Жителей сельских окраин заинтересует возможность расширения придомовых владений, горожан — осуществления мечты о заветных шести сотках для выращивания свежей зелени и овощей.
Когда необходим перевод
Участки сельскохозяйственного назначения, в зависимости от цели использования, могут полностью запрещать возведение капитальных строений или разрешать строительство времянок, подсобных помещений, предназначенных для хранения и производства сельскохозяйственной продукции.
При намерении узаконить на сельхозземлях домик для проживания необходимо осуществить присвоение наделу ВРИ ЛПХ (приусадебный участок), если по каким-то причинам ИЖС вам не подойдет.
Планируемая продажа земельного участка или использование его в качестве залогового фонда — экономически весомый повод для перевода надела в ЛПХ.
Построить на законных основаниях баню на сельхозземле, без перевода участка в ЛПХ не удастся. Такой объект не получится признать сельскохозяйственным строением.
Желание организовать небольшое сельскохозяйственное производство силами членов своей семьи — еще одна причина для перевода земли из сельхозназначения в ЛПХ.
Приятный бонус такого перевода — отсутствие необходимости уплаты налогов и сборов на доходы, полученные от реализации произведенной продукции. Такая форма организации предприятия как КФХ подобным преимуществом не обладает.
Процедура смены ВРИ участка на «ЛПХ» может не потребоваться, если вас интересует возможность строительства и регистрации на земле жилья, при имеющемся разрешенном использовании вашего надела:
- Дачное хозяйство. О возможностях строительства на дачной земле читайте в статье.
- Садовое товарищество. О вариантах использования садовых земель читайте в статье.
Правовая основа
Общее регулирование вопросов, связанных с переводом участка из одного вида разрешённого использования в другой, а также изменение существующих категорий, находится в ведении Земельного Кодекса Российской Федерации. Именно этот нормативный акт предусматривает возможность изменить не только ранее установленный вид разрешённого землепользования, но и возможная перемена ранее установленной категории участка.
Прежде чем осуществлять изменение эксплуатационных возможностей участка с ИЖС на ЛПХ, следует определить, изменится ли принадлежность к ранее установленной категории или нет. Если принадлежность к ранее установленной категории изменится, необходимо воспользоваться положениями Федерального закона «Об изменении категории земельного участка…», который содержит подробную регламентацию всей процедуры, направленной на осуществление такого изменения. В рамках указанного федерального закона проработан не только порядок необходимых действий для проведения изменения, но и содержится основной перечень документов, которые могут пригодиться для оформления перевода.
Если земельные участки находятся в одной категории и относятся к землям населенных пунктов, то изменения будут происходить в рамках существующего вида разрешённого использования, что находится в компетенции Градостроительного Кодекса и принятых в соответствии с ним регламентов, а также внутрирегиональных регламентов изменения вида разрешённого использования.
Особенности присвоения ВРИ личное подсобное хозяйство
Наделы с разрешенным использованием под личное подсобное хозяйство могут располагаться как на сельскохозяйственных землях, так и на землях поселений.
В первом случае это будут полевые участки, во втором — приусадебные.
Для присвоения участку статуса приусадебного потребуется осуществление смены категории земли.
Уполномоченные органы удовлетворят ходатайство при соблюдении следующих условий:
- Низкий бонитет участка.
- Отсутствие незаконных строений на земле.
- Согласие всех собственников сельскохозяйственной недвижимости.
- Расположение участка вблизи населенного пункта.
Если земля находится в собственности (пользовании) участников товарищества:
- дачного,
- садового,
- огородного,
потребуется положительное решение общего собрания о смене категории общего массива земли с последующим изменением цели его использования.
При присвоении сельхозучастку статуса полевого разрешение предоставляется на муниципальном уровне.
Уточнить порядок присвоения сельхозучастку ВРИ «ЛПХ» можно, направив соответствующий запрос в администрацию поселения или ведомство Росреестра.
На наделы, относящиеся к сельхозугодиям, распространяется особый правовой режим. В частности использование таких участков для целей застройки не допустимо.
Что должно быть в ППТ и проекте межевания территории при переводе участка в садоводство?
Проект планировки территории (ППТ) составляется для обеспечения нормального развития земель, относящихся к садоводству. Наличие этого проекта позволяет установить границы участков, разместить линейные объекты, определить места пролегания улиц, проходов и других элементов. Чтобы получилось организовать целевую деятельность на территории, которую переводят в садоводство, ПТТ должен содержать:
- места прохождения красных линий;
- обозначение дорог и проездов;
- отметки о размещении линий связи;
- места прокладки коммуникаций;
- положения о размещении различных объектов.
Если проект планировки грамотно составлен, собственники земель смогут без проблем осуществлять прирезку участка, узаконивать строительство на территории СНТ магазинов и прочих объектов. Благодаря ППТ получится увеличить мощность энергоснабжения, при необходимости, либо разработать схему водопровода. В этих целях в данный проект включают обоснование и расчет требуемых для осуществления целевой деятельности объектов.
На основании ППТ разрабатывается и проект межевания территории. В его составе отображается следующая информация:
- перечень образуемых участков;
- площади каждого надела;
- какие земли станут территориями общего пользования;
- где проходят границы улиц и других дорог;
- места расположения красных линий;
- в каких пределах действуют сервитуты.
Проект межевания позволяет установить границы незастроенных участков, которые в дальнейшем будут предоставляться в пользование гражданам или организациям. Структура этих проектов утверждена на законодательном уровне. При их подготовке учитываются требования профильных правовых актов. Разобраться с особенностями структуры ППТ и проекта межевания вам помогут юристы нашей компании.
Как происходит переоформление
Решение о смене категории земли принимается на уровне областного правительства. Уполномоченным органом на прием ходатайств от населения и юридических лиц о смене категории и ВРИ земли является администрация муниципалитета.
К заявлению требуется приложить следующие документы:
- Паспорт заявителя.
- Документы, подтверждающие право собственности на участок. Если земля не оформлена должным образом, то до начала процедуры смены ВРИ (категории) необходимо будет произвести обмер надела, поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать права на него.
- Выписка из ЕГРН.
- Письменное обоснование причины смены категории земель.
При подаче ходатайства арендатором земли, подтверждение согласия собственника обязательно.
Подробнее о смене категории земли читайте в статье.
Присвоение ВРИ «ЛПХ» в рамках одной категории земли
производится по упрощенной процедуре.
Здесь можно обойтись без экологической экспертизы земли и других затратных по времени процедур.
Ходатайство с пакетом подтверждающих документов подается в комиссию, созданную при администрации поселения, где рассматривается в тридцатидневный срок.
Подробнее о смене ВРИ участка читайте в тематической статье.
В случаях, если не планируется возведение капитальных построек на участке, то получением разрешения на ведение подсобного хозяйства можно пренебречь.
Возможные нюансы
Собственнику недвижимого имущества, который решил сменить тип собственности, следует помнить о ряде нюансов.
Если вы решили перевести землю из одной категории в другую, нужно помнить о том, что необходимо иметь разрешение на постройку дома. Такой документа выдается Департаментом архитектуры, а срок его действия составляет 10 лет. В случаях, когда строительство не будет начато в течение трех лет с момента, когда участок был оформлен, местные органы самоуправления вправе изъять собственность у владельца и передать ее иным лицам.
Заявителю необходимо иметь паспорт участка, в котором указана вся информация о нем, а также его схема.
Если гражданин перевел участок в индивидуальную жилищную собственность, то ему необходимо получить почтовый адрес, по которому он теперь имеет право проживать.
Таким образом, перевод является довольно несложной процедурой. В то же время для осуществления этой деятельности требуются значительные временные и денежные затраты. Переводить собственность необходимо для того, чтобы у владельца земли впоследствии не возникло проблем с законом, и он не был подвергнут штрафным санкциям или же его участок не был изъят из владения.
Если заявителю было отказано в замене типа земельной собственности, то он вправе оспорить решение администрации в судебных органах.
Стоимость процедуры
Смена статуса земельного участка возможна в отношении объектов, поставленных на кадастровый учет. Для этого необходимо провести обмер надела и направить полученные геодезические данные об участке в Кадастровую палату для внесения сведений о нем в Земкадастр.
Стоимость этой процедуры составляет в среднем 10 тыс. руб. и зависит от аппетитов кадастрового инженера.
Выписка из ЕГРН содержит основные сведения об объекте недвижимости, включая права на него. Минимальную стоимость имеет документ в электронном виде 300-600 руб.
При получении согласия на смену ВРИ (категории) земли потребуется внесение изменений в государственный кадастр. В том случае, если изменения не направляются в Росреестр муниципалитетом, стоимость услуги для граждан составит от 245 до 350 руб., для юридических лиц — от 700 до 1000 руб.
Взаимодействие с официальными структурами может быть доверено специалисту. Стоимость юридического сопровождения достигает в некоторых ситуациях 50 тыс. руб.
Юридическое сопровождение создания СНТ
Помимо изменения вида разрешенного использования земельного участка для создания СНТ, специалисты нашей компании помогут вам:
- Зарегистрировать юридическое лицо (СНТ/ДНП);
- Изготовить и согласовать ППТ;
- Выделить и оформить земли общего пользования;
- Получить разрешение на строительство дороги;
- Согласовать выделение электрической мощности;
- Провести первичные собрания членов СНТ;
Специалисты нашего земельно-юридического предлагают полное юридическое сопровождение создания СНТ/ДНП и представление интересов заказчика в администрации района, области, Росреестре.
Причины отказа
Исчерпывающий перечень причин для отказа в удовлетворении ходатайства приводится в административном регламенте по оказанию муниципальной (государственной) услуги.
Как правило, это:
- Неполный пакет необходимых документов.
- Отсутствие обоснования ходатайства.
- Выявленные ошибки в документах.
После исправления выявленных комиссией ошибок, вы имеете право повторной подачи заявления.
Неустранимой причиной является конфликт намерений заявителя с имеющимся градостроительным планом, инициирование процедуры в отношении особо ценных земель.
Какой дом могут признать жилым?
Понятно, что комфортно жить и летом, и зимой можно только в капитальном строении. Капитальном — значит прочно связанном с землей, построенном на фундаменте, а не на каких-нибудь сваях, бревнах, подпорках.
У жилого дома должны быть надежные несущие конструкции и крыша. К такому строению необходимо подвести электричество, холодное водоснабжение (по возможности и горячее водоснабжение), водоотведение (канализацию), устроить там системы отопления и вентиляции. В газифицированных районах отопление идет за счет газа. Если местность не газифицирована, то дома отапливаются либо за счет электричества, либо за счет внутренних систем отопления (печи, камины).
Допускается отсутствие водопровода и центральной канализации в домах высотой не более 2 этажей (в районах без централизованных инженерных сетей).
Важно, чтобы температура в жилых помещениях была не менее плюс 18 градусов круглый год. Высота комнат и кухни должна быть не менее 2,5 метра, коридоров, мансарды — не менее 2,1 метра. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь естественное освещение, проще говоря, иметь окна.
