Выбор способа управления многоквартирным домом – то, что напрямую влияет на качество жизни и ваш кошелёк. Прежде чем принять тот или иной вариант, нужно внимательно сравнить плюсы и минусы каждого способа управления.
Если речь идёт о многоквартирном доме с количеством квартир больше тридцати, есть два варианта управления:
- выбрать управляющую компанию,
- организовать товарищество собственников недвижимости и вести контроль за своим домом самостоятельно.
Несёт ли ТСЖ ответственность за долги жителей
Можно ли организовать ТСЖ в МКД – законодательные нормы
Возможность создания ТСЖ в многоквартирном доме определена статьей 136 ЖК РФ. Основанием для создания товарищества является волеизъявление собственников жилья.
ТСЖ может быть создано в следующих случаях:
- помещения в доме принадлежат разным владельцам, имеются земельные участки на общей территории и объекты инфраструктуры;
- для эффективного управления предполагается объединить несколько зданий, которые расположены вблизи друг от друга.
ТСЖ может создаваться только собственниками жилья. Например, если квартира не приватизирована, то жильцы не смогут принять участие в образовании товарищества, но от их имени может выступить муниципалитет.
В одном многоквартирном доме может быть создано только одно товарищество.
О плюсах и минусах ТСЖ и об иных нюансах деятельности мы рассказывали тут.
Пошаговая инструкция, как создать товарищество собственников жилья
К этапам образования ТСЖ отнесены:
- организация инициативной группы;
- подготовка необходимой документации;
- обозначение повестки дня для собрания;
- информирование жильцов о его проведении.
По результатам собрания принимается соответствующее решение. Завершает процедуру регистрация ТСЖ в органе ФНС, открытие банковского счета и заключение договоров на обслуживание.
С чего начать деятельность по созданию?
- Первым шагом в образовании товарищества является создание инициативной группы. Законом не установлено количество её членов. На практике в группу входит по одному человеку от каждого подъезда в МКД, но их может быть и больше. В неё желательно включить людей, имеющих опыт в управлении, финансировании и юриспруденции. Для эффективного осуществления деятельности нужно включить в группу не менее пяти человек.
- Далее следует подготовить реестр собственников жилья. Информацию можно получить в местном органе власти или управляющей компании. Итогом работы группы будет решение о проведении собрания и определение повестки дня.
- После этого необходимо уведомить всех жильцов о проведении собрания. Информация должна быть размещена в общедоступных местах не менее, чем за 10 дней до дня проведения собрания. В объявлении должно быть указано – дата, время и место проведения, повестка дня, порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на данном собрании.
Какие документы нужно оформить?
Для образования ТСЖ потребуется оформить следующую документацию:
- Протокол общего собрания собственников квартир, в котором будут указаны результаты рассмотрения вопросов повестки дня и выбранный способ управления.
- Устав товарищества. Он доложен быть оформлен в двух экземплярах.
- Протокол заседания правления ТСЖ. Он оформляется по результатам выбора председателя товарищества.
- Заполненное заявление о регистрации юридического лица.
К документам должна быть приложена квитанция об оплате государственного сбора за регистрацию ЮЛ.
Проведение собрания
По правилам статьи 136 ЖК РФ решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников квартир МКД. Товарищество будет образовано, если «за» проголосовало более половины всех владельцев. Решение оформляется протоколом, который должен быть подписан всеми собственниками, которые проголосовали «за».
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
8 (800) 302-76-94
На собрании должен быть утвержден устав товарищества.
Собрание будет правомочным, если на нем присутствует более половины от общего числа собственников.
Государственная регистрация в налоговой
Чтобы деятельность ТСЖ была законной, его необходимо зарегистрировать как юридическое лицо. Это обязанность учредителя товарищества. На практике все действия выполняет правление ТСЖ.
Необходимо будет подготовить заявление о регистрации юридического лица по форме Р11001, утвержденной Приказом ФНС России от 25 января 2012 года № ММВ-7-6/[email protected] К нему прилагаются протокол общего собрания, сведения о собственниках, проголосовавших «за», два экземпляра устава, квитанция об оплате пошлины. Указанные документы должны быть переданы в орган ФНС. Переслать данные можно по почте или представить лично.
Размер государственной пошлины определен пунктом 1 статьи 333.33 НК РФ и составляет 4 000 рублей. Товарищество будет зарегистрировано в качестве юридического лица в течение 5-ти рабочих дней с момента поступления документов в ФНС. В течение одного рабочего дня с момента регистрации учредитель получит свидетельство.
Пошаговая инструкция по организации товарищества приведена тут.
Этап №1 — Организация инициативной группы жильцов
Для начала нужно создать инициативную группу из собственников или жильцов дома, которая будет заниматься организацией ТСЖ (или некоторыми ее этапами).
Члены инициативной группы необязательно должны быть выбраны на каком-либо собрании собственников. Желательно, чтобы члены инициативной группы имели юридическую, бухгалтерскую специальность или обладали знаниями в управлении в области жилищно-коммунального хозяйства, пользовались доверием и авторитетом среди жильцов, т.к. часто члены инициативной группы в будущем становятся членами правления будущего ТСЖ.
Сроки оформления
В отношении нового жилья застройщик создает товарищество до оформления права собственности на жилплощадь. После того, как у дольщиков появляется такое право на жилплощадь, они уже как собственники могут изменять и устав ТСЖ, и провести перевыборы правления.
По вторичному жилью ТСЖ может быть организовано в любое время, при наличии права собственности у жильцов.
Срок регистрации товарищества, как юридического лица, в обоих случаях составляет 5 рабочих дней с момента поступления документов в ФНС.
На какой срок можно открыть?
В статье 135 ЖК РФ указано, что товарищество собственников жилья создается без ограничения срока, если уставом не предусмотрено иное. В указанном нормативном акте может быть определен срок, на который создается ТСЖ. Такой подход практикуется, поскольку состав собственников может изменяться. Например, если один из членов ТСЖ продал свою квартиру, он не может быть участником товарищества.
Товарищество, как юридическое лицо, наделено рядом прав:
- заключать договора на оказание коммунальных услуг, а также по ремонту и содержанию жилья;
- ежегодно составлять и утверждать смету расходов;
- определять сумму ежегодного взноса для каждого собственника;
- оформлять банковские займы для нужд товарищества;
- заключать договора и оплачивать услуги специалистов, в интересах собственников;
- продавать или менять имущество ТСЖ.
К обязанностям товарищества отнесены:
- обеспечение санитарного, гигиенического и технического состояния МКД в соответствии с действующими требованиями;
- исполнение взятых на себя договорных обязательств;
- представление интересов собственников в различных инстанциях, например, в суде.
Подробный перечень прав и обязанностей товарищества указан в статьях 137 и 138 ЖК РФ.
Правление обязано:
- Оперативно управлять деятельностью ТСЖ.
- Контролировать своевременное внесение взносов.
- Заключать договоры.
- Вести документооборот и бухгалтерию.
- Подготавливать сметную документацию и отчеты.
Перед тем, как посоветовать клиентам купить квартиру, где управляет ТСЖ, риэлторам следует тщательно изучить все положительные и отрицательные стороны данного вида управления.
Риэлторы, учитывайте увеличенный размер коммунальных платежей через ТСЖ, нежели чем через другие домоуправления.
Реорганизация
Возможность реорганизации товарищества предусмотрена статьей 140 ЖК РФ. ТСЖ может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.
Реорганизация товарищества может происходить в форме:
- Присоединения. Права и обязанности товарищества переходят к юридическому лицу, к которому оно было присоединено.
- Преобразования. Передача прав и обязанностей новообразованному юридическому лицу от реорганизованного.
- Слияния. Новообразованное юридическое лицо принимает на себя права и обязанности нескольких товариществ.
- Выделения. Происходит разделение обязанностей и прав между юридическими лицами.
- Разделения. Возникшие юридически лица принимают на себя обязанности и права реорганизованного.
Причинами могут стать такие, как:
- реорганизация товарищества в ЖСК;
- изменение формы управления МКД, то есть передача прав УК;
- отказ от услуг управляющей компании и вхождение в состав товарищества (о том может ли управляющая компания управлять домом совместно с ТСЖ, читайте тут).
Решение о реорганизации товарищества принимается на общем собрании большинством голосов. После образования нового юридического лица его необходимо зарегистрировать. Для этого потребуется обратиться с заявлением в ФНС. К обращению нужно приложить учредительные документы, протокол общего собрания и квитанцию об оплате государственной пошлины.
ТСЖ — это группа собственников, которые совместно управляют общим имуществом и решают жилищно-коммунальные вопросы. Читайте наши статьи о структуре ТСЖ, о финансово-хозяйственной деятельности и отчетности, о ликвидации, о разнице ТСЖ и ТСН, о претензиях к ТСЖ.
Отличается ли процедура от открытия и чем?
Единственное отличие реорганизации от открытия заключается в том, что полномочия от одной организации переходят к другой, либо расширяется их действующий перечень. В случае с открытием круг прав и обязанностей определяется заново.
В остальном процедура отличий не имеет. Для реорганизации потребуются те же документы, что и для образования товарищества. Сроки регистрации в ФНС одинаковые.
Создание ТСЖ является результатом волеизъявления собственников жилья. Образованное товарищество должно пройти государственную регистрацию, наравне с другими юридическими лицами. Учредителям потребуется собрать ряд документов и оплатить государственную пошлину.
Кадровые и финансовые вопросы
Создание и регистрация ТСЖ обходится сравнительно недорого – это расходы на канцтовары (бумага для уведомлений, бюллетеней, протоколов и т.д.), госпошлину (4000 рублей), плата нотариусу, при необходимости оплата услуг юристов и других специалистов. Потратиться нужно будет на оплату электронной подписи и услуги банка.
Все эти расходы определяются заранее, на первом же собрании собственников их предлагают распределить на всех. С учетом большого количества квартир, суммы выходят не очень большие
.
Но дальнейшие расходы ТСЖ будут куда выше. Все зависит от региона и города, ведь большая часть затрат приходится на оплату труда. Если в ТСЖ входит сравнительно небольшой дом, большая часть сотрудников получится нанять на условиях частичной занятости.
Тогда бухгалтер будет работать 1-2 дня в неделю, уборщица и дворник будут получать зарплату за фактический объем работы, а слесарь и электрик – приходить по вызову, обслуживая несколько домов сразу.
Практика показывает, что на дом в 180-250 квартир фонд оплаты труда составит 50-100 тысяч рублей в месяц
. Плюс 30% на эту сумму составят страховые взносы.
В домах больше или если ТСЖ создается на несколько домов сразу, сотрудники могут работать уже полный день, с соответствующей зарплатой. Там уже дежурят и технические специалисты, готовые в любой момент реагировать на коммунальные аварии.
Еще важная часть затрат – то, что требуется от УК и ТСЖ согласно законодательству: работа паспортиста, периодическая дезинсекция/дератизация, круглосуточная аварийная служба.
Эти услуги часто отдают на аутсорс (то есть, по договору со сторонней организацией). В итоге вместо найма собственного паспортиста
можно поручить эту работу ближайшей УК за умеренное вознаграждение (3-5 тысяч рублей в месяц). Аналогично можно поступить и с аварийно-диспетчерской службой.
Бывает, что жильцы поручают и другие функции управляющим компаниям. Тогда суть ТСЖ проявляется в том, что именно товарищество следит за выполнением условий договора со стороны УК.
В итоге все полученные затраты суммируются и делятся на жилую площадь дома
. Формально тариф устанавливается голосованием жильцов, но закон позволяет делать это органам управления ТСЖ с учетом составленной сметы расходов. В любом случае жильцы вправе потребовать подробного разъяснения, как именно формируется тариф.
В большинстве случаев тариф на содержание дома после перехода на управление ТСЖ снижается, а качество работ – повышается.
Снизить тариф также можно, сдав нежилые помещения в аренду
, или разместив на фасаде рекламу.
