Как происходит выдел земельного участка из сельскохозяйственного назначения?

Выдел земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения имеет определенные нюансы, игнорирование которых может привести к нежелательным последствиям и расторжению имущественной сделки. Особенности касаются необходимости соблюдения определенных условий и предоставления пакета документов, а избежать распространенных ошибок поможет следование инструкциям.

Как происходит процедура и зачем она нужна?

Выдел земельных площадок производят на основе Методических рекомендации по выделу земельных участков в счет земельных долей (рассмотрены и утверждены Научно-техническим советом МинСельХоз РФ – протокол № 3 от 23.01.2003 г.), которые указывают на алгоритм выдела земельных участков в счет долей в праве общей собственности на ЗУ из земель сельхоз назначения.

Правами на выдел земли в счет земельной доли из сельскохозяйственных земель назначения владеет каждый член долевой собственности, который вправе определить теоретическое местоположение этого ЗУ, сумму компенсации остальным участникам долевой собственности.

Получение прописки

Законодательством предусмотрено получение регистрации на дачном участке, но при условии его соответствия месту постоянного проживания. Такое соответствие устанавливается местной администрацией. Комиссия обследует условия проживания и выявляет:

• возможность круглогодичного транспортного сообщения с местом постоянного проживания.
• Наличие в посёлке инженерной инфраструктуры, проезда или прохода к трассе, которая может очищаться от снежных завалов.
• Качество дома, который должен отвечать критериям жилого помещения. Обеспечение дома отоплением, водопроводом.

При условии соответствия, которое комиссия определяет достаточно предвзято, составляется акт обследования условий проживания, на основании которого выдаётся разрешение на прописку.

При этом учитывается возможность выделения участку почтового адреса, по которому выдаётся прописка.

Чем отличается раздел земельного участка от выдела доли?

Раздел участка это образование двух новых участков из одного цельного. В случае выдела, может быть ситуация, когда выделенная площадь поделит уже существующий участок пополам, что осложнит задачу и принесёт дополнительные неудобства.
В том случае, если участок принадлежит гражданам на правах общей собственности, преждевременно должны быть определены доли в праве (ст.254 ГК РФ). Эта норма определяет доли участников при судебных разбирательствах.

Какие необходимы условия?

В некоторых случаях закон запрещает проведение выдела земельного участка в счет земельной доли. К примеру, если в итоге этой процедуры образуется земельный участок, который по площади не будет удовлетворять требованиям минимальных размеров. Другими словами, перед тем, как решиться на такую процедуру, которая может негативно отображаться на отношении к дольщику со стороны других членов сделки, если ему и дальше нужно оставаться вместе с ними, нужно узнать, допускает ли законом в данном случае выдел.

Образец согласия арендатора

Арендатор, согласно тексту договора аренды пользует земельный участок, стоящий на кадастровом учёте и находящийся на праве общей долевой собственности населения. Площадь значительно влияет на условия договора.

Действующее законодательство РФ предусматривает переход прав владения на земельные доли от одного субъекта права к другому, но только случаях, которые предусмотрены ст. 12 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», далее по статье – ФЗ № 101-ФЗ).

Согласно с п. 1 ст. 617 ГК РФ передача прав собственности на преданное в аренду имущество к другому субъекта не является основанием для смены или разрыва договора аренды. Так, если договор аренды земельной площадки, которая находится в совместной долевой собственности, был заключен и в течение срока аренды произошла смена состава членов коллективной долевой собственности (в том числе, если некоторые из них выбыли, или некоторые продали, а другие купили часть земельных долей), это не основание для разрыва такого договора как полностью, так и частично.

Соглашение арендатора, лица, эксплуатирующего землю, и застройщика нужно обязательно. Исключение – участки гос. и муниципального типа.
Составлять нужно в письменной форме, план документа вольный, тем не менее должно быть чётко указано согласие или отказ .
Реквизиты письма:

• Дата составления;
• Ф.И.О. составителя;
• Суть заявления (тут нужно выразить своё отношение к происходящей сделке);
• Подпись.

Что разрешено строить на участке СНТ и его назначение

Использование земельного участка СНТ по целевому назначению, предусматривает обязательную обработку земель, с посадкой сада и огорода. По желанию, разрешено возводить хозяйственные постройки и дачный домик. Остальные действия, проводимые владельцем участка, согласовываются с председателем правления. То же касается критериев, которые предъявляются к дачному домику. Любое капитальное строение, возведённое в СНТ, будет оформлено лишь в качестве дачного домика, независимо от его размера и дизайнерского замысла владельца участка.

Более подробно о разрешенном использовании земли сельхозназначения: виды и минимальный размер для перевода.

Как правило, уже на этапе приобретения ЗУ, покупателя знакомят с учредительной документацией и регламентом строительства, установленного для данного вида земель. По преимуществу нормирование строительства здесь не устанавливается достаточно жёстко. В определённых дачных посёлках разрешено строительство малоэтажных зданий любого формата, без ограничений.

Однако санитарные и противопожарные нормы требуется соблюдать и здесь (ФЗ № 23-ФЗ, от 22.07.08). Обязательны отступы от красных линий, согласно установленному законодательством регламенту (Свод правил СП 53.13330.2011). В случае нарушения таковых, владельцу вправе предъявить административное взыскание с штрафными санкциями, принудив восстановить требующийся порядок. За данным регламентом уполномочено надзирать правление Товарищества.

Если отдельно взятое юридическое лицо предусматривает установление специальных нормативов – вновь вступающие члены товарищества знакомятся с документом под роспись. А документ, в свою очередь принимается только на общем собрании, при условии получения большинства голосов.

Если вам не подходит данная категория земли, тогда вы можете изменить целевое назначение участка.

Порядок процедуры

Этапы процедуры выдела из общей долевой собственности:

1. Лицо, которое проявило инициативу, выдела созывает консилиум всех владельцев участка;
2. Там выносится решение о выделе части земли в отдельный участок;
3. Владелец администрирует процедуры (межевые работы, кадастровый учёт, прочее);
4. Далее он отлаживает согласование на мероприятия со всеми членами совета;
5. Межевой план нового надела заверяется в кадастровой палате;
6. Новому участку присваивают адрес;
7. В органах РосРеестра регистрируют нового владельца.

Из земель сельскохозяйственного назначения

Порядок выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения:

1. Извещение остальных участников о намерениях выдела;
2. Объем компенсации, которую нужно выплатить участникам долевой собственности, рассчитывают в случае, когда рыночная стоимость земельной площадки, которая подлежит выделу превышает стоимость оставшейся площади;
3. Заявитель направляется в администрацию сельхоз организации с прошением выдать ему банковские реквизиты для компенсации средств выделенного участка;
4. Со всеми полученными справками нужно направиться в земельный комитет, который и уполномочен решать эти вопросы;
5. Проводят процедуру межевания;
6. Оформляется право собственности на участок.

Под зданием / многоквартирным домом

Процедура проходит по стандартному алгоритму, за исключением того, что перед началом действий нужно обсудить намерения с жильцами дома и получить разрешение от них в том числе.

Что касается самого строения, здесь действует «Закон о единстве судьбы», то есть здания, находящееся на участке делится точно так же как и сам участок. Если это невозможно (как в случае с многоквартирным домом), то и выделить часть земельной площадки не выйдет.

В натуре

Самый сложный вариант разделения земли, так как для проведения процедуры нужно согласие всех собственников участка, в противном случае землю делят решением суда. Не всех устроит вердикт и полученная площадь, поэтому граждане будут оспаривать решение суда, а в этот период никакие операции с землёй невозможны.

Как выделить долю из земель сельхозназначения в 2021 году

Согласно ст. 254 ГК РФ, инициатор выдела доли в натуре может провести процедуру по одному из двух вариантов:

1. Договориться с остальными совладельцами и заключить добровольное соглашение о выделении доли земельного участка сельхозназначения в натуре.
2. Если консенсус не будет достигнут и другие собственники не согласятся на дробление ЗУ, то инициатор выдела может обратиться в суд с исковым заявлением о выделе доли.

Заключение соглашения

Но инициатор должен соблюсти определенный алгоритм действий:

Проведение общего собрания дольщиков. Все совладельцы ЗУ должны быть уведомлены о собрании за 10 дней до даты его проведения. Необходимо присутствие всех владельцев или их законных представителей. Во время собрания должен вестись протокол, в который необходимо будет внести следующие сведения:

• кто присутствовал на собрании;
• дата его проведения;
• регламент;
• повестка дня;
• сколько дольщиков проголосовало «за», сколько «против», количество воздержавшихся;
• сведения о выделяемой доле и первичном земельном участке;
• какое решение принято (если «за» проголосовало 50% и более, то решение будет считаться положительным);
• какие документы прилагаются к протоколу;
• подписи всех участников собрания.

Образец протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок

Согласование межевого плана. Согласно п. 3 ст. 13 ФЗ № 101 границы вторичного участка должны быть согласованы со всеми совладельцами земельного надела, кроме того, инициатор процедуры также должен заручиться согласием собственников соседних участков. Процедура проводится в присутствии сотрудника кадастрового ведомства.

Подача заявки на получение кадастровых документов. Будущий владелец вторичного ЗУ посещает Росреестр, где подает заявление на получение кадастровой документации. Вместе с заявлением он должен предоставить протокол общего собрания дольщиков и акт о проведении кадастровых работ.

Получение документов о праве собственности на ЗУ. В Росреестре вносятся изменения в Единый государственный реестр недвижимости, после чего собственник получает на руки выписку из ЕГРН, то есть документ, который подтверждает его право собственности на выделенный участок земли.

Список документов

При первом обращении в Росреестр будущий собственник вторичного надела должен иметь при себе следующий пакет документов:

• копию протокола собрания дольщиков;
• акт о проведении кадастровых работ, где кадастровый инженер подтвердит возможность выдела доли в натуре;
• документ, из которого будет видно, что установленные границы нового участка согласованы со всеми дольщиками, а также собственниками соседних участков;
• любой правоустанавливающий документ;
• паспорт.

При повторном посещении для установления права собственности на выделенный участок заявитель должен иметь при себе:

• выписку из ЕГРН (расширенную);
• акт оценки вторичного земельного участка;
• документ о том, что у остальных совладельцев первичного участка к заявителю нет никаких претензий.

Сроки и стоимость

Выдел доли по соглашению займет не более одного месяца, исключая проведение собрания и оформление протокола, здесь все будет зависеть от вашей оперативности. Остальные сроки займут:

• оформление выписка из кадастра от 10 дней;
• документ на право собственности вы сможете получить в течение двух недель

Что касается стоимости, то вам придется уплатить госпошлину за получение в Росреестре правоустанавливающего документа. Размер госпошлины составляет 350 рублей.

Выдел земельной доли через суд

Имеются еще ряд причин, при наличии которых судебного разбирательства не избежать, например:

1. Инициатор выдела является совладельцем земельного надела, но не имеет никаких документов, подтверждающих его право собственности на земельную долю.
2. В правоустанавливающих документах изначально была допущена ошибка в сторону занижения доли земельного участка.
3. Муниципальные, либо государственные органы, по вашему мнению, препятствуют проведению процедуры.

Порядок выдела доли через суд

Также, как и при дроблении земельного участка по добровольному соглашению, решение вопроса в суде требует соблюдения определенной процедуры. Алгоритм шагов следующий:

1. Попытка досудебного урегулирования спора. Инициатор раздела направляет всем совладельцам уведомление о его намерении заключить добровольное соглашение. Желательно выслать такие извещения заказными письмами с уведомлением о получении, наличие таких уведомлений станет в суде доказательством вашей попытки досудебного решения проблемы.
2. Составление искового заявления. Если совладельцы дадут отрицательный ответ, либо в течение 30 дней вообще не ответят на извещение, то инициатор составляет исковое заявление и собирает необходимый для судебной тяжбы пакет документов.
3. Передача искового заявления совместно с собранными документами в канцелярию суда, с обязательным соблюдением подсудности. Как уже говорилось выше, иск подается в районный (городской) суд, на территории которого находится спорный надел.
4. Участие в слушаниях по делу. Истец в процессе озвучивает свою позицию и исковые требования, предоставляет доказательства, отвечает на вопросы суда, ответчиков, либо их законных представителей, взаимодействует со свидетелями по делу.
5. Получение вступившего в законную силу решения суда. Если ни одна из сторон не подаст апелляционной жалобы, то решение суда вступает в силу через 10 дней после вынесения решения.
6. Выделение доли в натуре в соответствии с судебным решением. Не всегда суд принимает решение о фактическом разделе ЗУ: если выделяемая доля слишком мала, либо эта процедура нарушит целостность участка, или каким-либо образом затронет интересы соседей, то суд может принять решение о замене фактического выдела на денежную компенсацию.

Пример судебного рассмотрения иска о выделе доли в натуре

Николай Костин совместно со своими младшими братьями Сергеем и Даниилом владел земельным участком размером 12 га, его доля составляла 1/3 от участка и равнялась четырем гектарам. Младшие братья хотели использовать землю под теплицы, старший же брат считал, что такое использование земли ненадежно и решил заняться выращиванием картофеля и овощей на продажу. Договориться братья не смогли, тогда Николай принял решение о фактическом выделе своей доли, чтобы отдельно от братьев начать свой бизнес. Сергей и Даниил были категорически против и отказались выделять Николаю его долю и дробить земельный участок.

Старший Костин пригласил кадастрового инженера, который составил акт о возможности фактического раздела земельного участка. Николай подал исковое заявление о фактическом выделе его доли в размере 4 гектаров в суд. Суд, рассмотрев представленные истцом документы и заслушав стороны пришел к выводу, что выдел доли земельного участка в натуре возможен. Было принято решение о принудительном выделе доли Николая Костина из земельного участка, находившегося в совместной долевой собственности братьев Костиных.

Исковое заявление о выделе доли (образец)

Составление искового заявления лучше поручить опытному юристу, специализирующемуся по земельному праву. Если у вас нет такой возможности, то вы должны будете соблюсти ряд требований:

• документ должен быть составлен юридически грамотным языком;
• в тексте документа не должны присутствовать грамматические и стилистические ошибки;
• желательно, чтобы в исковом заявлении присутствовали ссылки на те нормативные акты, в соответствии с которыми вы имеете право на выдел доли;
• недопустимы оскорбительные определения и заявления в адрес ответчиков, либо любых третьих лиц;
• документ должен иметь четкую структуру.

Исковое заявление о фактическом выделе части земельного надела должно содержать следующие сведения:

1. Полное наименование и адрес судебного органа, в который подается иск.
2. Личные сведения об истце и ответчиках и их контактные данные.
3. При необходимости присутствия свидетелей и третьих лиц – сведения о них.
4. Краткая, но четкая информация о предмете спора: предназначение земельного участка (под ЛПХ, ИЖС, для ведения фермерского хозяйства и т.п.), его границы, кадастровый номер, общая площадь, другие важные сведения.
5. Основания для подачи искового заявления. Здесь желательно указать положения из ст. 252 ГК РФ, в которых заявляется о возможности физического выдела части земли.
6. Сведения о попытках досудебного урегулирования спора.
7. Исковые требования. Они должны быть составлены лаконично и содержать конкретные данные или цифры: «выделить долю размером ___ из общей долевой собственности», либо, если фактический выдел невозможен, «выплатить денежную компенсацию в размере ___ рублей за долю в участке земли размером ___».
8. Нумерованный список приложенных к иску документов.
9. Дата и подпись.

Образец искового заявления о выделе доли из земель сельхозназначения

Сроки

Выдел доли по суду займет гораздо больше времени, чем раздел по соглашению. Судебное разбирательство в районном (городском) суде продлится не менее двух месяцев, но, зачастую, такие судебные тяжбы длятся до полугода.

Это важно знать: Покупка квартиры находящейся в долевой собственности

Госпошлина

При подаче иска в суд истец должен уплатить госпошлину, которая будет зависеть от цены иска.

Таблица 1. Расчет размера госпошлины при подаче иска о выделе доли земельного участка в натуре в соответствии с ценой иска

Рассчитаем размер госпошлины для подачи искового заявления по выделу доли земельного участка в натуре

Фактический выдел доли земельного участка сельхозназначения в натуре довольно сложен с юридической точки зрения. Каждый конкретный случай имеет много различных нюансов, в которых сможет разобраться только опытный юрист, поэтому не стоит заниматься этим делом самостоятельно, любая ошибка или неточность чревата либо значительным затягиванием процесса выдела доли, либо вообще невозможностью такого выдела.

Вы можете обратиться к юристам нашего сайта и получить консультацию по интересующему вас вопросу, также наши специалисты могут, при необходимости, составить исковое заявление в суд, подсказать, какие документы вам необходимо будет собрать и какие шаги предпринять.

Обратиться за помощью вы сможете по телефонам, указанным ниже, либо написав сообщение он-лайн. Юристы работают в круглосуточном режиме.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;