческой основе. То есть, члены правления не имеют право извлекать личную выгоду из данной деятельности. Именно это нарушение чаще всего становится причиной выхода из товарищества ее членами.

Каковы последствия отказа от услуг организации?

Выход из товарищества прекращает обязанности, связанные с членством жильца в данной организации. В частности прекращается обязанность уплаты членских взносов и право на участие в общем собрании и участия в принятии решений.

Все права и обязанности, касающиеся объекта собственности, после данного действия сохраняются. За бывшим членом товарищества остаётся право получать от органов правления информацию об его деятельности (протоколы собраний, бухгалтерская отчётность, заключения ревизионной комиссии и др.).

При этом каким-либо образом влиять на принятие решений общего собрания с момента выхода из организации собственник помещения уже не сможет. Каких-либо негативных последствий выхода не возникает.

Для самого товарищества собственников жилья единичный отказ от членства в нём означает только отсутствие членских взносов. Массовый выход членов из организации грозит её полным роспуском, поскольку по закону она подлежит ликвидации, когда в ней остаётся менее 50% собственников МКД.

Как отказаться от ТСЖ

Статья 148 ЖК РФ описывает обязанности правления ТСЖ:

• соблюдать устав товарищества;
• вести документацию (бухгалтерскую, налоговую, реестр членов);
• управлять МКД либо заключать договора на управление;
• нанимать рабочих для ведения хозяйственной деятельности (например, уборка общедомовых территорий, мелкие ремонтные работы);
• заключать договора с организациями, поставляющими коммунальные услуги, в целях обеспечения дома энергоресурсами;
• ознакамливать членов ТСЖ о результатах деятельности на общих собраниях.

Неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязанностей дает право владельцам помещений отказаться от ТСЖ.

Статья 162 ЖК РФ дает право собственникам расторгнуть договор об управлении МКД в одностороннем порядке.

Жильцам многоквартирного дома

Отказ от ТСЖ/ТСН происходит в письменной форме.

Сначала можно попробовать договориться мирным путем. Пишется претензия на имя председателя. В ней описываются, с какими моментами управления МКД жильцы не согласны.

Если ответ правление не предоставит или впоследствии не выполняет своих обещаний, то собственники имеют право выйти из ТСЖ вместе всем домом.

Для этого проводят общее собрание собственников жилья. На нем, путем голосования, собственники решают вопрос отказа от ТСЖ.

Если владельцы более 50 % площади дома голосуют «за», тогда товарищество ликвидируется.

Однако необходимо здесь же решить вопрос о новом способе управления домом. То есть нельзя просто выйти всем домом (или больше половины жильцов) из состава товарищества. В течение одного месяца необходимо выбрать новую форму управления:

• заключить договор с управляющей компанией;
• создать ЖЭК либо жилищно-строительный кооператив;
• образовать отдельное ТСЖ, если до этого было функционировало многодомовое товарищество;
• перейти к самоуправлению.

После проведения общего собрания ТСЖ производит процедуру ликвидации: закрывает счета, расторгает договоры с поставщиками энергоресурсов и передает всю документацию ликвидационной комиссии или непосредственно собственникам.

Одной квартирой, одному собственнику

Порядок такого выхода аналогичен вышеизложенному, но гораздо проще. То есть ликвидации товарищества не происходит.

Собственник просто пишет заявление на имя председателя правления, в котором уведомляет о своем выходе из состава членов ТСЖ.

Обратите внимание, если в квартире собственников несколько, то выход из товарищества одного не влияет на членство остальных. Или же написать заявление должен каждый владелец.

К чему может привести выход члена из ТСЖ

Самым страшным последствием для ТСЖ будет его ликвидация. Но к такому исходу может привести только тот вариант, если после выхода одного из членов в ТСЖ останется менее 50% голосов от общего числа собственников помещений в МКД.

В этом случае общее собрание собственников помещений в МКД обязано принять решение о ликвидации ТСЖ, согласно ч. 2 ст. 141 ЖК РФ.

Руководители ТСЖ часто задумываются, нужно ли подавать сведения в ГЖИ, если из ТСЖ за месяц ушли несколько членов. Нет, не нужно. В этом случае, все данные необходимо внести в реестр членов ТСЖ и, согласно п. 9 ст. 138 ЖК РФ, передать копию реестра членов ТСЖ в течение 1 квартала текущего года следует в орган ГЖН.

Причины и основания для выхода

Причины выхода из ТСЖ могут быть разными. Но самыми часто встречающимися являются:

• ненадлежащее управление общедомовым имуществом;
• неправильное распределение денежных средств, поступивших за счет уплаты членских взносов;
• правление ТСЖ утратило доверие собственников;
• завышается плата за услуги ЖКХ;
• смена формы управления МКД.

Если выйти желает отдельный собственник, то причиной также может послужить экономия денег. Ведь членские взносы больше не надо будет оплачивать. А у каждой семьи разное финансовое положение.

Возможность и условия

Выход из ТСЖ многоквартирного дома предполагает некоторые последствия и соблюдение условий. При этом важно понимать также, что собственнику нужно писать заявление, направлять его в правления ТСЖ, то есть соблюдать установленный порядок действий. Допускается выйти из ТСЖ несколькими вариантами в плане определения субъектов такой процедуры, что будет прямо или косвенно влиять на всю процедуру в целом.

Правления ТСЖ распространяют своё действие на несколько домов, они имеются в каждом городе и каждом его районе, куда будет направляться заявление.

Главное понять, что допускается несколько случаев, при которых можно выйти из рассматриваемого товарищества, и определяются такие случаи в зависимости от субъектов:

1. Выход всего дома. В этом случае все собственники, какие есть, договариваются, обращаются в правления ТСЖ и пишут заявление о выходе, данный вариант самый простой и быстрый.
2. Выход одной квартирой. В такой ситуации жильцы конкретных жилых площадей стараются прекратить своё членство, что возможно, но подразумевает некоторую специфическую процедуру.
3. Выход конкретного собственника. Допускается вариант, когда лишь один из собственников квартиры желает перестать связь с определённым товариществом.

Самым распространённым вариантом как раз и является выход одной квартирой, который вызывает у собственников больше всего вопросов.

Так как ТСЖ представляет собой объединение собственников, то обязательно должен быть Устав такого товарищества. Именно этот документ в первую очередь и прописывает процедуру выхода одного из членов.

Для того чтобы выйти из ТСЖ, а этим правом обладает каждый собственник, важно иметь некие основания, весь перечень которых также может закрепляться в законе и в Уставе товарищества:

• политика по распределению денег в товариществе не устраивает собственников и этому имеется конкретное обоснование;
• собственники выражают очевидное недоверие членам правления в товариществе;
• была найдена иная компания, которая предлагает наиболее выгодные условия для собственников;
• собственники приняли решение, что необходимо поменять саму форму организации в компании, которая управляет домом и отвечает за решение жилищных вопросов;
• товарищество своими действиями утратило какое-либо доверие со стороны собственников квартир.

Все предложенные основания носят очень неконкретный характер, так как в каждом отдельном случае возможны свои причины, по которым тот или иной собственник, отдельная квартира или даже весь дом решили сменить товарищество, на которое можно было бы положиться в управлении многоквартирным жилым домом.

Кроме того, для осуществления процедуры по выходу из ТСЖ необходимо, чтобы собственник соответствовал ряду условий, которые также излагаются в Уставе объединения:

• необходимо убедиться, что нет никаких задолженностей, а если есть неоплаченные счета, то внести по ним средства;
• составить заявление и направить его в соответствующее правление ТСЖ, без этой бумаги процедура не получит своего начала.

То есть никаких ограничений на выход из рассматриваемого объединения нет, главное погасить все долги, если таковые вообще имеются. Соответственно, когда долг имеет один из собственников, а выход осуществляется всей квартирой, то без полного погашения процедуру провести будет невозможно.

Рекомендуем ознакомиться:

Договор собственника с ТСЖ

Как выйти из ТСЖ — процедура по шагам

Пошаговая инструкция выглядит следующим образом:

• Попробуйте договориться мирным путем – выскажите свои претензии председателю, попробуйте найти решение проблем.
• Если переговоры не увенчались успехом, тогда начинайте процесс.
• Сначала оплатите все долги за коммунальные услуги и членские взносы.
• Потребуйте в ТСЖ бланк заявления о выходе. Если его не предоставят, напишите сами от руки, либо скачайте в интернете.
• Заявление составьте в двух экземплярах – один оставляете в ТСЖ, на другом просите поставить пометку о приеме. Как вариант – заявление можно отправить заказным письмом по почте.
• Если у вас нет неоплаченных платежей, то в течение недели ТСЖ обязано издать приказ о вашем исключении из состава членов этой организации.
• Так как дата написания заявления является датой выхода из товарищества собственников, то, начиная с этого дня, членские взносы вы платить больше не будете.

Сроки оформления и стоимость

Средний срок рассмотрения заявления о выходе из организации или ее полной ликвидации — 7 дней. Однако, если компания будет пытаться удалить данное заявление или любыми другими способами избежать ее закрытия, может понадобиться обращение в суд с соответствующим запросом. Срок выполнения задачи будет увеличен.
Проведение операции бесплатно. Понадобятся деньги лишь на организационные моменты. Такие, как покупка конверта и стоимость отправки заявления на указанный адрес.

Необходимые документы

Кроме самого заявления, необходимо предоставить копии следующих бумаг:

• паспорта;
• правоустанавливающих документов на квартиру;
• технической документации на жилое помещение;
• справку об отсутствии задолженностей за услуги ЖКХ, платежей на капитальный ремонт и членских взносов.

Заявление о выходе, образец и правила составления

Заявление пишется от руки, либо печатается на компьютере.

Стиль обращения – официально-деловой. Кратко излагается суть обращения без каких-то лирических отступлений или описания личных претензий к членам правления.

Помните, что в заявлении вы не спрашиваете разрешения выйти из товарищества, а ставите их в известность о принятом решении. Вы имеете на это полное право.

Сам текст состоит из трех частей:

1. Шапка – полное название товарищества и почтовый адрес, свои фамилию, имя, отчество и адрес нахождения жилплощади.
2. Основная часть – посередине пишется слово «заявление», сообщаете о решении выйти из жилтоварищества, причина выхода (ее можно не писать, только по желанию), заверяете, что претензий и непогашенных долгов не имеете.
3. Заключение – под основным текстом ставите дату и расписываетесь.

По ссылке представлен образец заявления. По своему усмотрению вы можете удалить из него мотивы вашего обращения.

После издания приказа о вашем выходе, вы должны заключить договор по оплате за энергоресурсы. Потому что платить за газ, отопление, электричество, на капитальный ремонт по-прежнему необходимо.

Этот договор вы составляете либо с тем же ТСЖ, либо непосредственно ресурсоснабжающими организациями.

Протокол собрания о выходе из ТСЖ, составление и образец

К протоколу общего собрания о выходе из ТСЖ всего дома (или больше половины собственников) предъявляются строгие требования.

Сначала избираются председатель общего собрания и секретарь. Их Ф.И.О. указывается в протоколе.

Дальше прописывается количество присутствующих. Но не просто по числу собственников, а с указанием принадлежащих им квадратных метров.

Обязательно должен быть достигнуть кворум, то есть в голосовании нужно принять участие собственникам более 50 % жилой площади дома.

Далее идет повестка дня, в которую нужно включить следующие вопросы:

• избрание председателя и секретаря собрания;
• вопрос о ликвидации ТСЖ;
• избрание ликвидатора или ликвидационной комиссии.

По каждому вопросу голосование проводится отдельно. Прописывается количество проголосовавших «за» и «против».

В конце председатель собрания и секретарь ставят свои подписи.

образец составления протокола общего собрания. ⇐

В течение трех дней после принятия решения о ликвидации ТСЖ уведомление об этом направляете в местную налоговую инспекцию.

Уведомление заполняется по форме №Р15001, утвержденной приказом ФНС от 25.01.2012 №ММВ-7-6/[email protected] Скачайте по данной ссылке бланк уведомления.

На основании этого уведомления вносится соответствующая пометка в ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц).

В течение месяца, пока идет процедура ликвидации, собственники должны организовать еще одно общее собрание. На нем решается вопрос о другой форме управления МКД, либо создается новое ТСЖ.

Понятие ТСЖ и УК, в чем разница

В соответствии с п.2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники многоквартирного дома по своему желанию могут выбрать один из следующих схем управления общим имуществом:

• самостоятельное выполнение этой функции самими жильцами (однако, в этом случае количество квартир не должно превышать 30 штук);
• создание товарищества собственников жилья (ТСЖ);
• привлечение сторонней управляющей компании (УК).

Итак, для многих многоэтажных домов особенно актуальны последние два варианта, а именно: создание ТСЖ или же привлечение УК.

Обычно, под ТСЖ (ЖСК, ТСН) подразумевается некоммерческое юридическое лицо, созданное путем объединения собственников квартир жилого дома для осуществления управления имуществом, находящемся в общей долевой собственности.

УК является коммерческой организацией, которая оказывает на платной основе услуги по управлению общедомовой собственностью жильцов многоквартирного дома. При этом осуществляет она свою деятельность на основании договора доверительного управления.

Для того, чтобы четко увидеть разницу между этими двумя вариантами управления, основные их характеристики можно отразить в виде таблицы.

Как видно из представленной таблицы, между УК и ТСЖ есть принципиальная разница. Причем каждая из этих форм имеет свои плюсы и минусы.

Как сменить ТСЖ на управляющую компанию



В п. 3 ст.161 ЖК РФ написано, что собственники МКД имеют право в любое время поменять способ управления общим имуществом и передать данные полномочия другой организации.

Так, один из существенных минусов ТСЖ заключается в том, что жильцам необходимо регулярно посещать общие собрания и принимать решения по вопросам, где порой требуется специальная подготовка, опыт и знания. Зачастую это обстоятельство приносит массу неудобств, поэтому владельцы некоторых МКД принимают решение о смене способа домашнего управления и переходе к УК.

Итак, смена ТСЖ на УК производится на основании решения, принятого всеми жильцами на собрании. Оно является обязательным для всех жильцов дома.

Плюсы и минусы УК

Как и любой другой вариант управления общей собственностью владельцев квартир, управляющая компания также имеет ряд своих преимуществ и слабых сторон.

Так, к основным плюсам этого способа можно отнести:

• управление домом осуществляется командой разнопрофильных специалистов, которые имеют достаточный уровень подготовки по разным вопросам ЖКХ;
• наличие развитой материально-технической базы;
• УК регулярно отслеживает изменения, происходящие в жилищном законодательстве, и своевременно реагирует на них;
• управляющая компания является приоритетным участником различных государственных программы, касающихся сферы ЖКХ (возмещение расходов, связанных с проведением капитального ремонта, сооружение специализированных площадок для детских игр и т. д.);
• УК легко можно привлечь к ответственности, так как деятельность этих организаций контролируется Роспотребнадзором, Жилищной инспекцией и многими другими надзорными органами;
• обеспечение качественного управления с планированием улучшений на долгосрочную перспективу и т. д.

В то же время, к основным недостаткам данной схемы управления МКД относятся следующие:

• зачастую, жильцам непросто контролировать деятельность УК, включая расходование целевых средств;
• в случае расторжения договора происходит болезненная адаптация к новой форме правления;
• нередко представители управляющих компаний начинают пользоваться своим положением и ненадлежащим образом обслуживают дом;
• сложная правовая природа договора доверительного управления (он содержит в себе много юридических нюансов и тонкостей, которые следует учесть при заключении такого соглашения).

Нужно ли ликвидировать ТСЖ при смене формы управления домом

Стоит отметить, в действующем законодательстве не прописано обязательное условие о том, что в случае избрания другого способа управления МКД, товарищество собственников жилья обязательно должно быть ликвидировано. Отсюда следует, что этот вопрос остается на усмотрение владельцев квартир. Однако на практике в случае выхода жильцов из ТСЖ они его ликвидируют. Осуществляется это также на основании решения, принятого на общем собрании.

Это важно знать: Можно ли по закону огораживать придомовую территорию многоквартирного дома

Процедура смены по шагам

В общем виде процедура смены ТСЖ на УК предполагает пошаговое выполнение следующих действий:

1. Первым делом инициатор организовывает созыв собрания всех остальных жильцов дома.
2. На собрании собственников жилья проводится голосование о выборе новой формы управления общедомовым имуществом. Данная процедура должна соответствовать правилам, прописанным в ст.48 ЖК РФ.
3. Решение, вынесенное владельцами квартир, оформляется специальным протоколом. При этом об итогах голосования должны быть уведомлены все жильцы дома, включая тех, которые не присутствовали на общем собрании.
4. Далее, в течение 3 рабочих дней с момента вынесения решения о смене варианта управления МКД, товарищество собственников должно передать техническую документацию на дом, ключи от общих помещений, а также коды доступа к электронному оборудованию (п.3.1 ст.161 ЖК РФ). Все это может быть вручено:

• представителю управляющей компании, которой были переданы бразды правления;
• любому собственнику МКД.

1. После этого заключается договор доверительного управления с управляющей компанией, в рамках которого она обязана выполнять функции по обслуживанию и содержанию общедомового имущества жильцов.

Стоит иметь в виду, что если в течение 6 месяцев (данный срок исчисляется с момента принятия решения) собственники не выберут управляющую компанию, то этим займется орган местного самоуправления путём проведения открытого конкурса по отбору подходящей организации (п.4 ст.161 ЖК РФ).

Чем грозит выход из ТСЖ

Никаких отрицательных последствий выхода не будет. Возможно, только испортятся отношения к некоторыми соседями, так как размер их членских взносов может быть увеличен в связи с уменьшением количества членов товарищества.

Также, среди негативных моментов нужно отметить то, что вы теряете возможность решать вопросы управления общедомовым имуществом.

Из положительного можно выделить следующее:

• сохраняется доступ ко всей документации, в том числе финансовым отчетам (статья 143-1 ЖК РФ);
• освобождается свободное время, которое раньше тратили на посещение собраний ТСЖ;
• экономите деньги, так как больше платите членские взносы.

При использовании данного материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №6(140)2019

Автор Марина Пархачева

ВЫХОД МКД ИЗ «МНОГОДОМОВОГО» ТСЖ

В статье на основе судебной практики рассмотрены необходимые действия собственников жилья в МКД, вышедшем из «многодомного» ТСЖ, в зависимости от их дальнейшего волеизъявления.

В настоящее время собственники помещений/члены ТСЖ «многодомного» товарищества, недовольные его деятельностью, могут выйти из состава ТСЖ и выбрать собственный способ управления. По общему правилу, установленному в ч. 2 ст. 141 ЖК РФ, ТСЖ должно быть ликвидировано, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников. Этому правилу корреспондирует похожая норма в отношении каждого МКД, входящего в состав многодомного ТСЖ, которая приводит не к ликвидации товарищества, а выходу из него.

Прекращение членства в ТСЖ жилого дома

Согласно ч. 6 ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе прекращается в силу закона, если в связи с подачей заявления о выходе из членов ТСЖ в одном из МКД, собственником помещения в котором является данное лицо, оставшиеся члены ТСЖ будут обладать менее чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Фактически речь идет об автоматическом выходе из товарищества одного из домов, если в нем количество голосов членов ТСЖ становится менее 50%. Такой выход может быть обусловлен двумя причинами:

— собственники помещений в МКД не хотят выходить из ТСЖ, но количество членов ТСЖ по недосмотру органов управления ТСЖ стало меньше 50%;

— собственники помещений в МКД хотят выйти из товарищества, путем подачи заявлений членами ТСЖ о выходе из товарищества и сменить способ управления.

В первом случае можно говорить об ошибке Правления ТСЖ, которому в силу закона вменяется в обязанность вести реестр членов ТСЖ (п. 7 ст. 148 ЖК РФ), причем в «многодомном» товариществе с учетом нормы о возможном прекращении членства в ТСЖ какого-либо из МКД – по каждому дому в отдельности.

В многодомном ТСЖ количество членов ТСЖ необходимо отслеживать в каждом доме отдельно.

В целях предупреждения случая «непроизвольной» потери прав на обслуживание какого-либо из домов органам управления следует отслеживать каждый случай выхода собственников из членов ТСЖ. Как только количество голосов членов ТСЖ в МКД приближается к 50% необходимо предпринять меры по привлечению собственников помещений в этом доме в члены ТСЖ, включая разъяснения о последствиях их неучастия в управлении ТСЖ.

С другой стороны, данная норма облегчает выход из «многодомного» ТСЖ собственников помещений МКД в рамках их права в любой момент изменить способ управления домом (например, если они не довольны обслуживанием и их права систематически нарушаются) путем массовой подачи заявлений о выходе из членов ТСЖ. В этом случае следует обратить внимание на наличие доказательств того, что голосов членов ТСЖ действительно стало меньше 50% голосов всех собственников, особенно, если товарищество не хочет прекращать обслуживание дома.

Так, суд может посчитать, что отсутствие на заявлениях о выходе из членов ТСЖ отметок об их подаче в ТСЖ не дает оснований для вывода о прекращении членства в товариществе собственников помещений МКД (постановление 5 ААС от 18.01.2018 по делу N А59-6141/2015).

В другом случае председатель ТСЖ, получив заявления от членов ТСЖ о выходе из товарищества, возвратил их «в связи с невозможностью идентифицировать». Суд посчитал такие действия отговоркой и признал, что с момента получения председателем ТСЖ заявлений о выходе, их членство в данном ТСЖ прекращено (апелляционное определение Ростовского областного суда от 16.05.2016 по делу N 33-7790/2016).

Димитровоградский городской суд Ульяновской области (решение от 04.07.2016 по делу № 2-2442/2016) был вынужден рассмотреть дело о признании МКД вышедшим из состава ТСЖ для исключения собственников жилых помещений этого дома из реестра членов товарищества. Жители дома обратились в суд в связи с тем, что председатель ТСЖ отказывался принимать массовые заявления о выходе из товарищества. Суд удовлетворил их требования, поскольку жители представили доказательства того, что, во-первых, отправляли заявления по почте (хотя они не были получены председателем ТСЖ и возвращены за истечением срока хранения), во-вторых, такие заявления написало больше половины собственников помещений в МКД (несмотря на то, что в ТСЖ реестр членов ТСЖ, позволяющий идентифицировать членов товарищества, не велся и не был представлен суду).

При прекращении членства в «многодомном» ТСЖ собственников помещений одного из МКД результат будет один: товарищество должно прекратить обслуживание МКД, а собственники его помещений – выбрать способ управления в данном доме.

Последствия прекращения членства в ТСЖ

После прекращении членства в ТСЖ в одном из МКД, «многодомное» ТСЖ утрачивает право решать вопросы управления этим домом, т.е. его полномочия по управлению заканчиваются, поэтому товариществу следует прекратить обслуживание МКД и внести изменения в Устав либо ликвидироваться, если членство в товариществе прекратили все обслуживаемые МКД. Поскольку дом не может находиться вне режима управления, собственники помещений в «выбывшем» МКД обязаны путем голосования на общем собрании выбрать и реализовать один из возможных способов управления, предусмотренных ЖК РФ. При этом изменение способа управления МКД является исключительным правом жителей каждого дома и согласия на это членов ТСЖ, проживающих в других домах и входящих в состав «многодомного» ТСЖ, не требуется. Кроме того, и «нормы права не содержат указаний на необходимость проведения в таком случае какого-либо общего собрания членов ТСЖ по данному вопросу» (апелляционное определение Московского городского суда от 16.10.2017 по делу N 33-42577/2017).

Обратите внимание, что бездействие собственников помещений в выборе способа управления после потери членства в ТСЖ вызывает необходимость вмешательства органов местного самоуправления, которые обязаны предпринять действия по организации и проведению конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

В частности, конкурс проводится, если собственниками помещений в МКД общее собрание по вопросу выбора способа управления домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято (п. 3 постановления Правительства РФ от 06.02.2006 № 75). На то, что данные положения применяются и в случае, когда ранее выбранный способ управления МКД прекращен в связи с прекращением членства всех членов ТСЖ этого дома в силу ч. 6 ст. 143 ЖК РФ, указал и ВС РФ (определение от 11.12.2017 № 302-ЭС17-19291). По мнению суда, соответствуют закону действия администрации города по организации и проведению конкурса по отбору управляющей организации для МКД, если после прекращения членства в ТСЖ собственники помещений не предприняли действий по созыву общего собрания и выбору способа управления.

Если в МКД больше 30 квартир , выбор способа управления невелик – управляющая компания или новое ТСЖ. И вот тут начинается самое интересное.

Если выбран способ управления УК

Если собственники МКД, прекратившего членство в ТСЖ, решили привлечь управляющую компанию (без создания нового юридического лица), распрощаться с «многодомным» товариществом очень легко. На общем собрании собственников помещений решается вопрос об изменении способа управления и о заключении договора с УК, которая приступает к управлению с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением договора управления домом (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). Одновременно на собрании решаются другие вопросы, в частности, избрание совета МКД и его председателя, утверждение платы за жилое помещение и т.п.

В свою очередь ранее созданное ТСЖ продолжает функционировать и управлять иными МКД, входящими в «многодомное» ТСЖ.

Интересную ситуацию рассмотрел Московский городской суд (определение от 20.03.2019 N 4г-2752/2019), когда членство в товариществе прекратили сразу все три дома, входившие в «многодомное» ТСЖ, и выбрали путем голосования управление УК. Суд первой инстанции решил, что на момент голосования управление домом осуществляло ТСЖ, деятельность которого не прекращена путем ликвидации, т.е. фактически МКД управляются двумя управляющими организациями. Поэтому при проведении голосования по выбору нового способа управления необходимо решить судьбу ТСЖ, т.е. принять решение о его ликвидации. Однако суды апелляционной и кассационной инстанции указали, что в рассматриваемой ситуации закон не содержат обязанности ликвидации ТСЖ, тем более, что такое решение согласно Уставу принимают члены ТСЖ, каковыми собственники помещений в МКД уже не являются. Поэтому ликвидация ТСЖ должна проводиться по нормам ГК РФ. Совсем иная картина складывается в случае, если собственники помещений проголосовали за создание нового ТСЖ.

Если выбран способ управления ТСЖ

Если собственники помещений в МКД приняли решение о выборе способа управления ТСЖ, фактически речь идет о создании нового товарищества (юридического лица), но распрощаться с «многодомным» ТСЖ так легко как при выборе УК не получится. Для этого необходимо провести реорганизацию путем выделения нового товарищества из существующего ТСЖ, передав вновь созданному товариществу часть прав и обязанностей. Вывод о том, что учреждение нового ТСЖ (в рамках прекращения членства в «многодомном» ТСЖ одного из МКД) возможно только путем реорганизации в форме выделения из существующего товарищества с составлением передаточного акта, отражающего переход части прав и обязанностей ранее созданного юридического лица к вновь создаваемому юридическому лицу, сделан в определении ВС РФ от 17.07.2018 № 310-КГ18-8064. Более подробные разъяснения по этому делу приведены в судах нижестоящий инстанций. В частности, АС Центрального округа (постановление от 22.02.2018 по делу № А54-5774/2016) сделал вывод о том, что после прекращения членства в ТСЖ одного из домов, собственники помещений, решившие избрать способ управления ТСЖ, фактически имели намерение сохранить прежний способ управления жилым домом, создав при этом новое юридическое лицо. При таком выборе должны применяться нормы ЖК РФ о реорганизации существующего товарищества . Поэтому на собрании по выбору способа управления должны дополнительно решаться вопросы создания нового ТСЖ путем реорганизации (о реорганизации в форме выделения, об утверждении порядка реорганизации, об утверждении разделительного баланса и передаточного акта).

В рассматриваемом деле эти особенности не были учтены, собственники попытались создать новое ТСЖ без проведения реорганизации, но получили отказ в его государственной регистрации в связи с тем, что ранее по указанному адресу товарищество уже было зарегистрировано, свою деятельность не прекратило и не реорганизовано, заявители не представили решение общего собрания собственников МКД о выделении товарищества из состава «многодомного» ТСЖ. Суды всех инстанций сочли такой отказ правомерным.

Как видим, выход из многодомного ТСЖ путем создания нового ТСЖ влечет за собой обязанность проводить процедуру реорганизации, в то время как выбор способа управления УК такой обязанности не предусматривает.

Tags:
• Марина Пархачева
• многодомовое ТСЖ

Как уйти из председателей ТСЖ, процедура по шагам

Должность председателя в товариществе собственников жилья – выборная. Срок полномочий определяется уставом и не должен превышать 2 лет. Но уйти с поста, в силу личных причин, можно и раньше.

Так как ТСЖ является некоммерческой организацией, оплата труда председателю не производится, запись в трудовой книжке не делается.

Согласно статье 145 ЖК РФ решение об избрании и сложении полномочий членов правления ТСЖ и его председателя принимает общее собрание собственников.

Существует 2 пути отказа от должности председателя:

1. После истечения срока полномочий не выдвигать свою кандидатуру на новых выборах.
2. При досрочном уходе с должности, будь то по собственному желанию, либо по инициативе жильцов, проводится общее собрание. На нем проходят выборы нового председателя.

Но до тех пор, пока преемник на должность не будет найден, обязанности нужно выполнять в полной мере. А после – передать все дела и документацию новому председателю.

Как убрать управляющую компанию и создать ТСЖ

Нередко жильцы МКД решают отказаться от услуг управляющей компании и создать ТСЖ. Причины этого могут быть самые разные, начиная от нецелевого расходования общих средств и вплоть до ненадлежащего выполнения своих прямых обязанностей по содержанию совместно используемого имущества, территорий дома.

В этом случае решение также принимается на общем собрании всех жильцов дома. После чего результаты оформляются соответствующим протоколом, на основании которого производятся дальнейшие действия.

ТСЖ – плюсы и минусы

К основным преимуществам создания товарищества можно отнести:

• у владельцев квартир появляется возможность оказывать влияние на выбранную модель управления, так как большинство решений принимается на собрании путем голосования;
• сокращение общедомовых расходов за счет использования дополнительных источников финансирования. Согласно действующему законодательству ТСЖ имеет право вести коммерческую деятельность и направлять полученные доходы на удовлетворение своих нужд;
• обеспечение постоянного контроля за процессом управления общим имуществом МКД;
• как показывает практика обслуживание дома производится на более высоком уровне, так как ТСЖ заинтересовано в его благоустройстве.

Однако нельзя оставить без внимания и ряд недостатков, характерных для такой формы управления жилым домом. Речь идет о следующих минусах ТСЖ:

• взимается более высокая плата за содержание дома. В данном случае речь идет о дополнительных сборах, которые организуют жильцы дома для его благоустройства. Не все владельцы квартир довольны таким раскладом дел;
• постоянные разногласия между жильцами и несогласованность действий;
• при наличии в жилом доме лица, имеющего большие долги по коммунальным платежам, его задолженность будет компенсироваться за счет всех остальных плательщиков.

Порядок перехода от УК в ТСЖ

Для того, чтобы заменить УК на ТСЖ, должны быть последовательно выполнены следующие действия:

1. Вначале на общем собрании выносится решение об отказе от услуг, оказываемых управляющей компанией, и переходе на форму управления при помощи ТСЖ.
2. Далее, на основании вынесенного решения производится расторжение договора доверительного управления, ранее заключенного с УК (п. 8.2 ст.162 ЖК РФ).
3. Следующим шагом будет создание товарищества владельцев квартир и его регистрация в установленном порядке.

Процедура создания ТСЖ по шагам

Инструкция по созданию ТСЖ имеет определенный алгоритм действий. Нужно сделать следующие шаги:

1. Изначально должна быть создана инициативная группа, состоящая из собственников дома, которая будет заниматься всеми формальностями.
2. Далее, инициаторы обращаются в местную администрацию с заявлением об осуществлении следующих действий:

• предоставлении списка всех квартир конкретного дома;
• утверждении кандидатуры представителя от района, который должен присутствовать на собрании жильцов для установления кворума.

1. Подготовка к проведению собрания – нужно разработать устав будущего ТСЖ, чтобы сразу его утвердить, подготовить листы голосования и т. д.
2. Проведение общего собрания жильцов МКД – на нем должен быть окончательно решен вопрос, связанный с выбором нового варианта управления домом, а также принят разработанный проект устава ТСЖ.
3. Осуществление регистрации товарищества в регистрирующем органе.
4. Открытие расчётного счета в банке, а также направление уведомления о создании ТСЖ во все контролирующие органы (Жилищную инспекцию, местную администрацию и т. д.).

После всех этих действий формы управления общим имуществом дома считается официально изменившимся.

Как выйти из состава учредителей ТСЖ, порядок действий

Вообще учредителями ТСЖ являются собственники жилых помещений МКД. А они из своего числа избирают членов правления.

Срок полномочий членов правления – до 2 лет. После этого правление переизбирается на новый срок, либо проходят выборы нового правления.

Если кто-то из членов правления желает выйти из состава учредителей раньше срока, то предпринимаются действия, аналогичные единоличному выходу из ТСЖ собственника:

• пишется заявление;
• оплачиваются коммунальные платежи и членские взносы;
• прилагается пакет документов;
• в недельный срок издается приказ о выходе.

Различием будет то, что заявление пишется на имя председателя. А также указывается имя возможного кандидата на должность (последнее не обязательно, производится в устной форме).

В заключении следует заметить, что выход из товарищества собственников жилья – это не на всю жизнь. Законом не запрещено спустя какое-то время опять вступить в него. Но, прежде чем это сделать, нужно хорошо подумать. Не нужно производить процедуру входа и выхода из ТСЖ/ТСН бесчисленное количество раз.

Можно ли это сделать?

Каждый собственник вправе сам решать: принимать или нет участие в создании ТСЖ. Так как это действие является добровольным, то и выход из ТСЖ никто и ничто не может ограничивать. Важно в этом случае соблюдение последовательности выхода.

Жилищный кодекс Российской Федерации — это основной правовой акт, который регулирует все фазы формирования и работы любого товарищества собственников жилья.

ВАЖНО! Возможность такого решения и его свобода закреплена в пункте 3 статьи 143 Жилищного кодекса Российской Федерации. В законе не имеется ограничений о возможности в будущем стать участником этого же товарищества.

Для намерения создания ТСЖ присутствие абсолютно всех жильцов не обязательно, как и для принятия других решений. Больше половины квартир будет вполне достаточно. Исходя из этого можно выйти из ТСЖ одной квартирой.

После выхода необходимо заключить договор на получение коммунальных услуг.

Выход возможен только в двух обстоятельствах:

1. При ликвидации организации.
2. При реорганизации в виде разделения, согласно статья 140 Жилищного кодекса Российской Федерации (как проводится реорганизация ТСЖ и какие ее виды бывают мы рассказывали тут).

Выход и создание нового ТСЖ

Ст. 136 ЖК РФ свидетельствует, что создание в одном доме двух ТСЖ недопустимо. Выход заключается в присоединении МКД к уже работающей некоммерческой структуре. Но даже после ее выбора все равно придется проделывать мероприятия по созданию ассоциации собственников в своем доме.

Алгоритм включает в себя несколько основных шагов:

1. Формирование ТСЖ.
2. Проведение собрания, которое должны посетить собственники двух домов. К слову, жители второго дома имеют право на отказ от слияния.
3. Оформление объединения.
4. Формирование нового устава и сметных документов.

Т. к. ТСЖ, сформированное с чистого листа, требует обязательной процедуры регистрации, необходимо добиться передачи в ФНС заявления и учредительных документов, вложив в пакет бумаг соответствующее решение, принятое в рамках собрания, а также квитанцию об уплате государственной пошлины в 4000 р.

Права и обязанности граждан

По отношению к квартире

Внимание! Собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению принадлежащим ему жилым помещением.
Он может предоставить в пользование другому лицу квартиру по найму. А также заключить с ним договор безвозмездного проживания, но при этом данное использование не должно ущемлять интересы других граждан.

Кроме прав, собственник обязан соблюдать необходимые условия проживания в помещении. Ему нужно поддерживать в надлежащем виде жилую площадь, на которой он проживает. Он должен соблюдать права и законные интересы соседей, следовать правилам использования квартирных помещений. Кроме этого, владелец вынужден нести расходы по содержанию общего имущества и помещений.

На нашем сайте вы найдете и другую информацию о деятельности ТСЖ и сможете узнать, чем оно отличается от УК и ЖСК, а также что такое ассоциация ТСЖ.

Применительно к нежилым помещениям

Участие в товариществе, которое организовано в доме, дает право не только присутствовать на собрании, но и принимать разные решения, например, относительно нежилых помещений. Именно члены ТСЖ определяют необходимость о ставке консьержа, или какой косметический ремонт нужно сделать в вестибюле, коридоре или на лестничной клетке. А это напрямую влияет на рыночную стоимость квартир в этом здании.

Учитывая тот фактор, что именно товарищество распоряжается помещениями коллективного применения, квартиросъемщики с его поддержкой принимают решение, как использовать чердак или подвал своего дома. А оформление за товариществом прилегающей территории, позволит организовать не только парковку машин, но и детскую площадку.

Справка. Кроме вносимых взносов, источником доходов для товарищества могут быть и государственные субсидии.

Для этого участникам следует помнить, что власти муниципалитета, являющиеся владельцами не приватизированных квартир в здании, также обязаны покрывать расходы по содержанию жилья, а в случае отказа, ТСЖ имеет право взыскать часть взносов в принудительном порядке.

А также в соответствии со ст. 153 ГК РФ товарищество может выступить инициатором строительства дополнительных сооружений с дальнейшим извлечением доходов из них. Например, допускается, при оформлении всех разрешений пристроить к жилому зданию помещение под магазин или кафе, и сдавать его в аренду: вполне возможно, что данные платежи перекроют большую часть коллективных расходов.

Владелец частного предприятия, которое находится на территории дома, независимо от членства в товариществе, обязан нести коммунальные расходы и тратиться на поддержание в надлежащем состоянии общих принадлежностей. При этом важным моментом является то, что предметно подразумевается под расходами на содержание общего имущества.

Такое уточнение обусловлено ст. 210 Гражданского кодекса РФ, где сказано, что владелец объекта несет бремя содержания помещения и имущества, находящегося в нем, если другое не оговорено в договоре ТСЖ.

Помимо этого, согласно ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники необитаемых помещений обязаны нести расходы на содержание коллективного имущества в многоквартирном доме. Они определяются долевым участием в праве общей собственности.

Выход из товарищества и переход на самоуправление

Непосредственное управление домом регулируется со стороны ФЗ№123 от 04.06.2011 г. На основании договора оказания услуг и исполнения работ, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества, одна сторона (УК) по заданию другой стороны (владельцев помещений) обязана оказывать услуги в течение оговоренного в документе срока. Договоры заключаются от лица каждого собственника от своего имени (ФЗ№417 от 07.12.2011 г.). В процессе принятия важнейших решений регулированием вопросов занимается ответственное уполномоченное лицо, имеющее доверенность, выданную большинством собственников. Для перехода на такую форму правления требуется выйти либо ликвидировать ТСЖ, либо провести его реорганизацию.

Алгоритм действий для одного собственника

Разберемся сначала, как можно выйти из ТСЖ одной квартирой:

• погасить долги перед товариществом;
• оплатить все счета по коммунальным услугам за предшествующий выходу период;
• написать заявление о выходе;
• отослать его в управление как заказное письмо или принести лично.

В том случае, если вы решили сами отдать письмо правлению, оно должно быть в двух экземплярах. Одно из них будет принято правлением, о чем сотрудник товарищества поставить отметку, дату и номер заявления на его бланке, этот экземпляр остается у выходящего из ТСЖ собственника. Выполнение этого условия необходимо самому жильцу. Чтобы не возникало ситуации с внезапно потерей заявления.

По сути, после подачи заявления владелец квартиры уже перестает быть членом организации. Следующее за этим собрание жильцов с решением исключить его из состава товарищества – лишь формальность. Теперь собственнику необходимо заключить договор с ТСЖ о предоставлении его коммунальных услуг, обслуживании и форме оплаты.

При этом стоит быть предельно внимательными и читать все пункты, чтобы не подписать согласие на оплату охраны и прочих вещей, за которые платят лишь участники. Стоит также быть готовым к тому, что решение о выходе из членов товарищества встретит непонимание и отрицательную реакцию от остальных его членов.