Среди множества способов передачи условно наследуемой собственности между родственниками, предусмотренных отечественным законодательством, ведущая роль принадлежит договору дарения. Популярность такого варианта отчуждения имущества в нашей стране объясняется тем, что эта сделка является безвозмездной. Кроме того, её оформление не представляет значительных трудностей.
В каких случаях допускается дарение
Время совершения сделки по передаче в дар недвижимого имущества значения не имеет. Договор дарения является двусторонней сделкой, необходимым условием совершения которой является наличие согласия одаряемого лица. Этим дарение отличается от завещания, для оформления которого достаточно одностороннего волеизъявления. Закон требует заключать договор дарения недвижимого имущества в письменной форме.
Однако, следует помнить, что недостаточным будет просто написать в пользу родственника дарственную на квартиру. Факт передачи имущества должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Росреестре. В противном случае сделка не будет считаться заключённой.
Ещё одним необходимым условием действительности акта дарения является то, что он должен быть совершён при жизни дарителя. Договор, по которому имущество переходит одаряемому от дарителя, если последний уже умер, является ничтожным согласно ст. 572 Гражданского кодекса РФ.
Важно! Условия, которым должен отвечать договор дарения, содержатся в главе 32 Гражданского кодекса РФ.
Договор дарения: односторонняя или двусторонняя сделка?
Теперь разберемся, какая это сделка – односторонняя или двусторонняя. В юридической практике несколько толкований. Если одни придерживаются первого варианта, то вторые обоснованно считают это двусторонней процедурой.
Обратимся к ст. 154 ГК РФ:
- односторонним считается документ, согласно которому достаточно волеизъявления собственника имущества;
- двусторонней признается сделка, на которую необходимо согласование воли двух сторон;
- многосторонняя процедура требует согласования между тремя и более гражданами.
По ГК РФ ДД считается односторонним, т.к. возлагает обязательства только на одного человека – дарителя. Тем не менее, без согласия получателя на принятие дара сделка не представляется возможной. Еще один довод в пользу двусторонности – возможность отказа получателя.
Как оформить договор дарения долга?
Действует ли договор дарения после смерти дарителя?
Правила оформления дарственной
Для оформления акта дарения закон предусматривает простую письменную или нотариальную форму совершения сделки. Дарственную не нужно заверять у нотариуса, если собственником недвижимости является один человек. В таком случае достаточно оформить договор в письменном виде и подписать его, после чего документ можно нести в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Если сделка совершается между лицами, не состоящими в родственной связи, лучше обезопасить себя и подтвердить законность сделки у нотариуса.
Нюансы совершения сделки
По мнению А. Воскресенской, юриста , затруднения могут возникнуть в ситуации, когда стороны договора дарения не состоят в близком родстве. Это связано с таким свойством данной сделки, как безвозмездность. Судебная практика свидетельствует о том, что большинство оспариваемых договоров было заключено сторонами, между которыми отсутствуют родственные связи (в частности, гражданскими супругами). Нотариально удостоверенную сделку признать недействительной гораздо сложнее, поэтому договор дарения рекомендуется оформлять с привлечением нотариуса.
О заблуждениях, рисках и порядке дарения недвижимости
- договоры дарения недвижимости, принадлежащей нескольким собственникам на праве общей долевой собственности, в независимости от того, будет ли дариться доля или объект целиком (исключения — сделки с земельными долями и сделки с участием паевого инвестиционного фонда);
- сделки, в которых дарителем выступает несовершеннолетний, недееспособное либо ограниченно дееспособное лицо.
Все прочие договоры дарения, специально не оговоренные в законодательстве, не нужно заверять у нотариуса. Это не даст Вам ничего кроме дополнительных расходов. Для успешного прохождения государственной регистрации достаточно грамотно составленного договора дарения в простой письменной форме.
Заблуждение №2 — о передаче квартиры в дар после смерти дарителя. Договор дарения, предусматривающий передачу квартиры одаряемому после смерти дарителя, не имеет юридической силы (ничтожен). Такое условие предполагает передачу квартиры в порядке наследования по завещанию. Дарение и наследование по завещанию — две разных юридических процедуры, у каждой из которых есть свои плюсы и минусы.
Основные преимущества дарения:
- не нужно ждать полгода, в квартиру можно сразу же заселиться или продать, не нужно оплачивать коммунальные услуги за 6 месяцев ожидания;
- меньшие расходы на услуги нотариуса и оформление документов;
- позволяет дарителю лишить наследства неугодных ему лиц, имеющих по закону право на обязательную долю в наследстве.
Основные преимущества наследования по завещанию:
- право собственности переходит к наследнику только после смерти наследодателя, соответственно, исключается вариант, при котором из-за испортившихся отношений даритель лишается права на проживание в более не принадлежащей ему квартире. Такое нередко происходит в случае, когда одаряемый продаёт полученную в дар квартиру третьему лицу, которое нисколько не заинтересовано в том, чтобы в его новой квартире проживал посторонний ему человек;
- передумать, изменить либо отменить завещание можно сколько угодно раз.
Заблуждение №3 — о встречных обязательствах со стороны одаряемого. Договор дарения не может содержать каких-либо условий о встречных обязательствах со стороны одаряемого, в том числе — о периодической выплате денег, об уходе за дарителем, обеспечении его продуктами питания, лекарствами, одеждой и т.п. Перечисленные условия подразумевают заключение договора ренты.
Заблуждение №4 — о праве на имущественный налоговый вычет. Лицо, получившее квартиру в дар, не имеет права на имущественный налоговый вычет, которым вправе единожды воспользоваться покупатель жилья.
Риски
Риск №1 — приостановление или отказ в государственной регистрации сделки. Возможные причины:
- низкая квалификация юриста, составляющего договор дарения и оформляющего сделку;
- непроработанность, противоречивость и несовершенство законодательства, которое может проявиться в разном толковании его положений юристом, оформляющим сделку, государственным регистратором, нотариусом, судьёй.
В нестандартных ситуациях, при наличии ошибок в документах, их «солидном возрасте» и некорректном оформлении, свойственном началу 1990-х годов, либо при полном или частичном отсутствии документов на недвижимость правильным решением будет обратиться к юристам с большой практикой в области оформления прав на недвижимое имущество, т.к. их опыт поможет Вам решить задачу с минимальными затратами.
Риск №2 — признание судом сделки недействительной ввиду недееспособности дарителя в момент заключения договора. Довольно распространена ситуация, когда после смерти дарителя наследники оспаривают договор дарения в суде, представляют в качестве доказательства недееспособности историю болезни умершего, оплачивают независимые экспертизы и т.п. На консультации мы предлагаем дополнительную услугу, которая практически полностью нивелирует указанный риск.
Риск №3 — признание судом сделки недействительной по причине её фиктивности. Дарение – безвозмездная сделка, может быть признана судом притворной в случае доказательства факта передачи денег. То есть, если Вы сопровождаете сделку дарения «неофициальными взаиморасчётами», для одаряемого всегда существует риск потери и квартиры, и уплаченных за неё денег. Иные основания для признания сделки недействительной:
- совершение одаряемым покушения на жизнь дарителя, членов его семьи или близких родственников, причинение дарителю телесных повреждений;
- ненадлежащее с точки зрения дарителя и суда обращение одаряемого с подаренной квартирой, создающее угрозу её безвозвратной утраты;
- заключение договора под влиянием обмана, заблуждения, насилия, угрозы либо вследствие стечения тяжелых обстоятельств;
- ряд других предусмотренных законом оснований.
Риск №4 — формление договора дарения в случаях, когда согласно закону необходимо заключать соглашение о разделе имущества. Такие договоры могут быть зарегистрированы Росреестром, но впоследствии при обращении заинтересованных лиц в суд легко признаются недействительными.
Риск №5 — нарушение прав третьих лиц при передаче квартиры в дар. Такое происходит, например, при дарении совместно нажитой квартиры одним супругом без корректно оформленного согласия другого супруга, а также в ряде иных случаев.
Риск №6 — выселение дарителя из ранее подаренной им квартиры. К сожалению, судебная практика неумолимо свидетельствует о том, что добавлением в договор дарения условия о сохранении за дарителем права пожизненного пользования квартирой проблема не решается. На консультации мы предложим Вам вариант, который полностью исключает данный риск.
Стоит иметь в виду:
- сделка дарения недвижимости, заключённая между близкими родственниками, не облагается налогом;
- в случаях когда дарение квартиры происходит НЕ между близкими родственниками, одаряемый обязан уплатить налог 13% от кадастровой стоимости квартиры;
- для дарения доли квартиры, находящейся в долевой собственности, согласие собственников других долей не требуется;
- для дарения квартиры, находящейся в общей совместной собственности, необходимо согласие всех собственников;
- дарение квартиры в новостройке, на которую ещё не зарегистрировано право собственности, оформляется договором уступки прав требования;
- дарение может быть оформлено и зарегистрировано в виде письменного обещания дарителя подарить квартиру одаряемому при наступлении определённых условий или по прошествии определённого времени;
- договором дарения может быть предусмотрено право дарителя отменить дарение, если он переживет одаряемого.
Остались вопросы? Воспользуйтесь бесплатной консультацией по телефону +7(495)9999-012, задайте вопрос или приезжайте на консультацию к нам в офис (по предварительной записи). Мы подробно расскажем Вам обо всех «подводных камнях» процедуры дарения, о плюсах и минусах альтернативных вариантов передачи недвижимости (договор купли-продажи, ренты, завещание) и порекомендуем оптимальное решение для Вашей ситуации.
Перечень документов, необходимых для оформления сделки по дарению
- Документы, удостоверяющие личность сторон (паспорта).
- Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество или выписка из ЕГРН.
- Акт приёма-передачи квартиры. Этот документ оформляется после регистрации перехода права собственности и передачи ключей новому владельцу. Закон не требует обязательного составления такого акта, однако практика показывает, что его оформление позволяет в дальнейшем избежать возможных взаимных претензий. Причина состоит в том, что факт заключения договора подтверждается регистрацией сделки в Росреестре, а факт перехода права собственности – подписанием акта приёма-передачи.
Когда дарение квартиры запрещено
Согласно российским законам, оформлять документ о дарении можно не во всех ситуациях. Законодательство запрещает передавать недвижимое имущество безвозмездно в следующих случаях:
- Если обе стороны – коммерческие предприятия;
- при передаче недвижимости от пациента к лечащему врачу или соцработнику;
- государственным служащим, когда недвижимость планируется быть подаренной в рамках исполнения ими своих прямых должностях обязанностей;
- учеником учителю.
Во всех подобных ситуациях закон разрешает делать подарки, однако их цена не должна превышать трех тысяч рублей. Документ при этом не подписывается.
Риски, которые могут возникнуть на стороне дарителя
Следует помнить о рисках, которые возникают для дарителя при оформлении дарственной. Они связаны с тем, что последний лишается всех прав в отношении передаваемого имущества после регистрации перехода права собственности. Поскольку сделка дарения, в отличие от завещания, совершается при жизни дарителя, зачастую стороны устно договариваются, что предыдущий владелец сможет проживать в подаренной квартире. Однако на практике такие договорённости соблюдаются далеко не всегда, что влечёт за собой затяжные и, как правило, безуспешные для бывшего собственника судебные тяжбы.
- Похожие записи
- Дарение жилья: как подарить квартиру
- Брачный договор — страховка на случай развода
- Как купить квартиру в новостройке по переуступке прав: советы экспертов
Судебная практика
Оспаривание производится через суд, т.к. согласие второй стороны в данном случае не требуется. Оспаривание дарственной – сложный процесс, требующий хорошей юридической подготовки и полноты доказательств, подтверждающих основания для отмены сделки.
Но возможность оспорить все в суде есть, это подтверждают несколько решений:
- Решение № 2-55/2019 2-55/2019(2-775/2018;)~М-675/2018 2-775/2018 М-675/2018 от 17 июня 2021 г. по делу № 2-55/2019;
- Решение № 2-597/2019 2-597/2019~М-515/2019 М-515/2019 от 13 июня 2021 г. по делу № 2-597/2019;
- Решение № 2-3414/13 2-3414/2013 от 11 ноября 2013 г.
