Принятый в 1991 году Закон “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” впервые позволил гражданам оформить в собственность объекты жилой недвижимости, которые они занимали по договору социального найма. Каждый спешил воспользоваться своим законным правом и оформить в собственность бесплатно свои квартиру, коттедж или дом, не задумываясь о правовых и финансовых последствиях приватизации.
Вначале 2010 года результатом таких необдуманных действий стала повальная расприватизация (деприватизация) квартир, поскольку оказалось, что квартира в собственности – это не всегда выгодное вложение, и в ряде случаев выгоднее проживать в муниципальном (государственном) жилье. Попробуем разобраться, в чем суть деприватизации, когда она выгодна и как ее оформить.
Что такое расприватизация?
Понятие приватизации появилось в далеком 1992 году и дало гражданам уникальную возможность – переоформить на себя муниципальное жилье, занимаемое на основании договора социального найма (ордера). Одновременно с этим возникла необходимость в обратной процедуре, а именно в возврате приватизированной недвижимости государству. Вскоре этот процесс был официально узаконен и получил название – расприватизаация.
Основанием для обратного переоформления жилья в пользу государства выступают 168-172 и 175-179 статьи ГК РФ. Аннулировать договор приватизации можно только через суд.
Отличие от деприватизации
И при расприватизации, и при деприватизации недвижимость переходит в собственность государства. Однако условия и последствия этих операций существенно различаются. В первом случае переоформление признается недействительным только по решению суда, во втором — возврат квартир муниципалитету осуществляется на основании добровольного решения одного или нескольких собственников.
Если гражданину было отказано в деприватизации, он имеет полное право вернуть квадратные метры принудительно, обратившись в судебную инстанцию.
По окончанию принудительной процедуры возврата недвижимости за жильцами сохраняется право на бесплатную приватизацию, если же человек отдал квартиру добровольно в результате деприватизации, то в будущем переоформить муниципальную собственность в частную у него получится только на платной основе.
Особенности современной расприватизации в России
Термин «расприватизация» обозначает возвращение приватизированного ранее жилого фонда в государственную собственность. Сохранение возможности дальнейшего проживания на бывшей ранее приватной жилой площади подразумевает заключение договора найма в этом уже муниципальном или принадлежащем государству жилье.
Прекращение права собственности на приватизированную жилплощадь сможет произойти двумя способами:
- путем расприватизации;
- способом деприватизации.
Первый из методов заключается в доказательстве грубых нарушений правил приватизации при прохождении процедуры перехода жилья из государственной в частную собственность. Расприватизация квартиры реализуется в процессе судебного производства. Согласно законодательству бывший собственник теряет возможность проводить сделки с недвижимостью, а также приватизировать квартиру во второй раз.
Подробнее о повторной приватизации квартиры — читайте в этой статье https://realtyinfo.online/2840-skolko-raz-mozhno-oformlyat-privatizatsiyu
Деприватизация протекает абсолютно добровольно, жилье переходит в муниципальную собственность безвозмездно.
Объективными причинами, вызывающими у владельцев собственных квартир желание возвратить их обратно государству, являются следующие:
- Появление налога на недвижимость, вследствие чего некоторые малоимущие россияне стараются избавиться от собственности чтобы не платить налог.
- Ветхое состояние дома, в котором находится приватизированная квартира. Ставки на его капитальный ремонт для многих не по карману. Как узнать долг за капремонт через интернет узнаем в этой статье https://realtyinfo.online/5009-oplata-vznosa-na-kapitalnyi-remont-online
- Появление гарантии защищенности одиноких лиц или пенсионеров, которые часто становятся жертвами квартирных аферистов. Государственное жилье для таких преступников не представляет интереса.
- На фоне все возрастающих платежей за коммунальные услуги более привлекательно выглядят суммы коммунальных платежей в муниципальном жилом фонде.
- Высокие расходы на содержание дома и прилегающей территории для малоимущих граждан.
Веской причиной является ошибочное мнение о возможности получения квартир большей площади в случае сноса ветхого и аварийного жилья из государственного фонда.
Можно ли расприватизировать квартиру, жилье?
Положения, регулирующие обратную приватизацию, содержатся сразу в нескольких нормативно-правовых актах:
- ЖК РФ;
- ФЗ №1541-1 «О приватизации»;
- Законом города Москвы №60 «О передаче…» (только для жителей столицы);
- иными нормативными документами субъектов Федерации.
В зависимости от ситуации расприватизация будет иметь ряд особенностей:
Ситуация | Особенности |
Собственник против | Если один из собственников против деприватизации, вернуть жилье государству можно только через суд и только при наличии веских аргументов, к примеру – приватизация была произведена с нарушениями или у граждан не было прав на бесплатное переоформление жилья в собственность. |
Один из собственников ребенок | Распиватизация возможна только с согласия органов опеки и попечительства. |
Возврат государству доли жилья | Если в приватизации участвовало несколько человек и квартира перешла им на праве долевой собственности, вернуть государству только часть объекта недвижимости не получится. Поэтому собственники должны либо договориться и осуществить добровольную деприватизацию, либо один из них должен инициировать принудительную процедуру расприватизации. Но, без убедительных оснований ни один суд не признает сделку недействительной. |
Пакет документов для осуществления расприватизации
Для проведения процедуры необходимо подготовить такие справки и бумаги:
- заявление (бланк можно попросить у работников Департамента жилищной политики);
- паспорта участников приватизации;
- правоустанавливающая документация на жилье (необходимы оригиналы);
- справка, устанавливающая факт отсутствия ареста, залога и иных видов обременений на объект недвижимости;
- техпаспорт на квартиру (оформляется в БТИ);
- документы о людях, которые зарегистрированы в квартире и живут в ней;
- поэтажный план помещения, экспликация на него;
- квитанция, устанавливающая оплату госпошлины;
- выписка из домовой книги;
- выписка из ЕГРП;
- письменное разрешение со стороны сотрудников органов опеки, если в семье проживают дети.
Основания
Признать сделку ничтожной и аннулировать действие договора о приватизации можно только, если процедура была произведена с серьезными нарушениями, например:
- один из собственников принял участие в приватизации повторно, что запрещено законом;
- сделка оформлена с нарушениями;
- не были учтены интересы несовершеннолетнего;
- один из жильцов был против приватизации и не подписывал официального отказа;
- на момент приватизации дом, в котором расположено жилье, находился в аварийном состоянии;
- в собственность была переоформлена не муниципальная, а служебная квартира.
Любое из перечисленных выше оснований должно быть подтверждено документально. При составлении искового заявления, необходимо подробно изложить причину расприватизации и указать требования к суду.
Плюсы и минусы: какие последствия ждут человека, сделавшего расприватизацию квартиры
После проведения процедуры могут быть как плюсы, так и минусы. Стоит заранее со всем ознакомиться, чтобы не было неприятных сюрпризов.
Плюсы | Минусы |
Защита пожилых людей от мошенников | В качестве залога нельзя указать расприватизированную квартиру |
Снижение суммы на налоговые обязательные отчисления | Нельзя продать недвижимость или подарить |
Освобождение от денежных трат, выделенных на капитальный ремонт | Нельзя сдавать квартиру третьим лицам |
Снижение денежных трат на коммунальные платежи в случае, если жилец признан малоимущим | Невозможно провести повторную приватизацию жилплощади |
Предоставление очереди на получения жилья с большой площадью военнослужащим | Ограниченные манипуляции с недвижимостью |
Когда расприватизация невозможна?
Каждое дело о признании приватизации недействительной рассматривается в индивидуальном порядке и не всегда решение выносится судом в пользу истца.
Вам точно будет отказано в расприватизации, если:
- на момент иска, квартира является обеспечением банковского кредита;
- ранее на объекте была произведена неузаконенная перепланировка;
- квартира перепродана третьим лицам;
- без уважительных причин нарушены сроки исковой давности.
Пример. Семья Пироговых, имеющая десятилетнего сына, приватизировала муниципальное жилье, в котором кроме них был зарегистрирован Смирнов. Последний, хоть и был официально прописан в данной квартире, фактически там не проживал. Смирнов не возражал против оформления Пироговыми жилья в собственность, но официального письменного заверенного у нотариуса отказа не предоставил. Спустя некоторое время, Смирнов расстался с гражданской женой и был вынужден съехать от нее в свою муниципальную квартиру, которую к этому моменту Прироговы уже успешно приватизировали. Семья отказалось выделить Смирнову комнату и мужчине ничего не оставалось, как обратиться за судебной защитой. Главным аргументом истца был тот факт, что у него имелась регистрация в спорной квартире и он должен был вместе с Пироговыми участвовать в приватизации. Пироговы же утверждали, что фактически их сосед много лет не проживал в квартире, соответственно не оплачивал счета за ЖКУ и не принимал участия в решении бытовых вопросов. Несмотря на доводы ответчиков, суд счел, что приватизация была произведена с нарушениями, ведь Смирнов был вписан в договор социального найма, а значит имел законное право на долю в муниципальной квартире. В результате иск полностью удовлетворен, жилье возвращено на баланс города.
Бывают случаи, когда граждане при составлении искового заявления о расприватизации допускают ряд ошибок из-за чего проигрывают дело. Чтобы застраховаться от неудач необходимо внимательно изучить свои права, четко сформулировать основания и подготовить неоспоримую доказательную базу. Не забудьте перед подачей иска оплатить госпошлину и квитанцию приложить к документам.
Последствия добровольного расторжения
Если гражданин изъявил желание добровольно расприватизировать жилье, ему необходимо быть готовым:
- К подписанию с государственным органом соглашения найма на жилую площадь, ведь с момента расприватизации бывший собственник сможет проживать в этой квартире только на правах нанимателя.
- К невозможности приватизировать ту же квартиру или другой объект жилой недвижимости, поскольку право на приватизацию предоставляется законодательством только раз для совершеннолетних граждан.
В ближайшее время законодательные органы не планируют вносить изменения в процесс расприватизации или деприватизации.
Как расприватизировать квартиру, жилье в суде?
Расприватизация – это всегда принудительный характер отмены приватизации. Поэтому независимо от оснований, осуществляется исключительно в судебном порядке. Если суд удовлетворяет требования истца, все собственники спорного объекта утрачивают свой статус, а квартира возвращается государству.
Инициировать расприватизуцию может:
- любой зарегистрированный в квартире жилец;
- заинтересованное лицо, например, опекуны или родители несовершеннолетних лиц;
- государственный орган (опека, прокуратура, налоговая инспекция)
- местная администрация.
Порядок, алгоритм
Возврат жилья государству в судебном порядке — процедура не из простых и занимает длительное время. Поэтому заручитесь поддержкой квалифицированного юриста, запаситесь терпением и приступайте.
Алгоритм расприватизации недвижимости выглядит следующим образом:
- устанавливаем причину;
- собираем пакет необходимых документов;
- грамотно составляем исковое заявление;
- сдаем бумаги в канцелярию районного суда (лично или заказным письмом);
- активно участвуем в назначенных слушаниях;
- получаем копию исполнительного листа;
- направляем запрос в Росрестр для изменения информации о собственнике.
Если исковые требования будут удовлетворены, то произойдет аннулирование договора о приватизации и квартира перейдет на баланс муниципального образования, а с жильцами (при необходимости) будет заключен новый договор социального найма.
Процесс и процедура
Дела о приватизации, а соответственно, и расприватизации рассматриваются районными судами по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Если у истца нет возможности лично присутствовать на суде, то он может назначить себе представителя, оформив доверенность и заверив данный документ у нотариуса.
Принудительно отменить приватизацию получится только по решению суда. Получив на руки копию исполнительного листа, истец должен действовать одним из следующих способов:
- Подать заявку об отмене приватизации в муниципалитет или Департамент жилобеспечения.
- Обратиться в территориальное отделение Росреестра с заявлением об изменении регистрационных данных.
Документы
В канцелярию суда вместе с исковым заявлением необходимо сдать следующие документы:
- паспорт истца;
- договор о приватизации;
- технический паспорт на квартиру;
- расширенную выписку из ЕРГН
- квитанцию об оплате государственной пошлины;
- все имеющиеся у вас документальные доказательства вашей правоты;
- нотариальная доверенность (если действия от имени истца совершаются его представителем).
Каждому документу обязательно сделайте копию, при сдаче сотрудник суда сверит копии с оригиналами и подлинники вернет вам на руки. Если какого-либо документа нет в наличии, то подойдет его дубликат, однако суд может потребовать и его оригинал в ходе судебного разбирательства.
Исковое заявление о расприватизации
Исковое заявление – важный документ, от которого во многом будет зависеть результат судебного разбирательства. Поэтому к его составлению следует подойти с максимальной ответственностью. Если вы не разу не занимались этим ранее, лучше доверьте данную работу профессионалу.
В иске о расприватизации необходимо обязательно указать:
- название суда;
- ФИО и координаты истца;
- ФИО физического лица, чьи интересы были нарушены из-за приватизации (от имени детей заявление подается законными представителями);
- информацию об ответчике (ФИО, контактные данные);
- информацию о спорном объекте (его адрес, кадастровые сведения, номер договора о приватизации и прочее);
- описание нарушенных прав с подробным указанием на допущенные нарушения;
- ссылку на документы, доказывающие наличие нарушенных прав;
- ссылку на нормативные акты, регламентирующие спорный вопрос;
- требование к суду о признании сделки о приватизации ничтожной;
- список приложенных к иску документов;
- дату, подпись.
Исковое заявление составляется в нескольких экземплярах, в зависимости от количества лиц, участвующих в разбирательстве: по одному для истца, судебного органа и каждого из ответчиков.
Сроки
Решив отменить последствия приватизации и вернуть жилье государству в принудительном порядке, обязательно учитывайте сроки исковой давности. Это отрезок времени, когда у лица есть право обратиться в суд для восстановления своих нарушенных прав и интересов. Согласно действующему законодательству исковая давность в спорах о приватизации составляет 3 года.
Отсчет начинается не с момента совершения сделки, а со дня, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении.
Судебное разбирательство споров о приватизации длится от 3 месяцев до полугода, в некоторых случаях тяжба может затянуться еще на некоторое время.
Стоимость, расходы, налоги
Основные расходы на расприватизацию жилья связаны с государственной пошлиной. В 2021 году ее размер для физических лиц составляет – 300 рублей. Дополнительные денежные средства могут потребоваться на оплату услуг юристов и составление нотариальной доверенности представителю.
При составлении искового заявления в требованиях не забудьте указать, что хотите взыскать все судебные расходы с ответчика.
Судебная расприватизация жилой недвижимости
На данный момент расприватизация жилья в судебном порядке проводиться лишь в тех случаях, когда в соглашении о приватизации жилой недвижимости обнаружены нарушения.
Договор приватизации аннулируется судом, если:
- сделкой были нарушены условия закона или правового акта (ст. 168 ГК);
- заключенный договор содержит противные требования правопорядка (ст. 169 ГК);
- сделку совершили без намерения выполнять ее условия (ч. 1 ст. 170 ГК);
- соглашение заключено с целью прикрытия другого соглашения (ч. 2 ст. 170 ГК);
- договор был подписан гражданином, который является недееспособным (ст. 171 ГК);
- сделка, совершенная гражданином, ограниченным в своей дееспособности (ст. 176 ГК);
- договор был заключен гражданином, когда он не понимал значения своих действий (ст. 177 ГК);
- соглашение было подписано в состоянии заблуждения (ст. 178 ГК);
- договор заключен обманным путем или при помощи угроз и насилия (ст. 179 ГК).
Расприватизация в судебном порядке занимает намного больше времени, поскольку существует необходимость предоставить для суда доказательства нарушения требований Гражданского кодекса.