Пошаговый алгоритм выкупа земельных участков у муниципалитета

С принятием Конституции РФ с 1993 г. у граждан и организаций появилось право на приобретение федеральной или муниципальной земли в собственность. А в 1997 г. был введен Земельный кодекс, содержащий правила землепользования. Но в нашей стране законодательные акты постоянно терпят изменения, и чтобы выкупить землю из государственной собственности необходимо владеть актуальными на 2021 г. сведениями и знать все нюансы приобретения земли.

Проблема в том, что многие интернет-порталы содержат устаревшую или недостоверную информацию, из-за которой граждане не могут получить участки даже на платной основе и правильно оформить их в собственность.

В данной статье содержится информация о том, в каких случаях можно выкупить государственные участки, как происходит процедура выкупа, сколько это будет стоить и как рассчитать. Также мы предоставим пошаговую инструкцию с описанием каждого этапа.

Почему стоит для выкупа земельного участка обращаться именно к нам?

Продажа земельного участка в Москве или в Подмосковье в обычном режиме — довольно хлопотное и затратное занятие. Вам нужно будет:

1. Заключить договор с риэлторской компанией и уменьшить свою прибыль на существенный процент или заниматься всем самостоятельно.
2. Тратить время и деньги на то, чтобы показывать собственность покупателям. Немногие готовы расстаться со значительными суммами, даже не видя такой объект недвижимости.
3. Давать постоянно объявления, регулярно поднимать их, оплачивать раскрутку, потому что в противном случае о вас никто не узнает.
4. Торговаться с потенциальными покупателями, вникать в тонкости оформления сделки.
5. Учитывать все потенциальные риски, которые у продавца всё же есть.

При обращении в риэлторское агентство у вас не будет никаких рисков. Вы просто предоставляете нам документы на земельный участок, получаете аванс, оформляете сделку и получаете остаток средств. От вас потребуется минимальное участие. Не нужно будет отвлекаться от текущих дел. При этом сам процесс займёт всего пару недель, а не несколько месяцев или больше.

Стоит отметить, что наше агентство недвижимости предлагает особо выгодные условия сотрудничества:

1. Вы получаете аванс в течение 24 часов после предоставления полного пакета документов. Нередко деньги могут быть переведены и быстрее.
2. Весь процесс занимает около 2 недель. Это на порядок быстрее, чем при обычной продаже. И указанное время обусловлено только тем сроком, который требуется для регистрации передачи права собственности на недвижимость.
3. Сделки суммой до 12 миллионов одобряются автоматически, если есть полный пакет документов, и с ним всё в порядке. Если земельный участок стоит дороже, с нашими сотрудниками заключение такой сделки можно обсудить в индивидуальном порядке.
4. Мы выкупаем любые земельные участки, которые находятся в пределах 50 км от МКАДа.
5. Если у вас с оформлением документов возникла какая-то заминка, мы всегда готовы помочь. Для этого вы можете обратиться к нашим сотрудникам и уточнить детали. В нашем штате работают опытные риэлторы, великолепно подкованные в соответствующих вопросах.
6. С нами можно быть уверенными в том, что сделка не сорвётся. Если вы получили аванс, мы уже не откажемся от купли-продажи участка.
7. Аргументированный ответ поступит вам в первый же день обращения.
8. Нам можно продать за короткий срок несколько участков или объектов недвижимости одновременно. У нас на выкуп такой собственности выделены значительные суммы, денежные средства всегда есть в наличии. То есть вам не придётся долго ждать или конкурировать с другими продавцами на рынке.

Пошаговая инструкция

Покупка земли из государственной собственности несколько отличается от купли-продажи участков между собственниками. Однако такой способ приобретения недвижимости гораздо безопаснее. Ведь покупая федеральную или муниципальную землю можно быть уверенным в том, что у нее один собственник – государство, и после заключения ДКП не появятся «подводные камни».

Если покупка частного ЗУ начинается с просмотра досок объявлений, то государственную недвижимость вы найдете непосредственно в Администрации муниципального образования. Также, если выкуп возможен только через аукцион, то можно воспользоваться официальным сайтом содержащем информацию о торгах – https://torgi.gov.ru.

Выбрав участок для покупки, можно перейти к процедуре выкупа.

Подача заявления

Будущий собственник подает заявление о предоставлении земли за плату или о допуске к аукциону в местный орган самоуправления.

В заявлении указывается:

1. Наименование органа власти.
2. ФИО заявителя, его адрес и телефон.
3. Цель заявления – предоставление ЗУ в собственность за плату.
4. Данные запрашиваемого участка – категория, целевое назначение, адрес, площадь, кадастровый номер.
5. Цель использования ЗУ.

Образец заявления на покупку земли

заявление о проведении аукциона

Подать готовое заявление можно самостоятельно, почтой или через представителя. Также гражданам во многих обращениях помогает МФЦ. Вы можете написать заявление и сдать пакет документов сотруднику местного центра.

Однако обращение непосредственно к главе Администрации остается наиболее актуальным способом. Поскольку «на месте» вам могут сразу сказать о недостающих документах или даже сообщить есть ли у вас шансы на покупку запрашиваемой земли.

Документы

К заявлению полагается предоставить следующие документы:

1. Копия паспорта заявителя.
2. Доверенность и копия паспорта доверенного лица (при обращении через представителя).
3. Договор аренды, безвозмездного пользования (если есть).
4. Документы на зарегистрированные объекты недвижимости, расположенные на участке (если есть).

Для юридических лиц пакет документов выглядит так:

1. Копия паспорта представителя.
2. Доверенность.
3. Свидетельство о гос. регистрации (копия).
4. Копия устава.

Также можно предоставить кадастровый паспорт ЗУ, выписку из ЕГРН, схему участка и любые документы, которые могут повлиять на решение Администрации в продаже участка именно вам.

Ответ

После принятия документов ваше заявление должно быть рассмотрено не позднее 30 дней. Орган местного самоуправления примет решение и уведомит вас письменно. Ответ может быть положительным – выкуп одобрен или вас допустили до участия в аукционе, а также отрицательным – отказ в выкупе или участии в торгах.

Причины отказа:

1. Обратилось лицо, не имеющее прав на выкуп.
2. В заявлении допущены ошибки.
3. Не предоставлены соответствующие документы.
4. На ЗУ расположены постройки принадлежащие муниципальному образованию, субъекту РФ или РФ.
5. ЗУ находится в пользовании у другого лица или предназначен для гос. нужд.
6. Предоставлен юр. лицу для освоения территории.
7. ЗУ изъят или ограничен из оборота.
8. Аукцион проведен с нарушением.

Безусловно, когда отказ последовал из-за невнимательности заявителя, то споров не возникает. Но если такой ответ не обоснован или у вас есть сомнения, вы всегда можете обжаловать его. Для этого есть 2 варианта:

• досудебный – урегулирование вопроса путем обращения в администрацию;
• судебный – подача искового заявления в суд.

Прежде, чем начинать споры с Администрацией, опишите в чате справа свою ситуацию. Наш специалист изучит ее и поможет вам выбрать рациональный путь решения проблемы абсолютно бесплатно.

Заключение договора

После положительного решения администрации или победы на торгах Администрация предоставляет заявителю договор купли-продажи ЗУ. Подписав такое соглашение покупатель может обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности на землю.

Регистрация в Росреестре

Подписав договор, покупатель приобрел право зарегистрировать купленную землю в собственность. Для этого он предоставляет свой паспорт и ДКП в территориальное отделение Росреестра. Однако данная госуслуга не бесплатна. За регистрацию права собственности на ЗУ предусмотрена госпошлина в размере 350 р. (пп.24. п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Предоставлять квитанцию не обязательно, но если платеж не поступит, то выписку ЕГРН с подтверждением возникших прав вы не получите.

Какие земельные участки мы выкупаем?

Наша компания заинтересована в выкупе любых земельных участков вне зависимости от их специфики. Это означает следующее:

1. Они могут быть расположены где угодно в пределах 50 км от МКАДа. То есть для нас не особо принципиально нахождение поблизости населённого пункта, трассы, достопримечательностей и прочего.
2. Мы приобретаем земельные участки как с хозяйственными постройками, так и без них.
3. Это может быть собственность, к которой уже проведены коммуникации, так и земля, к которой ещё только нужно их проводить.
4. Мы заинтересованы в выкупе земельных участков какой угодно формы и любого размера.
5. Это может быть земельный участок под застройку или исключительно для сельскохозяйственных нужд.

Безусловно, все перечисленные факторы важны для оценки стоимости такой собственности. Но на сам факт выкупа они не влияют.

Выкупная стоимость ЗУ

Государственная земля всегда привлекательнее для покупки. Это связано не только с юридической чистотой участка, но и с его ценой. Как правило такие земли на порядок дешевле, чем у частников.

В настоящее время возможен выкуп земли по кадастровой стоимости (КС), ниже ее или по результатам аукционов. Последнее не требует подробного описания. Поскольку цену за участок назначает сам покупатель.

Что касается выкупа по цене ниже КС, то законом установлено:

1. 50 % от КС для инвалидов и пенсионеров.
2. От 20 % до 60% для арендаторов выкупаемых ЗУ.
3. 80 % для выкупа с изменением категории или назначения ЗУ.

Для граждан, которые пользовались ЗУ более 10 лет, и которые имеют в собственности кап. строения на выкупаемом участке стоимость может быть снижена до 2,5 %.

Как определяется цена земельного участка?

Наше риэлторское агентство предлагает до 95% от рыночной стоимости. Обратите внимание на то, что мы ориентируемся на рыночную стоимость, а не на кадастровую. Последняя нередко может быть ниже или просто не соответствовать реалиям действительности, так как определяется по стандартизированным методикам для большого количества подобных объектов недвижимости в конкретном регионе.

Итак, при установлении выкупной цены мы учитываем следующее:

1. Площадь земельного участка.
2. Особенности планировки. Например, если участок чрезмерно вытянутой или неправильной формы, это может создавать проблемы при его эксплуатации.
3. Удалённость от крупных трасс. Если участок расположен слишком далеко, проводить застройку будет проблематично, что означает дополнительные расходы и снижает его привлекательность. Однако если участок буквально выходит на трассу, то это вредит экологии, повышает уровень шума. Поэтому оптимальный вариант — небольшая удалённость.
4. Проведение коммуникаций на участок. Как нетрудно догадаться, если всё подключено, то такой участок будет стоить дороже. Цену поднимают также и документы о разрешении проводить коммуникации, даже если сами работы ещё не выполнены.
5. Наличие разрешения на капитальное строительство. Этот документ бывает сложно получить, поэтому его оформление — серьёзный плюс.
6. Общее состояние участка. Например, качество земли, заболоченность, работы, которые нужно проводить перед застройкой или перед началом эксплуатации другим способом. Зависимость довольно простая. В частности, чем больше требуется вложить средств, тем ниже будет цена такого участка.
7. Наличие хозяйственных построек, гаража, погреба, других объектов, которые могут быть полезны. Следует принять во внимание, что если такое имущество можно использовать, то это — плюс. А вот если всё требуется сносить, а участок — расчищать, цена недвижимости упадёт.
8. Участок находится на территории охраняемых дач или посёлка повышенного комфорта. Если въезд на территорию хорошо освещён и контролируется, то это сразу повышает стоимость земли в районе.
9. Удалённость от населённых пунктов. Участки в Подмосковье, которые расположены не очень далеко от тех или иных населённых пунктов, оцениваются дороже.
10. Наличие собственного источника воды. Например, колодец с артезианской водой. Естественно, это повышает стоимость такой недвижимости.
11. Состояние инфраструктуры. Если участок расположен на территории элитного коттеджного посёлка, рядом находятся аптеки, магазины, отделения банков, пункты оказания первой медицинской помощи, стоимость такой недвижимости будет намного выше, чем если речь идёт о необжитом районе.

Необходимо отметить, что всё перечисленное оценивается комплексно. Если вы хотите получить точный расчёт, обращайтесь к нам. Мы непременно поможем.

Минусы срочного выкупа земли

• Срочная продажа недвижимости агентству подразумевает передачу земельного участка в право владения от собственника к физическому лицу (риэлтору), либо юридическому лицу (фирме). И здесь надо учитывать нюансы, связанные с налогообложением.
• Стоимость выкупа будет на 30-50 % процентов ниже рыночной цены — и это главный минус. Вам сразу предложат 30-40% рыночной стоимости земельного участка и если земля с обременением или заканчивается срок её аренды, то предложение вполне адекватное. Но если участок ликвидный (среди жилых домов, с газом и светом) — торгуйтесь.

Какие документы нужно предоставить на земельный участок?

Для продажи земельного участка требуется предоставить полный пакет документов. Речь идёт о следующем:

1. Удостоверение личности собственника или собственников. Если владельцев несколько, нужно согласие от каждого на заключение такой сделки.
2. Правоустанавливающий документ, который подтверждает право собственности на участок. Например, договор купли-продажи, договор дарения или же документ, фиксирующий факт вступления в наследство.
3. Разрешение органов опеки и попечительства, если право собственности было оформлено также и на несовершеннолетнего. В этом случае надо предоставить оригинал документа.
4. Разрешение от супруга в письменном виде, если участок был приобретён в браке. Вместо этого документа можно предоставить свидетельство о разводе и документы из суда, которые подтверждают состоявшийся раздел имущества. Ещё один вариант — предъявление брачного контракта, в котором устанавливается раздельный режим владения собственностью.
5. Межевой план участка. В нём должны быть чётко обозначены границы.
6. Кадастровый паспорт участка. Этот документ желательно предоставить, если его успели оформить до 2021 года.
7. Выписка из ЕГРН. Это ещё один документ, который также подтверждает право собственности. Он снижает титульные риски при проведении сделки. Если право собственности возникло до 2021 года, то в таком случае предоставлять нужно свидетельство о регистрации подобного права.
8. Справка об отсутствии долгов перед товариществом. Этот документ нужен далеко не всегда, а только при наличии товарищества (например, дачного).
9. Документ об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам. Актуально, если к участку уже подключены коммуникации, и владелец пользовался водой, электричеством и т. д.

Выше обозначен стандартный перечень документов. В некоторых случаях он может быть расширен. Ещё больше можно узнать при общении с нашими сотрудниками. В любом случае мы выкупаем все виды земельных участков. Всегда рады помочь.

Кто имеет право на выкуп

Первоочередное право покупки участка земли имеет тот гражданин или юридическое лицо, который в данный момент времени арендует надел. Данная ситуация предусматривает 2 варианта:

• наличие на арендуемой территории сооружения, находящегося в собственности (статья 36 Земельного Кодекса РФ);
• долгосрочная аренда земли без возведенных на ней постоянных строений.

Если здание, построенное на арендуемой земле, принадлежит нескольким собственникам, то и выкупать участок можно лишь совместно (в долевую собственность).
Российским законодательством предусмотрено, что граждане, проживающие в данном населенном пункте, имеют право на бесплатное выделение земельного участка. При нежелании тратить время на ожидание, гражданин может подать заявление на покупку желаемого надела.

Законодательная основа

Продажа земель, находящихся в собственности у государства или муниципалитета, осуществляется с помощью аукциона, торгов или без них, — всё это регламентируется статьёй 39.3 ЗК РФ.

Скачайте Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов (20,6 KiB, 745 hits)

Рассмотрим случаи, в которых земельный участок продаётся без торгов:

• Государство или муниципалитет заключают с гражданином договор на комплексное освоение земли, после чего предоставляют надел земли в аренду.
• Если надел образуется из предоставленных ЗУ некоммерческими организациями, целью которых является комплексное освоение под ИЖС, садоводства, огородничеств дачного хозяйства.
• Надел, который образуется из-за разделения ЗУ некоммерческой организацией. Целью данной организации является постройка индивидуального жилстроя, которая в последующем будет отнесена к имуществу для всеобщего использования.
• Если они образуются в результате разделения земли, предоставляемой юр. лицу для развития дачного хозяйства. Также предоставленный надел должен иметь характер общеиспользуемого имущества.
• Если на нём располагаются здания или сооружения. Все случаи с расположением каких-либо построек на таком ЗУ рассмотрены в ст. 39.20 ЗК РФ.
• Земельный участок предоставляется гражданам под ИЖС либо личное подсобное, дачное хоз-во, садоводство, огородничество в пределах территориальных границ города, поселка (территориальной единицы).
• Если предоставляется физ. и юр. лицам земля сельхозназначения, была использована в течение 3-х лет со дня заключения договора аренды, и не было нарушений по договорным пунктам и иных правонарушений правил земельного надзора, то на ЗУ заключается договор купли-продажи по окончанию договора аренды.

Скачайте Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение (19,1 KiB, 1 360 hits)

Обратите внимание: иногда органы МСУ предоставляют землю с последующим выкупом земли и построек находящихся на ней. Покупка в данных случаях осложняется тем, что в течение всего периода аренды не должно быть нарушено ни единого пункта договора.

Полный перечень указан в статье.

Скачайте Земельный Кодекс РФ ФЗ №136 (4,1 MiB, 1 081 hits)

Далее рассмотрим условия, которые предполагают передачу арендованного земельного надела в частную собственность.

К ним относятся:

• Выданная территория дана в аренду, что соответственно закрепляется договором аренды;
• ЗУ выдан гражданину или юридическому лицу в бессрочное использование;
• Надел эксплуатируется на основании пожизненных наследственных прав владения.

Обратите внимание: строительство может быть и на начальной стадии, главное, чтобы был заложен фундамент. Земля, находящаяся под основанием будущего строения, передается во владение собственнику постройки. Также имейте ввиду, что объект недвижимости подлежит регистрации, как незаконченное строительство.

Выкуп земельного участка под зданием или сооружением. Вопросы приватизации земельных участков.

Кто имеет право на выкуп земельного участка, на котором расположено здание или сооружение? При каких условиях можно обязать публичное образования заключить договор купли-продажи земельного участка под зданием и сооружениям? Когда отказ в предоставлении земельного участка может быть законным?

Данные вопросы волнуют собственников зданий и сооружений, которые расположены на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В предлагаемом обзоре рассматриваются некоторые проблемы, связанные с приватизацией (выкупом) таких земельных участков.

Нормативным основанием возможности выкупа земельного участка, принадлежащего государству или муниципалитету, является ст. 39.20 Земельного Кодекса РФ (ЗК РФ). Ч.1 ст. 39.20 ЗК РФ предусматривает, что, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, никто иной, кроме собственника зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках не имеет права требовать их выкупа у публичного образования. Кроме того, исключения из общего правила могут быть установлены только ст. 39.20 ЗК РФ, а также федеральным законом, т.е. ни субъекты федерации, ни Правительство РФ или министерства и ведомства не могут ограничить исключительное право на приобретение земельных участков.

Первый вопрос.

Когда исключительное право на приобретение земельного участка отсутствует?

Суды исходят из того, что при ограничениях оборотоспособности земельных участков, они не могут быть выкуплены собственниками, расположенных на них зданий и сооружений.

Обратимся к правовым позициям судов.

Определение Верховного Суда РФ от 03.10.2017 по делу N 307-КГ17-5121.

Правовая позиция

Статьей 27 Земельного кодекса установлены случаи ограничения оборотоспособности земельных участков. Пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса предусмотрен запрет приватизации земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон. Аналогичная норма содержится в пункте 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В данном деле ВС РФ пришел к выводу, что существует принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития.

Администрация при рассмотрении дела указывала на то, что спорный земельный участок согласно генеральному плану города Твери, утвержденному решением Тверской городской Думы от 25.12.2012 № 193 (394), относится к зоне зеленых насаждений, а также предназначен для формирования улично – дорожной сети и отнесен к землям общего пользования.

ВС РФ отменил состоявшиеся по делу судебные акты, так как суды не исследовали генеральный план. Если окажется, что земельный участок истца согласно генеральному плану относится к землям общего пользования, то истец не имеет права на его приватизацию. Иначе говоря, даже если у Вас имеется в собственности здание или сооружение, но земельный участок расположен на землях, оборот которых ограничен, то суды могут признать, что Вы не имеете права на его выкуп (приватизацию)

Определение Верховного Суда РФ от 01.11.2017 N 25-КГ17-18

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Вместе с тем статья 27 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2).

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, расположенные в том числе в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (подпункт 14 пункта 5).

Федеральный закон, предусматривающий случаи предоставления в частную собственность земельных участков, находящихся в первом, втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, не принят.

Второй вопрос.

Может ли заявителю быть отказано в предоставлении земельного участка в собственность, если его размер больше, требуемого для эксплуатации зданий и сооружений, находящихся на нем?

Предположим, что площадь здания, находящегося на земельном участке 1 000 кв.м., а для его эксплуатации необходим земельный участок площадью 1 500 кв.м. Если собственник здания, расположенного на земельном участке площадью 3 000 кв.м. обратиться с заявлением о предоставлении ему в собственность такого участка, то ему могут отказать.

Обратимся к правовым позициям судов.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.04.2017 N Ф07-2216/2017 по делу N А56-34470/2016 (суд руководствовался вышеназванной правовой позицией):

Суды обоснованно исходили из того, что площадь испрашиваемого заявителем земельного участка более чем в 10 раз превышает площадь находящегося в собственности Общества расположенного на земельном участке объекта недвижимости. При этом площадь переданного в аренду земельного участка равная 7 929 кв. м была определена на основании проекта планировки с проектом межевания территории, исходя из размещения на данном участке объекта розничной торговли площадью 7 540 кв. м, нормативного озеленения, минимального количества машино-мест для хранения индивидуального транспорта и для хранения грузового автотранспорта для целей обслуживания объекта розничной торговли площадью 7 540 кв. м, а не объекта площадью 743 кв. м. Суды обоснованно сослались на то, что Общество при обращении в Комитет с заявлением о выкупе земельного участка не представило доказательств возведения на участке объекта, для размещения и эксплуатации которого необходим весь участок, и не представило доказательств того, что для обслуживания принадлежащего ему объекта розничной торговли площадью 743 кв. м необходим испрашиваемый земельный участок площадью 7 949 кв. м.

Правовая позиция ВАС РФ, которая была изложена выше, содержится и в определении ВС РФ от 26.04.2016 N 64-КГ16-2, в котором говорится, что бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Как же доказать обоснованность размера земельного участка. Суды принимают в качестве доказательств заключения специалистов. Кроме того, в рамках рассмотрения дела можно ходатайствовать о назначении судебной экспертизы

Приведем примеры.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.11.2017 N Ф07-12755/2017 по делу N А56-21490/2017

Судами установлено, что в качестве доказательства, подтверждающего обоснованность испрашиваемой площади, Общество представило Заключение, согласно которому такая площадь является нормативно необходимой для эксплуатации расположенных на участке зданий спортивного комплекса с крытой хоккейной площадкой, поскольку с учетом назначения данных объектов и особенностей их использования для их обслуживания требуются вспомогательные объекты: место для организационных сборов спортсменов, парковка для легковых автомобилей и автобусов (машино-места), контейнерная площадка для сбора и вывоза твердых бытовых отходов, пожарные въезды, проезды, тротуары — с одновременным сохранением допустимого уровня озеленения территорий, что отражено в схеме (приложении к Заключению).

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.12.2017 N Ф07-13264/2017 по делу N А56-42604/2016

Суд первой инстанции с целью определения возможности раздела спорного земельного участка и формирования участка под зданиями, принадлежащими Обществу, определением от 20.01.2017 назначил экспертизу, проведение которой поручил экспертам общества с ограниченной ответственностью «Партнерство Экспертов Северо-Запада» — эксперту-строителю Степанову Николаю Николаевичу и кадастровому инженеру Галееву Марату Рахимовичу.

Согласно экспертному заключению от 02.03.2017 N 17 существующая планировка земельного участка с кадастровым номером 47:07:0120001:0014 отвечает целям обслуживания производственной базы с расположенными на участке зданиями пилорамы, стройцеха; существующие размеры участка отвечают требованиям строительных норм и правил, правил противопожарной безопасности; взаимное расположение объектов, их целевая взаимосвязь не позволяют сформировать в границах существующего участка один или несколько самостоятельных участков, не связанных друг с другом, отвечающих всем требованиям законодательства к самостоятельным участкам, а также не препятствующих функционированию предприятия.

Третий вопрос.

Имеет ли право лицо, которое намерено выкупить земельный участок оспорить его стоимость?

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка имеет значение для определения цены его выкупа, что соответственно влечет наличие права заинтересованного лица оспорить кадастровую стоимость земельного участка.

Определение Верховного Суда РФ от 14.09.2015 N 16-АПГ15-33

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что Козлов А.А. не вправе оспаривать кадастровую стоимость, основана на неверном толковании норм материального права, поскольку, как разъяснено в абзаце 8 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. При этом наличие у заявителя задолженности по арендной плате не исключает его права на обращение в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости.

На самом деле, конечно же, в практике возникает множество вопросов, связанных с приватизацией земельных участков под зданиями и сооружениями. Здесь я привел лишь некоторые из проблем, требующих участия квалифицированного адвоката или юриста, для их успешного решения.

Порядок срочного выкупа недвижимости

1. При продаже недвижимости, будь то срочная продажа или нет — сделайте процедуру оценки стоимости. Оценка может быть выполнена с привлечением независимого эксперта или специалистом агентства недвижимости. Пригласите землемера, так вы получите реальную стоимость с учетом всех особенностей.
2. Если условия сделки устраивают обе стороны, вам предложат подписать предварительный договор купли продажи. Затем вас пригласят на переоформление в юстицию.
3. После регистрации сделки в РосРеестре, вы получите прописанную в договоре сумму, а агентство земельный участок в собственность.