Порядок пользования жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности

27

Законодательством России регламентировано два вида собственности на жилье. К ним относятся:

1. Долевая.Имущество разделено между участниками в процентном соотношении.
2. Совместная.Отсутствует разделение на части, все участники являются 100% владельцами.

Закон позволяет изменять правовой статус жилья, с совместного на долевое. Для этого необходимо желание хозяев. Разделение происходит посредством заключения соглашения. Если один из собственников отказывается выделять доли, то процедура проводится через суд.

Определение долевой собственности

Гражданское законодательство РФ определяет долевую собственность на имущество как общую собственность, доли владельцев которой определены соглашением или в судебном порядке.

Если доли соглашением не установлены и определение их невозможно на законном основании, они считаются равными.

Участники долевой собственности вправе распоряжаться своей частью имущества по собственному усмотрению. Владелец может отдать свою долю в залог, подарить, продать, завещать, либо распорядиться ею иным образом.

Читайте об общедолевой собственности на квартиру.

Нет времени читать статью?

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно
: оформи заявку и система подберет подходящие компании!

По этой услуге подключено 158 компаний

Начать подбор в несколько кликов >

Наиболее простой и комфортный способ решить вопрос — составить соглашение. Это возможно, если супруги не имеют друг к другу серьезных претензий и могут мирно поделить нажитое за годы брака, не прибегая к судебному разбирательству. Регламентирует это статья 36 Семейного кодекса РФ. Несмотря на то, что закон не утверждает точную форму такого соглашения, при его составлении необходимо соблюсти ряд требований — иначе он может оказаться просто недействительным.

Сразу нужно отметить пару важных моментов. Совместно нажитым считается имущество, которое семья приобрела после заключения брака. То есть на квартиру, которую супруг купил задолго до встречи своей второй половины, претендовать бессмысленно, а вот за подаренный на свадьбу автомобиль или финансовый актив можно побороться.

Стоит сразу оговориться, что разделу подлежит не только дорогое имущество — все, что приобретено или получено вами как парой в дар можно и нужно разделить. Это и холодильник, подаренный тетей на свадьбу, и ювелирные украшения, и предметы интерьера, одним словом, любые вещи. При этом полученные одним из супругов подарки или наследство разделу не подлежат. Также заключенный договор следует заверить нотариально. Это не обязательная мера, но может оказаться не лишней.

Итак, как правильно составить соглашение о разделе совместно нажитого имущества?

1. Оформляя соглашение, начните с элементарного: укажите свои имена, адрес регистрации, паспортные данные, а также статус – состоите ли вы в браке (соглашение не обязательно заключать в связи с разводом) или развелись.
2. Укажите цель договора – раздел имущества, затем перечислите его. Здесь важно избегать общих фраз вроде “вся бытовая техника” и детально назвать все, что планируете разделить: двухкомнатную квартиру на Вишневой улице с рыночной стоимостью n миллионов рублей (уточните долю каждого супруга), черный “Ниссан Альмера” 2011 года выпуска и тот самый двухкамерный холодильник Stinol.
3. В договоре нужно прописать дату и место его оформления, а также местонахождение самого имущества на этот момент.
4. Укажите, как будет происходить раздел, что и в каких долях отойдет каждому супругу при разводе.
5. Обязательно отметьте, если один из супругов добровольно отказывается от какого-то имущества в пользу другого, чтобы в дальнейшем не возникло двусмысленной ситуации и договор не признали недействительным.
6. Страницы соглашения должны быть пронумерованы, на каждом листе должны быть подписи обоих супругов.

Как правило, супруги делят совместно нажитое имущество примерно поровну. Очевидное отступление от принципа равенства создает риск, что договоренность признают недействительной. Как поступить, если у разводящейся пары есть дети? По закону на несовершеннолетних имущество не распределяется, однако родители могут указать в соглашении долю, которая должна отойти ребенку.

Оформить такое соглашение можно не только при бракоразводном процессе, но и еще будучи в крепких отношениях – это вполне логичный и нормальный способ обезопасить себя в будущем. Если вы не уверены, что сможете самостоятельно оформить договор и учесть все правовые аспекты, обратитесь к юристу. Специалист не только проконсультирует и поможет в оформлении документа, но и по возможности сумеет сгладить острые углы в диалоге супругов и привести их к консенсусу.

Мнение:

– Есть одна очень забавная закономерность. По моей практике, супруги сначала садятся за стол переговоров, чтобы прийти к соглашению о разделе имущества. Но затем они закапываются в деталях и не могут договориться. Решают судиться. А суд в результате осуществляет раздел имущества примерно так же, как они изначально пытались оговорить в соглашении. Это происходит по той причине, что правила раздела все равно общие. Суд распределяет имущество между супругами таким образом, чтобы уравновесить долю каждого. То есть в итоге получается, что договориться на берегу — быстрее и дешевле (минимизируются расходы на юриста, поскольку вопрос не выливается в судебную плоскость, и участие специалиста требуется только при подготовке и согласовании текста соглашения).Анна Попович, эксперт по семейным спорам «RTiger»

Законодательство о порядке пользования долевой собственностью на жилое помещение

Роль основного регулятивного документа в установлении правил использования общего имущества, находящегося в долевой собственности, отведена .

В отдельных случаях роль нормативного документа может отводиться также и .

определяет, какая общая собственность является долевой (любое имущество, которое принадлежит двум и более лицам). Ст. 245 – 250 регламентируют осуществление права владения, пользования и распоряжения собственностью, оплату налогов и сборов, устанавливают преимущественное право выкупа отчуждаемой доли постороннему лицу и другие моменты, связанные с владением и пользованием общей долевой собственностью.

кодекса регулирует порядок раздела долевого имущества и выдел из него доли.

и нормы СК РФ определяют порядок регистрации несовершеннолетних детей по месту жительства родителей независимо от формы собственности на занимаемую жилплощадь.

Сроки и стоимость

Стоимость и сроки всех процедур и услуг зависят от особенностей раздела, перечня необходимых работ и документов. Обратитесь к нашим специалистам, которые изучат все нюансы предстоящего раздела недвижимости, определят необходимые согласования, оценят сроки выполнения всех работ. С предварительными расценками можно ознакомиться в таблице ниже.

В каких случаях необходимо определение порядка пользования жилым помещением

Долями в жилом помещении, как правило, владеют близкие родственники либо бывшие супруги, которые вынуждены проживать после развода на общей территории.

Необходимость определить порядок пользования квартирой, находящейся в долевой собственности, возникает при разделе имущества супругов или наследовании жилья несколькими наследниками.

Правила должны установить сами владельцы жилья. С этой целью они заключают письменное соглашение (в идеале – заверенное нотариально), в котором формулируют правила, регламентирующие их совместное проживание на жилой территории.

В случае, если это не представляется возможным, решение подобных споров относится к компетенции судебной инстанции.

Определение порядка пользования квартирой в долевой собственности может потребоваться при невозможности собственником получить в пользование и владение части имущества, соразмерной его доле.

В соответствии со в этом случае он имеет право требовать компенсации от других совладельцев, а не достигнув согласия по этому вопросу, обратиться в суд с исковым заявлением.

Мировое соглашение в суде

Процесс рассмотрения искового заявления может стать очень затяжным и затратным. Более того, ни истец, ни ответчик не могут быть уверены в том, что принятое судом решение их удовлетворит.

Вариантом избежать затрат времени и средств, а также возможности получения невыгодного для себя решения будет заключение между сторонами процесса мирового соглашения.

Заявить суду о наличии мирового соглашения можно как в судебном заседании, так и вне его, посредством подачи ходатайства через канцелярию.

Само мировое соглашение может быть устным или письменным. Письменное соглашение приобщается к материалам гражданского дела, а устное вносится секретарем в протокол судебного заседания.

Желательно все же составить письменное соглашение и избавить секретаря от необходимости конспектировать текст, каждое слово которого может быть важным. Одновременно с соглашением заявляется и ходатайство об утверждении мирового соглашения.

Рассмотрение ходатайства проходит в судебном заседании. В ходе рассмотрения судья устанавливает добровольность его заключения и обоснованность его условий, после чего удаляется в совещательную комнату.

По результатам рассмотрения суд либо утверждает соглашение, либо отказывает в его утверждении. В первом случае производство по делу прекращается, а во втором – продолжается до вынесения судебного решения. Отклонение мирового соглашения может произойти в случае, если его условия нарушают права других лиц, в частности, несовершеннолетних или недееспособных.

Общие правила определения порядка пользования жилым помещением

Обращение в суд с требованием определить правила пользования жильем, находящимся в долевой собственности, не всегда заканчивается выделением доли участника в натуре. Суд вправе отказать истцу, если подобные действия неосуществимы без нанесения несоразмерного ущерба имуществу.

Однако невозможность выдела доли в имуществе или его раздела в натуре не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если он не установлен договором собственников.

В подобных спорах суд принимает во внимание:

• сложившиеся правила использования жилого помещения, которые могут не вполне соответствовать законным долям в праве на общую собственность;
• реальную возможность совместного пользования;
• степень нуждаемости в этом имуществе каждого из собственников.

Если выдел доли возможен, то истцу передается в собственность изолированная территория в жилом помещении, которая соответствует его доле в имуществе. Право на остальную часть в общем имуществе он теряет.

При определении порядка каждый из собственников получает в пользование конкретную часть жилого помещения соразмерно доле с сохранением права общей собственности.

Проще разделить в натуре частный дом, гораздо сложнее выделить долю в квартире, приватизированную на нескольких собственников.

Как установить порядок пользования муниципальной квартирой

Законодательство РФ не содержит норм определения порядка пользования муниципальной квартирой нанимателями и не устанавливает, что такое порядок пользования социальным жильем. Суд может устанавливать такой порядок суд лишь на имущество, находящееся в личной собственности граждан.

Требование передачи в пользование помещений в муниципальной квартире по существу предполагает изменение условий договора социального найма.

устанавливает принцип равенства обязанностей и прав нанимателя жилья и членов его семьи (бывших и настоящих). Из этого вытекает наличие у каждого сонанимателя равных прав по пользованию всем жилым помещением без исключений.

С учетом этих требований определить фактические условия и порядок пользования муниципальным жильем на законных основаниях невозможно, поскольку это приведет к изменению условий договора социального найма посредством заключения отдельных договоров на части единого жилого помещения.

Правила использования земельного участка в долевой собственности

В случае, если произвести реальный раздел земельного надела невозможно, а совладельцы не смогли договорится между собой, суды, устанавливая порядок пользования земельным участком, находящимся в общей собственности, принимают во внимание прежде всего его статус.

Если земля находится в собственности двух и более лиц, применяется норма установления правил его использования по соотношению долей.

Если спорный земельный участок находится в эксплуатации, порядок его использования определяется с учетом долей в праве собственности на постройку, расположенную на этом участке.

Суд также может установить порядок, принимая во внимание совместное пользование земельным участком собственниками дома на практике – так называемый «сложившийся порядок пользования». Эта норма регламентирована .

Понятие «сложившийся порядок пользования» подразумевает добровольное соглашение сторон на осуществление подобных действий, заключенное в устной или в письменной форме.

Установление порядка пользования жилым помещением

Правила пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, например, квартирой, устанавливаются на основании положений . Части квартиры для любого гражданина распределяются по договору сторон, или по решению суда.

Так же происходит определение права пользования квартирой при долевой собственности. Жилье делится поровну, если отсутствуют законные причины на четкий выдел долей.

При выделении доли на жилую недвижимость участнику долевой собственности, осуществляемую в судебном порядке, принимаются во внимание следующие нюансы:

• вклад собственника в благоустройство жилища;
• произведено ли выделение доли одному из владельцев в полной мере. В противном случае он получает право на получение компенсации за ту часть площади, на которую уменьшили его долю;
• если выделение доли в общей собственности одному из владельцев не реализовано, остальные участники должны выплатить ему денежное возмещение, равнозначное утраченному имуществу.

При установлении порядка пользования жилым помещением в решении суда указывается, какая из комнат кому из собственников определяется в пользование.
Общее имущество – ванную комнату, кухню, коридор, туалет и вспомогательные помещения – суд оставляет в совместном пользовании.

Как заключается и что должно содержать соглашение

Самый простой и действенный способ установить порядок использования квартиры, находящейся в долевой собственности, – соглашение о совместном пользовании жильем.

Законодательные нормы РФ не требуют письменной формы договора между участниками долевой собственности. Однако чтобы никто не попытался ущемить чужие права, соглашение стоит заключить в письменном виде и заверить нотариально.

В этом документе должен быть прописан:

• предмет договора;
• правила пользования жилым помещением и оплаты жилищно-коммунальных услуг;
• обязанности сторон;
• ответственность за невыполнение достигнутых договоренностей;
• порядок разрешения споров.

Договор скрепляется подписями участников. К нему следует приложить копии значимых документов и акт приема в пользование комнат в квартире.

Как установить порядок использования в судебной инстанции

Если соглашение с сособственниками не достигнуто, установить порядок использования жилой недвижимости можно путем обращения с иском в суд (п. 1 ст. 247 ГК РФ; ).

Кроме искового требования в судебную инстанцию нужно подать пакет необходимых для разрешения дела документов.

Куда обращаться с иском

Исковое заявление подается мировому судье или в районный суд по месту нахождения долевой собственности ().

Если заявлено только требование об определении порядка пользования жильем, то дело подсудно мировому суду ( ).

В случае предъявления иных требований неимущественного характера (определение порядка расходов на общую собственность, вселение в жилое помещение и других), дело рассматривает районный суд.

В этой же инстанции будет рассматриваться иск имущественного характера, например, о признании права собственности на долю, если цена его превышает 50 тыс. рублей.

Какие документы необходимо предоставить

Исходя из требований , исковое заявление должно содержать:

• сведения о наименовании суда, в который подается требование;
• ФИО, место жительства истца и ответчика, а также по желанию – email и контактные телефоны;
• информацию о нарушении либо угрозе нарушения прав заявителя;
• требования истца, обстоятельства, на которых они основываются, доказательства.

  
  В заявлении также содержится перечень прилагаемых документов, к которым, согласно , относятся:

• копии искового требования по числу ответчиков и третьих лиц;
• доверенность или иной документ, удостоверяющий полномочия представителя;
• документы, подтверждающие обстоятельства, на которых основаны требования, и их копии по числу ответчиков и третьих лиц;
• квитанция об уплате госпошлины.

Как происходит судебное рассмотрение требования

Согласно , срок рассмотрения гражданских дел, в том числе по вопросу установления порядка пользования жильем, составляет два месяца, а для мировых судов – один месяц.

На практике эти сроки значительно затягиваются ввиду большой загруженности судов по гражданским делам. Если же потребуется проведение экспертизы, срок рассмотрения дела также может увеличиться.

В ходе заседания суд проводит анализ документальных доказательств, заслушивает прения сторон. После оценки обстоятельств дела суд выносит решение в отношении существа иска.

Факторы, принимаемые во внимание судом

В первую очередь суд учтет правила использования помещения, существовавшие до возникновения спора, и может предложить вернуться к ним, если они не ущемляли ничьих прав.

В иных случаях, устанавливая, например, право пользования квартирой супругов, суд будет исходить из:

• планировки помещения (можно ли изолировать собственников друг от друга);
• величины доли каждого собственника. Это не является решающим фактором, ведь комната, выделенная собственнику в единоличное пользование, может быть несоразмерна его официальной доле;
• количества отдельных и проходных комнат;
• наличия или отсутствия родственных связей между собственниками и степени их близости;
• наличия у собственников другой недвижимости;
• нуждаемости собственника в конкретной недвижимости . Так, женщина с ребенком может претендовать на большую площадь, чем одинокий человек.

Как правильно провести раздел

Делить недвижимость можно с согласия всех правообладателей, а при его отсутствии – на основании решения суда. Если собственник один, он сам принимает указанное решение. Отметим, что при наличии нескольких собственников практически невозможно сделать раздел точно по размерам долей. Поэтому владельцам исходного объекта придется договариваться о порядке раздела. Например, можно предусмотреть денежную выплату, чтобы компенсировать разницу в площади вновь образованного объекта и размере доли.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь

Как можно и нельзя проводить раздел недвижимости

Раздел в натуре возможен, если можно обеспечить изолированность и обособленность на образуемых объектов. Эти признаки заключаются в наличие отдельного выхода к местам общего пользования здания или напрямую на улицу, в ограждении внутреннего объема помещения конструкциями. Добиться соблюдения этих требований можно далеко не для каждого объекта. Поэтому на начальном этапе эксперты, техники. проектировщики, инженеры проводят обследования, изучают возможность раздела, его варианты.

Есть ряд запретов и ограничений, связанных с определенными типа объектов, их обязательными характеристиками. Например, при разделе квартир нужно обеспечить минимально требуемую жилую площадь и нормы естественной освещенности, наличие кухни и санузла для каждого нового объекта, соответствие по санитарным и гигиеническим требованиям. Поэтому жилую недвижимость можно разделить только в исключительных случаях, а без согласования с жилинспекцией это сделать вообще невозможно.

На каждое новое помещение после раздела нужно изготовить технический план. По этому документу Росреестр поставит объект на кадастровый учет.

Какой проект нужно заказать

Если раздел недвижимости осуществляется путем образования новых объектов, строительные работы можно проводить только по проектной документации. В зависимости от перечня предстоящих работ и особенностей объекта, нужно заказать проект:

• на реконструкцию, если в результате работ будут меняться основные характеристик здания (например, если при образовании новых помещений делает пристройка, возводится новый этаж);
• на перепланировку/переустройство, так как образование новых объектов связано с изменением конфигурации исходного помещения, переносом сантехнического оборудования и инженерных коммуникаций.

В перечисленных двух случаях перечень работ и требования к их безопасности существенно отличаются. Например, провести реконструкцию без временного вывода объекта из эксплуатации практически невозможно, а начинать работы можно только после экспертизы проекта, получения разрешения в госстройнадзоре. Перепланировка, напротив, проводится в пределах одного помещения или с частичным воздействием на общедомовое имущество МКД, несущие конструкции и внешние стены здания. Поэтому согласовать такие работы проще.

Согласования, строительные работы

Для раздела при реконструкции проект нужно направить на экспертизу. После получения положительного экспертного заключения необходимо обращаться в госстройнадзор, получать разрешение на строительные работы. После завершения работ это же ведомство оформляет разрешение на ввоз в эксплуатацию. Дополнительные согласования могут потребоваться с ресурсоснабжающими организациями, другими ведомствами.

При перепланировках для раздела согласования могут потребоваться:

• с собственниками МКД, так как необходимо провести работы на общедомовом имуществе, обеспечить отдельные выходы из каждого нового объекта;
• с жилищной инспекцией, если раздел проводится в МКД;
• с СЭС, если нужно подтвердить соответствие по санитарным, эпидемиологическим и гигиеническим нормативам.

Для согласований могут потребоваться документы из БТИ (техпаспорт, поэтажные планы), техническое заключение экспертов о безопасности несущих конструкций. Чтобы ускорить процесс согласований и избежать отказов, лучше воспользоваться услугами наших специалистов.

Вновь образуемое помещение должно быть изолированным и обособленным. Для этого делается отдельный выход на улицу или к местам общего пользования в здании.

Технические планы на новые объекты

Раздел с перераспределением долей не влечет изменений характеристик и конфигурации недвижимости. Поэтому в таких случаях не нужно обращаться к кадастровому инженеру и заказывать технический план. Для каждого вновь образованного помещения, напротив, без этого документа не пройти учет и регистрацию в Росреестре.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь

Для изготовления техпланов инженер проведет замеры и обследования, укажет координаты и характеристики каждого помещения в текстовом описании и на поэтажных планах. Сведения, указанные в техплане, будут перенесены в ЕГРН сотрудниками Росреестра. В нашей компании вы можете заказать технические планы на любые объекты недвижимости, в том числе при их разделе.

Раздел объекта недвижимости и регистрация в Росреестре. Вопросы эксперту

Соловьев Петр

Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.

Задать вопрос

Вопрос эксперту

Можно ли начинать раздел недвижимости, если второй собственник отказывается подписать соглашение? Можно обязать его сделать раздел через суд?

Прежде чем начинать проектирование и работы по разделу, нужно урегулировать разногласия между собственниками. В частности, в суде можно определить особенности раздела, точный размер площади для каждого собственника, другие нюансы. На основании решения суда можно заказывать проект и приступать к работам.

Росреестр отказал нам в кадастровом учете помещений после раздела. Мы представили проект и акт приемки работ, а с нас требуют технические планы. Прав ли Росреестр?

Да, в данном случае отказ в кадастровом учете после раздела является законным. Основанием для постановки на кадастровый учет нового объекта является технический план. Его нужно оформить на каждое новое помещение после раздела.

В законе сказано, для объект недвижимости должен быть изолированным и обособленным. При разделе эти признаки тоже проверяются?

Да, это обязательные требования для признания новых помещений самостоятельными объектами недвижимости. Признаки обеспечиваются путем возведения ограждающих конструкций, обустройства отдельного выхода.

Когда можно продать или сдать в аренду помещение, образованное после раздела недвижимости?

Любые сделки с недвижимостью допускаются только после постановки объекта на кадастровый учет в Росреестре. Сведения об объекте и его кадастровом номере должны быть в ЕГРН.

О выделении доли в жилом помещении

При рассмотрении вопроса об установлении параметров доли собственности, если оно происходит в судебном порядке, принимаются во внимание такие факторы как:

• возраст;
• наличие или отсутствие детей;
• профессиональная деятельность;
• инвалидность и прочее.

Выделение доли собственника в квартире сопряжено с большими сложностями, особенно если площадь жилого помещения невелика, а претендентов на нее много. Выделить долю каждого в натуре в этом случае трудно. Гораздо проще осуществить выделение доли собственника в приватном домовладении.

Узнайте подробнее о выделении доли в квартире.

Как действовать в случае нарушения порядка пользования жилым помещением

Если сособственники заключили соглашение об определении порядка пользования недвижимым имуществом (квартирой или домом) или правила были установлены по решению суда, проблемы в пользовании долевой собственностью все равно могут возникнуть.

Любой из владельцев может подать исковое заявление о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением и о вселение в квартиру или дом, если:

• достигнутые договоренности нарушаются;
• не соблюдается договор совместной деятельности и эксплуатации недвижимости;
• не выполняется судебное предписание;
• доступ в дом или квартиру ограничен или прекращен.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Судебная практика по установлению правил использования жилых помещений

Судебная практика в делах по установлению правил использования жилой недвижимости, находящейся в долевой собственности, исходит из сложившегося порядка пользования имуществом. Он может не соответствовать точно долям в праве общей собственности.

Суд, как правило, учитывает нуждаемость каждого из сособственников в имуществе и действительную возможность совместного пользования им.

В некоторых случаях суды отказывают в удовлетворении исковых требований по наиболее распространенным причинам:

• невозможность использовать жилье совместно с другими участниками собственности;
• несоответствие требования площади помещений размеру доли собственника;
• отсутствие нуждаемости истца в жилом помещении.

Содержание мирового соглашения

В целом содержание мирового соглашения соответствует содержанию соглашения, составляемого в досудебном порядке. Особенностями мирового соглашения будут следующие сведения:

• наименование судебной инстанции, которая рассматривает дело;
• номер гражданского дела и наименование иска;
• сведения о процессуальном статусе сторон соглашения (истец и ответчик);
• изложение суду просьбы утвердить мировое соглашение и прекратить производство по делу.

Утвержденное судом мировое соглашение получает статус обязательного к исполнению, и в случае уклонения любой из сторон от исполнения обязательств, принятых по соглашению, оно приобретает силу судебного решения. Это значит, что соглашение может быть передано судебному приставу для принудительного исполнения