Поэтому при выборе управляющей организации жильцам и законным собственникам помещений хочется довериться лицу, которое сможет всячески поддерживать в надлежащем состоянии дом и общедомовую территорию, а также улучшать положение.
Но часто подобное становится невозможным ввиду неправильного выбора управляющих верхов.
Каждую организацию возглавляют люди, которые так или иначе следят за состоянием постройки, отдают распоряжения и первостепенно решают, на что лучше потратить бюджетные средства, какие именно работы провести и так далее.
К сожалению, не всегда во главе управляющих организаций встречаются люди, которые готовы добросовестно выполнять свои обязанности.
Часто, многие приходят работать в жилищную сферу с одной банальной целью – наживаться на доверчивых собственников и попытаться проникнуть в структуру их бюджета.
Для того, чтобы подобных казусов и неприятных ситуаций не произошло именно с вами – необходимо знать, какие функции должны ложиться на плечи правления товарищества собственников жилья, как они должны выполнять свои функции, а также, что входит в сферу их веденья.
Права и обязанности ТСЖ согласно жилищного кодекса — разберемся с этими важными и актуальными вопросами в этой статье.
О плюсах и минусах ТСЖ читайте в нашей статье.
На основании чего действует правление?
Давайте разберемся с вопросами понятийного характера. Что такое ТСЖ и почему в рамках данной статьи мы говорим именно о такой управляющей организации. Проясним этот вопрос.
Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, которая создана из самих жильцов, кроме того, организация зарегистрирована как юридическое лицо, я является полноценным налогоплательщикам и осуществляет функции по облагораживанию, содержанию и управления многоквартирным домом.
Товарищество наиболее популярно при изначальном выборе управляющей организации и на это есть ряд причин. Одна из самых популярных причин для выбора и формирования данной организации – это возможность жильцам самостоятельно формировать ее состав.
На собрании собственников выбираются кандидатуры, к которым жильцы имеют наивысшее доверие. Кроме того, учитывая тот факт, что жильцы дома войдут в состав правления товариществом, значит, никто иной, как жильцы в составе руководства и будут заинтересованы в том, чтобы максимально эффективно исполнять свои функции, дожидаясь того, чтобы дом был облагорожен и находился в подобающем состоянии.
Но кто такие члены правления?
Законодательством установлено, что товарищество формируется из членов законных собственников помещений.
Но согласитесь, если каждый вопрос, касающийся благоустройства и расхода бюджетных средств выносить на суд собрания жильцов, то собирать его придется очень часто, что практически не возможно, ведь каждый проживающий имеет свою занятость, а значит, не сможет надлежащим образом присутствовать на каждом собрании.
Поэтому, из числа собственников выбираются самые инициативные и имеющие доверие граждане, которые могут представлять общие интересы дома и могут самостоятельно принимать решения в интересах жильцов.
Собрание жильцов, при создании руководства будет собираться значительно реже и только по очень серьезным поводам.
Кроме того, из состава участников правления избирается такое важное лицо как председатель товарищества, который призван регулировать всю деятельность организации и решать важнейшие вопросы.
Узнайте на нашем сайте о том, как написать заявление на вступление в ТСЖ.
Виды обслуживания
Фактически товарищество оказывает услуги не только в бытовых вопросах, но и в других, не менее важных для собственников и жильцов дома направлениях. Бытовая сторона деятельности ТСЖ выступает вперед, «закрывая» остальные области компетенции.
Техническое
Наиболее широкое и первостепенное назначение ТСЖ — услуги в области эксплуатации многоэтажного дома, его техническом обслуживании, которое затрагивает всех жильцов, даже тех, кто отказался от вступления в товарищество.
Что входит в эксплуатационное обеспечение:
- контроль за правильным функционированием всех технических систем здания;
- организация осознанного качественного пользования жильцами этими системами;
- обеспечение рабочего состояния строительных основ, конструкций, приборов и устройств дома;
- проведение капитального и текущего ремонта;
- монтаж диспетчерского оборудования и связи;
- поддержка всех коммунальных услуг и систем, недопущение прерывания их подачи;
- содержание территорий дома и двора общего пользования в чистоте;
- организация ремонта или улучшения внешнего вида подъездов, лестниц, лифтов, площадок перед домом и т. п.;
- установка новых, более комфортных технических устройств и аппаратов.
Перечень не является закрытым.
Если жильцы согласно осуществлять соответствующие расходы, то в техническую сторону содержания дома могут добавляться — монтаж домофона, системы видеонаблюдения, открытие пункта охраны.
Разумеется, такая работа не является односторонней. Жильцы сами заинтересованы в помощи ТСЖ обеспечить их комфортом и безопасностью, поэтому должны принимать активное участие в воплощении перечисленных функций.
Юридическое
Имея юридическое обоснование, ТСЖ представляет интересы каждого отдельного и общей совокупности жильцов. При установлении и развитии отношений с поставщиками и подрядчиками, контрольными органами, в судебных инстанциях.
Чтобы оптимизировать такую функцию товарищества, необходимо тщательно и качественно сформулировать нормы в договоре жильцов с ТСЖ.
Договор с ограниченными правами ТСЖ или непрофессионально изложенными формулировками может способствовать невозможности отстаивать права собственников в судебном споре. Например, с поставщиком коммунальных услуг или значительно сузить поле для защиты интересов жильцов, и повлечь материальные потери.
Основные сферы юридического обслуживания:
- налоговый учет;
- кадровое делопроизводство;
- составление и изменение документации;
- регулирование споров и вопросов задолженностей;
- формирование публичной информации;
- сопровождение при реорганизации, ликвидации;
- анализ документов.
Лучше всего заключать договор при высококвалифицированной юридической поддержке.
Бухгалтерское
Ясно, что для работы с коммунальными службами необходимо постоянное и своевременное начисление платежей и их уплата. Кто занимается бухгалтерским обслуживанием, сопровождением этих операций и их запросом в банке? ТСЖ возлагает на себя функции счетовода и посредника между жильцами и коммунальными конторами, о чем большая часть владельцев жилья даже не задумывается.
Без такой функции им пришлось бы самостоятельно запрашивать платежные поручения и переводить денежные средства по реквизитам. При этом постоянно нарушались бы сроки, совершались бы ошибки и недоразумения, что вело бы к срывам поставки услуг и прочим неприятностям.
Также сотрудники ТСЖ занимаются уведомлением жильцов о налоговых начислениях и задолженностях, срока их уплаты, страховых выплатах, формируют годовые и ежеквартальные отчеты и т. п.
Другие виды
Товарищество, а точнее, рядовые его члены, заинтересованы в экономичном подходе к решению бытовых вопросов, так как капитал ТСЖ состоит из их вкладов, а извлечением прибыли ТСЖ заниматься не вправе.
Для эффективного использования ограниченного бюджета необходима серьезная аналитическая работа:
- Планирование и прогнозирование деятельности, рассмотрение альтернативных путей развития.
- Расчет экономических показателей.
- Установление корреляции между различными управленческими и оперативными решениями.
- Оптимизация налогов, кадрового обеспечения, бытовых технологий.
- Подбор инструментария, инвентаря, новых запчастей и материалов или оборудования целиком по более выгодным условиям, чем общие рыночные.
Всеми этими задачами занимается ТСЖ, выполняя таким образом экономическое обслуживание жильцов.
Другой вид — организационное обслуживание, состоит в инициации и сопровождении производственных процессов, делопроизводства, донесения информации, планировании деятельности, контроле, обеспечении жильцов ресурсами.
Жилищное обслуживание — интеграция в жизнь дома санитарных и гигиенических институтов Гарантия чистоты и порядка, своевременного вывоза отходов, мусора, выведение паразитов — насекомых, грызунов, установка вентиляционных очистительных систем, эпидемиологические мероприятия, развитие культурных и эстетических элементов территории — детских и спортивных площадей, дизайнерских решений в доме и прилегающих участках, уход за насаждениями.
Какими законами регламентируется?
Рассмотрим правовое регулирование товариществ собственников жилья. Конечно, деятельность руководства не придумана самими членами товарищества, правление давно установлено законом и является неотъемлемой частью управляющей организации.
Именно поэтому, когда речь заходит о руководстве, следует помнить о том, что существует множество нормативных актов, которые закрепляют их деятельность на законодательном уровне.
Конечно же, первостепенным нормативным актом, который регулирует вопросы деятельности правления и ТСЖ в целом является жилищный кодекс.
Именно этот нормативный акт способен, так или иначе, способен регулировать вопросы взаимоотношения руководства с жильцами, с работниками в данной организации.
Кроме того, он регламентирует все закрепленные пара и обязанности собственников входящих в правления, а таких обязанностей у них достаточно.
Также многие аспекты, которые имеют значения для деятельности правления содержатся и в таком локальном нормативном акте, как устав товарищества законных собственников жилья.
Данный акт регулирует вопросы, которые связаны с деятельностью данной организации, избрания на должности руководства граждан и другие немаловажные аспекты, в том числе, вопрос вознаграждении за свою деятельность.
Если вы хотите почерпнуть как можно больше информации о том, что представляет собой правление и как оно формируется – настоятельно рекомендуем обратиться вам к данным нормативным актам.
Кто является органами управления товарищества собственников жилья?
В соответствии со ст.144 ЖК РФ органы управления ТСЖ это:
- собрание членов товарищества;
- правление организации.
Избрание председателя правления и иных кандидатур в управленческий аппарат осуществляется членами собрания путем голосования.
Состав правления зависит от общего собрания. Члены товарищества могут принять решение о его переизбрании или упразднении.
Организационно правовая форма
Товарищество, как следует из определения, данного в законодательстве имеет форму юридического лица. Но почему именно такую? Данная организация подточена налоговым органам.
Кроме того, ТСЖ имеет собственный бюджет, имеет возможность нанимать работников для исполнения каких либо работ, как на постоянной, так и разовой основе.
Все эти признаки по праву относятся к характеристике юридического лица, а значит и товарищество по праву является таковым.
О понятии резервного фонда, а также членских и других взносов в ТСЖ вы можете узнать из нашей статьи.
Выборы
Управленческий аппарат избирают на общем собрании членов ТСЖ. Решение принимается большинством голосов. Каждая кандидатура рассматривается в отдельности. Если за конкретного человека проголосовало более половины присутствовавших, то его назначают в правление.
Принятое решение оформляется протоколом общего собрания. Его подписывают все проголосовавшие за, а также избранные в члены. Правление выбирается на срок, определенный Уставом ТСЖ. Он не может превышать двух лет.
Членство в правлении является добровольным. Принуждать человека нельзя. То есть любой кандидат может отказаться.
Обязанности перед жильцами
Члены правления товарищества, а также учредители и иные работники данной организации имеют установленный законом, а именно трудовым кодексом перечень обязанностей, которые обязаны выполнять перед жильцами напомним, что невыполнении обязанностей может стоить членам руководства не только переизбрания, но и штрафными санкциями и другими, не самыми приятными вещами.
Рассмотрим основные обязанности участников правления и других работников тсж:
- В первую очередь члены руководства должны неустанно исполнять требования закона, прислушиваться к нему и не выступать за его рамки.
- Участники правления должны осуществлять контроль за расходованием бюджетных средств.
- Члены руководства обязуются честно составлять смету доходов и расходов не только всех участников правления, но и других работников.
- Члены руководства обязаны осуществлять контроль за управлением МКД.
- В обязанности правления организации входит нанимать работников для обслуживания дома, а при наличии причин – увольнять их.
- Участники правления обязаны заключать договора на обслуживание многоквартирного дома, а также его эксплуатацию и ремонт.
- Участники правления ведут так называемые документальные реестры, в которых отчитываются обо всем что связано с тратами.
- Обязаны выставлять спорные и важные вопросы на суд собрания владельцев жилья.
- Если уставом установлены и другие обязанности – то выполнять их беспрекословно.
Об обязанностях управляющего ТСЖ читайте в нашей статье.
Почему мы?
В штате коллегии адвокатов «Бородины и партнеры» работают юристы по жилищным вопросам, которые регулярно разрешают даже самые сложные споры между ТСЖ, жильцами многоквартирных домов, службами жилищно-коммунального хозяйства. Какие аргументы убедят Вас обратиться именно к нам:
- Опыт разрешения жилищных споров в судебном и внесудебном порядке – более 20 лет;
- Десятки выигранных дел с участием ТСЖ;
- Возможность связаться с юристом в любое время суток по телефону, электронной почте или через чат в Личном кабинете на сайте;
- Предоставление полного комплекса юридических услуг – консультирование, сопровождение судебного и досудебного производства, контроль за исполнением решения суда;
- Соблюдение конфиденциальности и высокий профессионализм участников, что подтверждает членство специалистов в Адвокатской палате города Москвы;
- Устойчивая репутация на рынке и многочисленные положительные отзывы клиентов.
Как решаются спорные моменты?
Если среди членов товариществ и их работников появляются спорные моменты, то данные вопросы должны быть вынесены на сход жильцов, или как его называют — собрание и решаться в порядке голосования.
Данное правило не установлено законодательством, но наверняка имеет свое отражение в уставе товарищества.
О том, как написать заявление в ТСЖ о протечках, затоплениях или необходимости ремонта и перерасчета, вы можете узнать из нашей статьи.
Правила, регулирующие вопросы проживания
Все правила, которые касаются проживания в доме, прописываются и утверждаются на общем собрании.
И не только обладатели недвижимого имущества, входящие в учреждение, обязаны их придерживаться, а абсолютно все жители дома.
Основанием для создания правил и их последующего принятия служат законодательные нормы, которые актуальны на определенный момент времени.
Также основанием будет устав учреждения, требования к содержанию дома и придомовой территории.
Какими правами и полномочиями обладают?
Правление и учредители
Правление товарищества и его учредители – это должностные лица, которые помимо широкого спектра обязанностей имеют такой же спектр прав.
Давайте рассмотрим те права, которыми обладают данные субъекты:
- Имеют право принимать решение о расходе бюджетных средств на нужды дома и его содержания.
- Заключать договора на содержание и управление многоквартирным домом.
- Определять смету доходов и расходов исходя из бюджета.
- Пользоваться кредитными предложениями в рамках организации, предоставляемыми от банков.
- Передавать денежные средства за выполненную работу работникам.
- Получать вознаграждение за проведенную работу.
- Заключать сделки на действия, необходимые в обслуживании дома.
- Пользоваться общедомовой собственностью.
- Видоизменять общедомовое имущество в рамках управления многоквартирным домом.
Узнайте на нашем сайте о том, как пожаловаться на работу вашего ТСЖ и можно ли выйти из него.
Члены
Рассмотрим правовое положение членов товарищества, которое определено трудовым кодексом:
- Данные лица имеют право своевременно получать исчерпывающую информацию о деятельности товарищества и расходе бюджетных средств.
- Имеют право предъявлять требования к товариществу по поводу качества или других пунктов оказанных услуг.
- Имеют право знакомиться с документами, в том числе и бухгалтерией.
- Имеют право самостоятельно организовывать общие собрания владельцев жилья для обсуждения волнующих вопросов.
- Имеют право требовать внесение изменений в устав организации.
О реорганизации, ликвидации или банкротстве ТСЖ читайте наши статьи.
Требования в ТСЖ
К многоэтажным домам предъявляются высокие требования по технологии, технике и безопасности еще на этапе строительства в силу большой ответственности.
Также и содержание и поддержка такой конструкции имеет строгие стандарты и регламент, поэтому законодательство окружило ТСЖ пределами и условиями для осуществления деятельности.
К охране труда
Чтобы гарантировать безопасность выполняемых инженерно-технических работ в доме сотрудники ТСЖ — штатные и приглашенные — обязаны проходить и знакомиться с инструкциями эксплуатации ТСЖ и подписываться в журналах безопасности. Такие действия необходимы при следующих работах:
- ремонт крыши;
- обслуживание лифтов;
- монтаж и демонтаж окон;
- установка систем кондиционирования;
- прочих ремонтно-бытовых операций.
Требования относятся к охране труда, так как заботятся о безопасности не только жильцов, но и самих работников. Важно соблюдать грань между служебными обязанностями и личной защитой жизни и здоровья.
К пожарной безопасности
Еще со школьных лет все знакомы с нормами противопожарной системы и эвакуации. Для многоэтажного дома эти правила особенно актуальны, так как быстро покинуть дом смогут только жильцы нижних ярусов.
Основные требования:
- пожарные лестницы доступны для использования, не захламлены, регулярно проверяются на предмет годности;
- запрет на сжигание мусора и тем более горючих отходов;
- разведение огня внутри дома и в окружающей территории;
- запрет на держание легко воспламеняющихся предметов и вещей;
- курение исключительно на специально отведенных для этого площадках;
- наличие планов эвакуации, огнетушителей и кранов.
Большинство людей пренебрежительно относится к технике безопасности. Однако практика демонстрирует большое число аварийных ситуаций с пострадавшими и жертвами. Среди которых часто оказываются дети. Поэтому ТСЖ обязано донести до всех жильцов важность соблюдения норм и периодически проводить повторный инструктаж.
Где и нужно ли это прописывать?
Конечно, несмотря на то, что законодательство содержит информацию о правах и обязанностях , все же лазить по кодексам с целью отыскать ту или иную нормы – занятие неблагодарное.
Именно поэтому права и обязанности прописываются не только в кодексах и иных нормативно правовых актах, но и уставе товарищества.
Для данной темы выделяется специальная глава, где подробно прописываются все возможны права со ссылками на законодательство. Тоже самое касается и обязанностей.
Также не стоит забывать о том, что владельцы жилья в многоквартирном доме заключают с товариществом договор на управление и содержание многоэтажной постройки и прилегающей к ней территории.
Так вот, исходя из имеющихся данных можно сделать вывод о том, что в данном договоре также может быть размещена информация о правах и обязанностях сторон для того, чтобы все владельцы помещения в многоквартирном доме в рамках собрания могли ознакомиться с данными вопросами.
Узнайте на нашем сайте также о том, как зарегистрировать ТСЖ на ГИС ЖКХ.
Протокол
Протокол – это документ, который составляется по принятому стандарту. Здесь имеются три части. Первая часть – вводная, и она содержит информацию, которая касается учреждения, числе его участников, посетивших собрание.
Также в вводную часть помещаются данные о назначении даты проведения собрания или о его отмене, в случае неявки необходимого для принятия решения количества людей.
Во второй, или основной, части прописывается повестка дня.
Это вопросы, которые выносятся на рассмотрение, и данные об обсуждениях этих вопросов.
В третью часть включается подведение итогов голосования.
К протоколу необходимо прикладывать копии уведомлений о созыве собрания, а также бланки для голосования.
Обязательно нужно приложить список тех, кто участвовал в обсуждении.
Вознаграждение
Оплата деятельности правления устанавливается решением общего собрания ТСЖ. Такое правило указано в пункте 11 части 2 статьи 145 ЖК РФ. Выплата вознаграждения производится на основании заключенного договора, с соблюдением правил Устава ТСЖ. Сумма определяется на общем собрании.
С вознаграждения ТСЖ должно будет заплатить НДФЛ. Например, ежемесячное вознаграждение установлено в сумме 5 000 рублей. Итоговая сумма будет рассчитана следующим образом: 5 000 – 13% (НДФЛ) = 4 350 (сумма вознаграждения).
