ВС соединил земельный участок и объект недвижимости на нем

3

Необходимость в разделе земельного участка как в долях, так и в натуре возникает во множестве различных случаев.

Это могут быть:

• раздел земельного участка при разводе;
• разделение земли в рамках споров наследников;
• выделение доли в пользу одного из сособственников и другие варианты.

Мнение эксперта

Станислав Евсеев

Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.

Но не во всех случаях возможно легко и просто поделить земельный участок даже при условии, что все собственники и заинтересованные лица (владельцы смежных участков, к примеру) согласны на раздел. В законодательстве имеется такое понятие как неделимый участок, более подробно прописанное в ст. 11.9 Земельного кодекса РФ.

В широком понимании делимым земельным участком называется фактический надел, на отдельные части которого можно установить имущественные права, при том, что такие части являются самостоятельными, не нарушают режима использования и имеют отдельные границы.

Что такое неделимый земельный участок

Определить принадлежность указанной недвижимости к категории неделимой является не простой задачей, так как данный процесс зависит от множества показателей.

Главной особенностью указанного участка является невозможность его раздела ввиду того, что такие действия могут вызвать нарушение его использования или изменения целевого назначения.

Пример: Раздел в натуре земельного участка, на котором располагается многоэтажное здание, заселенное жильцами, не представляется возможным. Проведение такой процедуры возможно только при выделении долей каждому владельцу жилья, соразмерных площадям квартир таких граждан. Таким образом, земельный участок, находящийся под указанным объектом жилой недвижимости является неделимым. Это обусловлено тем, что выделение в натуре части надела жильцу, проживающему в квартире на седьмом этаже многоквартирного дома, невозможно, как физически, так и юридически. Такая же ситуация касается производственных и административных зданий.

Кроме того, возможность определения является ли недвижимое имущество неделимым, также зависит от наличия или отсутствия на него обременений, которые могут касаться, как территории земельного участка в целом, так и его отдельной составной части.

Например:

• ограничения права пользования землей такие, как сервитут, запрет на размещение недвижимости в зонах, охраняемых государством;
• ограничительные меры относительно распоряжения наделом, например, ипотечный кредит, аренда, превышающая годовой срок, арест, концессия;
• обременения, касающиеся не земельного участка, а расположенных на нем объектов таких, как памятники культуры.

Важно! Наличие указанных обстоятельств может создать условия для признания земли неделимой в случае, если обременения создают запрет на его разделение. В иных же случаях участок будет признан делимым. Кроме того, немаловажное значение имеют сроки и границы указанных ограничений, установление которых поможет определить наличие возможности провести раздела земли.

Резюмируя изложенное можно прийти к выводу, что неделимый земельный участок – это надел земли, на часть которого установление отдельного имущественного права запрещено законом.

Таким образом, участок, который характеризуется следующим признаками:

• может принадлежать только одному владельцу;
• выступает объектом общей собственности, в случае если его владельцами являются несколько лиц;
• в случае расположения на наделе объекта недвижимости, принадлежащего двум или более гражданам, такой участок может находиться только в общей долевой собственности;
• по своим размерам не может быть разделе, поскольку выделенные части участка не будут пригодны к эксплуатации и целевому использованию в полной мере.

О составной вещи

1. Статья 133 ГК, судя по ее названию, говорит о неделимых вещах: «Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части» (п. 1).

Однако на самом деле ст. 133 ГК смешивает две разных категории: вещи неделимые (которые не могут быть разделены без утраты своей функциональности) и вещи составные (т.е. образованные механическим соединением нескольких простых вещей).

Например, автомобиль является классическим примером составной вещи, которая одновременно является и неделимой. Между тем составные вещи могут быть и делимыми – например, обычный кабель, будучи вещью составной, одновременно представляет собой вещь делимую – если от находящейся в магазине бухты такого кабеля отрезается 30 м, ни одна из разделенных частей своего назначения не утрачивает.

2. Пункт 1 ст. 133 ГК устанавливает правило, в соответствии с которым все вошедшие в составную вещь части утрачивают свою объектоспособность и обращаются в «составные части» новой вещи. Например, двигатель, установленный в автомобиль, самолет или судно, прекращает свое существование в качестве самостоятельного объекта гражданских прав (юридически погибает), растворяясь в этом составном объекте.

При этом, однако, закон предусматривает возможность «юридического возрождения» юридически было погибшей вещи. В соответствии с п. 2 ст. 133 ГК законом или судебным актом может быть установлена возможность обращения взыскания путем выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно. При этом 2 ст. 133 ГК не дает нам представления о том, что именно произойдет при таком выделении.

Теоретически, если вещь погибла, прекратился и залог; стало быть, нет «залоговых» оснований для обращения взыскания именно на двигатель. Если же закон прямо допускает «залоговое взыскание», то юридическая гибель вещи все же не окончательна, и при ее выделении из составной вещи она возрождается в прежнем юридическом качестве – то есть со всеми лежащими на ней обременениями.

Однако ст. 133 ГК буквально говорит о возможности выделения из вещи ее составной части только для целей обращения взыскания. Однако составная часть вещи в своей прошлой юридической жизни могла быть, например, похищена. Тот же двигатель, будучи похищенным у прежнего собственника и установленным на другом транспортном средстве, не может быть виндицирован, поскольку юридически погиб, а виндикация не есть обращение взыскания. Возникает парадоксальная ситуация: вещь (порой очень дорогая) фактически существует, может быть идентифицирована и даже может быть отделена от составной вещи без причинения ей невосполнимого вреда, однако с точки зрения ст. 133 ГК этого двигателя просто нет.

По всей видимости, наше гражданское право нуждается в уточнении понятия составных частей. Например, немецкое право допускает сохранение объектоспособности вещи, если она является несущественной составной частью, то есть может быть отделена от вещи без причинения вреда этим вещам – например, двигатель серийного автомобиля. Наше право пока таких тонкостей не признает.

Однако если наш закон все же допускает выделение из вещи ее составной части в целях обращения на нее взыскания, то он фактически признает существование существенных и несущественных составных вещей – очевидно, что лишь последние могут быть выделены для обращения взыскания. Эти несущественные составные вещи, даже войдя в составную вещь и юридически погибнув, все же могут возродиться путем отделения – причем не фактически, а именно юридически, в качестве прежнего объекта права. Таким образом, возможно применение п. 2 ст. 133 ГК по аналогии для удовлетворения виндикационного иска.

Я пока таких судебных решений не встречал. Но очень надеюсь, что они есть.

3. С залогом, кстати, возникает закономерный вопрос: а если составная часть, раньше бывшая заложенной вещью, оказалась отделенной в результате случая или чьих-то действий, не основанных на законе или судебном решении? Она также восстанавливается в качестве прежней заложенной вещи с прежним правовым режимом? Или это возможно только на основании судебного решения?

Важен и вопрос публичности такого залога. Если заложен двигатель, установленный на транспортное средство, входит ли в стандарт добросовестности приобретателя ТС проверять все номерные агрегаты по РУЗДИ?

В каких случаях раздел земельного участка запрещен?

Подробный перечень ситуаций, запрещающих разделение надела закреплен в ст. 11.9 Земельного кодекса РФ.

Важно! Если вновь созданный надел не отвечает, установленным для каждого региона Российской Федерации, минимальному и максимальному размеру такого надела, то он признается неделимым. Каждый регион, а в ряде случаев – отдельно взятое муниципальное образование, самостоятельно устанавливают минимальные и максимальные величины земельных участков.

Условия разделения

Объект, предназначенный для раздела, должен выполнять все нижеизложенные требования:

1. Неизменность целевого назначения. Разделу подлежит только тот объект, при разделе которого каждый вновь образуемый не утратит своего целевого предназначения, например участок для ИЖС таковым и останется.
2. Беспрепятственный доступ. Каждый вновь созданный участок должен иметь доступ для пешеходов и транспортных средств.
3. Отсутствие обременений. Любые обременения делают невозможным раздел ЗУ до тех пор, пока они не будут сняты.
4. Соблюдение нормативов. Каждый из вторичных участков должен соответствовать минимальным нормативным размерам определенной категории земель.

Например, если по нормативам участок для ИЖС не может быть менее 400 квадратных метров, то участок площадью в 700 квадратных метров разделен быть не может, так как один или оба вторичных участка будут по площади меньше нормативного.

Вывод первый

Законодательство не допускает раздел земли, если:

• имеется любой запрет на его раздел;
• при разделе первичного объекта образуются вторичные, не соответствующие минимальным нормативам по площади, оговоренным в ЗК РФ;
• при разделе не обеспечивается беспрепятственный доступ ко всем вторичным объектам.

Вывод второй

Итоги раздела должны быть следующими:

• при разделе формируются меньшие по площади самостоятельные вторичные объекты, соответствующие минимальным нормативам по площади;
• первичный ЗУ снимается с учета в Государственном кадастре недвижимости и прекращает существование как отдельный объект недвижимости;
• у каждого из совладельцев сохраняется право собственности на каждый из вторичных участков, впоследствии они могут сохранить это право на все участки без их раздела;
• совладельцы вновь образованных участков могут выделить свою долю и оформить на нее право собственности, при этом право долевой собственности у них утрачивается.

Как разделить неделимый земельный участок

В случае если недвижимость имеет статус неделимой, ее раздел произвести невозможно в принципе. Однако практикой предусмотрено несколько вариантов, которые помогут урегулировать имущественные права собственников такой недвижимости. Как правило, такие способы применяются к наделам, владельцами которых выступают несколько граждан.

В первую очередь собственниками может быть установлен порядок использования спорного земельного участка. Такой вариант является самым оптимальным ввиду отсутствия долгих споров и судебных тяжб. Реализация данного способа возможна только в случае получения согласия всех собственников.

Пример. После развода супруги Смирновы разделили имущественные права на жилой дом, находящийся на земельном участке общей площадью 7 соток. Однако в случае проведения разделения надела будет нарушен минимальный норматив для участка, на котором расположен объект индивидуального строения, ввиду чего разделение запрещено действующим законодательством. С учетом указанных обстоятельств, бывшими супругами было принято решение о совместном использовании надворных построек, но участки земли, прилегающие к половине дома, принадлежащих каждому из них, будут использованы по собственному усмотрению.

Также существуют, несколько вариантов решения вопроса неделимости надела, которые связанны с изменением имущественных прав собственников такой недвижимости. Несколько подробнее рассмотрим их ниже.

Важно! Перечисленные ниже способы не являются фактическим или юридическим разделом неделимого участка, но позволяют разрешить возникший конфликт между совладельцами. Раздел же участка при явной его неделимости любыми способами НЕВОЗМОЖЕН!

Передача права собственности на надел другому совладельцу

Указанная процедура проводится путем передачи своих имущественных прав на указанную недвижимость другому участнику долевой собственности, с целью получения за это денежной компенсации, соразмерной стоимости спорного имущества, которая может определяться собственниками на основании взаимной договоренности или при помощи экспертной оценки.

Для примера: В собственности трех граждан находится земельный надел, раздел которого поровну между ними невозможен ввиду несоответствия вновь созданных земельных участков, установленному законодательством минимальному размеру. С этой целью один из владельцев передает свои имущественные права на долю своего участка двум другим, которые смогут законно поделить надел на две части. В свою очередь, третий, получив причитающееся возмещение, потерять право на общую недвижимость.

Для оформления такого варианта можно воспользоваться следующими формами передачи прав:

1. Дарение. Рекомендуется к использованию родственниками, так как в ином случае одаряемому придется уплатить налог в 13%.
2. Продажа доли. Обычная купля-продажа земельного участка.

В обоих случаях собственник земли получает компенсацию в денежном эквиваленте, но реальный раздел участка не состоится.

Продажа объекта недвижимости, с целью дальнейшего раздела вырученных от такой сделки средств

Указанный вариант является самым последним способом, когда собственники решают, что земельный участок больше не представляет собой ценности в части его использования или раздел будет невозможен даже в случае передачи каким-либо из владельцев имущественных прав на свою долю надела.

После завершения указанной сделки полученная выручка делится между продавцами согласно установленной договоренности.

Как произвести раздел

Если территория признана неделимой, разделить ее будет сложно, но возможно.

Для начала все собственники должны определиться с порядком применения спорного участка. Если хотя бы один владелец не дает добровольного согласия, дело придется решать в суде.

Передача прав собственности

В данном случае один владелец доли передает свое право собственности другому и получает за это денежную компенсацию, которая соизмерима стоимости спорной недвижимости.

Это делается путем:

1. Дарения – родственникам или любым другим лицам. Во втором случае взимается налог 13%.
2. Продажи доли – обычная сделка купли-продажи.

То есть реальный раздел не происходит, передается право собственности. Неделимые земельные участки при наследстве по закону передаются родственникам первой степени родства, если другое дополнительно не было оговорено в завещании.