Разногласия по классификации объектов на движимое имущество и недвижимость

Вопрос: В каких случаях необходимо классифицировать один или несколько объектов недвижимости с привлечением независимого эксперта?

Ответ: Профессиональная классификация объектов недвижимости нужна, когда необходимо оценить следующие характеристики объекта недвижимости:

• площадь постройки с привязкой к производственной деятельности и целевому назначению объекта недвижимости
• занимаемые объектом и службами его функционирования (склады, транспортные площадки, гаражи, цеха) объемы земель
• классифицировать объект по классу здания, целевому назначению, определению – постройка, дом, здание, сооружение, многофункциональный хозяйственный или производственный комплекс.

При решении спорных хозяйственных вопросов, связанных со сдачей в аренду, приобретением или продажей объектов недвижимого имущества, при совместной эксплуатации зданий и сооружений, а также при оценке класса объекта необходима независимая экспертная оценка объекта недвижимости.

По каким видам классифицируются объекты недвижимости?

Все объекты, неразрывно привязанные к конкретному земельному участку, перемещение которых снижает их стоимость или приводит к разрушению, считаются объектами недвижимости. Экспертная оценка позволяет определить назначение объекта недвижимости, классификацию объекта по определенным признакам, оценку особенностей недвижимости.

Объекты анализируются по нескольким параметрам:

• функциональное назначение: участок под застройку, постройка для ведения промышленной или производственной деятельности, жилой объект – квартира, дом, коттедж, помещение под магазин или офисные помещения, склад
• происхождение: земельный участок, комплекс административных или промышленно-производственных зданий, отдельное здание или часть здания
• степень готовности объекта: требующие ремонта или реконструкции, незавершенное строительство, готовый к эксплуатации объект
• оценка инфраструктуры, коммуникаций и площадей, необходимая для нормального функционирования данного объекта.

Привлечение независимого эксперта А-ЭКСПЕРТ позволяет решить спорный вопрос оценки целевого анализа объекта недвижимости с определением его классификации.

Типы коммерческой недвижимости

Под коммерческой недвижимостью понимают продукты недвижимого имущества, которые используются в коммерческой деятельности с целью получения денежной прибыли. Коммерческое недвижимое имущество можно приобретать, продавать или сдавать в аренду. Метод использования зависит от целей и финансовых возможностей владельца.

Коммерческие объекты недвижимого имущества приобретаются со следующими целями:

• С целью модернизации – проведение ремонта. Например, покупается старая квартира, в ней делается качественный ремонт. Здесь наблюдаются такие плюсы: покупка квартиры для себя с готовым ремонтом, гарантированно, обойдется дороже, продав жилье после ремонта, можно заработать солидную сумму.
• С целью перепрофилирования – обычно покупка с такой целью несет дополнительные выгоды для нового владельца – удачное расположение, удобная инфраструктура и так далее.
• Для открытия собственного бизнеса – помещения для будущих магазинов, складов, салонов и так далее.

Данный вид вложения осуществляется на долгосрочный период, чаще, затраченные деньги получается приумножить спустя не один год. Для многих предпринимателей данный факт является существенным минусом. Уровень обеспечения коммерческих помещений зависит от:

• Размещения;
• Типа здания;
• Года возведения;
• Отделки и планировки;
• Парковки;
• Системы кондиционирования;
• Инфраструктуры и так далее.

В зависимости от метода использования, коммерчески помещения можно разделить на:

• Офисы;
• Помещения для торговли;
• Склады;
• Производственные сооружения.

Офисные здания и помещения в настоящее время пользуются спросом, благодаря развитию бизнеса в стране. Многие компании, которые оказывают различные услуги, располагаются именно в офисах. Офисные организации отличаются расположением, приближенным к жилым помещениям. Выбирать офис следует по следующим критериям:

• Приближенность к жилым объектам;
• Возможность подключения к Интернету;
• Хорошая система кондиционирования;
• Удобная инфраструктура.

Торговые площади не менее востребованы в Одесской области. Площадки для организации продаж выгодно продавать и сдавать. Склады выполняют функцию хранения большого количества товаров. На сегодняшний день в Украине немного свободных складских помещений, поэтому, их покупка является выгодным вложением и преимуществом для покупателя.

К производственным помещениям относятся те, в которых ведется промышленная деятельность. Главной тенденцией в данном сегменте является покупка технопарков для последующей их эксплуатации или продажи.

Как решаются споры по вопросам аренды недвижимости и земельных участков?

Если собственник предоставляет земельный участок в длительное пользование, то арендатор может построить на данной территории, а главное оформить (зарегистрировать) определенный объект недвижимости. После того, как объект узаконен, арендатор может требовать у собственника продажи части предоставленного в аренду земельного участка. По законодательству он имеет на это право. Естественно, что арендатор хочет приобрести земли больше, а арендодатель – продать как можно меньше.

Именно для этого необходима экспертная оценка объекта недвижимости по вышеуказанным параметрам, которая является официальным документом для внесудебных и судебных разбирательств.

Независимый эксперт оценивает объект недвижимости по всем параметрам:

• сколько земли требуется для полноценного функционирования объекта
• какие инженерные коммуникации задействованы
• оценивается целесообразность размеров земельного участка для обслуживания конкретного объекта недвижимости, исходя из производственных, коммерческих и целевых показателей.

Независимая экспертная оценка также определяет все установленные законом нормативные показатели, необходимые для нормальной эксплуатации конкретного объекта недвижимости.

Классификация по происхождению

Под происхождением имеется в виду два типа базовых характеристик, которые определяются в каждом принципе классификации, дополняясь более узкими специфическими свойствами. К ним относятся:

1. Естественные, возникшие в результате природных причин, из числа земель, разделённых по категориям и иным принципам использования и участия в обороте (изъятых ЗУ из оборота).
2. Искусственные, к которым относятся здания и сооружения, возникшие посредством деятельности человека.

Любая существующая недвижимость относится к тому или иному типу. В более узком смысле естественные природные контексты или недвижимость по природе, включают в себя следующие комплексы:

• земельные массивы, разделённые по видам разрешённого использования;
• массивы лесов;
• водные ресурсы;
• особо охраняемые зоны;
• использующиеся под туристические зоны и зоны отдыха;
• пригодные для разработки недр;
• земли, изъятые из оборота и т.п.

К искусственным относятся все рукотворные объекты, которые дифференцируются по отдельным многочисленным признакам.

Какие виды классификаций административных и офисных зданий?

Присвоение административному зданию определенного класса «А», «В» и «С» требует наличие определенного количества инженерных коммуникаций и служб, уровня комфорта и набора услуг. Исходя из данной классификации формируется стоимость за один квадратный метр аренды офисного помещения.

Для решения споров по принадлежности офисного здания к определенной категории, следовательно, снижения или существенного повышения арендной платы, привлекается независимая экспертная оценка, которая исследует весь комплекс факторов на принадлежность офисов той или иной категории комфорта.

Профессиональная классификация объекта недвижимости от А-ЭКСПЕРТ позволяет определить коммерческое или инвестиционное назначение объекта, его привлекательность в плане эксплуатации, целесообразность использования определенных размеров земельного участка для целевого производственного назначения.

Общие сведения

Классическое разделение опирается на следующие ориентиры компоновки:

• по происхождению;
• функциональному назначению;
• по формам собственности;
• по масштабности;
• готовности к использованию.

При этом рынок не работает по заданному стандарту формирования групп, а подстраивает их формирование под собственные потребности.
Поэтому выделяют следующие разновидности классификации, соответственно с применяемыми методами.

Фацетный метод – выявляет характеристики объектов и сопоставляет их по группам соответственно с наиболее часто встречающимися общими свойствами. Отличается линейным характером, но допускает формирование подклассов, подгрупп и т.п.

Иерархический метод – многоступенчатое деление и сопоставление. На низшей ступени объекты сопоставляются по одним характеристикам, а на более высокой – по иным. Получается гибкая система, допускающая рассмотрение каждой учётной единицы с различных ракурсов.

Каждая группа определяется в контексте совокупности свойств, опираясь на те характеристики, которые выявились в результате определения их сущности, создающей между ними единство, допускающее оперирование недвижимостью.

При этом главные свойства или характеристики опираются на базовые основания, служащие основой их синтеза.

В их число попадают характеристики, выявленные при помощи аналитической исследовательской деятельности специалистов теоретиков, опирающихся на практическую основу, диктуемую рынком или иными социальными институтами, к которым относится структура власти, а так же система регистрирующего органа, налоговой и иных служб и уполномоченных учреждений.

Какова стоимость классификаций объектов недвижимости в А-ЭКСПЕРТ?

Определение стоимости — весьма расплывчатая задача для нашего сметного отдела. Необходимо учитывать большое количество факторов. Обзор цен за последние несколько лет показал очень большой разброс цен. От 20 тысяч рублей до 2 млн. Позвоните или напишите нам. Первичные консультации и составление ценовых предложений бесплатны и позволят вам провести сравнение с предложениями от других компаний. И все же при выборе экспертной организации исходите из того, что вам необходимо победить, а не сэкономить.

• Цена заключения:
  от 20 000 руб.
• Сроки:

  от 3 раб. дней

• Пригодность для суда:
• Разрешительные документы:

  Посмотреть

• Пример договора:

  юр. лица физ. лица

• Оборудование:

  Посмотреть

• Пример заключения:

  Посмотреть

  Читайте также:  Что происходит с бизнесом после смерти предпринимателя

Читать далее:

• «Экспертиза бетона»
• «Экспертиза стяжки»
• «Оценка ущерба от действий подрядчика»

Внимание

Деньги за экспертизу Вам возместит проигравшая сторона. Побеждайте с А-эксперт!
Для оперативного обращения в «А-эксперт» звоните:

• Москва +7
• Санкт-Петербург +7

По формам собственности

Каждый объект недвижимости имеет владельца и является собственностью физического или юридического лица, либо состоит на балансе у региональной администрации или содержится за счёт федерального бюджета.

Аналогично типам собственников, в число которых входят и балансодержатели, выделяются формы собственности:

1. государственная;
2. муниципальная;
3. коммерческая;
4. индивидуальная.

В зависимости от того, кому принадлежит недвижимость, выстраивается гражданско-правовая цепочка взаимодействия. Например, собственником земель является государство, которое передаёт наделы, закреплённые за региональными территориями, местным муниципалитетам.

Но полноправными собственниками таковые не являются, так как делегированное полномочие перешло к ним на основании постоянного бессрочного пользования.

При этом в их ведении распоряжение массивами. Но – в соответствии с государственным законодательством, а так же при предоставлении полной отчётности. Поэтому муниципалитеты играют роль уполномоченных посредников.

В свою очередь они вправе вести имущественное управление, передавая недвижимость предприятиям и гражданским лицам:

• в собственность;
• в аренду или наём.

Очевидные плюсы

Прежде всего, выгоды от такого нововведения почувствует само Минэкономразвития, ведь упрощается регистрация, учет и налогообложение таких объектов. Каждому объекту (комплексу) присваивается условный регистрационный номер в государственном реестре.

Процедура регистрации сложной недвижимости значительно сократится. Изменения должны коснуться в первую очередь кадастрового учета. На сегодняшний день работники кадастрового учета делают двойную работу, регистрируя землю и отдельно постройки. Изменения в Гражданском Кодексе сделают эту работу разовой. Такое изменение понравиться собственникам, учитывая то обстоятельство, что кадастровые услуги все время дорожают.

Эта новость вполне устроит банки в ситуациях, когда недвижимость является залогом для получения кредитов. Их не будет волновать новые постройки на заложенной земле, так как отдельная регистрация таких домов будет запрещена. Упростится судебная процедура взыскания по заложенной недвижимости.