Правила перевода земель сельхозназначения, ИЖС и лесного фонда в промышленные

Законодательная база

Перевод земельных участков в категорию земель промышленности выполняется решением местных властей, которое сопровождается изменениями данных о земельных угодьях, а также типах их разрешённого использования в рамках кадастровой базы ЕГРН.

Изменение категорий земель осуществляется на основе следующих правовых документов:

• Земельный кодекс.
• Региональное законодательство.
• Закон номер 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»

Важно! Перечень категорий, к которым могут относиться те либо иные угодья, приводится в статье 7 ЗК РФ. Статья 8 того же Кодекса указывает на то, что сменой категорий сельскохозяйственных угодий занимается земельные департаменты областных администраций.

Что касается подачи ходатайств в органы власти, нюансов подготовки предусмотренной документации и рассмотрения обращений, то таковые регламентируются законом №172. Местными законами определяются также форма, а также регламент обращения лиц, которые заинтересованы в смене категории отдельного земельного участка (пункт 2 статьи 2 закона №172).

Регламент процедуры

После поступления прошения ответственное должностное лицо органа власти, ответственное за прием документов, осуществляет их регистрацию путем присвоения указанным документам входящего номера с указанием даты получения и оформляет расписку в получении указанных бумаг в двух экземплярах. Один экземпляр расписки выдается заявителю в день получения документов при непосредственном обращении заявителя.

Далее собираются заключения о возможности изменения категории земельного объекта от задействованных органов власти и организаций, таких как департаменты градостроительного развития, министерства сельского хозяйства, управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, управления Роспотребнадзора, а также мнение органов местного самоуправления. При необходимости возможно проведение экологической экспертизы.

Можно ли и как перевести?

Особая плодородность угодий сельскохозяйственного назначения является основанием для строгого контроля над их оборотом со стороны государственной власти.

К примеру, возведение каких-либо строений на таких участках земли воспрещено на законодательном уровне.

Однако, если по причине определённого ряда обстоятельств возведение строений на таких участках всё же необходимо, то нормы действующего законодательства предусматривают возможность перевода угодий сельскохозяйственного назначения в промышленную категорию.

Условием перевода являются следующие обстоятельства:

1. Кадастровая оценка участка признала его стоимость среднестатистической для определённой местности.
2. Возведение объектов промышленной направленности на территории определённого участка сельхозназначения является доказанной необходимостью, продиктованной производственными целями.

К условиям из второго пункта может относиться, к примеру, необходимость стратегического развития региона, к которому относятся сельскохозяйственные угодья, подлежащие к переводу в категорию промышленности, наращивание производственных мощностей и т. д. Кроме того, причиной для изменения соответствующей категории земельных участков может стать необходимость возведения коммуникационных станций либо систем орошения.

Внимание! Перевод угодий в категорию промышленности маловероятен либо вообще невозможен, когда данные угодья представляют особую ценность для государства по причине их повышенной плодородности, размещения на их территории заказников либо заповедников и т. д.

Процесс обжалования на примере из судебной практики

Собственник дачного надела гражданин П. подал в суд исковое заявление с просьбой признать незаконным акт об отказе на перевод надела из земель сельхозназначения в категорию ЗНМ. Свой иск гражданин П. обосновал тем, что в связи с запланированным на 2021 – 2019 годы расширением жилого микрорайона, решением собрания районной Думы Стародворского муниципального района № 321-р утвержден генеральный план городского поселения Веселое Стародворского района, по которому его дача внесена в пределы г. п. Веселое.

01 июля 2021 года гражданин П. направил ходатайство в администрацию Стародворского района о включении своего надела в территорию г. п. Веселое и переводе дачной земли из категории ЗСХН в ЗНП под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Администрацией Стародворского района было вынесено решение отказать во включении участка в границы г. п. Веселое по причине того, что еще не начато строительство жилого комплекса, из-за которого расширяются границы поселка.

Рассмотрев представленные материалы, суд пришел к выводу, что акт об отказе, выданный в ответ на ходатайство гражданина П., является необоснованным. В соответствии с пунктом 1 статьи 7 ФЗ 172 расширение территории городского поселения, закрепленное градостроительным планированием – законная причина для перевода дачных ЗСХН в заявленную категорию ЗНП

На основании этого суд вынес решение о признании недействительным акта администрации Стародворского района, а также признал за гражданином П. право на включение принадлежащей ему земли в г. п. Веселое Стародворского района и право на перевод заявленного надела из категории ЗСХН в ЗНП.

Возможен ли переход участков сельхозназначения, ИЖС или лесного фонда в промышленные?

В вопросе перевода угодий в категорию промышленности есть один весьма важный нюанс. Если земля является уже зарегистрированной как собственность юридического либо частного лица, то согласно статьи 40 Земельного Кодекса Российской Федерации с этих лиц снимаются абсолютно все ограничения по законному использованию этих земель. То бишь эти земли при желании беспрепятственно могут быть переведены в промышленную категорию.

В остальных же случаях необходимо сначала оформить угодья на юридическое либо частное лицо и уже в дальнейшем осуществлять перевод оформленных земель в другую категорию в согласии с действующим Законодательством.

Иными словами: Как юридические так частные лица реализуют права, принадлежащие им в согласии с действительным Законодательством, исключительно на своё усмотрение, если другое не предусматривается действующим Кодексом, а также настоящими федеральными законами.

Как описывалось выше, земли промышленности могут изменять категорию. Если вас интересует обратный процесс, то прочтите пошаговую инструкцию по переводу промземель в другую категорию.

Порядок действий

Для ускорения процесса переоформления категории угодий из сельскохозяйственной в промышленную существует чёткая последовательность действий. Рассмотрим каждое из данных действий подробнее и поэтапно.

С чего начать?

Дабы получить документ, позволяющий перевод земель, предназначенных для сельскохозяйственного использования, в категорию промышленности, изначально необходимо обратиться непосредственно в органы местного самоуправления с подачей соответствующего заявления и подтверждающих документов.

В случае использования земельного участка на правах аренды, чтобы преобразовать категорию земли, арендатор обязан первоначально обзавестись соответствующим разрешением, выдать которое должен арендодатель (собственник земельного участка).

Необходимые документы

Для перевода угодий, относящихся к категории «Сельскохозяйственные» в категорию «Промышленные» необходимо предоставить нижеследующие документы:

• Документ, который подтверждает права владельца либо пользователя земли, подвергаемой переводу.
• Обращение с указанием необходимости изменения целевого назначения определённого участка. Бланк такого обращения можно затребовать у службы Росреестра либо скачать с официального онлайн-ресурса уполномоченного органа.
• Паспорт учёта (кадастрового).
• План межевого разграничения земельного надела.
• Полученное в органах местного самоуправления официальное разрешение на то, чтобы перевести земельный надел в категорию, отличную от той, к которой надел относился до момента получения такого разрешения (в нашем случае: из сельскохозяйственной в промышленную).

Составление ходатайства

Ходатайство является письменным заявлением, содержащим просьбу, которая касается изменения категории земельных угодий. Такое заявление, на ряду с пакетом других документов, направляется инициатором подобного изменения в адрес земельного департамента.

Правильно составленное ходатайство, непременно должно включать в себя данные следующего характера:

1. ФИО и ИНН инициатора, а также другие его паспортные данные.
2. Наименование и юридический адрес органа, куда осуществляется обращение.
3. Кадастровый номер надела.
4. Действительная на момент подачи ходатайства, а также требуемая категория надела.
5. Цель, преследуемая инициатором смены категории.
6. Если инициатор и владелец надела не являются одним и тем же лицом, необходимо указать полные данные владельца надела, на перевод которого и подаётся ходатайство.

Справка! Перечисляя основания для перевода надела из сельскохозяйственного в промышленный, весьма немаловажным будет предоставить подтверждение того, что другие подходящие для перевода наделы в интересующем инициатора регионе отсутствуют.

Подобного рода доказательствами являются выписки из местных земельных кадастров, а также расчёты экономического характера, указывающие на нецелесообразность использования нужного земельного надела в сельскохозяйственных целях, что обусловлено низким качеством почв.

Нелишним будет также указание (если, естественно, оно является истинным) того, что размещение промышленных мощностей на территории надела обеспечит существенное дополнительное наполнение местного регионального (либо муниципального) бюджета путём дополнительных налоговых поступлений.

Стоимость и госпошлина

Стоимость земельных наделов сельхозназначения напрямую зависит от рыночной стоимости земли, а также от её месторасположения. В свою очередь, рыночная стоимость может варьироваться в широком диапазоне (от 1000 до 100 000 за сотку), в зависимости от многих причин.

Также на этот показатель могут оказывать влияние налоговая политика в регионе, изменения в Земельном кодексе и Законодательстве РФ в целом, площадь приобретаемого земельного надела, его целевое назначение, доступные коммуникации, имеющиеся постройки, природные условия и т. д.

Поэтому дать реальную оценку приобретаемой земли возможно лишь учитывая все вышеуказанные факторы. Размер госпошлины с 2018-го года установлен на уровне 30 процентов от рыночной стоимости переводимой из категории в категорию земли. Однако, отныне, такой перевод предлагается осуществлять исключительно в случае наличия у инициатора документов, подтверждающих направление будущего использования земель.

Куда обращаться?

Рассмотрим, какими органами осуществляется перевод угодий из категории «Сельскохозяйственные» в категорию «Промышленные», поскольку именно от этого зависит, куда следует выполнять подачу необходимой документации. Решение по данному вопросу может приниматься различными органами и всё здесь зависит от того, кто является собственником угодья.

Существует всего 3 варианта обращения:

• Собственник угодий — государство. Обращаться и подавать документацию необходимо в правительственные ведомства.
• Угодья являются собственностью муниципального или федерального органа либо физического лица. Обращаться и предоставлять документацию надлежит в муниципальные или федеральные органы либо непосредственно частному владельцу угодий.
• Угодья не являются владениями ни муниципалитета, ни частного лица и не относятся к сельскохозяйственным землям. Обращение и предоставление соответствующих документов осуществляется в органы местного самоуправления.

Важно! В случае, если арендатор желает осуществить перевод земель, которые подпадают под категорию населённого пункта, все соответствующие вопросы нужно решать с муниципалитетом, потому что в таких случаях дело касается переноса границ.

Сроки рассмотрения

Ходатайства о преобразовании категории земельных наделов подлежит рассмотрению в промежуток времени до 3-х месяцев правительственными ведомствами и до 2-х месяцев субъектами РФс момента обращения и подачи соответствующей документации.

Результатом такого достаточно продолжительного рассмотрения может стать либо акт, содержащий положительное решение, либо акт, содержащий отказ в преобразовании земель. Каким бы ни являлся ответ ответственного органа, акт с решением будет отправлен арендатору в двухнедельный срок после принятия решения соответствующего органа.

Акт непременно должен содержать в себе следующую информацию:

1. Обоснование принятого решения.
2. Кадастровые номера, описание и параметры наделов.
3. Исходная категория и конечная категория.

Далее, на фото Вы можете увидеть образец постановления о переводе земли в промышленную категорию

Необходимые документы для перевода земли в другую категорию

Унифицированного перечня документов, необходимых для перевода земли, законодательство не устанавливает. Но в большинстве случаев требуется следующая документация:

1. Заявление, в котором изложены причины изменения назначения участка.
2. Паспорт владельца территории.
3. Если проведение перерегистрационных процедур поручено другому лицу – нужна нотариальная доверенность.
4. Кадастровый паспорт надела, в котором указан присвоенный кадастровый номер (можно заказать в Росреестре).
5. Свидетельство о праве собственности на землю (подлинник и копия).
6. Подписи соседей, подтверждающие их согласие на постройку объекта для бизнеса (повышают вероятность положительного решения вопроса).

Заявитель имеет право ходатайствовать как о полном, так и о частичном изменении назначения надела. В последнем случае можно одну часть территории оставить для ИЖС, а вторую перевести в категорию, предназначенную для коммерции. Для этого придется провести межевание территорий.

Типичный пример: владелец участка, на котором построен дом с гаражом, решил оборудовать в гараже мастерскую. Для такой деятельности не нужно переоформлять в коммерческий статус всю территорию, достаточно перевести только гараж

Что нужно сделать, когда принято положительное решение?

Как уже упоминалось немногим выше, при принятии соответствующим органом о преобразовании категории земельного надела арендатору в срок до 14 дней высылается акт с решением либо же официально заверенная копия данного акта.

После получения такого решения арендатору необходимо обратиться в Росреестр с приложенными актом и квитанцией, подтверждающей оплату госпошлины в размере 350-ти рублей за перерегистрацию, а также кадастровым документом и копией паспорта.

Росреестр выполняет перерегистрацию в срок до 5-ти рабочих дней. При этом переоформление действующих документов на надел не требуется (согласно пункту 4 статьи 5 закона №172).

Больше информации о наделах, входящих в состав земель специального назначения:

• энергетики;
• для обеспечения космической деятельности;
• транспорта;
• связи;
• обороны и безопасности РФ.

Причины отказа

Отказ удовлетворения ходатайства может быть обжалован в судебной инстанции. Но до подачи заявления в суд убедитесь, не явился ли отказ следствием:

• Ненадлежащего оформления ходатайства.
• Неполного пакета требуемых документов.
• Отсутствия прав на инициирование административной процедуры.

Все эти недочеты легко устранимы, после чего заявление может быть подано повторно.