29 Января 2021 г.
Выбор площади участка многим дается нелегко. С одной стороны — чем меньше территория, тем проще ее обслуживать. С другой — на объекте площадью в почти гектар можно разместить и большой дом, и огород, и зону отдыха, и гараж, и хозяйственные постройки и даже гостевой домик.
Финансовый вопрос тоже важен для большинства покупателей недвижимости. Объекты большой площади обходятся дорого не только на этапе покупки и строительства, но и при обслуживании.
Разберемся, как сделать правильный выбор участка для покупки.
Как вычислить размер участка по дом
Идеальный участок для возведения здания должен быть плоским и располагаться на возвышенности. Желательно, чтобы он был прямоугольным, соотношение сторон – 1:2, ориентация – с востока на запад. К сожалению, в реальной жизни сложно найти столь совершенные параметры, но попытаться стоит. Специалисты рекомендуют при вычислении оптимального размера земельного участка исходить из площади предполагаемого жилья, используя соотношение 10:1. То есть, если вы собираетесь построить дом с размерами, например, 10х10, наиболее подходящий вариант для вас будет участок 10 соток.
Также, определяя площадь участка, обратите внимание на требования СНиП:
- жилое строение допускается располагать от лицевой границы участка на расстоянии 5 м;
- расстояние от дома до территории соседей не должно быть меньше 3 м;
- промежуток между забором и постройками должен составлять не менее метра.
Помимо прочего, высчитывая оптимальную площадь участка, определитесь, какие постройки, помимо дома, вы планируете разместить на нем в будущем. Это могут быть баня, бассейн, гараж, парковка, игровая площадка, сараи, а также сад, цветник, теплица, место под декоративные клумбы и пр. Заранее вычислите оптимальную площадь вашего будущего дома.
Нормативы коэффициента плотности застройки по СНИП
В настоящее время применяются определенные показатели застройки на разных территориях:
- при проведении реконструкции домов используется значение 0,6;
- относительно многоквартирных домов – 0,4;
- для домов, оснащенных придомовыми участками – 0,3.
Когда обустраивается территория, имеющая общественную значимость, применяются другие показатели:
- если постройка имеет универсальное значение – 1;
- при возведении специфических строений – 0,8;
- промышленные здания – 0,8;
- научные сооружения – 0,6.
При расчете коэффициента на производственных стройках не нужно принимать во внимание полигоны, где проводятся опыты, и другие специальные зоны. Перечисленные выше показатели учитывают уровень необходимой инфраструктуры, а также наличие объектов, которые нужны для предоставления услуг социального типа
При реконструкции старого квартала нужно учитывать такие особенности:
- Если производится вычисление площади на количество граждан, то на одного человека приходится не меньше 20 квадратов. Учитывается только жилая площадь.
- Когда в районе имеются как многоквартирные сооружения, так и частные дома, исходить следует из того, что район состоит только из многоквартирных домов.
- Если на территории проживает менее 3 тысяч человек, то вся местность рассматривается как единая. При этом не учитывается величина площади населенного пункта.
Преимущества и недостатки небольших земельных участков
К плюсам можно отнести следующее:
- отсутствие необходимости вкладывать значительные финансовые средства в обустройство и озеленение;
- экономия сил и времени по уходу за участком;
- простота планирования – на маленьком участке легче распланировать, где будут находиться хозяйственные постройки, гараж, сад и пр.;
- значительная экономия на возведении забора вокруг приватной территории.
Среди минусов стоит отметить следующее:
- недостаточно большое расстояние от соседского жилья, что может быть сопряжено с постоянным или периодическим нарушением тишины и отсутствием конфиденциальности;
- маленький промежуток между стенами построек и забором, невозможность разместить что-либо в этих местах;
- невозможность реализовать проекты больших домов с многочисленными пристройками;
- трудности с возведением дополнительных хозяйственных и приусадебных построек.
Коэффициент застройки
> > Застройка – постройка сооружений на территории всего населенного участка или района.
Все права на застройку обеспечиваются статьями, находящимися в Гражданском кодексе. Чтобы все требования при застройке соблюдались необходимо придерживаться норм и проекта планировки.
Застройка бывает трех видов: сплошная, рядовая и открытая.
- Также существует определение «плотность застройки квартала или жилого района». Это общая площадь всех этажей сооружения, части которых находятся над землей в габаритах внешних стенок, включается также встроенная и пристроенная не квартирная площадь, которая измеряется в м2 и приходится на 1 га участка квартала или жилого района.
- Плотность застройки еще именуется как процент застройки или коэффициент застройки. Она характеризует общую площадь всех этажей постройки части сооружения, которые находятся на земле и построек в габаритах внешних стенок, которая приходится на единицу территории участка либо квартала. Измеряется тыс. м2/га.
Плотность застройки способна составлять от 20% и почти до 60%.
Она происходит для того, чтобы получить больше жилого пространства и для получения немалой прибыли.
Отличие плотности застройки зависит от того, где она происходит.
Также стоит учитывать, что чем больше будет плотность, тем больше основание площади на которой будет происходить стройка. При заказе чертежа архитекторам обязательно указывается наивысший уровень плотности. Загляните в статью о том, . – это соответствие между площадью сооружения и площадью земельного угодья.
Преимущества и недостатки больших земельных участков
Среди достоинств такого участка следует выделить следующее:
- возможность разместить множество различных сооружений, включая небольшое озерцо, спортплощадку, бассейн, теннисный корт и пр.;
- огромный ассортимент выбора проектов жилой недвижимости;
- много свободного места для реализации любых оригинальных задумок ландшафтного дизайна;
- выгодная инвестиция – при необходимости, участок можно продать частями, оставив себе обжитую часть.
К минусам относится следующее:
- высокая стоимость земельного участка;
- немалые расходы на благоустройство и озеленение участка;
- трудоемкость и дороговизна обслуживания – поддержка порядка и регулярный уход за газоном, ограждениями, садом, сооружениями и пр.;
- необходимость нанимать садовника и других помощников.
Расчет коэффициента застройки, площади застройки, площади и процента озеленения
1.Площадь территории в границах разработки проекта —39.00га Территория в границах разработки проекта включает две территориальных зоны: ЦО-1 и Р-1. Расчет коэффициента застройки, площади застройки, для зоны ЦО-1 Площадь территории квартала (в красных линиях) — 41193м 2 1.
Общая площадь ,занятая под зданиями и сооружениями Sзастр сущ — площадь , занятая сохраняемыми (ранее запроектированными)зданиями и сооружениями, расположенными на территории в границах квартала Sзастр проект. — площадь , занятая проектируемыми зданиями и сооружениями, расположенными на территории в границах квартала Sзастр = 9878.40 +3375 =13253.4м 2 2.
Оптимальный размер участка для строительства дома
Для постройки дачи, рассчитанной на проживание семьи из четырех человек, которые не готовы тратить свое свободное время на субботники и не имеют средств для найма обслуживающего персонала, оптимальный размер участка – до 7 соток.
Примеры планировки на участке 6 соток – вариант №1:
Вариант №2:
Для возведения загородного дома, рассчитанного на четырех человек, которые не предполагают найм работников по уходу за участком и находящихся на нем постройках, вполне достаточно 7-9 соток.
Пример планировки на участке 8 соток:
При постройке коттеджа среднего класса, с учетом наличия бани, спортивной или детской площадки, следует рассмотреть варианты участков размером 9-10 соток. Наличие садовника в данном случае не является обязательным.
Пример планировки на участке 10 соток:
При наличии возможности построить большой фамильный дом для постоянного проживания, а также разместить вокруг него бассейн, пруд, гостевой домик, теннисный корт и пр., следует ознакомиться с участками от 12 соток и выше. В таком случае, обслуживающий персонал является обязательным, поскольку самостоятельно будет довольно сложно поддерживать постоянный порядок.
Пример планировки на участке 12 соток:
Пример планировки на участке 15 соток:
Для чего нужен коэффициент
Помимо указанного выше назначения, коэффициент плотности является одной из основных норм, определённых государством, которой необходимо придерживаться при осуществлении строительных работ.
Рекомендуем ознакомиться:
- В целом данный коэффициент имеет следующие особенности:
- Показатель коэффициента является основной из посчитанных характеристик плотности и загруженности земельного участка и инфраструктуры.
- Допустимый показатель коэффициента всегда равняется 0,5, что означает обязательное присутствие на территории земельного надела свободных от зданий площадей.
- Коэффициент включает в себя максимальную этажность будущего сооружения.
Данный коэффициент определяется сотрудниками специально уполномоченных отделений местных администраций: архитектурной службы и управления землеустройства.
Показатель коэффициента обязательно указывается в документации строительных работ, в том числе и проектно-инженерной схеме будущего здания.
Кроме того, в планах строительства необходимо определить часть территории, которая остаётся свободной от построек. Необходимо также указать будущее целевое назначения данных частей.
Отказ от соблюдения требований влечёт ответственность виновных лиц — собственника участка и строительной компании. Такая постройка будет признана незаконной и снесена по решению суда.
Чему следует уделять внимание при выборе участка
Месторасположение
Этот критерий играет немаловажную роль при определении места жительства. Учтите время, которое понадобится для того, чтобы добраться до работы, при этом успеть доставить ребенка в садик или школу. Также обратите внимание на следующие моменты:
- Транспортная доступность. Какие виды транспорта находятся в непосредственной близи к участку? Как изменяется загруженность шоссе в будние и выходные дни? Есть ли общественный транспорт, как часто он ходит и насколько он полезен для вас?
- Коммерческая инфраструктура. Где находятся магазины, супермаркеты, аптека, банкомат и пр.? В каком режиме они работают?
- Социальная инфраструктура. Как далеко располагается поликлиника, больница, пожарная часть и полиция? Как долго скорая помощь, полицейская или пожарная машина будут добираться до участка? Есть ли почтальон, либо отделение почты? Возможно ли подключение к широкополосному интернету? Насколько хорошо работает мобильная связь?
Также выясните, находятся ли поблизости вредные производства, железнодорожные пути, аэропорт, шумные автомобильные трассы, мусорные полигоны. Каждый из перечисленных факторов может снизить стоимость участка.
Подъездные пути
Когда вы отправляетесь на место, ознакомиться с участком, обратите внимание на подъездные пути к нему.
Найдите ответы на следующие вопросы:
- Какая дорога ведет к участку? Если плохая, выясните у риелтора, планируется ли кладка новой дороги и когда.
- Есть ли по пути к участку дамбы и мостики? Если они возвышаются над рекой не более чем на 2 м, весной вы можете столкнуться с проблемой разлившейся реки, что не позволит вам проехать по данной дороге и придется тратить много времени, чтобы объехать этот участок и добраться до нужного места.
- Кто очищает дорогу от снега? Выясните у жителей, за чей счет убирается выпавший зимой снег. Существует два варианта: уборкой занимаются муниципальные власти или жители скидываются на расчистку в складчину. Во втором случае следует учесть затраты на решение этой проблемы при покупке участка.
- Сможет ли длинная фура подъехать к участку, не создавая препятствий для проезда соседей? Если нормальной подъездной дороги нет, поинтересуйтесь у профессионалов, какова стоимость организации подъездных путей в процессе стройки.
Коммуникации
Комфорт проживания в доме во многом зависит от наличия современных коммуникаций. К ним относятся электричество, газ, водопровод, канализация. Наиболее глобальные и важные – первые две.
- Посмотрите, находятся ли рядом с участком электрические столбы? Выясните, есть ли свет у соседей? Если все это имеется, вопрос с подключением электроэнергии практически решен.
- Узнайте у соседей или риелтора, откуда поставляется вода? Она может закачиваться из скважины на участке или идти от центрального водопровода. Система канализации также может быть выполнена в виде септика или подключаться к общей системе. Выбор того или иного варианта будет зависеть от стоимости монтажа систем и их доступности. В некоторых случаях подключение к водопроводу будет дешевле, чем бурение собственной скважины.
- Есть ли возможность подключиться к газоснабжению? Заранее выясните, пользуются ли соседи газом. Если да, вы без труда сможете провести его к себе в дом, если же нет, выясните возможность и стоимость подведения. При строительстве энергопассивного дома газ будет не нужен.
Наличие деревьев и построек
Если на участке густо растут деревья и присутствуют какие-либо постройки, возможно, вам придется потратиться на их удаление. Демонтаж строений и вырубка деревьев, а также вывоз и утилизация – недешевая работа. Мы как компания очень любим участки с деревьями и естественной растительностью (в разумных пределах) и считаем, что она должна быть по-максимуму сохранена, а дом проектируется под участок.
Соседи
Постарайтесь как можно больше выяснить о соседях. Плохой сосед способен испортить жизнь: в некоторых случаях ситуация настолько обостряется, что приходится продавать участок с домом мечты.
- Обратите внимание, в каком доме они живут, на какой машине ездят. Чем выше достаток, тем лучше соседи.
- Выясните, имеют ли они скот, неприятный запах от которого может навсегда поселиться в вашем жилище.
- Познакомьтесь с соседями, а в процессе разговора узнайте, кем они работают.
- Проблемы также могут возникнуть, если соседний дом сдается в аренду под проведение шумных вечеринок.
Грунтовые воды и тип грунта
Особенности конструкции фундамента, а также крепость, надежность дома и хозпостроек во многом зависят от типа грунта и уровня грунтовых вод. Также следует учесть следующие советы:
- Не следует возводить цокольный этаж, в случае, если УГВ выше 2 м – его постройка потребует огромных финансовых вложений.
- При наличии уровня грунтовых вод ниже 25 м, сооружение индивидуального колодца с чистой водой невозможно.
- Если выяснится, что на участке присутствует насыпной или торфяной грунт, лучше отказаться от его приобретения, поскольку любые сооружения получатся не слишком устойчивыми и быстро разрушатся.
Документы
Помимо перечисленного выше, следует проверить наличие и содержание документов на участок, которые вы планируете приобрести для строительства собственного дома. Обратите внимание на то, чтобы участок:
- находился на кадастровом учете;
- не имел пересечений границ с соседними участками;
- не имел обременений и арестов.
Кроме того, следует выяснить, какие возможны риски при покупке. С решением этой задачи помогут опытные риэлторы, а мы поможем со строительством дома.
Если получилось так, что понравившаяся вам земля (или доступная для вашего кошелька) имеет неправильную, сложную форму, очень узкая (смотрите проекты домов для узких участков), или имеет сильный уклон (смотрите проекты домов на уклоне) — не расстраивайтесь. Этот недостаток может стать самым лучшим достоинством. Мы просто спроектируем оригинальный, удобный дом под участок.
плотность застройки %
Плотность населения – основной показатель интенсивности освоения жилой
территории. Данный показатель регламентируется СНиП 2.07.01-89*, «…плотность населения, как правило, не должна превышать 450 чел/га».
Рекомендуемая плотность населения для территорий различной градостроительной
ценности климатических районов — IВ, IIБ и IIВ севернее 58° с.ш. и часть подрайонов IА, IГ, IД и IIА южнее 58° с.ш.(г. Новосибирск).
Градостроительная ценность территории Рекомендуемая плотность (брутто)
Высокая 420 чел/га
Средняя 350 чел/га
Низкая 200 чел/га
Границы расчетной территории микрорайона следует устанавливать по красным линиям
магистральных и жилых улиц.
Также используются показатели
Плотность застройки – доля застроенной территории.
Плотность жилого фонда (брутто) – количество жилого фонда (т.е. суммы общей площади в жилых домах), приходящегося на 1 га территории микрорайона в красных линиях.
Жилой фонд, м кв.
ПЖФ (брутто) = —————————-
S микр., га
Плотность жилого фонда (нетто) – отношение жилого фонда и жилой территории микрорайона.
Жилой фонд, м кв.
ПЖФ (нетто) = ————————-
S микр. жилая, га
Характеристики жилой застройки различной этажности.
Малоэтажная застройка
Наибольшее распространение получила в сельских населенных пунктах, малых городах и в периферийной или пригородной зоне крупных городов (в США около 80% населения живет в собственных домах).
Достоинства: связь с землей, индивидуальная архитектура и планировка, возможность
последующего изменения (достройка) дома, собственное парковочное место и др.
Недостатки: низкая плотность населения, растянутость транспортных и инженерных
коммуникаций, высокая стоимость строительства и обслуживания, увеличение времени на
пешеходные передвижения.
Для повышения плотности населения и применяют блокированную или ковровую
застройку, подобная застройка нивелирует недостатки и сохраняет все достоинства
малоэтажного жилья. Малоэтажная высокоплотная застройка все активнее применяется для освоения городских территорий, так как по плотности она сопоставима с многоэтажной.
Жилая застройка средней этажности (3 – 5 этажей)
Очень широко распространенный тип городской застройки.
Достоинства: — возможно достижение высокой плотности при сохранении контакта с
землей.
Если говорить о типовой 5-этажной застройке 50 –60-х гг. в СССР, то основной ее
недостаток — это монотонность и эстетическая неполноценность жилой среды.
Бюджет
Первым делом распланируйте бюджет будущего строительства, поместив в него и покупку земли. Цены на нее могут сильно варьироваться, все зависит от кадастровой стоимости, определенной специалистами, личных аппетитов продавца и множества других факторов – от рельефа до вида окрестностей. Сколько стоит участок под строительство дома?
Стоимость земли не превышает 50% от сметы расходов. Идеальный вариант – 25%. За меньшую стоимость участок будет слишком мал для запланированного строительства. Не стоит приобретать два гектара земли, чтобы потом на оставшиеся копейки строить там маленький домик из дешевых материалов. Это попросту нецелесообразно. Но и наоборот – маленький клочок земли под элитный коттедж выглядит не менее глупо.
О разрешении для ИЖС
Как получить разрешение на индивидуальное жилищное строительство
Процесс возведения частного дома является строго регламентированным. Начинать его строительство можно при наличии особого документа – разрешения.
Оно выдается местными администрациями (иными уполномоченными органами). Подать заявление на его получение можно не только в соответствующий орган, но и через МФЦ.
К заявлению нужно прилагать ряд документов:
- подтверждающие права на данный участок;
- план участка (градостроительный);
- схема планируемой организации его территории.
Эта бумага удостоверяет соответствие имеющейся у собственников (владельцев) проектной документации установленным ГрК и другими нормативными актами требованиям.
Если представленная документация отвечает этим требованиям, то возведение собственного дома на участке будет разрешено. Выдача разрешений осуществляется бесплатно. После выдачи документ считается действующим еще в течение десяти лет.
Нормативные акты
Для оптимальной эксплуатации земель предусмотрены такие параметры, как предельно наименьший и наибольший размер участка. Основные официальные нормативные акты: Градостроительный Кодекс РФ и ЗК РФ.
ВНИМАНИЕ! Все органы муниципалитета при разработке нормативов должны руководствоваться прописанными в законах требованиями.
Величина предоставляемого федеральными или государственными органами надела определяется несколькими факторами:
- Размер земель, которые находятся в федеральном владении, устанавливается законами высшего исполнительного органа власти.
- Параметры территории, выделяемой по льготам, определяются территориально-административными единицами федерации.
- Площадь земли, предоставляемой под индивидуальное строительство, устанавливается на уровне местной администрации.
Власти регионов вправе устанавливать собственные нормы в соответствии с законами РФ. Они могут вносить корректировки в минимальные размеры земли, но только в сторону увеличения. Принятые нормативы должны быть нормированы «Правилами землепользования и застройки» и градостроительными регламентами. Их соблюдение обязательно.
Учетная норма площади жилого помещения в москве 2021
3. При обращении жителей города Москвы, занимающих жилое помещение на основании договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования, о замене жилых помещений на жилое помещение меньшего размера замена осуществляется по соответствующему договору. При обращении жителей города Москвы, занимающих жилое помещение на праве собственности, о замене жилого помещения на жилое помещение меньшего размера замена осуществляется по договору мены или иному гражданско-правовому договору. При этом договор мены заключается только в отношении равноценных жилых помещений.
Для минимальной нормы следует учитывать, что проживание на еще меньшей жилплощади категорически недопустимо. Минимальная норма полностью соответствует санитарной. Но предоставление государственного жилищного фонда даже в одном населенном пункте может отличаться по показателям жилплощади.
Под садоводство
Участок под садоводство является одним из самых востребованных желаний граждан. Цель использования надела будет влиять на размер его площади. Количество квадратных метров, предоставляемых для садоводства, регламентируется местными законами (если находится во владении муниципальных органов):
- В Московской области наименьший размер садового участка составляет 0,06 га. Регламентируется законом N 63 от 2003 года.
- В Ленинградской области под садоводство выделяют 0,05 га.
- В Нижегородской области размер составляет 0,02 га. Норматив действует на основании закона N 58-3, который был специально разработан для данного региона.
Расчет коэффициента застройки, площади застройки, площади и процента озеленения
Стр 4 из 5 1.Площадь территории в границах разработки проекта —39.00га Территория в границах разработки проекта включает две территориальных зоны: ЦО-1 и Р-1. Расчет коэффициента застройки, площади застройки, для зоны ЦО-1 Площадь территории квартала (в красных линиях) — 41193м2 1.
Общая площадь ,занятая под зданиями и сооружениями Sзастр = Sзастр сущ. + Sзастр проект. где Sзастр сущ — площадь , занятая сохраняемыми (ранее запроектированными)зданиями и сооружениями, расположенными на территории в границах квартала Sзастр проект. — площадь , занятая проектируемыми зданиями и сооружениями, расположенными на территории в границах квартала Sзастр = 9878.40 +3375 =13253.4м2 2.
Общая площадь всех этажей зданий и сооружений Sобщ.застр = S общ.застр сущ. + S общ.застр проект. где S общ.застр сущ — общая площадь всех этажей сохраняемых (ранее запроектированных)зданий и сооружений,расположенных в границах квартала .S общ.застр проект. — общая площадь всех этажей проектируемых зданий и сооружений,расположенных в границах квартала Sобщ.застр = 25719.6+6750=32469.6м2 3.
Коэффициент застройки Кзастр= Sзастр/ S где S — площадь квартала S застр — общая площадь, занятая под зданиями и сооружениями Кзастр= 13253.4 / 41193=0.3217= 0.32 4.
Коэффициент плотности застройки Кплот.застр= Sобщ.застр./S где S — площадь квартала S общ.застр — общая площадь всех этажей зданий и сооружений Кплот.застр= 32469 / 41193 = 0.7882=0.79 Вывод ы: 1.Коэффициент застройки – 0,32 или 32% не превышает
Выводы
Если вы намерены получить участок под ИЖС, стоит заранее изучить все нюансы возведения частных домов. Этот процесс строго регламентируется, за несоблюдение предписанных правил нарушителям грозит ответственность. Лучше сразу делать все по правилам, чем потом столкнуться с серьезными проблемами.
Об отступах от границ при осуществлении индивидуального жилищного строительства вы можете узнать, посмотрев видео:
Смотрите также Телефоны для консультации 13 Авг 2021 kasjanenko 1757
Поделитесь записью
